Решение Московского городского суда от 1 июня 2015 г. N 3-213/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Хохловой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-213/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ДАНстрой" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДАНстрой" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором с учетом уточнений (л.д. *) просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г.Москва, * равной его рыночной стоимости в размере * рублей, определенной на 01.01.2013 года и обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести соответствующие изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости вышеуказанного здания.

В обосновании заявления ссылается на то, что здание по адресу: г.Москва, * включено в перечень объектов, утвержденных Постановлением Правительства г.Москвы от 29.11.2013 года N772-ПП, в отношении которых исчисление налога на имущество осуществляется исходя из их кадастровой стоимости. Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей * коп. Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, принято решение отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. (Решение от 29.12.2014г. N51-3837/2014). Согласно отчету N 204/07-14 от 10.10.2014г. ООО "ПКД-аудит", рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (01.01.2013) составляет 839 759 463 (восемьсот тридцать девять миллионов семьсот пятьдесят девять тысяч четыреста шестьдесят три) рубля. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 03.12.2014г. NЭ-0412/14, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Саморегулируема организация Ассоциации Российских магистров оценки" согласно которого, отчет соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО2010, требованиям технического задания и договора на оценку.

Представители ООО "ДАНстрой" по доверенности Нагорный А.С., Купрякова Г.В., Переведенцев В.К. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме, просили суд установить кадастровую стоимость здания, соответствующую рыночной, обязать ФГБУ ФКП Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения, представили письменные пояснения.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Решетников Д.К., представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности по доверенности Паршиков Д.М. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявления отказать, представили письменные возражения на отчет об оценке ООО "ПКД-аудит".

Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, Управления Росреестра по Москве, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменном отзыве указывается на необоснованность требований заявителя и отсутствии оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.

Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Таким образом, распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а заинтересованными лицами должно быть доказано неправильное определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из нижеследующего.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Судом установлено и следует из материалов дела, что заявитель Общество с ограниченной ответственностью "ДАНстрой" (ООО "ДАНстрой") является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г.Москва, *.

Указанное здание представляет собой нежилое отдельно стоящее здание, общей площадью * кв.м, находится в Центральном административном округе г.Москвы.

Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей * коп.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29.12.2014г. N51-3837/2014 заявление ООО "ДАНстрой" о пересмотре кадастровой стоимости здания отклонено.

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Обращаясь с требованием об определении кадастровой стоимости указанного выше здания равной его рыночной стоимости, Общество с ограниченной ответственностью "ДАНстрой" представило отчет N 204/07-14 от 10.10.2014г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества здания общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года определена с учетом НДС в размере * руб.

Требования к описанию в отчете методологии оценки и расчетов содержатся в Федеральном стандарте N3, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13), обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (п.14), описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п.15).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при оценке объекта недвижимости, здания, расположенного по адресу: г.Москва, *, оценщик применил доходный и сравнительный подходы, затратный подход не применял.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "ПКД-АУДИТ" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 256.

Исходя из того, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N1).

Так, в рамках сравнительного подхода оценщик необоснованно по объектам аналогам вносит корректировку на торг в размере 15%, занижая стоимость объекта оценки на 6-7%.

К такому выводу суд приходит, анализируя информацию, содержащуюся в Справочнике оценщика недвижимости (Нижний Новгород:приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012г) под редакцией Лейфера Л.А., из которого следует, что корректировка на торг при продаже офисных объектов составляет в среднем 9%.

Необоснованность завышения корректировки на торг также подтверждается приведенными в Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга 11, 2012 г. под редакцией Яскевича Е.Е., в котором корректировка на торг в г. Москве составляет 8%.

При указанных обстоятельствах, рассчитанная оценщиком самостоятельно корректировка на торг, составившая 15%, не может быть признана достоверной и достаточно обоснованной при отсутствии сведений об источнике информации исходных данных потому, что координаты агентств недвижимости в отчете отсутствуют.

Таким образом, при проведении оценки нарушен п.19 ФСО 1, в соответствии с которыми, информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Также в Отчете отсутствует описание локального местоположения объектов-аналогов: не приведена информация по местоположению объектов-аналогов по отношению к основным магистралям города, станциям метрополитена, характеристике окружающей застройки и пр. (Таблица 31, 33), что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов, а также земельного участка объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения. Корректировка на местоположение внесена только по соотношению кадастровых стоимостей кварталов, что не позволяет в полной мере учесть указанные выше факторы.

В таблицах 31, 33 также отсутствует описание объектов-аналогов в разрезе следующих факторов: дата предложения, наличие парковки, подъездные пути. Корректировки по данным факторам не вносятся.

Следовательно, оценщиком нарушен принцип существенности, установленный п. 4 ФСО 3, который предписывает необходимость изложения в отчете всей информации, существенной с точки зрения стоимости объекта оценки.

В соответствии с п. 18 ФСО-1, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе, информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, суд считает, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода по причине, что заказчиком не было предоставлено экспликации и поэтажного плана оцениваемого объекта. Оценщик в соответствии с п. 18 ФСО 1 был обязан запросить данную информацию у Заказчика, поскольку для определения стоимости объекта оценки необходима информация об объеме и конструктивных характеристиках здания (материал фундамента, стен, наличие каркаса и т.п.), которые отсутствуют в поэтажном плане и экспликации.

Согласно п. 22 б ФСО 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных

Вместе с тем, в рассматриваемом отчете отсутствует корректировка на площадь земельного участка или обоснование отказа от ее внесения, а также корректировка на дату предложения или отказ от ее внесения, в то время как приведенные в отчете объекты-аналоги отличаются друг от друга и от объекта оценки указанными характеристикам.

Оценщик также ошибочно рассчитывает налог на имущество в размере 2,2% от рыночной стоимости объекта оценки с учетом земельного участка, полученной сравнительным подходом. Земельный участок не принадлежит собственнику здания. Земельные участки также не являются объектом налогообложения по налогу на имущество. При этом в соответствии со ст. 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Данный параметр существенно занижает стоимость оцениваемого объекта. Только за счет учета стоимости земельного участка в налоговой базе по налогу на имущество Оценщик занижает стоимость объекта оценки на 5%.

Таким образом, резюмируя изложенное выше, суд приходит к выводу, что при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить суду сделать вывод о достоверности представленного отчета, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в заявленном размере не имеется.

Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст.24.18 Федерального Закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу.

Согласно Экспертному заключению NЭ-0412/14 на отчет N 204/07-14, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Саморегулируема организация Ассоциации Российских магистров оценки", указанный отчет соответствует требованиям "Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской ФедерацииN N 135 ФЗ от 29 июля 1998г., Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, соответствует требованиям технического задания договора на оценку, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта признаны обоснованными.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета (экспертное заключение NЭ-0412/14 на отчет N 204/07-14 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества) носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, и исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, при отсутствии гарантии точности исходных данных.

В этой связи, а также при наличии существенных нарушений федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, которые изложены выше, суд не может признать указанное экспертное заключение доказательством, подтверждающим правильность и достоверность проведенной оценки здания, принадлежащего заявителю, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г.Москва, *.

Исходя из того, что требования об установлении кадастровой стоимости соответствующей рыночной удовлетворению не подлежат, у суда отсутствуют основания для возложения на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная государственная палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения.

С учетом приведенных выше обстоятельств, суд отказывает в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "ДАНстрой" в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "ДАНстрой" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г.Москва, * равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * руб., обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная государственная палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость указанного объекта недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева