Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 29 июля 2015 г. по делу N 33-4767/2015 (ключевые темы: застройщик - объект незавершенного строительства - разрешение на строительство - строительство - тарифные планы)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 29 июля 2015 г. по делу N 33-4767/2015

 

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Осадчей Е.А.

судей Ивановой В.П., Кутыревой О.М.

при секретаре Куяновой Д.А.

рассмотрела в судебном заседании 29 июля 2015 года

дело по апелляционной жалобе Романчугова В.В. в лице представителя Горбуновой Л.П. на решение Первомайского районного суда города Омска от 01 апреля 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Романчугова В. В. к Жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" о признании права собственности на долю в объекте незавершенным строительством - " ... " отказать".

Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Романчугов В.В. обратился с иском к ЖСК "Малиновского-3" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, указав, что застройщиком жилого дома по адресу: " ... " являлось ООО "ПКФ СМУ-1 КПД", в отношении которого введено конкурсное производство. " ... " между застройщиком ООО "ПКФ СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" заключен договор о передаче прав и обязанностей застройщика, по которому ЖСК "Малиновского-3" получил права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство жилого дома, а также права на земельный участок, предназначенный для строительства дома. В рамках данного договора " ... " он заключил с ЖСК "Малиновского-3" индивидуальный тарифный план-соглашение N " ... ", по которому внес в ЖСК пай в размере " ... " и за ним была закреплена квартира в строящемся доме строительный номер N " ... ", общей площадью " ... ". во " ... " подъезде на " ... " этаже. Поскольку строительство жилого дома не завершено, просил признать за ним право собственности на N " ... " доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой " ... " по адресу: " ... " расположенный на земельном участке с кадастровым номером N " ... "), что соответствует " ... ", указанной в тарифном плане-соглашении.

Истец Романчугов В.В. в судебное заседание не явился.

Его представитель Горбунова Л.П. исковые требования поддержала, указав, что в настоящее время возведено сваевое поле, залит фундамент, построен цокольный и первый этаж многоквартирного дома. ЖСК "Малиновского-3" было выдано разрешение на строительство дома, которое продлено до " ... ", данное распоряжение никем не оспорено и не признано недействительным. Постановление восьмого апелляционного суда, которым признана недействительной сделка между ЖСК "Малиновского-3" и ООО "ПКФ СМУ-1 КПД", реально не исполнено. Романчугов В.В. является пайщиком ЖСК, полностью внес пай и стал собственником того имущества, которое будет построено. Иного способа защиты не имеется.

Представитель конкурсного управляющего ООО "ПКФ СМУ-1 КПД" Кузьмина А.П.- Каребо А.С. требования истца не признал, указав, что поскольку сделка, на основании которой к ЖСК "Малиновского-3" перешли права и обязанности застройщика жилого дома, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от " ... " была признана ничтожной, права и обязанности застройщика возвращены ООО "ПКФ СМУ-1 КПД", то право собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства за истцом не может быть признано.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ЖСК "Малиновского-3".

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе, письменных пояснениях к ней, дополнительных доводах Романчугов В.В. в лице представителя Горбуновой Л.П. просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований. Указывает, что решение арбитражного суда, которым признано незаконным соглашение по передаче прав застройщика к кооперативу, не имеет для истца преюдициального значения, так как Романчугов В.В. не принимал участие в разбирательстве, а суд по существу не проверил законность возведения многоквартирного дома на отведенном земельном участке. Более того, арбитражный суд " ... " прямо указал, что само признание договора недействительным права истцов не затрагивает. Полагает, что у истца право собственности возникло уже в момент внесения пая в строительный кооператив и не зависит от регистрации такого права, данное право никем не оспорено. Кооператив свою деятельность осуществлял на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, который продлен до 2018 года, которые также никем не оспорены. Постановление арбитражного суда до настоящего времени не исполнено, документы от кооператива к ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не переданы. Суд отказал в удовлетворении требований несмотря на то, что исковые требования были признаны ответчиком, не учитывая также, что дом достраивать некому - ООО "СМУ-1 КПД" находится в стадии банкротства и в любом случае передаст незавершенный строительном дом вновь созданному кооперативу для завершения строительства. На основании решения собрания кредиторов от " ... " было решено передать права ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на земельный участок путем замены арендатора в договоре аренды, что свидетельствует о добровольном отказе ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" от прав застройщика. Указывает, что истец не сможет иным способом защитить свои права, так как денежные средства кооператив ему вернуть не сможет, поскольку не занимается предпринимательской деятельностью и был создан только для завершения строительства дома, а ООО "Валентайн" находится в процедуре банкротства.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений к ней, дополнительных доводов, выслушав пояснения представителя Романчугова В.В. Горбуновой Л.П., представителя ЖСК "Малиновского-3" Рязановой М.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В силу ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, является юридическим лицом, члены кооператива действуют совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье. При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями ГК РФ, Федерального закона от " ... " N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", иных законодательных актов Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также ЖК РФ и устава кооператива.

В соответствии со ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Пунктом 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от " ... " "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, в отношении объекта незавершенного строительства возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности. В соответствии с действующим гражданским законодательством доля в виде квартиры в не завершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе по решению суда.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал на то, что ЖСК "Малиновского-3" является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: " ... " расположенного на земельном участке с кадастровым номером N " ... ", который находится в аренде кооператива.

Он является членом ЖСК "Малиновского-3", который, согласно п. 2.1. Устава, был создан для удовлетворения потребностей граждан в собственном жилье путем участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Им с ЖСК "Малиновского-3" заключен индивидуальный тарифный план-соглашение, по условиям пункта 2 которого за пайщиком закрепляется определенная квартира с указанием строительного номера, размера общей площади и конкретного месторасположения. При этом, член кооператива обязался оплатить паевой взнос, а ЖСК "Малиновского-3", как застройщик, обязался обеспечить строительство многоквартирного жилого дома за счет собственных средств, а после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность члена кооператива соответствующую квартиру.

Свои обязательства он выполнил, внеся денежные средства на строительство квартиры путем заключения договора займа с техническим заказчиком ООО "Валентайн" и последующего соглашения о взаиморасчетах между ООО "Валентайн" и ЖСК "Малиновского-3", подтверждавших факт исполнения пайщиком в полном объеме индивидуального тарифного плана-соглашения и внесения им кооперативу суммы пая для строительства его квартиры.

Так, согласно индивидуальному тарифному плану-соглашению N " ... " от " ... " между ЖСК "Малиновского-3" и Романчуговым В.В. заключено соглашение, по условиям которого за пайщиком закрепляется квартира, строительный " ... " общей проектной площадью " ... " во " ... "-м подъезде на " ... "-м этаже в строящемся " ... " (строительный) по " ... " АО г. Омска в соответствии с планом этажа дома Приложение N1. Стоимость пая составила " ... "., которую пайщик обязуется внести в срок до " ... " года. Передача Романчуговым В.В. в ЖСК "Малиновского-3" денежных средств в сумме " ... " подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру N " ... " от " ... " на сумму " ... " по договору беспроцентного займа от " ... " года, заключенного им с ООО "Валентайн" и соглашением о зачете взаимных требований между ООО "Валентайн" и ЖСК "Малиновского-3" по расчетам по договорам инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от " ... " путем зачета денежных средств в размере " ... " по указанному договору денежного займа в счет оплаты пая Романчугова В.В. по индивидуальному тарифному плану-соглашению от " ... " в сумме " ... "

Поскольку ЖСК "Малиновского-3" своих обязательств по индивидуальному тарифному плану-соглашению, заключенному с истцом, не выполнил, деятельность по строительству многоквартирного жилого дома фактически приостановлена, истец просил признать за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой " ... " по адресу: " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N " ... " с разрешенным видом использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", местоположение которого установлено в " ... " м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... " " ... "

При этом, представитель ЖСК "Малиновского-3" Горбунова Л.П. исковые требования признала в полном объеме.

Разрешая спор, суд установил следующее.

Первоначальным застройщиком жилого многоквартирного " ... " по адресу: " ... " являлось ООО "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (далее ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД").

" ... ". между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (арендодатель) и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (арендатор) был заключен договор N " ... " аренды земельного участка с кадастровым номером N " ... ", расположенного по адресу: " ... " с местоположением: " ... " м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... " сроком на 3 года для жилищных нужд под строительство жилых домов, зарегистрированный в УФРС по Омской области " ... ".

Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации " ... " ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" выдано разрешение на строительство за N " ... " от " ... " года.

Застройщик ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" привлек к участию в строительстве многоквартирного жилого дома дольщиков, с которыми заключил договоры долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: " ... " приняв на себя обязательство в предусмотренный договорами срок построить многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Омской области от " ... " ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" признано несостоятельным(банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

" ... " между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского-3" (вступивший застройщик) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве другому лицу (цессии), согласно п. 1 которого выбывший застройщик безвозмездно передает вступившему застройщику свои права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство N " ... " от " ... " года, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации " ... " и договоров участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: " ... " м юго-восточнее относительно " ... "-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... " " ... ", направленные на строительство и ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта - жилого дома по адресу: " ... " расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером N " ... " (общей площадью " ... ".).

Решением Арбитражного суда Омской области от " ... ". по требованию ЖСК "Малиновского-3" во исполнение указанной сделки на Департамент имущественных отношений Администрации " ... " возложена обязанность по заключению с ЖСК "Малиновского-3" договора аренды части земельного участка под строительство жилого дома по адресу: " ... " на часть N " ... " площадью " ... ". и земельного участка с кадастровым номером N " ... " аренды земельного участка от " ... ").

Таким образом, на основании указанной сделки и решения Арбитражного суда Омской области от " ... " право аренды земельного участка с кадастровым номером N " ... " было изъято из конкурсной массы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и передано ЖСК "Малиновского-3" одновременно с правами и обязанностями застройщика.

ЖСК "Малиновского-3", вступив в права застройщика с правом разрешения на строительство и оформив договор аренды земельного участка, стал привлекать денежные средства от новых участников строительства путем их принятия в члены ЖСК и заключения с ними индивидуальных тарифных планов-соглашений, по условиям которых за пайщиками закрепляется определенная квартира с указанием строительного номера, размера общей площади и конкретного месторасположения.

" ... " между ЖСК "Малиновского-3" (застройщик) и ООО "Валентайн" (инвестор, технический заказчик) был заключен договор N " ... " инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: " ... " м юго-восточнее относительно " ... "-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... " " ... ". Предметом данного договора являлось участие сторон в инвестиционной деятельности, направленной на реализацию проекта по строительству указанного жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером N " ... " часть " ... " По договору Застройщик принял на себя обязательства за счет собственных и привлеченных средств осуществить ввод в эксплуатацию Объекта в порядке и размерах, предусмотренных настоящим договором, а Инвестор принял на себя обязательство по выполнению функций Технического заказчика при строительстве Объекта и обязательство за счет собственных и(или) привлеченных средств осуществить финансирование затрат по строительству и вводу в эксплуатацию Объекта(п.1.2 договора). Помимо этого, Инвестор(Технический заказчик) был обязан обеспечить необходимую землеустроительную подготовку, заключить договор с проектной организацией по разработке необходимой проектно-сметной документации, заключить договор генподряда на выполнение строительно-монтажных работ по строительству Объекта, а в случае необходимости заключить прямые договоры подряда со специализированными организациями. По окончании строительства и ввода в эксплуатацию Объекта, Инвестор получает в собственность долю в общей собственности квартир и встроено-пристроенных помещений за исключением тех, по которым оплачены паевые взносы лицами, которых привлек Застройщик(п.3.1).

Из материалов также усматривается, что председателем ЖСК "Малиновского-3" (застройщик) с августа 2013 года избран Акопян Р.В., одновременно являвшийся Генеральным директором ООО "Валентайн" (инвестор, технический заказчик).

" ... " между ЖСК "Малиновского-3" и ООО "Валентайн" подписано соглашение о расторжении договора от " ... " года.

" ... " между ЖСК "Малиновского-3" (Застройщик) и ООО "Валентайн" (Инвестор-1), а также ООО "СтройАрхДи" (Инвестор-2) был заключен договор N " ... " об инвестировании строительства жилого " ... "(строительный) по " ... " в САО г. Омска(Объекта), по условиям которого Застройщик принимает на себя обязательство передать под строительство Объекта часть N " ... " земельного участка площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером N " ... " Инвестор-1 принимает на себя функции Технического заказчика и обязательство за счет собственных и(или) привлеченных средств осуществить финансирование строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в порядке и размере, предусмотренных настоящим договором, Инвестор-2 принимает на себя функции Генерального подрядчика и обязательство за счет собственных и(или) привлеченных средств осуществить финансирование строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в порядке и размере, предусмотренных настоящим договором.

Решением Арбитражного суда Омской области от " ... " с ООО "Валентайн" в пользу ЖСК "Малиновского-3" взыскано неосновательное обогащение в сумме " ... ". При этом судом установлено, что после расторжения договора, в период с " ... " по " ... " ООО "Валентайн" с расчетных счетов ЖСК "Малиновского-3", открытом в Омском отделении N " ... " ОАО "Сбербанк России" и ОАО "Плюс Банк" на расчетные счета ООО "Валентайн" переведено " ... ".

Решением Арбитражного суда Омской области от " ... " ООО "Валентайн" признано банкротом, в отношении его открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Омской области от " ... " отказано в удовлетворении иска Гулак Д.М. к ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", ЖСК "Малиновского-3" о признании сделки по передаче ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" прав и обязанностей застройщика по строительству жилого " ... ", а также прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства и применении последствий недействительности сделки.

Решением восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " вышеуказанное определение Арбитражного суда Омской области от " ... " отменено, принят новый судебный акт, которым признана недействительной заключенная " ... " между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД"(выбывший застройщик) в лице конкурсного управляющего Вишнякова С.А. и ЖСК "Малиновского-3"(вступивший застройщик) сделка по передаче прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N " ... " от " ... " года, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации " ... " и договоров участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: " ... "(строительный адрес) на земельном участке, относящимся к категории земель населенных пунктов в границах " ... ", общей площадью " ... " кадастровый номер N " ... ", расположенном по адресу: " ... " юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... " направленных на строительство и ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта - жилого дома по адресу: " ... "), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером N " ... ".), а также применены последствия недействительности указанной ничтожной сделки в виде:

- возврата ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N " ... " от " ... " года, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации " ... " и договоров участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: " ... ") на земельном участке, относящимся к категории земель населенных пунктов в границах " ... ", общей площадью " ... "., кадастровый номер N " ... ", расположенном по адресу " ... " с местоположением: " ... " м юго-восточнее относительно " ... "-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... ", направленных на строительство и ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта - жилого дома по адресу: г " ... " строительный), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером N " ... "(общей площадью " ... " кв.м.).

- возврата ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" прав и обязанностей арендатора земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов в границах " ... ", общей площадью " ... " кадастровый номер N " ... ", расположенного по адресу: " ... " м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... ",

- возврата ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" разрешения на строительство, исполнительной и проектной документации, необходимых для строительства жилого дома по адресу: " ... "), на земельном участке, относящимся к категории земель населенных пунктов в границах " ... ", общей площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N " ... ", расположенном по адресу: " ... " м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... "

Установив вышеуказанные обстоятельства дела, проанализировав доводы сторон и представленные ими документы (их копии), верно применив нормы закона, суд сделал правильный вывод о том, что поскольку ЖСК "Малиновского-3" на настоящий период времени утратил права застройщика в отношениях по строительству жилого дома, расположенного по адресу: " ... "), а также право аренды земельного участка, общей площадью " ... "м., кадастровый номер N " ... " расположенном по адресу: " ... " юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: " ... " кроме того, спорный объект не является объектом незавершенного строительства, оснований к удовлетворению иска не имеется.

Коллегия согласна с данными выводами решения, поскольку они сделаны на основании правильно и полно установленных по делу юридически значимых обстоятельств, при верном применении норм материального права.

Настаивая на удовлетворении заявленных требований, истец указывал на то, что спорный объект, имеющий строительный адрес: " ... ", является объектом недвижимости незавершенного строительства, отсутствие регистрации прав пайщика на земельный участок и документов, связанных с приемом дома в эксплуатацию, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Вместе с тем, доказательств того, что спорный объект действительно может быть отнесен к объектам недвижимого имущества суду истцом не представлено.

Заключение ИП Мартемьянова Д.В. об оценке объемов выполненных работ по возведению здания - жилого " ... " в САО " ... " от " ... " года, представленное истцом в суд второй инстанции, об обратном не свидетельствует.

В силу ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом, понятие объектов незавершенного строительства законодательно не определено, но в п. 10 ст. 1 ГсК РФ дано определение понятию "объект капитального строительства", содержащее юридико-техническое сокращение для обозначения здания, строения, сооружения, объектов, строительство которых не завершено.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 131 названного Кодекса).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в названном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Понятие "недвижимости" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Кроме того, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.

Ввиду указанного устройство основания под фундаменты (песчаного и щебеночного), бетонной подготовки, водоотлива из котлована, погружение свай дизель-молотом, устройство оснований под фундаментальные плиты, а также обустройство строительной площадки в виде устройства ограждения из профнастила (с установкой столбов), выполнение проектной документации, геодезических работ и временное подключение объекта к электричеству, составляющие около 12-13% от общей стоимости строительства(заключение ИП Мартемьянова Д.В. от " ... " года), на что указывали представители истца и ЖСК "Малиновского-3" в суде второй инстанции, не свидетельствует о том, что данные объекты являются объектами недвижимости.

В отличие от зданий, строений и сооружений указанные виды выполненных работ не имеют конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. В целом возведенный объект не имеет и самостоятельного функционального назначения.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства возведения спорного объекта как объекта недвижимого имущества в соответствии с требованиями законодательства.

Поскольку выполненные подготовительные работы к возведению здания не являются объектами недвижимого имущества, право собственности на них не подлежит государственной регистрации независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих объектов с соответствующим земельным участком.

Доказательств того, что ЖСК "Малиновского-3" возведен фундамент, а также цокольный этаж многоквартирного жилого дома, на что в своих выступлениях ссылался представитель кооператива ни в суд первой инстанции, ни суду второй инстанции не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции, верно указал, что спорный объект не обладает признаками индивидуально-определенной вещи и не является объектом недвижимости.

Довод о том, что ЖСК "Малиновского-3" осуществляло строительство многоквартирного дома, поскольку процент строительной готовности объекта увеличен (с 2% до 12-13%) к обратному не ведет.

Кроме того, по общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие оснований приобретения права, то есть наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

Вместе с тем, как указано выше, решением восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " соглашение от " ... " года, заключенное между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского-3" (вступивший застройщик) по передаче прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N " ... " от " ... " года, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации " ... " и договоров участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: " ... " земельном участке, с кадастровым номером N " ... " площадью " ... "м.) признано недействительным, судом применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата первому застройщику ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" всех прав и обязанностей застройщика многоквартирного жилого дома по адресу: г.Омск, " ... "(строительный адрес), прав и обязанностей арендатора земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов в границах " ... ", общей площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N " ... " а также возврата разрешения на строительство, исполнительной и проектной документации, необходимых для строительства жилого дома.

В связи с приведенными обстоятельствами, свидетельствующими о том, что ЖСК "Малиновский-3" утратил права застройщика, оснований к удовлетворению иска суд верно не усмотрел.

Указанное суждение суда первой инстанции отвечает требованиям закона и действующей судебной практики.

Так, в п. 19 Обзора от " ... " Верховный Суд Российской Федерации указал, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства. То-есть, к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру, поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.

Не имея прав застройщика и не обладая правами на спорный возводимый объект, ЖСК "Малиновского-3" не может исполнить требования истца по закреплению за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В силу указанного подлежит отклонению ссылка в жалобе на то, что до настоящего времени разрешение на строительство N 55-669, выданное на имя ЖСК "Малиновского-3" на основании распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, а также договор аренды земельного участка между ЖСК "Малиновского-3" и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска оформлены на имя ЖСК "Малиновского-3" никем не оспорены, не признаны недействительными, а, следовательно, сохраняют юридическую силу.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не был привлечен к участию в деле при рассмотрении дела в арбитражном суде, а, следовательно, решение восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " не имеет для него преюдициального значения, в связи с чем, он имеет право самостоятельного требования о праве на имущество в виде доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой " ... " по адресу: " ... ", основанием к отмене решения суда не являются.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 ГПК РФ).

Таким образом, решение восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " по отношению к ЖСК "Малиновского-3", который принимал непосредственное участие в рассмотрении указанного спора, носит преюдициальный характер.

Данное решение вступило в законную силу и до настоящего времени не отменено.

Следовательно, кооператив в силу требований ст. 13 ГПК РФ обязан исполнить постановленное арбитражным судом решение по передаче прав и обязанностей застройщика первоначальному застройщику ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", а также прав и обязанностей арендатора земельного участка и всю документацию необходимую для продолжения строительства многоквартирного дома. При этом, ссылки в жалобе на продление кооперативу срока аренды земельного участка до 2018 года и наличие неоспоренных распоряжений, связанных с правами ЖСК как застройщика к иному не ведут.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для принятия признания иска данным юридическим лицом, поскольку такое признание противоречит закону и при его удовлетворении нарушило бы права и интересы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", в связи с чем, отклонено обоснованно.

Довод жалобы о том, что поскольку ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" в настоящее время находится в процедуре банкротства, в отношении него введена процедура конкурсного управления, строить многоквартирный жилой дом должник сам не будет, передаст объект строительства иному жилищно-строительному кооперативу в целях осуществления окончания строительства, а, следовательно, права и интересы данного общества (должника) признанием иска не нарушаются, основан на неправильном толковании закона.

Права и обязанности первоначального застройщика ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" были изъяты из конкурсной массы, в то время как в силу ст. 131 Закона о банкротстве право аренды земельного участка подлежало включению в состав конкурсной массы и реализации на основании статей 139, 110, 111 Закона о банкротстве, таким образом, конкурсная масса была уменьшена.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от " ... " N 150 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с отстранением конкурсных управляющих" указано, что под убытками, причиненными должнику, а также его кредиторам, понимается любое уменьшение или утрата возможности увеличения конкурсной массы, которые произошли вследствие неправомерных действий (бездействия) конкурсного управляющего, при этом права должника и конкурсных кредиторов считаются нарушенными всякий раз при причинении убытков.

Таким образом, неправомерные действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", заключившего сделку с ЖСК "Малиновского-3" по передаче прав и обязанностей застройщика повлекло уменьшение конкурсной массы должника, а тем самым, причинение убытков и нарушение прав данного общества.

Учитывая указанное, доводы апеллянта в данной части удовлетворению не подлежат, кроме того, неверным является и суждение о том, что ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" добровольно отказался от права аренды на земельный участок и от прав застройщика.

Как отмечено в постановлении восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " года, конкурсный управляющий должника, являясь профессиональным участником дела о банкротстве, не мог не знать о том, что право аренды является имуществом должника, которое подлежит включению в конкурсную массу.

Кроме того, истцом не оспаривался тот факт, что не все участники строительства многоквартирного жилого дома, которые были включены в реестр должника, являлись участниками при создании ЖСК "Малиновского-3", в связи с чем, несостоятельным является довод о том, что ЖСК "Малиновского-3" был создан специально для организации строительства и управления многоквартирным домом по " ... "

Не могут быть приняты и доводы жалобы о том, что поскольку ЖСК "Малиновского-3" изложенные в постановлении восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " права застройщика, разрешение на строительство и права на земельный участок добровольно не передал, принудительное исполнение также не произведено, то на момент рассмотрения судебного спора все права застройщика принадлежали ответчику ЖСК "Малиновского-3".

По отношению к истцу постановление восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " действительно не имеет преюдициального значения, однако, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от " ... " (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при рассмотрении иска о праве на имущество суд в любом случае должен учитывать обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

При рассмотрении настоящего спора суд правильно исходил из того, что права застройщика и права аренды на земельный участок у ЖСК "Малиновского-3" указанным судебным постановлением отобраны, договор от " ... " о передаче прав и обязанностей застройщика кооперативу, при совершении которого допущено нарушение положений параграфа 7 главы 1Х и статей 110,111,131,139 Закона о банкротстве, нарушение прав и законных интересов участников строительства, злоупотребление правом - признан ничтожным.

Определением Верховного Суда РФ от " ... " кассационные жалобы пайщиков ЖСК "Малиновского-3" Зайцевой С.А., Зубковой И.Ю., Боровиковой Л.А., Сафоновой В.Я., Мироновой И.В., Мироненко Н.А., Щерба А.В., Калашникова Н.Д., Вайц Л.А., Жуковой Н.А., Абраменко Н.Ю., Рудника И.В., Рашовой С.А., Киселевой Е.Б., Коноваловой Л.А., Тенякова А.А., Проскурина И.В. на постановление восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от " ... " года, а также постановление Арбитражного суда " ... " от " ... " года, оставившего данный судебный акт в силе - отклонены, обжалованные судебные акты оставлены без изменения.

При этом, Верховный Суд РФ отметил, что проверяя обоснованность доводов членов ЖСК "Малиновского-3" как лиц, не участвующих в деле, о наличии оснований для оспаривания судебных актов в порядке ст. 42 АПК РФ, суд апелляционной инстанции и окружной суд правильно не усмотрели оснований для привлечения заявителей - ряда членов кооператива к участию в деле, указав, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о том, что права на земельный участок с кадастровым номером N N " ... " зарегистрированы за членами ЖСК "Малиновского-3", данные лица имеют лишь обязательственные права по отношению к ЖСК "Малиновского-3" и/или к ООО "Валейнтайн" (инвестору), поэтому признание договора недействительным права указанных лиц непосредственно не затрагивают. Таким образом, обратившиеся с кассационными жалобами физические лица не являются участвующими в деле лицами, об их правах и обязанностях судебные акты не приняты, выводы судов не затрагивают или иным образом не нарушают права заявителей, в том числе не создают препятствий для реализации их субъективных прав и не возлагают на них каких-либо обязанностей. Наличие у этих лиц заинтересованности в исходе дела не наделяет их правом на обжалование судебных актов.

Суждение в жалобе о том, что арбитражные суды указали на то, что возвращение прав застройщика должнику ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не влияет на права членов кооператива на спорный объект, ошибочно.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

Таким образом, объект незавершенного строительства передается от застройщика на ЖСК лишь в пользу тех участников строительства, требования которых к застройщику были установлены и включены в натуральный и денежный реестры застройщика в соответствии с судебными актами арбитражного суда.

Судом установлено, что договоры на участие в строительстве многоквартирного дома по " ... " (строительный) в г. Омске на дату заключения соглашения от " ... " года, заключенного между первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" по передаче прав и обязанностей застройщика, были заключены должником (ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД") с пятью физическими и двумя юридическими лицами.

Истец участником строительства многоквартирного дома не являлся, с ним не был заключен договор на участие в долевом строительстве, на что ошибочно указано в жалобе, каких-либо правоотношений с первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" у него не имелось.

Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Как следует из материалов дела созданный участниками строительства ЖСК "Малиновского-3" стал привлекать денежные средства граждан для осуществления начатого строительством многоквартирного дома посредством иных сделок.

До приобретения права собственности на помещение, расположенное в построенном ЖСК доме, отношения между членом ЖСК и кооперативом имеют обязательственно-правовой характер (п. 2 ст. 48 ГК РФ). Суть этого обязательственного права заключается в том, что член кооператива наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением (п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере (п. 1 ст. 125 ЖК РФ).

Обретение титула собственника помещения членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом, право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (абз. 2 п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от " ... " N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Письма Минэкономразвития России от " ... " N " ... ", от " ... " N " ... ", Минфина России от " ... " N 03-05-05-01/29).

Таким образом, вступление в ЖСК с необходимостью предполагает заключение с ЖСК договора паенакопления и приобретение пая, который до момента выплаты паевого взноса в полном объеме представляет собой обязательственное право члена ЖСК в отношении ЖСК. В момент выплаты членом ЖСК паевого взноса в полном объеме право на пай трансформируется в право собственности на помещение, указанное в договоре паенакопления.

При этом, поскольку член ЖСК застройщиком не является, право собственности его производно от права кооператива, выступавшего в качестве застройщика, создателя объекта незавершенного строительства.

Как установлено судом и не отрицается самим истцом, помещения (квартиры), указанного в Индивидуальном тарифном плане-соглашении, заключенным им с ЖСК "Малиновского-3", также как и самого многоквартирного жилого дома не существует (обязательства ЖСК не исполнены), каких-либо прав на земельный участок, отведенный под строительство дома, за истцом не зарегистрировано, кооператив права застройщика дома по адресу: г. Омск, Малиновского, 3 (строительный) утратил, права и обязанности застройщика этого дома перешли к другому лицу, в связи с чем, утверждения о приобретении им, в силу требований ч. 4 ст. 218 ГК РФ, права собственности на помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по указанному строительному адресу, несостоятельны, по-сути, на настоящий период времени он имеет право на долю паенакоплений в паевом фонде этого кооператива.

Указанное вытекает и из текста пункта 2 Индивидуально-тарифных планов-соглашений, согласно которого "в порядке календарной очередности заключения настоящего тарифного плана-соглашения закрепление указанной квартиры за пайщиком оформляется как пай N ... ".

Таким образом, законные основания для удовлетворении иска о признании права собственности истца на незавершенный строительством объект недвижимости отсутствуют.

Иные доводы истца существенного значения не имеют и к отмене судебного решения не ведут.

Практически все доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда, однако, по существу их не опровергают и основанием к отмене решения суда не являются. Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с требованиями материального и процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда города Омска от 01 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Романчугова В.В. в лице представителя Горбуновой Л.П. - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.