Решение Московского городского суда от 16 июня 2015 г. N 3-151/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-151/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" 24 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0001017:1018, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.

Свои требования ООО "АЛМ-СТРОЙ" мотивирует тем, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Представители заявителя ООО "АЛМ-СТРОЙ" (по доверенности) Савина-Горячева С.В., Марченкова С.В. поддержали заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Паршиков Д.М. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "АЛМ-СТРОЙ" на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:09:0001017:1018, назначение: нежилое, общей площадью * кв.м, расположенное по адресу: г.Москва, *, что подтверждается свидетельством от 22 августа 2013 года серия 77-АП N048010.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 1516 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:09:0001017:1018, расположенное по адресу: г.Москва, *.

Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:09:0001017:1018 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "АЛМ-СТРОЙ" представило отчёт об оценке от 28 апреля 2014 года N Н-1312230 (далее отчёт N Н-1312230), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:09:0001017:1018, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно положительному заключению от 22 мая 2014 года N77/210514-02, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "*", отчёт N N Н-1312230 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 июня 2014 года N 51-1245/2014 отклонено заявление ООО "АЛМ-СТРОЙ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ООО "Центр независимой экспертизы собственности" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого использовал метод прямой капитализации доходов.

Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Из материалов дела следует, что объектом оценки является отдельно стоящее 13-этажное офисное (административное) здание, общей площадью * кв.м, расположенное по адресу: г.Москва, *; представляет собой бизнес-центр класса "В"; в 2008 году производился капитальный ремонт здания.

Как усматривается из отчёта N Н-1312230, физический износ здания был рассчитан оценщиком методом нормативного срока службы каждого конструктивного элемента здания, в результате чего общий уровень износа определён в размере 35 % (страницы 25-27).

Вместе с тем суд считает обоснованными доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что при расчёте физического износа занижены нормативные сроки службы элементов здания.

Например, согласно расчёту оценщика (таб. 6.9), износ внутренней отделки составляет 67 %, износ слаботочных систем - 50 %, износ кровли - 50 %, что не соответствует классу здания "В" по классификации офисной недвижимости и описанию объекта оценки, о чём свидетельствует представленный Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы скриншот интернет-сайта по сдаче в аренду офисных помещений, расположенных в спорном здании.

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденное приказом Госстроя СССР 08 сентября 1964 года, которым руководствовался оценщик при определении нормативного срока службы каждого из конструктивных элементов, утратило силу с 1 июля 1989 года на основании Постановления Госстроя СССР от 30 июня 1989 года N 113.

В результате проверки уровня износа здания методом срока жизни получается: нормативный срок службы - 125 лет (страница 24 отчёта N Н-1312230), фактический срок службы - 36 лет, износ - 36/125= 29%.

Таким образом, суд полагает, что имеются достаточные основания для вывода о том, что в отчёте N Н-1312230 величина износа здания завышена, как минимум, на 6 %.

Кроме того, оценщиком в отчёте N Н-1312230 определена группа капитальности здания - III (страница 17), что также вызывает сомнения, поскольку многоэтажные здания класса конструктивной системы КС-4, как правило, относятся к I группе капитальности зданий, для которых нормативный срок службы должен быть не менее 150 лет (источник указан в отчёте: http://www.all-stroy.stoitelnue_rabotu_pri_rekonstr/Klassifikatsiya__ zdanij_po_kapitalnosti.html).

С учётом нормативного срока службы здания в размере 150 лет, физический износ здания на дату оценки составит 24 %.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В отчёте N Н-1312230 прибыль предпринимателя определяется оценщиком по теоретической модели Озерова Е.С., которая учитывает срок строительства объекта, норму отдачи на вложенный капитал и долю авансовых платежей (страницы 67-68).

Согласно данной модели расчёт прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

В данном случае по расчёту оценщика инвестор получает за полтора года прибыль всего лишь в размере 8,7 % при наличии довольно высоких строительных рисков (несравнимых с рисками эксплуатации и сдачи в аренду готовых офисов).

Оценщик не проанализировал величину полученной прибыли предпринимателя на соответствие рыночным данным.

Так, например, по данным исследования Лейфера Л.А., проведённого путем опроса экспертов более чем из 50 городов России в 2012 году, средняя прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов составляет 23 %, диапазон прибыли предпринимателя 10-40% (Справочник оценщика недвижимости, Нижний Новгород, 2012г.). Причем для Москвы, как столицы и финансово-экономического центра России, прибыль предпринимателя должна находиться на верхней границе диапазона.

По данным Яскевича Е.Е., прибыль предпринимателя для объектов офисного назначения класса "В", расположенных на окраине Москвы, составляет 37 % (Справочник расчётных данных (СРД) N 11, 2012г.).

Изложенное даёт основания для вывода о том, что применение величины полученной прибыли предпринимателя, отличной от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта на 20-30% в рамках затратного подхода.

В рамках доходного подхода для расчёта годовой ставки арендной платы оценщиком осуществлена выборка из 6 объектов-аналогов (страницы 104-105 отчёта N Н-1312230).

При расчёте рыночной ставки арендной платы объекта оценки выявлен существенный разброс значений скорректированных ставок арендной платы по объектам-аналогам: ставка арендной платы объектов-аналогов NN 2-6 находится в диапазоне 13248-16394 руб./кв.м/год (с учётом НДС и операционных расходов), ставка арендной платы объекта-аналога N 1 составляет 20561 руб./кв.м/год.

Разброс значений между минимальной и максимальной ставкой арендной платы составляет 55 %, что, в свою очередь, свидетельствует о некорректной выборке объектов-аналогов.

Согласно рыночным данным (Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY", N 214), запрашиваемые ставки арендной платы для объектов офисного назначения класса "В+" находятся в диапазоне 450-700 долл./кв.м/год (без операционных расходов и НДС), операционные расходы для класса "В+" составляют 90-120 долл./кв.м/год.

Таким образом, рыночная ставка арендной платы с учётом НДС и операционных расходов по данным бюллетеня "RWAY", N 214, составит: (575 (среднее значение арендной ставки, долл./кв.м/год) + 105 (среднее значение операционных расходов, долл./кв.м/год)) * 1,18 (НДС) = 802,4, что при пересчёте по курсу доллара на дату оценки (30,3727) составит 24 371 руб./кв.м/год или 22 421 руб./кв.м/год (с учётом скидки на торг 8 %).

Отклонение расчётного значения арендной ставки 15652 руб./кв.м/год (с учётом НДС и операционных расходов), полученного оценщиком (страница 107 отчёта N Н-1312230), от среднерыночного значения по данным бюллетеня "RWAY", N 214 составляет - 30 %.

По данным анализа рынка, представленного в отчёте N Н-1312230 (страница 52), ставки арендной платы для объектов офисного назначения, аналогичных оцениваемому, находятся в диапазоне 408-572 долл./кв.м/год (без операционных расходов и НДС), операционные расходы для объектов офисного назначения, аналогичных оцениваемому, составляют 99 долл./кв.м/год.

Таким образом, рыночная ставка арендной платы с учётом НДС и операционных расходов по данным анализа рынка, представленного в отчёте N Н-1312230, составит: (490 (среднее значение арендной ставки, долл./кв.м/год) + 99 (среднее значение операционных расходов, долл./кв.м/год)) * 1,18 (НДС) = 695,02, что при пересчёте по курсу доллара на дату оценки (30,3727) составит 21 110 руб./кв.м/год или 19 421 руб./кв.м/год (с учётом скидки на торг 8 %).

Отклонение расчётного значения арендной ставки 15652 руб./кв.м/год (с учётом НДС и операционных расходов), полученного оценщиком (страница 107 отчёта N Н-1312230), от среднерыночного значения по данным анализа рынка, представленного в отчёте N Н-1312230, составляет - 20 %.

Вышеуказанное свидетельствует о несоответствии отчёта требованию пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достоверности, а также пункта 4 ФСО N 3, устанавливающего, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В рамках доходного подхода оценщиком не учитывалось наличие торговых площадей в составе объекта оценки.

Как усматривается из отчёта N Н-1312230, в составе здания находятся 1122,3 кв.м помещений общественного питания (страница 19); арендная ставка определялась только из расчёта наличия офисных площадей.

Однако, учитывая различное назначение помещений объекта оценки, необходимо выполнение расчёта для каждой группы помещений в составе объекта оценки, что оценщиком учтено не было.

Согласно рыночным данным (Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY", N 214, страница 83), средние запрашиваемые ставки арендной платы для торговых помещений, расположенных в САО между ТТК и МКАД, на 30 % выше ставок арендной платы для офисных помещений, расположенных в САО между ТТК и МКАД.

Изложенное позволяет сделать вывод, что отсутствие учёта торговых помещений в составе объекта оценки приводит к занижению стоимости объекта оценки.

Представители заявителя, ссылаясь на арендный план бизнес-центра, указывают, что ставки аренды на площади общепита не отличаются от ставок аренды офисной части здания.

Однако, оценщик не проводит анализ соответствия данных заявителя о фактических ставках арендной платы для помещений под общепит рыночным данным и не выясняет причину их расхождения.

При расчёте рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода выявлен существенный разброс значений скорректированных стоимостей объектов-аналогов: скорректированная рыночная стоимость объектов-аналогов NN 1-3,5 находится в диапазоне 66595-78120 руб./кв.м, значение стоимости объекта-аналога N 4 составляет 97300 руб./кв.м (страница 91 отчёта N Н-1312230).

Разброс значений между минимальной и максимальной стоимостью объектов-аналогов составляет 46 %, что, в свою очередь, свидетельствует о некорректной выборке объектов-аналогов.

Приведенный количественный разброс параметров свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 14 ФСО N 1, предусматривающего использование в качестве аналогов только тех объектов, которые имеют сходные характеристики.

О нарушении оценщиком пункта 19 ФСО N 1, в соответствии с которым информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованию достоверности, свидетельствует и то, что согласно рыночным данным (Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY", N 214), запрашиваемые цены предложений для объектов офисного назначения класса В+ составляют 4000-6000 долл./кв.м, что при пересчёте по курсу доллара на дату оценки (30,3727) составляет 121 491-182 236 руб./кв.м.

Как усматривается из отчёта N Н-1312230, рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки составляет 82 266 руб./кв.м (с учётом НДС).

Таким образом, отклонение результата рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (с учётом корректировки на торг от 8% до 10%), полученного оценщиком в отчёте N Н-1312230, от среднерыночной цены предложения составляет более 25 %.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта N Н-1312230.

Такой отчёт N Н-1312230 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт N Н-1312230, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчёте N Н-1312230, составив экспертное заключение только на основе анализа отчёта об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчёта об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "АЛМ-СТРОЙ" не представлено.

По инициативе суда сторонам было предложено проведение по делу судебной экспертизы для проверки отчёта N Н-1312230 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки, определения действительной рыночной стоимости спорного объекта, от проведения которой ООО "АЛМ-СТРОЙ" отказалось.

Таким образом, ООО "АЛМ-СТРОЙ" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной подлежит отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером 77:09:0001017:1018, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина