Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 25 августа 2015 г. по делу N 33-2295/2015

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Мананниковой В.Н.,

судей Бурдюговского О.В., Потеминой Е.В.,

при секретаре Теряевской Ю.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Потеминой Е.В. дело по апелляционной жалобе Кальдиной Л.И. на решение Пензенского районного суда Пензенской области от 29.04.2015 г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Кальдиной Л.И. к Шукшиной Е.В. о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи отказать."

Проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Согласно договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПКФ "Термодом" обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию квартиру строительный номер N в многоквартирном жилом доме переменной этажности по генплану N на земельном участке по адресу: "адрес", в границах Засечного сельского совета, микрорайон N Терновка (кадастровый номер N) и передать объект Вертяшкиной О.В., а Вертяшкина О.В. обязалась оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Срок ввода объекта в эксплуатацию был определен договором как 4 квартал 2014 г. (п.3.2); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику - 1 квартал 2015 г. (п.5.2). Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ г.

По договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Вертяшкина О.В. уступила Шукшиной Е.В. право требования в части передачи квартиры, принадлежащее ей на основании договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ между Шукшиной Е.В. и Кальдиной Л.И. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 23,7 кв.м., адрес объекта: "адрес" (п.1.1). По соглашению сторон стоимость продаваемой квартиры составила N руб. (п.2.1). До подписания данного договора истцом за счет собственных средств в качестве задатка в счет стоимости продаваемой квартиры ответчице (Продавцу) была передана денежная сумма в размере N руб. (п.2.2). В случае, если продавцы отказываются от продажи квартиры, они обязуются вернуть задаток в двойном размере; в случае если покупатель отказывает от приобретения квартиры, задаток остается у продавца (п.5.1). Договор является предварительным и содержит условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1). Заключение указанного договора было организовано АН ООО "ОГРУП недвижимость", учтено за N 565.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ Шукшина Е.В. получила от Кальдиной Л.И. в качестве задатка в счет стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ "данные изъяты" руб.

Истица Кальдина Л.И. обратилась в суд с иском к Шукшиной Е.В. о взыскании задатка в двойном размере. В обоснование указала, что после заключения предварительного договора, пунктом 3.3 которого была установлена обязанность продавца предоставить все необходимые документы для заключения основного договора, ДД.ММ.ГГГГ она и ответчица приехали в г.Пенза в офис агентства недвижимости ООО "ОГРУП недвижимость" с целью заключения основного договора купли-продажи квартиры. Однако, как выяснилось, договор купли-продажи квартиры агентством составлен не был по причине непредоставления Шукшиной Е.А. документов, свидетельствующих о государственной регистрации права собственности на продаваемую квартиру. Шукшина Е.А. сказала, что не собирается дважды регистрировать квартиру, и предложила подписать договор цессии (уступки права требования), который она уже подготовила. Поскольку согласно предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчица как продавец взяла на себя обязательство заключить с ней (истицей) основной договор купли-продажи, а не договор уступки права требования, она потребовала от Шукшиной Е.В. заключить основной договор купли-продажи, для чего представить в агентство необходимые документы. ДД.ММ.ГГГГ она позвонила Шукшиной Е.В. с целью узнать, подготовлен ли к подписанию основной договор купли-продажи квартиры. Она ответила, что все в порядке, нужно только, чтобы Банк перечислил на ее счет денежные средства в сумме "данные изъяты" руб. Она (истица) объяснила Шукшиной Е.В., что до перечисления денежных средств банк требует предоставления основного договора, после этого Шукшина Е.В. перестала отвечать на телефонные звонки. В АН ООО "ОГРУП недвижимость" истице ответили, что для заключения сделки Шукшина Е.В. никаких документов так и не представила, в период с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ Шукшина Е.В. по вопросу составления основного договора купли-продажи квартиры не обращалась. Через несколько дней она получила от ответчицы уведомление, составленное ДД.ММ.ГГГГ г., из которого следовало, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., считаются прекратившимися по причине отказа покупателя от приобретения квартиры. Однако она не отказывалась от приобретения квартиры, основной договор купли-продажи не был заключен между ними не в связи с ее отказом от покупки квартиры и не по ее вине, а в связи с тем, что продавец не предоставил в агентство документы, необходимые для составления такого договора. Поскольку неисполнение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ имело место по вине ответчицы Шукшиной Е.В. (продавца) - ответственной стороны, получившей задаток, но уклонившейся от заключения основного договора купли-продажи, то, с учетом п.п.2.2 п.2, п.п.3.5 п.3, п.п.5.1 п.5 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., положений п.2 ст.381 ГК РФ, ответчица Шукшина Е.В. обязана уплатить ей двойную сумму задатка в размере "данные изъяты" руб., которую просила взыскать с ответчицы, а также расходы, связанные с обращением в суд: оплату госпошлины в сумме "данные изъяты" руб.; оплату услуг юриста за составление искового заявления в сумме "данные изъяты" руб.

Пензенский районный суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кальдина Л.И. просит решение отменить, как незаконное и необоснованное по доводам, аналогичным мотивам обращения в суд, новым решением иск удовлетворить.

В письменных возражениях ответчица Шукшина Е.В. просила решение оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица Кальдина Л.И. и третье лицо Кальдин С.Н. доводы апелляционной жалобы поддержали полностью.

Ответчик Шукшина Е.В., ее представитель Зюзин Н.А., действующий в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, представитель ОАО "Россельхозбанк" по доверенности Казакова С.А. просили решение оставить без изменения.

Представитель третьего лица АН ООО "Огруп недвижимость" в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, заявлением директор агентства Очкин И.А. просил рассмотреть дело в отсутствие представителя агентства. Судебная коллегия с учетом положений ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.3).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.3.).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч.1).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (ч.3).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч.2).

Отказывая Кальдиной Л.И. в удовлетворении иска о взыскании задатка в двойном размере, суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, передавшая задаток, то есть Кальдина Л.И., поскольку взятые на себя по предварительному договору обязательства предоставить все необходимые документы для заключения основного договора Шукшина Е.В. выполнила, передав в присутствии Шукшиной Ю.А. и директора ООО "ОГРУП недвижимость" Кальдиной Л.И. договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ г., акт об оплате к договору участия в долевом строительстве, паспорт в копиях. Однако по вине истицы в установленный предварительным договором срок основной договор уступки права требования заключен не был.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно же ч.1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Шукшиной Е.В. и Кальдиной Л.И., следует, что данный договор фактически является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в нем указано недвижимое имущество, подлежащее продаже (квартира), оговорена его стоимость, и из текста договора следует, что денежная сумма в размере 30 000 руб. передается покупателем в качестве задатка в счет стоимости продаваемой квартиры.

Ссылка в договоре на принадлежность квартиры ответчице на основании договора уступки права требования от 14.02.2014 г., объяснения ответчицы и представителя третьего лица, вопреки выводу суда первой инстанции, не изменяют условий заключенного между сторонами в письменном виде предварительного договора купли-продажи на предварительный договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку существенные условия данного договора (договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ г.) в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ не были определены.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что между сторонами был фактически заключен предварительный договор уступки права требования, поскольку он опровергается самим текстом предварительного договора, содержащим существенные условия основного договора купли-продажи квартиры.

При этом судебная коллегия отмечает, что законодательство РФ не содержит запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении имущества, право собственности на которое возникнет в будущем.

У обеих сторон имелись основания предполагать о том, что право собственности на квартиру (как предмет договора купли-продажи) у ответчицы до 07.11.2014 г. не возникнет. Вместе с тем, стороны подписали предварительный договор купли-продажи квартиры на определенных в нем условиях.

Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не расторгался, недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством РФ, признан не был.

Как следует из материалов дела, в установленный предварительным договором срок для заключения основного договора (до ДД.ММ.ГГГГ г.) ни одна из сторон предложение по заключению основного договора купли-продажи другой стороне не направляла, при этом право собственности на квартиру как предмет сделки у ответчицы не возникло по объективным обстоятельствам, в связи с чем оснований считать виновной в незаключении договора какую-либо конкретную сторону не имеется.

При таких обстоятельствах в силу п.1 ст. 381 ГК РФ сумма задатка, переданная истцом ДД.ММ.ГГГГ Шукшиной Е.В., подлежит взысканию с последней в том размере, в котором она была передана, то есть в размере "данные изъяты" руб.

На основании изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Кальдиной Л.И. к Шукшиной Е.В. подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения об их частичном удовлетворении и взыскании с ФИО2 в пользу истицы "данные изъяты" руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчицы в пользу истицы подлежит взысканию государственная пошлина, которая, исходя из положений п.п. 1 ч.1 ст. 333.19 НК РФ и размера взысканной суммы, составляет "данные изъяты" руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пензенского районного суда Пензенской области от 29.04.2015 г. отменить. Вынести новое решение, которым исковые требования Кальдиной Л.И. к Шукшиной Е.В. удовлетворить частично. Взыскать с Шукшиной Е.В. в пользу Кальдиной Л.И. "данные изъяты" руб. и государственную пошлину в сумме "данные изъяты" руб. В удовлетворении остальной части требований - отказать. Апелляционную жалобу Кальдиной Л.И. удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи