Решение Московского городского суда от 22 мая 2015 г. N 3-147/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-147/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Институт по проектированию предприятий машиностроения и приборостроения" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Институт по проектированию предприятий машиностроения и приборостроения" (далее - ОАО "Проектмашприбор") 30 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0022011:1008, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором просит установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей. В обоснование заявленного требования ОАО "Проектмашприбор" ссылается на то, что является собственником указанного здания, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога на недвижимое имущество в виде здания, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Представитель ОАО "Проектмашприбор" (по доверенности) Мелюх А.В. поддержала заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Исаян А.А., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Степанов Л.Н. требование заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "Проектмашприбор" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 77:02:0022011:1008, общей площадью * кв.м, расположенное по адресу: г.Москва, *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 НН N 104811.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства города Москвы" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0022011:1008 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей; данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве таковой.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "Проектмашприбор" представило отчёт об оценке от 29 мая 2014 года N DB2014-10480 (далее отчёт N DB2014-10480), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость нежилого здания.

Согласно положительному заключению от 25 июня 2014 года N2222/2014-1, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчёт N DB2014-10480 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 декабря 2014 года N 51-3850/2014 отклонено заявление ОАО "Проектмашприбор" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке нежилого здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, и доходный подход, в рамках которого использовал метод предполагаемого использования.

В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчёта об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведённой информации.

В отчёте N DB2014-10480 оценщик указывает, что класс конструктивной системы оцениваемого здания - КС-3 (страница 43).

По справочнику укрупнённых показателей стоимости строительства "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания - 2011", которым оценщик пользовался при оценке здания в рамках затратного подхода, к классу конструктивных систем КС-3 относятся: основной материал ограждающих конструкций - железобетон; основной материал несущих конструкций - железобетон в бескаркасных системах. К классу конструктивных систем КС-1 относятся: основной материал ограждающих конструкций - кирпич; основной материал несущих конструкций - железобетон.

Согласно техническому паспорту, являющемуся приложением N 3 к отчёту N DB2014-10480, наружные и внутренние капитальные стены здания с кадастровым номером 77:02:0022011:1008 выполнены из кирпича, соответственно, класс конструктивной системы оцениваемого здания следовало принять как КС-1.

Таким образом, при расчёте стоимости здания в рамках затратного подхода оценщиком применялся неверный класс конструктивной системы объекта оценки, а также не введена корректировка стоимости объекта-аналога на имеющееся различие в конструктивных системах сравниваемых объектов.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" объектами кадастрового учёта являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 24.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости.

Объектом недвижимости с кадастровым номером N77:02:0022011:1008 является здание.

Изложенное свидетельствует о том, что кадастровая оценка проведена в отношении только здания без учёта земельного участка, на котором оно расположено, так как здания и земельные участки являются отдельными объектами кадастрового учёта.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ).

Учитывая предполагаемое использование результатов оценки (страница 7 отчёта N DB2014-10480) "признание рыночной стоимости объекта оценки в качестве кадастровой или иные управленческие решения", необходимо определять рыночную стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N 77:02:0022011:1008 без учёта стоимости земельного участка, на котором оно расположено.

Вместе с тем в отчёте N DB2014-10480 рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определена с учётом стоимости земельного участка.

Так, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости -здания оценщиком используются ставки аренды коммерческой недвижимости (страницы 25, 48 отчёта N DB2014-10480). К коммерческой недвижимости относятся единые объекты недвижимости (здания и относящиеся к ним земельные участки).

В отчёте N DB2014-10480 не содержится пояснения относительно того, почему из стоимости единого объекта недвижимости не выделена стоимость объекта недвижимости - здания.

Таким образом, при оценке спорного имущества оценщиком нарушено требование статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, так как в рамках доходного подхода определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости (здания и земельного участка), который не является объектом недвижимости, в отношении которого установлена его кадастровая стоимость.

При определении ставки арендной платы для помещений объекта оценки в рамках доходного подхода (страница 48 отчёта N DB2014-10480) оценщик ссылается на исследования рынка коммерческой недвижимости (страница 25 отчёта N DB2014-10480).

При этом в отчёте N DB2014-10480 не содержится пояснения относительно того, почему ставка аренды для офисных помещений в размере 600 долларов США определена исходя из максимальных цен исследований рынка, а ставка аренды для помещений гаража и общественного питания в размере 200 долларов США - исходя из типичных цен исследований рынка (страница 25 отчёта).

Кроме того, в отчёте N DB2014-10480 отсутствуют ссылки на источники информации, используемой при определении значений ценообразующих факторов (раздел 6.3, страницы 25-26), включающих в себя сведения о значениях ставок аренды, ставок капитализации, операционных затрат, коэффициента потерь от недоиспользования и невыплат, прогноз изменения ставок аренды и продажи, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, что является нарушением пункта 10 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчёте информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчёту об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

На странице 25 отчёта N DB2014-10480 лишь приводится, что "Исследование рынка коммерческой недвижимости г.Москвы проводилось сотрудниками * с использованием методологии кабинетного исследования путём анализа данных о предложениях к продаже объектов недвижимости, а также путём анкетирования профессиональных участников рынка (брокеров и владельцев недвижимости) для определения ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки _".

Однако каких-либо исследований или результатов анкетирования, либо ссылок на источники информации, где имеется возможность ознакомиться с данными исследованиями или результатами анкетирования, подтверждающих приведённые сведения о величинах ценообразующих факторов, в отчёте NDB2014-10480 не приводится.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта NN DB2014-10480.

Такой отчёт N DB2014-10480 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт N DB2014-10480, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - ООО "*", составив экспертное заключение только на основе анализа представленного отчёта об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчёта об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ОАО "Проектмашприбор" не представлено.

Таким образом, ОАО "Проектмашприбор" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Институт по проектированию предприятий машиностроения и приборостроения" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0022011:1008, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина