Решение Московского городского суда от 29 июня 2015 г. N 3-131/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Корниловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-131/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Экспобанк" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная государственная палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Москве" внести изменения в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости",

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспобанк" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * по состоянию на 01.01.2013 г. в размере * руб., обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Москве" внести изменения в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости о кадастровой стоимости указанного здания в заявленном размере на 01.01.2013 г.

В обоснование заявления ссылается на то, что здание по указанному выше адресу включено в перечень объектов, утвержденных Постановлением Правительства г.Москвы от 29.11.2013 года N772-ПП, в отношении которых исчисление налога на имущество осуществляется исходя из их кадастровой стоимости, кадастровая стоимость копределена в размере * руб. В соответствии с отчетом от 05.11.2014 *, подготовленным ООО "БейкерТилли Русаудит" рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 981 000 000 руб. Заявитель считает, что превышение кадастровой по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости нарушает права ООО "Экспобанк" как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество организаций.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Экспобанк" по доверенности Осипов Н.А. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Вейн К.В., представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Паршиков Д.М. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявления отказать, представили письменные возражения на отчет об оценке.

В ходе рассмотрения дела к участию привлечено ООО "Бейкер Тилли Русаудит", оценщики которого Козис Е.С., Дерябин Ю.Ю. были допрошены в ходе рассмотрения дела и поддержали представленный отчет об оценке в полном объеме.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная государственная палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменном отзыве указывается на необоснованность требований заявителя и отсутствии оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.

Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"), регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В таком случае сведения о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества учитываются при определении налоговой базы (пункт 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Закона "Об оценочной деятельности" для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В соответствии со статьей 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что заявитель Общество с ограниченной ответственностью "Экспобанк" (ООО "Экспобанк") является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: *.

Указанный объект недвижимости представляет собой нежилое 8 этажное здание + подвал + технический этаж, с качественной офисной отделкой, находится в Центральном административном округе, в престижной деловой зоне северо-восточной части города, в зоне между Садовым (700 м) и Третьим транспортным кольцом (1,3 км), на первой линии домов по ул. Каланчевская. Объект имеет удобный выезд на Бульварное, Садовое и Третье транспортное кольцо, вокруг объекта возможно круговой движение. Ближайшие станции метро - "Красные ворота" и "Комсомольская" расположены в 5-10 минутах ходьбы от объекта. В шаговой доступности расположен крупнейший транспортный узел - площадь трех вокзалов: Ленинградского, Ярославского и Казанского, что еще более улучшает транспортную доступность. Преимущества данного района подтверждает близость расположения головных офисов крупных компаний (Лукойл, РЖД, Росбанк, Альфа-Банк и др.), государственных учреждений (Арбитражный суд Московской области, территориальное управление Росимущества по Москве), культурных и исторических памятников (стр. 15 Отчета ООО "БейкерТилли Русаудит").

На дату проведения оценки и составления отчета здание использовалось под административно-офисные цели. Собственник - ООО "Экспобанк" использовал оцениваемое здание под свои собственные нужды.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей * коп.

Как следует из указанного отчета балансовая стоимость по состоянию на 31.12.2012г. составляла *руб.

Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Обращаясь с требованием об определении кадастровой стоимости указанного выше здания равной его рыночной стоимости, Общество с ограниченной ответственностью "Экспобанк" представило отчет об оценке * от 05.11.2014г., подготовленный ООО "БейкерТилли Русаудит", согласно которого, рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года определена с учетом НДС в размере * руб.

В представленном отчете об оценке (стр.36) указывается, что цена продажи офисных площадей в Москве находится в диапазоне от * до * долларов США за кв.м общей площади. Средняя цена офисной недвижимости в Красносельском районе Москвы на конец декабря 2012 года сложилась на уровне * руб./кв.м или * долл./кв.м.

Согласно отчета, представленного заявителем, оцениваемый объект недвижимости относится к офисным помещениям класса В -, итоговая рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки составляет * руб.

Как следует из возражений представителя Правительства Москвы, основанных на данных приведенных в отчете об оценке, оцениваемое здание было приобретено путем покупки бизнеса. Дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание - февраль 2009г. Первоначальная балансовая стоимость составила * руб. (без учета НДС). Согласно анализа рынка недвижимости (http://www.audit-it.ru/currency) в среднем прирост стоимости цены продажи на объекты офисного назначения класса "В" в районе расположения Садового кольца-Третьего транспортного кольца в период с 1 квартала 2009 года по 4 квартал 2012 года составил 12%. Фактический износ здания за указанный период, определенный методом срока жизни, составляет 4%. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная методом индексации балансовой стоимости составляет * (с учетом НДС). Разница между рыночной стоимостью, определенной методом индексации первоначальной балансовой стоимости и рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке, составляет 20%.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Требования к описанию в отчете оценки методологии оценки и расчетов содержатся в Федеральном стандарте N3, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13).

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (п.14).

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п.15).

Как усматривается из материалов дела при оценке объекта недвижимости, здания, расположенного по адресу: *, оценщик применил доходный, сравнительный и затратный подходы.

Однако, при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить суду сделать вывод о достоверности представленного отчета, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в заявленном размере не имеется.

Исходя из того, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N1).

В рассматриваемом отчете в рамках сравнительного подхода методом выделения, выборка аналогов представлена 5 объектами аналогами с общей площадью зданий от * кв.м до * кв.м, земельных участков в составе единых объектов недвижимости от * кв.м, расположенных в различных округах Москвы, площадь оцениваемого здания составляет * кв.м, общая площадь земельного участка, на котором расположен объект оценки, * кв.м.

Сопоставляя объекты аналоги и объект оценки по состоянию отделки, и учитывая, что согласно принт-скрина объявления объект аналог N4 предлагается к продаже без отделки, в то время как уровень отделки объекта оценки стандартный, суд считает, что оценщиком ООО "БейкерТилли Русаудит" необоснованно не применена корректировка на уровень отделки для объекта аналога N4 (стр. 66 отчета), внесение которой обусловлено различиями в уровне отделки объектов-аналогов и объекта оценки.

Необходимость применение в данном случае указанной корректировки обусловлено тем, что инвестор, анализируя объекты инвестиций, представленные на открытом рынке, учитывает при принятии решений состояние данного объекта и возможные необходимые затраты для приведения объекта в требуемое состояние.

Таким образом, не применяя указанную корректировку, оценщик, занижает стоимость объекта оценки, поскольку его техническое состояние и уровень отделки не совпадают с этими же показателями объекта-аналог N 4.

Ссылки заявителя и оценщиков на то, что объект-аналог N4 предлагается к продаже после капитального ремонта не исключает применение корректировки на уровень отделки, поскольку понятия "капитальный ремонт" и "отделка здания" не являются аналогичными.

По мнению суда, оценщиками ООО "БейкерТилли Русаудит" при различной этажности зданий (объекта оценки и аналогов) необоснованно не применена корректировка на этажность, что также приводит к недостоверности определения рыночной стоимости оцениваемого объекта (стр. 77 отчета).

Также приведен неверный расчет корректировки на долю подземных (подвальных и цокольных) помещений для объекта-аналога N1, которая определяется на основании рыночных отношений данных по отношению ставок аренды на помещения подземной части (офисных) и подвальных помещений (складских) в бизнес-центрах.

Подвальное помещение объекта оценки используются как складские помещения и помещения вспомогательного назначения. В подземном этаже объекта-аналога N1 (Гончарный пер.) размещается подземный паркинг (стр. 180 отчета). Таким образом, использование корректировки на долю подземных помещений для объекта-аналога N 1 некорректно, так как данная корректировка не учитывает соотношение стоимости офисных помещений и помещений подземного паркинга.

Таким образом, отчет ООО "БейкерТилли Русаудит" не соответствует принципу обоснованности, предусмотренному п.4 ФСО N3, в соответствии с которым, информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, на котором находится оцениваемое здание, оценщик за ее размер принимает кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2012 г., в то время как дата оценки объекта недвижимости 01.01.2013 г., и указанным участком заявитель владеет на праве аренды. Нарушается тем самым п. 19 ФСО N 1 о достоверности информации, в соответствии с которым, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

С учетом вышеприведенного, суд не может считать определенный размер рыночной стоимости обоснованным и достоверным с точки зрения законодательства РФ в области оценочной деятельности, поскольку указанный отчет составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки, содержание которых приведено выше.

Судом на основании ст. 79 Гражданского-процессуального кодекса РФ сторонам было предложено провести экспертизу для подтверждения заявленной рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, от проведения которой они отказались.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Учитывая, что в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст.24.18 Федерального Закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу, ссылки заявителя на наличие положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" N14/10-272/ЭЗ/77/1 на отчет N * от 05.11.2014 г. как доказательство, подтверждающие правильность представленного отчета, не могут быть приняты судом во внимание при наличии существенных нарушений требований статей 11, 12 Федерального Закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. NN 254, 255, 256 при составлении отчета об оценке. Указанное заключение носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, а исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, используемых при проведении экспертизы.

В этой связи, а также при наличии существенных нарушений федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, которые изложены выше, суд не может признать представленные доказательства допустимыми, подтверждающими рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: * кадастровый номер *, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявления не имеется.

Исходя из того, что требования об установлении кадастровой стоимости соответствующей рыночной удовлетворению не подлежат, у суда отсутствуют основания для возложения на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная государственная палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве обязанности внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения.

С учетом приведенных выше обстоятельств, суд отказывает в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Экспобанк" в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Экспобанк" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: * кадастровый номер * равной его рыночной стоимости в размере * рублей по состоянию на 01.01.2013 года, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная государственная палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева