Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 05 июля 2012 г. по делу N 33-7608/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

Председательствующего судьи Хайрутдинова Д.С.

судей Таратановой Л.Л ... и Салихова Х.А.

при секретаре Исхаковой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" (ПК "Своими руками") на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 23 апреля 2012 г., которым постановлено:

Иск Фаизова С.С. к ООО "Салаваттехстрой", ООО "ЖилТорг", ООО "Орион", ПК "Своими руками" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде гаражного бокса удовлетворить.

Признать за Фаизовым С.С. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в крытом гаражном комплексе: расположенном по адресу: РБ ... , в виде гаражного бокса N ...

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Хайрутдинова Д.С., объяснения представителей ПК "Своими руками" - Козаева С.Л., и Лытыпова Р.М., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ООО "Орион" - Молина Д.Е. согласившегося с доводами жалобы ПК "Своими руками", объяснения представителя ООО "ЖилТорг" - ВАфина Р.Ф., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

УСТАНОВИЛА:

Фаизовым С.С. обратился в суд с иском к ООО "Салаваттехстрой", ООО "ЖилТорг", ООО "Орион", ПК "Своими руками" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде гаражного бокса.

В обоснование своих требований истец указывает следующее.

... года между ним, Фаизовым С.С. и ООО "ЖилТорг" был заключен предварительный договор купли-продажи. В соответствии с условиями которого он покупает, а ООО "ЖилТорг" продает гаражный бокс N ... (блок Б), пл. ... кв.м., (гаражный бокс), в крытом гаражном комплексе, расположенном по адресу: ...

В последствии в виду требований ГК РФ и не надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (ввод в эксплуатацию гаражного комплекса Б между ним и ООО "ЖилТорг" были заключены основной договор, договор уступки права требования, согласно которого он покупает право требования недвижимого имущества, а именно гаражный бокс N ... (корпус Б), пл. ... кв.м., находящийся в крытом гаражном комплексе ... , согласно акта приема-передачи от ... года он принял гаражный бокс, использует его по назначению.

Согласно договору (уступки права требования) п. З за уступку права требования цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в сумме ... Условия данного договора истцом в части оплаты выполнены полностью, а именно ... оплачены, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами.

Поскольку необходимо было зарегистрировать на объект незавершенное строительство на данном участке, то он обратился в Салаватский отдел УФРС по РБ по вопросу регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, однако в регистрации права собственности ему отказано на том основании, что им не были представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком и построенным гаражным боксом в объекте незавершенного строительства, считает, отказ в регистрации права незаконным и необоснованным.

Хочет пояснить, что ... года подписан и заверен печатями предприятий акт приема-передачи гаражных боксов, в котором написано, что ООО "Салаваттехстрой" в лице директора Ч., действующего на основании Устава, в соответствии с договором N ... от ... года передало, а ООО "Ритех" в лице директора Е., действующего на основании Устава, приняло гаражные боксы, расположенные в крытой 4-х этажной стоянке для автомобилей в МР-2 по адресу: ... , в количестве 60 гаражных боксов, общей площадью ... м., общ. стоимостью ... , в т.ч. и гараж истца N ... , пл. ... м., данный акт приема-передачи составлен о том, что правообладателем вышеописанных гаражных комплексов стало ООО "Ритех",

В декабре ... ООО "Ритех" сменил наименование на ООО "Орион", которое стало правопреемником ООО "Ритех" с вытекающими отсюда правами и обязанностями, о чем свидетельствуют копии свидетельства о ГР юридического лица и копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения.

ООО "Орион" заключило агентский договор N ... по продаже недвижимости от ... года (договор N ... от ... года), настоящий договор составлен о том, что ООО "Орион" поручает, а ООО "ЖилТорг" обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет ООО "Орион" следующие юридические и иные действия, а именно: обязуется оказывать услуги по поиску и по подбору покупателей и заключать договоры предварительной купли-продажи на объекты недвижимости: гаражные боксы в 4-х этажном гаражном комплексе, расположенном по адресу: ... , в дальнейшем стороны подписали еще два соглашения, в которых описаны передача имущественных прав на объекты недвижимости, это:

1) дополнительное соглашение к агентскому договору N ... по продаже недвижимости от ... года, в котором принципал (ООО "Орион") принимает у агента (ООО "ЖилТорг") в счет оплаты за гаражные боксы земельный участок,

2) согласно акту передачи от ... года N ... принципал передает право требования агенту 44 (гаражных бокса) в 4-х этажной крытой автостоянке с элементами обслуживания в МР-2 Восточного жилого р-на г. Салават, в том числе и его гаражный бокс.

Выше описанные процессы объясняют передачу права компаниями на распоряжение его имущества в разные отрезки времени, у ООО "Салаваттехстрой" есть право получения документов (акт ввода в эксплуатацию), т.к. он является застройщиком, и на эту компанию выдано разрешение на строительство, остальные компании являлись посредниками либо временными правообладателями данных гаражных боксов, указанные обстоятельства также подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда РБ по делу N ... , в котором участвовали лица: ПК "Своими руками", ООО "Орион", ЗАО "Салаваттехстрой",

В соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом, в данное время ООО "Салаваттехстрой" признано банкротом, согласно решению Арбитражного Суда РБ по делу N ... в соответствии с ФЗ "О несостоятельности "банкротстве" от 26.10.2002г. N127-ФЗ;

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в силу п.З ст.25 ФЗ от 21.07.1997г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п.4 ст.25 ФЗ), согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, застройщик данного объекта ЗАО "Салаваттехстрой" своей обязанности по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не исполнил, объект в эксплуатацию не ввел, в связи с чем нарушенное его право иначе как путем признания права (ст. 12 ГК РФ) восстановить не представляется возможным.

Ответчики ООО "Салаваттехстрой", ООО "Орион" на судебное заседание не явились

Ответчик ООО "ЖилТорг" исковые требования Фаизова С.С. признал.

Ответчик ПК "Своими руками" исковые требования Фаизова С.С. не признал.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ПК "Своими руками" ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения.

В жалобе указывается, что агентский договор от ... года заключенный между ООО "Орион" (ранее ООО "Ритех") и ООО "Жилторг", а также дополнительное соглашение от ... года к агентскому договору, между ООО "Орион" и ООО "ЖилТорг" являются ничтожными, поскольку подписан лицом не имеющим полномочий действовать от имени ООО "Орион".

Договор уступки права требования от ... года между ООО "Орион" и ООО "Жилторг" не соответствует требованиям закона.

Следовательно, ООО "Жилторг" не приобрело на гаржаные боксы право требования на гаражные боксы

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч.1).

Относительно кассационной жалобы ПК "Своими руками" от Фаизова С.С. возражение не поступило

Проверив материалы гражданского дела, изучив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что оснований к отмене решения суда не имеется.

Материалами гражданского дела установлено следующее.

- ... года между ЗАО "Салаваттехстрой" и ПК "Своими руками" был заключен договор N ... , по которому ЗАО "Салаваттехстрой" организует работы по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс 4-х этажной крытой автостоянки с элементами обслуживания в МР-2 Восточного жилого района г. Салават и предоставляет ПК "Своими руками" право долевого участия на 362 гаражных бокса в соответствии с актом долевого разграничения (Приложение N ... ), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 120 Т.1).

ПК "Своими руками" осуществляет долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п.1 ст. 382 ГК РФ).

- ... года ПК "Своими руками" и ООО "Ритех" был заключен договор уступки прав (цессии) N ... , согласно которому ПК "Своими руками" уступает, а ООО "Ритех" принимает право требования гаражных боксов и встроено-пристроенного помещения согласно приложению N ... к настоящему договору по договору N ... от ... года, заключенному между ПК "Своими руками" и ООО "Салаваттехстрой" (л.д. 164 Т.1),

По договору N ... от ... года ПК "Своими руками" полностью исполнил свои обязательства по финансированию объектов, в счет уступаемого права требования объектов ООО "Ритех" производит оплату ПК "Своими руками" согласно графику платежей.

Данный договор согласован с ООО "Салаваттехстрой" и зарегистрирован в установленном порядке. Согласно приложению N ... к договору уступки прав (цессии) N ... от ... года право требования на 280 гаражей, в том числе на гаражный бокс N ... , перешло к ООО "Ритех". В последующем ООО "Ритех" переименован в ООО "Орион".

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п.1 ст.1005 ГК РФ).

- ... года между ООО "Орион" (ранее ООО "Ритех") (принципал) и ООО "ЖилТорг" (Агент) был заключен агентский договор по продаже объектов недвижимости N ... , согласно которому ООО "Орион" поручает, а ООО "ЖилТорг" обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала следующие юридические и иные фактические действия:

Обязуется оказывать услуги по поиску и подбору покупателей и

заключать договоры предварительной купли-продажи на гаражные боксы в 4-х этажном гаражном комплексе, расположенном по адресу: ... , при этом ООО "Жилторг" имеет право представлять ООО "Орион" по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, в отношениях со всеми организациями, учреждениями и гражданами, от имени ООО "Орион" вести переговоры с потенциальными покупателями, получить денежные средства от третьих лиц и передать их ООО "Орион" (л.д. 179 Т.1).

Договор подписан сторонами и не оспорен в судебном порядке.

- ... года между ООО "Орион" и ООО "ЖилТорг" было заключено дополнительное соглашение к агентскому договору N ... по продаже объектов недвижимости от ... года, согласно которому ООО "Орион" принимает у ООО "Жилторг" в счет оплаты за гаражные боксы согласно Приложению N ... к настоящему соглашению объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, кадастровый номер N ... , по адресу: ... , район бывшей 4 школы.

В акте приема-передачи от ... года ООО "Орион" передает ООО "ЖилТорг" право требования на 44 гаражных бокса, в т.ч. на гаражный бокс N ...

- ... года по договору уступки права требования от ... года ООО "ЖилТорг" уступил ООО "Орион" право требования земельного участка, кадастровый номер ... , расположенный по адресу: ... , район бывшей 4 школы, принадлежащего ему на праве аренды.

- ... года между ООО "ЖилТорг" и Фаизовым СС был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ООО "ЖилТорг" продает, а Фаизов СС покупает гаражный бокс N ... (блок Б) в строящемся крытом гаражном комплексе на ... Стоимость гаражного бокса на момент заключения настоящего договора составляет ...

- ... года между Фаизовым СС и ООО "ЖилТорг" был заключен договор уступки права требования, согласно которому ООО "ЖилТорг" переуступает Фаизову С.С. право требования гаражного бокса N ...

При этом стороны пришли к соглашению, что за уступаемые права требования Фаизов С.С. выполнил свои обязательства перед ООО "ЖилТорг" в полном объеме в соответствии с предварительным договором купли-продажи N ... от ... года в сумме ... Спорный гараж был передан Фаизову С.С.

Материалами дела установлено, что в регистрации права собственнсти Фаизову С.С. отказано, поскольку не представлены документы права собственнсти подтверждающие право пользования земельным участком и построенными гаражными боксами в объекте не завершенного строительства.

Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен ряд взаимосвязанных договоров, не оспоренных в судебном порядке. Оформление в собственность Фаизова С.С. спорного гаражного бокса стало невозможным ввиду не сдачи объекта в эксплуатацию застройщиком ООО "Салаваттехстрой".

Суд, принимая решение об удовлетворении исковых требований истца, исходил из того, однако данное обстоятельство не может являться препятствием для оформления объекта I незавершенного строительства в собственность Фаизова С.С.

Разрешение на производство работ по строительству крытой автостоянки по адресу: ... , имеется ( N ... -п от ... года). Проектно-сметная документация на объект: "крытый 4-х этажный гаражный комплекс, расположенный по адресу: ... так же имеется.

Отсутствие между ООО "ЖилТорг" и ООО "Орион" отдельного договора уступки права требования не может рассматриваться как достаточное основание для отказа в иске.

Требование о признании оспоримой сделки недействительным может исходить не только то заинтересованных, но и от любых лиц упомянутых в гл. 3-5 ГК РФ.

Требование о признании сделки ничтожной может быть предъявлено не всеми лицами, упомянутыми в ГК, а лишь заинтересованными лицами (например, сторонами сделки)

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Доводы жалобы о том, что отсутствуют доказательства наличия зарегистрированного за ООО "Орион" права на спорный объект; договор купли-продажи гаражного бокса является недействительной сделкой и не может порождать юридические последствия; в связи с подписанием ООО "ЖилТорг" и ООО "Орион" ... года дополнительного соглашения к агентскому договору N ... от ... года и акта приема-передачи от ... года у ООО "ЖилТорг" не возникло право требования на гаражный бокс, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку обязательства, возлагаемые на истца договором уступки права требования, заключенного между ООО "ЖилТорг" и Фаизовым, выполнены ею в полном объеме.

В материалах дела отсутствуют, какие либо сведения о том, что ООО "Орион" оспаривал заключенный между Фаизовым С.С. и ООО "ЖилТорг" уступки право требования, а также обоснованность передачи гаражного бокса истцу не имеется.

Также как не имеется сведений о том, что ООО "Орион" оспаривал агентский договор от ... года заключенный между ООО "Орион" (ранее ООО "Ритех") и ООО "ЖилТорг", а также дополнительное соглашение от ... года к агентскому договору, между ООО "Орион" и ООО "ЖилТорг" а также договор уступки права требования от ... года между ООО "Орион" и ООО "ЖилТорг" по мотиву ничтожности.

ПК "Своими руками", ООО "Салаваттехстрой" стороной данных сделок не являются. ООО "Салаваттехстрой" поступление оплаты за данные гаражи ему как застройщику не отрицает. Отсутствие регистрации или не выполнение условий договора одной из сторон могут быть предметом спора между сторонами сделки о надлежащем ее исполнении, расторжении или понуждении к регистрации, но не основанием для признания их недействительными.

Довод представителя ответчика ПК "Своими руками" о том, что права требования на гаражные боксы не могли быть переданы, т.к. были арестованы, суд находит также не состоятельным, поскольку ответчик не доказал факт наложения ареста в порядке, установленном ст.ст.80, 86 ФЗ "Об исполнительном производстве", не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ООО "Орион" (ООО "Ритех") и ООО "ЖилТорг" было известно об аресте.

Одним из способов защиты гражданских прав с12 ГК РФ называет признание права. Статьей ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимого имущества, которое согласно ст. 128 ГК РФ являются объектом гражданских прав. Следовательно признание собственнсти на объект не завершенного строительства, возможно в т.ч. и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающих принципы исполнения гражданско-правых обязательств. И способы защиты гражданских прав, Фаизов С.С. надлежащим образом исполнивший обязательства по договору путем внесения платы за гаражный бокс в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащие исполнение обязательства по договору и со стороны ООО "Салаваттехстрой", ООО "ЖилТорг", ООО "Орион", ПК "Своими руками", а при не исполнении обязательства ответчиками вправе требовать защиты своих прав, в т.ч. путем предъявления требования о признании права. Исковые требования Фаизова направлены на признание права за ним права собственнсти на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде гаражного бокса (ст. 128 ГК РФ)

Принимая во внимание, что Фаизовым С.С. исполнены обязательства по договору уступки право требования, с учетом отсутствия между сторонами спора по номеру гаражного бокса, о котором заявлен иск, суд апелляционный инстанции, руководствуясь ст.ст. 218, 219, 309 ГК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 327-328 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 23 апреля 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" на принятое решение без удовлетворения.

Председательствующий Хайрутдинов Д.С.

Судьи Таратанова Л.Л.

Салихов Х.А.

Судья: ...