Решение Московского городского суда от 11 августа 2015 г. N 3-463/15

Именем Российской Федерации

11 августа 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Молоствовой О. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:02:0016002:1033, 77:02:0016002:1023, установлении кадастровой стоимости зданий равной их рыночной стоимости,

установил:

Молоствова О.В. в лице представителя по доверенности Крюкова В.Ю. обратилась в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания (ангара) с кадастровым номером 77:02:0016002:1033, общей площадью 142,7 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", и здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1023, общей площадью 3 274,1 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", в котором просит установить кадастровую стоимость указанных зданий равной их рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года в размере 2 215 000 рублей и 99 403 000 рублей соответственно.

Свои требования Молоствова О.В. мотивирует тем, что является собственником вышеуказанных зданий, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости зданий их рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога на имущество физических лиц, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость зданий, признаваемых объектом налогообложения.

Молоствова О.В. в судебное заседание не явилась.

Представитель заявителя Молоствовой О.В. по доверенности Крюков В.Ю. в судебном заседании поддержал заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы Лисицкий Д.П., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требования заявителя не признал.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Cуд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц. Указанные заинтересованные лица возражений на заявление не представили.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требование Молоствовой О.В. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Молоствова О.В. является собственником здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1033, общей площадью 142,7 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", и здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1023, общей площадью 3 274,1 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 12-13), кадастровыми паспортами на здания (л.д. 14-15).

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Законом города Москвы от 19 ноября 2014 года N51 "О налоге на имущество физических лиц" на территории города Москвы установлены ставки налога на имущество физических лиц в отношении недвижимого имущества, которые определяются исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1033 по состоянию на 01 января 2014 года составила 5 584 931 рубль 24 копейки, здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1023 - 130 016 671 рубль 91 копейка, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 16-17).

Таким образом, установление кадастровой стоимости в отношении вышеназванных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности Молоствовой О.В. как плательщика налога на имущество физических лиц и дает последней право на оспаривание кадастровой стоимости.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, Молоствова О.В. в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилась в суд с настоящим заявлением.

В обоснование своих требований Молоствова О.В. представила отчет об оценке рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:02:0016002:1033, 77:02:0016002:1023 от 18 июня 2015 года N19/15 (далее - отчет об оценке), выполненный ООО "***", в котором рыночная стоимость здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1033 по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 2 215 000 рублей без учета НДС, а здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1023 - в размере 99 403 000 рублей без учета НДС (л.д. 21).

Согласно положительному экспертному заключению от 18 июня 2015 года N2722/2015, подготовленному общероссийской общественной организацией "***", отчет N19/15 об оценке рыночной стоимости зданий соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (л.д. 185-200).

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "***" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В пункте 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N254, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N256 (далее - ФСО N1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как установлено ФСО N1, затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Как указал оценщик на странице 46 отчета, заказчиком были представлены все документы, необходимые для оценки зданий затратным подходом (л.д. 63). Таким образом, у оценщика имелась возможность произвести расчет рыночной стоимости оцениваемых зданий в рамках затратного подхода. Однако, оценивая рыночную стоимость здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1023, общей площадью 3 274,1 кв.м., оценщик не применил затратный подход, сославшись на то, что такой подход более применим для оценки объектов специального назначения, а также на то, что применение такого подхода не является предпочтительным ввиду сильной разницы между стоимостью строительства в городе Москве и ценами продаж на рынке недвижимости (стр. 46-47 Отчета, л.д. 63-64).

Между тем затратный подход, как указывает сам оценщик, основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту (стр. 46 Отчета, л.д. 63). В такой ситуации, принимая во внимание, что оценщиком не приведены безусловные данные о том, что стоимость строительства в городе Москве выше, чем продажная цена зданий на рынке недвижимости, а также учитывая, что применение такого подхода при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества является обязательной, суд полагает необоснованным отказ оценщика от применения затратного подхода в отношении здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1023 при том, что у оценщика в распоряжении имелись все необходимые данные для расчета затрат на строительство объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Суд также полагает необоснованным отказ оценщика от применения доходного подхода при оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1033, общей площадью 142,7 кв.м.

Пунктом 21 ФСО N1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В свою очередь, как следует из информации, содержащейся в письменных возражениях заинтересованного лица, подтвержденной соответствующим скриншотом, рынок аренды ангаров в городе Москве относится к активным рынкам - в открытых источниках представлено достаточное количество предложений об аренде таких объектов недвижимости, что позволяет прогнозировать доходы, которые объект оценки способен приносить, и, как следствие, позволяет использовать доходный подход при проведении оценки.

Отказ от всех возможных подходов к оценке в отношении зданий с кадастровыми номерами 77:02:0016002:1033 и 77:02:0016002:1023 нарушает требования ФСО N1.

Производя оценку рыночной стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0016002:1023, учитывая, что оно расположено на земельном участке (то есть является единым объектом недвижимого имущества), при этом определение рыночной стоимости объекта оценки должно производится без учета стоимости прав на земельный участок, оценщик пришел к выводу о необходимости вычесть в рамках доходного и сравнительного подхода стоимость прав на земельный участок из стоимости единого объекта.

Однако, определяя рыночную стоимость прав на земельный участок, оценщик в нарушение требований ФСО N1 не обосновал отказ от применения доходного подхода, оценив стоимость участка лишь в рамках сравнительного подхода, несмотря на то, что в силу п. 24 ФСО N1 итоговая стоимость объекта оценки (в настоящем случае земельного участка) определяется путем согласования результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Также ФСО N7, утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N611, к наиболее важным факторам стоимости земельного участка относит его местоположение (пп. "е" п. 22 ФСО N7).

В силу пункта 19 ФСО N1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Вводя корректировку на местоположение земельного участка, оценщик ссылается на то, что как оцениваемый объект, так и объекты-аналоги расположены в городе Москве в зоне между ТТК и МКАД, в транспортной (а не пешей) удаленности от метро, но в разных районах Москвы, в связи с чем корректировка применялась в зависимости от того, в каком административном округе города Москвы находится аналог (стр. 67 Отчета, л.д. 84).

Между тем из описания выбранных оценщиком объектов-аналогов (стр. 65, 69 Отчета, л.д. 82, 86), а также из скриншотов объявлений о продаже земельных участков (стр. 152 Отчета, л.д. 169) не представляется возможным установить их точное местоположение.

Так, в отношении аналога N1 указано, что он расположен по улице Силикатный проезд (без указания на номер строения или владения), в отношении аналога N2 указано на его нахождение на Большой Филевской улице, в отношении аналога N3 - нахождение на улице Газопровод.

В свою очередь, согласно общедоступным сведениям, в городе Москве нет улицы Силикатный проезд, а имеются улицы Силикатный 1-й проезд, Силикатный 2-й проезд, Силикатный 3-й проезд и Силикатный 4-й проезд, в связи с чем не представляется возможным определить его локальное местоположение и близость к метро, транспортным развязками и установить иные факторы, влияющие на ценообразование.

Улица Большая Филевская имеет значительную протяженность, при этом в непосредственной близи (в пешей доступности) от указанной улицы расположены станции метро "Фили", "Багратионовская", "Филевский парк", "Пионерская".

Равным образом невозможно определить местоположение аналога N3 на улице Газопровод, которая начинается в непосредственной близости от станции метро "Улица Академика Янгеля".

При этом является общеизвестным, что цены на рынке земельных участков в городе Москве сильно дифференцированы в зависимости от удаленности от центра (Кремля). На стоимость участков влияет и удаление от основной магистрали: участки, расположенные в непосредственной близости от неё, могут продаваться по цене выше, чем более удаленные.

В такой ситуации выбор и описание местоположения аналогов, наиболее приближенных к объекту оценки, не соответствует принципам обоснованности, однозначности и проверяемости.

Производя корректировку на местоположение земельных участков относительно различных административных округов города Москвы, оценщик исходил из средних удельных показателей ставок аренды офисных помещений.

Оценщиком возможность применения аналитических данных об изменении цен на аренду офисных помещений в зависимости от их расположения в различных административных округах а также достоверность таких данных по отношению к цене земельных участков не обоснована. При этом представляется возможным утверждать, что на цены указанных видов недвижимого имущества влияют различные факторы: разрешенный вид использования, наличие инженерных коммуникаций - в отношении земельных участков; транспортная доступность, наличие в ближайшем окружении объектов деловой активности - в отношении объектов офисного назначения.

Кроме того, как следует из анализа объявлений о продаже аналогов оцениваемого земельного участка, вид разрешенного использования аналога N1 - под размещение складского комплекса, аналога N3 - земли промышленного назначения (стр. 152 Отчета, л.д. 169). Между тем оценщик в таблице на странице 69 отчета (л.д. 86) указывает вид разрешенного использования объектов-аналогов как "под коммерческую застройку", не производя соответствующих корректировок.

Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, отчет в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.

Допущенные при оценке перечисленные выше нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости зданий.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, не свидетельствует об обоснованности заявленных требований, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, Молоствовой О.В. не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:02:0016002:1033, 77:02:0016002:1023 по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

Поскольку в удовлетворении требований заявителю отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Молоствовой О. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:02:0016002:1033, 77:02:0016002:1023, установлении кадастровой стоимости зданий равной их рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: 18.08.2015г.

Судья: подпись