Судебная коллегия по административным делам суда Ямало-Ненецкого АО в составе:
председательствующего Мосиявич С.И.,
судей коллегии Домрачева И.Г. и Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Бордиян В.В,,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе директоар ООО "ПромТехСнаб" С. на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого АО от 20 апреля 2015 г., которым оставлено без удовлетворения заявление Ч.1 об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в лице Новоуренгойского отдела по отказу в государственной регистрации права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Домрачева И.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ч.1 оспаривая в заявлении и в суде отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в лице Новоуренгойского отдела (далее- Управление) в государственной регистрации права собственности на квартиру, указал на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ он как участник долевого строительства обратился в Управление за регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", представив необходимые правоустанавливающие документы. В регистрации права ему ДД.ММ.ГГГГ письменным сообщением было отказано на том основании, что отсутствуют документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Полагал отказ не основанном на законе.
Заинтересованные лица: Администрация г. Н. Уренгой, ООО "ПромТехСнаб" и Управление в суд представителей не направили.
Согласно отзыву Управления в деле заявителем представлены для регистрации права собственности объекта все необходимые документы, которые он мог представить, однако застройщиком не представлены документы на земельный участок, выделенный под разрешенную эксплуатацию многоквартирного дома. До настоящего времени земельный участок, который выделен застройщику на строительство нескольких объектов недвижимости, находится у него в аренде, межевание земельного участка под построенный дом не произведено, что исключает регистрацию перехода права собственности.
Позиция Управления поддержана Администрацией, как следует из направленного в суд ходатайства о рассмотрении дела без участия представителя Администрации (л.90).
Рассмотрев заявление, суд вынес решение, которым отказал в его удовлетворении.
С решением не согласно ООО "ПромТехСнаб", выступающим по отношению к заявителю застройщиком дома. В жалобе и дополнении к ней приведены доводы об отсутствии оснований к отказам Управлением в регистрации права собственности заявителю и судом в удовлетворении требования заявителя. Обращается внимание на судебную практику по подобным спорам, в том числе на наличие вступивших в силу судебных актов между теми же участниками по обращениям иных заявителей -собственников квартир того же многоквартирного дома.
Управлением поданы возражения относительно доводов апелляционной жалобы.
Участники о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции извещены.
Заслушав представителей: ООО "ПромТехСнаб" Ч.2 по доводам жалобы, оценив имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, коллегия пришла к выводу, что решение постановлено при неправильном истолковании закона и не применении закона подлежащим применению, что в соответствии с п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, является основанием для его отмены в апелляционном порядке.
По делу установлено, что на основании договора N уступки прав требований по договору N участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Ч.1 с ООО "Ямалнефтегазстрой", заявитель является участником долевого строительства, предметом которого является однокомнатная квартира, под условным номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенная на 4 этаже в секции N Е многоквартирного жилого дома, общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес", I очередь строительства кадастровый номер земельного участка - N. Застройщиком по договору выступает ООО "ПромТехСнаб".
На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО "ПромТехСнаб" передал Ч.1 указанное жилое помещение и общее имущество многоквартирного жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ Ч.1 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности, ДД.ММ.ГГГГ получил письменный отказ, который обжаловал в суд.
Согласно сообщению Управления заявителю регистрацию произвести не представляется возможным в силу не предоставления документов о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (далее- МКД) и кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположен МКД, с видом разрешённого использования - под размещение МКД или для эксплуатации МКД. Регистратор полагает, что собственность владельцев на землю помещения многоквартирного дома возможна только после завершения строительства здания и произведения его кадастрового учёта (л. 11-14, 92-96).
Отказывая в удовлетворении заявления, суд как это следует из решения, нашёл доводы Управления обоснованными, а действия законными.
Согласиться с таким выводом коллегия не нашла оснований.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
Статья 18 Гражданского кодекса РФ, раскрывающая понятие содержания правоспособности граждан, указывает на то, что граждане, в том числе могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
На основании пунктов 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При этом ст.ст. 8.1 и 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Основанием возникновения у заявителя права собственности на квартиру применительно к ст. 8 ГК РФ является исполненный сторонами договор, предусмотренный законом (подп.1 п.1).
При этом, право собственности не оспаривается и не требует подтверждения.
Возможность ограничения права собственности в части отказа в его регистрации заявителю должна быть прямо предусмотрена законом с учётом того, что гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав; нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу (пункты 2 статей 2 и 3 ГК РФ).
В рассматриваемом случае такого ограничения закон не предусматривает.
В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 4 названной нормы предусмотрено, что участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. (далее ФЗ N 189-ФЗ) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Частью 6 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ установлено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Как следует из дела, МКД, в котором находится квартира заявителя, расположен на земельном участке с кадастровым номером N, который сформирован для строительства МКД со встроено-пристроснным предприятием торговли, площадью "данные изъяты"+/- "данные изъяты" кв.м., поставлен на кадровый учет и передан администрацией г Н. Уренгой в аренду "ПромТехСнаб" на основании Договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ для строительства многоквартирного жилого дома.
Из представленных суду документов следует, сто администрацией г. Н. Уренгой 13.03. 2014 застройщику ООО "ПромТехСнаб" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию построенного МКД со встроенно-пристроенным помещениями, поз. "адрес", I очередь строительства, что свидетельствует о том, что МКД принят в установленном законом порядке приемочной комиссией. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт признания установленными размеров и границ земельного участка.
Часть 4 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ указывает на то, что формирование земельного участка, на котором расположен МКД, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
На земельном участке ведется поэтапное строительство МКД. 06.09. 2013 ООО "ПромТехСнаб" выдано разрешение на строительство жилого дома 2-ой очереди. Формирование отдельного земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома заявителя не может быть произведено. При этом, администрация г. Н. Уренгой, согласно представленных представителем застройщика сведений, ссылается на невозможность изменения условий договора аренды.
Вместе с тем, согласно п.1 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Пунктом 2 ст. 17 Закона N 122-ФЗ установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, не предусмотренных названным законом.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 того же Закона.
Статья 20 Закона содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права. Одним из оснований принятия уполномоченным органом решения об отказе в государственной регистрации прав является непредставление заявителем необходимого пакета документов.
Согласно статье 23 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с Законом N 122-ФЗ и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктом 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно позиции Конституционного Суда РФ выраженной в п.2.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П: "для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется".
Как указывалось выше, требования ч.6 ст. 16 ФЗ N 189 выполнены: установлены границы и размеры земельного участка, МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящие в его состав приняты приёмочной комиссией. То обстоятельство, что 2 очередь МКД не сдана, не является законным основанием к отказу в реализации права заявителя.
Кроме того, не принято во внимание то, что исходя из тех же норм закона с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, в том числе заявителя.
Согласно апелляционного определения судебной коллегии по административным делам суда Ямало-Ненецкого АО от ДД.ММ.ГГГГ по делу N по заявлению А. -участника долевого строительства этого же дома, выступающей с тем же к Управлению требованием, по делу было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением выдано свидетельство на объект права - квартиру N дома N по "адрес", правообладателями которой на праве общей совместной собственности являются гр. М ... Указанным апелляционным определением заявление А. было удовлетворено.
По настоящему делу заявитель обратился за регистрацией своего права ДД.ММ.ГГГГ, а отказано ему ДД.ММ.ГГГГ, то есть после регистрации права собственности у других участников долевого строительства.
В установленных обстоятельствах основания к отказу в удовлетворении заявления отсутствовали, апелляционная инстанция в соответствии с п.2 ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции и принимает по делу новое решение.
Руководствуясь ст.ст. 327- 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого АО от 20 апреля 2015 г. отменить и вынести новое, которым заявление Ч.1 удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в лице Новоуренгойского отдела в государственной регистрации права собственности Ч.1 на квартиру N, в доме N по "адрес" и возложить обязанность его регистрации.
Председательствующий
Судьи: /подписи/
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.