Решение Московского городского суда от 14 июля 2015 г. N 3-338/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-338/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БАЗИС 5" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БАЗИС 5" 06 мая 2015 года обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:26:0190307:2, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года в размере * рублей. Свои требования ООО "БАЗИС 5" мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя ООО "Базис 5" (по доверенности) Осина В.С. в судебном заседании поддержала заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Кулешов В.Ю., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Паршиков Д.М. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "БАЗИС 5" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:26:0190307:2, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, предоставленного в пользование на условиях аренды для строительства промышленно-складского комплекса сроком на 49 лет, что подтверждается договором аренды земельного участка от 31 октября 2005 года N 19040-Z, дополнительными соглашениями от 02 апреля 2008 года, 01 мая 2009 года, 01 июля 2012 года.

Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и составляет в отношении категории спорного земельного участка 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:26:0190307:2 по состоянию на 01 января 2014 года составила * рублей.

Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "БАЗИС 5" представило отчёт об оценке N АЮ-101-1154/1114 от 05 декабря 2014 года (далее отчёт NАЮ-101-1154/1114), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному заключению от 06 февраля 2015 года N13/С-15, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации "*", отчёт N АЮ-101-1154/1114 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09 апреля 2015 года N 51-805/2015 отклонено заявление ООО "БАЗИС 5" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход (метод сравнения продаж по объектам-аналогам) и доходный подход (метод предполагаемого использования).

В силу пункта 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, и др.

В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация считается достоверной, ели данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В нарушение названных норм оценщик использовал недостоверные сведения о местоположении объекта оценки.

Так, в разделе 5.2 "Количественные и качественные характеристики объекта оценки" отчёта N АЮ-101-1154/1114 оценщик определил расположение объекта оценки относительно МКАД как 67 км (страница 15), однако данное обстоятельство документами, приложенными к отчету, не подтверждается.

Вместе с тем по информации, полученной с использованием общедоступного интернет-портала "Яндекс. Карты", оцениваемый земельный участок расположен в 16 км от МКАД по Киевскому шоссе.

Некорректное определение местоположения объекта оценки существенно влияет на итоговый результат оценки, поскольку в отчёте N АЮ-101-1154/1114 (страница 67, таблица 8.4) корректировка на местоположение определена на основании анализа зависимости цен земельных участков под строительство промышленно-складских объектов в зависимости от удаленности от МКАД (страницы 30-31) исходя из расчета 67 км от МКАД по объекту оценки.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Оценщиком использованы следующие объекты-аналоги: земельный участок площадью 48 000 кв.м, пос. Калинец, Наро-фоминский район (аналог N 1); земельный участок площадью 101 200 кв.м, пос. Мартемьяново, Наро-фоминский район (аналог N 2); земельный участок площадью 26 000 кв.м, г. Троицк (аналог N 3).

В отчёте N АЮ-101-1154/1114 приведена недостоверная информация о дате предложений объектов-аналогов NN 1, 3 (страница 62, таблица 8.1).

Так, по данным оценщика предложение объектов-аналогов NN 1, 3 актуально по состоянию на апрель 2013 года, однако данная информация материалами, приложенными к отчету N АЮ-101-1154/1114, не подтверждена.

Согласно скриншотам (распечаткам) объявлений, приведенным на странице 128 отчёта N АЮ-101-1154/1114, предложение объекта-аналога N1 было актуально по состоянию на 19 января 2012 года, объекта-аналога N 3 - на 08 апреля 2010 года.

Документальных доказательств того, что на дату оценки объекты-аналоги NN 1, 3 существовали с теми же характеристиками, были доступны для предложения на открытом рынке по той же цене, что 19 января 2012 года, 08 апреля 2010 года соответственно, к отчёту N АЮ-101-1154/1114 не прилагается.

Таким образом, в отчёте N АЮ-101-1154/1114 приведена недостоверная информация о дате предложения в отношении объектов-аналогов NN 1, 3, кроме того, срок экспозиции данных объектов составляет порядка 2-х и более лет, что превышает срок экспозиции аналогичных объектов (типичный срок экспозиции 12 месяцев). Нетиповой срок экспозиции объекта, существенно превышающий сроки экспозиции аналогичных объектов, как правило, связан с невостребованностью объекта рынком вследствие негативных факторов местоположения или технических характеристик. Следовательно, данные объекты не могут использоваться в качестве объектов-аналогов для оцениваемого объекта.

Таким образом, при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования пункта 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Также оценщиком необоснованно не внесена корректировка на дату предложения для объектов-аналогов NN 1,3, что приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Корректировка на общую площадь для объектов-аналогов в отчёте АЮ-101-1154/1114 не применена (страница 68), поскольку оценщиком не выявлено зависимости по данному фактору при анализе рынка объекта оценки (страница 32).

Как усматривается из отчета АЮ-101-1154/1114, анализ зависимости цены предложения земельных участков от площади проведен некорректно, так как при выборке объектов-аналогов не учтено влияние на их цену таких факторов, как направление, удалённость от МКАД, т.е. до построения названной зависимости объекты-аналоги не скорректированы по указанным факторам, тогда как для применения метода корреляционно-регрессионного анализа зависимости стоимости объекта от его площади представленные объекты-аналоги должны быть полностью сопоставимы по своим характеристикам, кроме площади. Данное требование оценщиком не соблюдено.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что оценщиком было нарушено требование пункта 22 б ФСО N1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Большое влияние на стоимость земельного участка оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. При этом, наличие коммуникаций рассматривается не только в плане затрат на строительство сооружений, прокладку и подключение коммуникаций; важным фактором является также и наличие технических условий и выделенные мощности; наличие коммуникаций напрямую оказывает влияние на цены предложений и, как правило, указывается в оферте. Данное утверждение, по мнению суда, базируется на общеизвестных фактах и не нуждается в дополнительном обосновании.

Корректировка на наличие коммуникаций определена оценщиком на основании анализа рынка, приведенного в отчете АЮ-101-1154/1114 (страница 32), согласно которому "увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом: транспортные подъездные пути - 10-20%; электроэнергия - 15-25%; газоснабжение - 15-25%; остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи 5-15%))".

В отношении объекта-аналога N 3 оценщиком применена понижающая корректировка на наличие коммуникаций в размере 35 % (страница 68 отчета NАЮ-101-1154/1114), тогда как в представленном скриншоте (распечатке) объявления информация о подведенных коммуникациях отсутствует (страница 128 отчета). Наличие коммуникаций у объекта-аналога N 3 обосновывается ссылкой, что производилось интервьюирование собственника, однако указанное обстоятельство ничем не подтверждено.

Принимая во внимание, что нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по данному элементу сравнения.

В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведённой информации.

В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.

Последовательность расчета корректировки на наличие коммуникаций для объекта-аналога N 3 в отчете N АЮ-101-1154/1114 не приводится, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3, согласно которому состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта NАЮ-101-1154/1114.

Такой отчёт N АЮ-101-1154/1114 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт N АЮ-101-1154/1114, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - ООО "*", составив экспертное заключение только на основе анализа представленного отчёта об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчёта об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "БАЗИС 5" не представлено.

Поскольку ООО "БАЗИС 5" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:26:0190307:2, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва*, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "БАЗИС 5" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:26:0190307:2, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина