Решение Курского областного суда от 19 июня 2015 г. по делу N 3-6/2015

Курский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полуниной Г.И.

при секретаре Каета О.М.

с участием представителей заинтересованных лиц:

Администрации Курской области Новикова Ю.Л.

Комитета по управлению имуществом Курской области Гребенниковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "КурскПлит" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "КурскПлит" обратилось в суд заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости арендуемого им земельного участка, мотивируя тем, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы.

ООО "КурскПлит" просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"-а, площадью "данные изъяты" кв.м, равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рубля.

В судебное заседание представитель ООО "КурскПлит" не явился. О месте и времени рассмотрения дела были надлежащим образом извещены ООО "КурскПлит" и его представитель по доверенности Булгаков С.В., что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлением о вручении почтового уведомления (Т.2 л.д. 10) и явочным листом ( Т.1. л.д. 217). О причинах неявки заявитель суд не известил, доказательства уважительности причин неявки не представил, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращался.

В судебное заседание не явились представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Курской области, Администрации г. Курска, которые обратились в суд с письменными ходатайствами о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ имеются процессуальные основания для рассмотрения данного дела в отсутствие неявившихся лиц. представитель Администрации Курской области Жиров Е.В. в своих письменных возражениях против заявленных требований ссылался на то, что распоряжением Правительства Курской области от 18 июня 2010 года N269 (в редакции от 13 декабря 2010 года N 624) принято решение о проведении в 2011 году государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области. В соответствии с государственным контрактом N6 от 5 августа 2011 года, Комитет по управлению имуществом Курской области выступил заказчиком по установлению государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов по Курской области. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены на основании отчета о кадастровой стоимости земельных участков и положительного заключения экспертизы Постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года N15-па " Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области". Указанное постановление является действующим и никем не оспорено.

В судебном заседании представитель Администрации Курской области по доверенности Новиков Ю.Л. также возражал против заявленных требований и пояснил, что представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку не содержит достаточного обоснования процесса оценки в связи с использованием при расчете корректировки на наличие инженерных коммуникаций исследований риелторов по продаже земельных участков Московского региона, хотя объект оценки находится в Курской области. Применив сравнительный подход, при расчете корректировки оценщик ссылается на справочник корректирующего коэффициента для доходного подхода.

Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области Гребенникова А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что оценщиком при составлении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка были нарушены принципы обоснованности и проверяемости отчета, положения пунктов 8 и 9 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N254 " Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", поскольку в представленном отчете отсутствует достаточная информация в отношении объекта оценки и объектов- аналогов, позволяющая проанализировать их качественные характеристики и проверить в связи с этим правильность произведенных оценщиком расчетов. Также оценщик в качестве объектов- аналогов выбрал объекты, значительно удаленные территориально от объекта- оценки. Полагают, что поскольку здание, расположенное на земельном участке, принадлежит ООО " "данные изъяты"", то в силу п.3 ст. 552 ГК РФ собственник здания приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой им, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В связи с чем, ООО "КурскПлит" не является правообладателем земельного участка, в отношении которого поставлен вопрос о пересмотре кадастровой стоимости, и его права не нарушены.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Администрации г. Курска в представленных письменных возражениях просили отказать ООО "КурскПлит" в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что проведенная государственная кадастровая оценка земель не нарушает прав заявителя.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года N15-па ( в редакции постановления Администрации Курской области от 14 января 2014 года N 4-па) (далее - Постановление N15-па).

Утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области были внесены в государственный кадастр недвижимости 02.02.2012 года.

В соответствии с государственным контрактом N6 от 5 августа 2011 года заказчиком на выполнение работ по теме: "Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в Курской области" являлся Комитет по управлению имуществом Курской области.

Согласно пункту 1 Постановления N15-а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены по состоянию на 1 января 2011 года.

Из пункта 3 статьи 66 ЗК РФ следует, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде правообладателями или иными заинтересованными лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Как установлено при рассмотрении дела, 4 февраля 2011 года между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "КурскПлит" был заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, на срок с 24.12.2010 года по 24.12.2020 года, который был зарегистрирован 17.03.2011 г.

Из пояснений представителя Комитета по управлению имуществом Курской области в судебном заседании следует, что Комитет обратился с иском в Арбитражный суд Курской области к ООО " "данные изъяты"", которое с 13.12.2012 года стало собственником расположенного на земельном участке здания, о взыскании задолженности по уплате арендной платы за пользование земельным участком за период с 13.12.2012 г. на основании пункта 3 статьи 552 ГК РФ. ООО "КурскПлит" имеет задолженность по арендной плате за период до 13.12.2012 г. Данный спор Арбитражным судом Курской области по существу еще не разрешен.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела в регистрационном органе не было зарегистрировано соглашений об изменении или о расторжении договора аренды земельного участка от 4.02.2011 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "КурскПлит" ( ч.2 ст. 252 ГК РФ), а дело по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ООО " "данные изъяты"" о взыскании задолженности по арендной плате арбитражным судом не рассмотрено, из договора аренды от 4.02.2011 года и приложений к нему следует, что расчет арендной платы производился исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то суд усматривает наличие у заявителя заинтересованности в оспаривании результата кадастровой стоимости, поскольку затрагиваются его права и обязанности, как арендатора по имеющемуся договору.

Согласно кадастровой справке и сведениям из кадастрового органа кадастровый номер земельного участка - N, статус- учтенный, дата постановки на учет - 25.02.2009 г., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, площадь - "данные изъяты" кв.м. (уточненная), кадастровая стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп., датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2011г., датой внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является 2.02.2012 года, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составил "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. за кв.м.

Для юридических лиц статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности установлен обязательный досудебный порядок, предусматривающий обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров от 26 декабря 2014 года N20 ООО "КурскПлит" отказано в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка N на том основании, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой составляет более 30 процентов, а именно 76 %, оформление и содержание отчета не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в нарушении пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", так как при оценке земельного участка выбраны аналоги, не соответствующие объектам оценки.

Из исследованных в судебном заседании материалов следует, что земельный участок вошел в перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки земель.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату (часть 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Также согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Из представленных Комитетом по управлению имуществом документов (Т.1,л.д.185-186) следует, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован на 1.01.2011 года.

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N была установлена при проведении государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2011 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать именно эту дату.

По результатам определения стоимости объекта оценки составляется отчет.

Из представленного заявителем отчета N оценщика индивидуального предпринимателя ФИО6, являющейся членом некоммерческого партнерства " "данные изъяты"", составленного 23 июля 2014 года, об оценке рыночнойстоимостиземельного участка следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2011 года составляет "данные изъяты" рубля.

В отношении данного отчета представлено экспертное заключение N от 19.11.2014 года, подготовленное ФИО7 - экспертом НП " "данные изъяты"", членом которой является оценщик, составивший отчет.

Согласно заключению отчет об оценкерыночнойстоимостиземельного участка соответствует требованиям ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу и подлежит оценке, поскольку итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, при условии, если отчет составлен по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим федеральным законом, и в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО3N)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N254 (далее ФСО N3), отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц ( пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Отчет должен соответствовать законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, установленной саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 13 ФСО N3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Кроме того, согласно пункту 4 раздела 2 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Оценивая отчет об оценке и экспертное заключение применительно к положениям статей 60 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит их не соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статей 11 и 17.1 Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

При характеристике объекта оценки оценщик исходил из того, что земельный участок- объект оценки, расположен в "адрес", его категория - из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, на дату оценки земельный участок занят строением, но оценка его производится как условно свободного в соответствие с заданием на оценку.

После проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта как земельного участка с уже имеющимися улучшениями (производственное здание и комплекс коммуникаций к ним) оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим использованием оцениваемого земельного участка с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово- обоснованного и обеспечивающего наивысшую доходность является текущее использование в качестве земельного участка для производственных целей.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее рыночный и статистически обоснованный, обеспеченный исходной информацией. В рамках сравнительного подхода применен метод прямого сравнения продаж, а точнее предложений.

Оценщиком выделено 9 основных элементов сравнения: возможность торга, передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, использование, компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

При расчете величины поправок был использован метод анализа вторичных данных, экспертный метод, корреляционно- регрессионный анализ.

Для сравнения выбраны три объекта- аналога. Поправки вносились в цену объекта - аналога. Как указал оценщик в отчете (Т.1, л.д.81), такой порядок расчета позволил ему ответить на вопрос, сколько бы стоил объект- аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.

Из отчета видно, что оценщик ввел корректировки на торг, на местоположение, на площадь, а также корректировку на наличие инженерных коммуникаций и на расположение заезда относительно улицы.

Оценщик, осуществляя отбор объектов- аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, выбрал объекты- аналоги, расположенные в г. "данные изъяты", характеристика которых представлена оценщиком в таблице N10 ( Т.1, л.д. 81).

Между тем, оценщиком при отборе объектов- аналогов были допущены нарушения установленных стандартов оценки, не учтены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N568-р ( далее -Методические рекомендации).

В соответствии с положениями раздела 3 и 4 указанных Методических рекомендаций при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Условием применения метода продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Так, в соответствии с разделом 3 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСОN1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N256 ( в ред. приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. N509) при сравнительном подходе объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 указанного ФСО N1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Между тем, оценщик в качестве объектов- аналогов выбрал объекты, которые нельзя признать сходными с объектом оценки по указанным выше параметрам.

Так, объект - оценки расположен в "данные изъяты" административном округе г. Курска, а три объекта - аналога - в "данные изъяты" административном округе, то есть территориально оцениваемый объект и аналоги значительно удалены друг от друга, находятся в районах, отличающихся друг от друга инвестиционной привлекательностью. В отчете ( Т.1,л.д. 85) оценщик указывает, что местоположение является важнейшим ценообразующим фактором для земельных участков; стоимость земельных участков в центральных районах и на окраинах города может значительно отличаться. Но при этом оценщик не обосновывает, чем была обусловлена необходимость в данном случае таким образом осуществлять отбор объектов- аналогов.

Кроме того, оценщиком были нарушены положения пункта 4 ФСО N3, то есть принципы существенности и достаточности, поскольку в представленном отчете отсутствует вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, а информация, приведенная в отчете и использованная при проведении оценки не подтверждена надлежащим образом.

Так, в ходе изучения отчета было установлено, что в таблице N10 отчета (Т.1, л.д. 81) дана характеристика объектов- аналогов и указаны источники данной информации. Между тем, приложенные к отчету ксерокопии из газет, в которых были размещены объявления о продаже объектов, трудночитаемы. Оценщиком в таблице N10 в качестве источника информации указаны газеты "Моя реклама" за декабрь 2010 года и от 6.12. 2010 года. Однако, к отчету (Т.1, л.д. 109) приложена ксерокопия из газеты от 20.11.2010 года, а по другим приложенным ксерокопиям вообще невозможно установить, из каких газет и от какой даты оценщиком были взяты объявления о продаже земельных участков (Т.1 л.д. 110, 111, 112).

В объявлении о продаже земельного участка в "данные изъяты", в районе "данные изъяты" (Т.1., л.д. 110), согласно таблице N10- это объект- аналог N2, не указана цена предложения. В другой ксерокопии из газеты, приложенной к отчету, имеется одновременно два объявления о продаже земельного участка площадью "данные изъяты" сотка: в одном указана цена предложения, однако указаны другие адресные ориентиры: ул. "данные изъяты" и другой номер телефона; а согласно другому объявлению продается земельный участок в "данные изъяты" округе, в районе "данные изъяты", без цены предложения и указан другой номер телефона.

Кроме того, в объявлениях о продаже земельных участков в районе "данные изъяты" ( объект- аналог N1) и по ул. "данные изъяты" ( объект- аналогN3) не указана цена предложения (Т.1, л.д. 111, 112).

Суд полагает, что использование оценщиком информации, которая не имеет своего объективного и достоверного подтверждения в отчете, является нарушением приведенного пункта 4 ФСО N3.

С учетом изложенного, суд считает, что количественные и качественные характеристики объектов- аналогов, существенные с точки зрения оценки объекта, в отчете не подтверждены и не могли быть использованы в качестве элементов сравнения при определении рыночной стоимости объекта.

Как следует из раздела 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Однако, оценщиком по настоящему делу эти положения также не были учтены.

В связи с наличием такой существенной разницы в местоположении объекта- оценки и объектов - аналогов ( "данные изъяты" и "данные изъяты" административные округа г. Курска) оценщик применил корректировку.

Как следует из отчета ( Т.1, л.д. 85), при расчете корректировки оценщик сравнил удельную стоимость кадастрового квартала, где расположен объект оценки и аналоги, и пришел к выводу о том, что при общности вида разрешенного использования полученные различия в удельной стоимости кадастрового квартала выражают различие по местоположению, т.к. кадастровая стоимость квартала характеризует так же привлекательность месторасположения участка.

При этом сравнивание кадастровой стоимости кадастровых кварталов для объекта оценки и аналогов оценщик осуществлял исходя из данных постановления Правительства Курской области от 30 ноября 2006 года N234 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области".

Расчет корректировки на месторасположение приведен в отчете в таблице N13 (л.д.85).

Анализ расчета показывает, что корректировка на месторасположение была выражена в процентах. Значение корректировки на месторасположение применительно к каждому объекту- аналогу составило соответственно 76% и 14, 66%.

Между тем, нельзя согласиться с такой методикой выведения зависимостей путем сравнивания удельных показателей стоимости кадастрового квартала, где расположены объекты оценки и аналоги, по следующим основаниям.

Так, оценщик применил Результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области, утвержденные постановлением Правительства Курской области от 30 ноября 2006 года N234, которые на настоящий момент не применяются в связи с тем, что была проведена новая государственная кадастровая оценка земель поселений, а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года N15-па.

Кроме того, определение удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений в 2006 году проводилось в соответствии с действующей на тот период времени Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом от 17.10.2002 г. NП/337.

На момент проведения государственной кадастровой оценки земель поселений по состоянию на 1.01.2011 года действовали уже другие Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39.

По настоящему делу рыночная стоимость объекта определяется по состоянию на 1.01.2011 года, что сопоставимо с датой государственной кадастровой оценки земель, и оснований для применения сведений, содержащихся в нормативном акте, который к спорным правоотношениям не применим, у оценщика не имелось.

Более того, нельзя считать однозначными выводы оценщика о том, что все три объекта- аналога расположены в одном кадастровом квартале N. Так, как следует из таблицы N10, объекты - аналоги NN1 и 2 расположены по ул. "данные изъяты", а аналог N3 - по ул. "данные изъяты". Между тем, ул. "данные изъяты" в городе Курске является протяженной. Изучение сведений, содержащихся в Результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Администрации Курской области N15-па, ( Т.1. л.д. 220-223) показало, что земельные участки, расположенные по ул. "данные изъяты", могут находиться и в кадастровых кварталах N, N. При этом, в кадастровом квартале N нет земельных участков, расположенных по ул. "данные изъяты". Более того, оценщик в отчете не приводит обоснования того, каким образом он установил, что объекты- аналоги находятся в кадастровом квартале N.

Согласно пункту 19 раздела 4 ФСО N1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Таким образом, оценщик в своих расчетах корректировки по местоположению применил информацию, не отвечающую указанным требованиям.

Также, выводы оценщика о допустимости превышения корректировки на месторасположение более 70 % не подтверждены ссылкой на достоверные источники, что свидетельствует о нарушении принципа обоснованности отчета. Кроме того, данный вывод оценщика противоречит вышеприведенным нормам федерального стандарта о необходимости при сравнительном подходе выбирать в качестве объектов- аналогов объекты, которые сходны с объектом оценки, чтобы не применять затем при расчетах таких существенных корректировок.

Оценщик отказался от применения корректировки на состояние рынка на том основании, что оценка рыночной стоимости производится на 1.01.2011 года, а дата предложений аналогов- конец 2010 года.

Между тем, в отчете отсутствуют достоверные сведения о дате размещения объявлений о продаже объектов- аналогов, о чем указывалось выше.

В таблице N12 ( Т.1, л.д. 84) оценщиком определена скидка на торг. При этом оценщик указывает, что для расчета корректировки на торг для каждого объекта- аналога был определен вид разрешенного использования с помощью карты градостроительного зонирования "данные изъяты" в части границ территориальных зон и приводит источник информации - сайт "данные изъяты" и конкретный адрес страницы, с которой была получена информация.

Между тем, изучение информации с данной страницы ( Т.1 л.д. 232- 233) показало, что действительно на данной странице размещена карта градостроительного зонирования "данные изъяты" в части границ территориальных зон. Однако, оценщик в отчете не указал, каким образом он установил с помощью данной карты территориальные зоны, в которых расположены объекты- аналоги, поскольку даже при увеличении масштаба карты до 300% информация на ней имеет схематичный характер, нечитаема.

Кроме того, оценщик пришел к выводу о том, что земельные участки- аналоги имеют разный вид разрешенного использования: земельные участки под коммерческие объекты и земельные участки под производственно- складское назначение. Между тем, давая в таблице N10 отчета краткую характеристику аналогов, оценщик указывал, что объекты имеют один вид разрешенного использования: земельные участки для производственно- хозяйственной деятельности, то есть такой же как и у объекта- оценки.

И, как указано в отчете ( Т.1, л.д. 85), поскольку объекты оценки и аналоги идентичны по предназначению, то корректировка на назначение не вводилась.

Таким образом, отчет содержит противоречивую и неоднозначную информацию.

Более того, оценщик по настоящему делу не учел, что в соответствии с положениями раздела 2 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N568-р, рыночная стоимость земельного участка зависит от его целевого назначения, разрешенного использования.

В соответствии с информацией в Результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Администрации Курской области N15-па, (Т.1, л.д.220-223) правильное наименование вида разрешенного использования земельного участка, являющегося объектом - оценки: земельный участок, предназначенный для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. В то же время, одним из видов разрешенного использования земельных участков является их предназначение для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, то есть коммерческих объектов.

Между тем, установив в своем отчете наличие у объекта- оценки и объектов- аналогов различия в виде разрешенного использования, оценщик не применил в связи с этим корректировку.

Оценщик в отчете указывает, что одним из ценообразующих факторов для земельных участков является фактор масштаба. В связи с чем, была применена корректировка на площадь, размер которой был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка.

Между тем, в отчете приведены только формулы и уже рассчитанные значения, и отсутствует непосредственно расчет применительно к рассматриваемой оценщиком ситуации по оценке земельного участка заявителя (Т.1, л.д. 87).

Согласно пункту 15 ФСО N3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Таким образом, оценщиком снова и при расчете корректировки на площадь были нарушены принципы проверяемости и достоверности отчета.

Оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка была применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций. При этом, как указано в отчете, поправочные коэффициенты были определены на основании открытых источников информации, размещенных на сайтах, адреса которых приведены в отчете.

На сайте по адресу "данные изъяты" (Т.1, л.д. 230) имеется страница, на которой приведена общая информация относительно анализа и обзора рынков, маркетинговые условия. При этом, невозможно узнать, какую конкретно информацию получил оценщик с данного сайта.

Действительно на сайте по адресу "данные изъяты" (Т.1, л.д. 227) имеется информация относительно оценки земельных участков и отражено, что увеличение стоимости земельного участка зависит от наличия подведенных коммуникаций.

Также на данной странице (Т.1, л.д. 227) указана корректировка в процентном отношении в зависимости от наличия подведенных к земельному участку коммуникаций: транспортных подъездных путей, электроэнергии, газоснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, коммуникационных сетей. Приведенные на этой странице значения корректировки использованы оценщиком в отчете (Т.1, л.д. 88-89) в расчете корректировок на наличие электрификации, газификации, водоснабжения ( таблицы NN16, 17, 18 отчета).

Между тем, как следует из использованного оценщиком информационного источника, данный обзор был подготовлен ООО " "данные изъяты"" по итогам 2012 года. При этом, отражено, что сведения относительно зависимости стоимости земельного участка от наличия подведенных коммуникаций указанные на этом сайте, могут быть применимы при определении рыночной стоимости земельных участков на 2012 год в районах, граничащих с Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областями.

Таким образом, поскольку оценщик определял рыночную стоимость земельного участка на 1.01.2011 года, а не на 2012 год, он не мог использовать данные с этого сайта.

Кроме того, корректировочные данные с этого сайта не могли быть применены при оценке земельных участков в Курской области.

Оценщик в отчете указал, что в источниках значения рассчитаны для земельных участков Московской области. В связи с чем, оценщик пришел к выводу о возможности сначала скорректировать указанные значения применительно к Курской области, а затем полученные значения применить уже в качестве корректировочного коэффициента при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Между тем, сам факт возможности такой двойной корректировки вызывает сомнения, поскольку оценщиком не обоснован со ссылкой на достоверные источники.

Также это противоречит приведенным выше Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N568-р, в которых описывается последовательность действий оценщика при использовании метода продаж (предложений) и предусмотрена возможность только одной корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающей их отличия от оцениваемого земельного участка.

Кроме того, нельзя согласиться и с самим принципом корректировки корректировочных значений, взятых из источника в интернете.

Так, оценщик полагает, что данные с сайта отражают именно стоимость строительно- монтажных работ для Московского региона, при этом не обосновывает свой вывод. Далее оценщик указывает, что их можно скорректировать для Курской области, применив индексы СМР к базе ФЭР- 2001 для объектов Московского региона - 6.3 и для объектов Курской области - 4.5 по состоянию на 1.01.2011 года. При этом, оценщик не приводит источник, откуда он взял информацию о значении индексов СМР. По мнению оценщика, индекс перехода от цен Московского региона к ценам Курского региона будет равен: 6.3-4.5/6.3= 0.286.

Исходя из всего вышеизложенного, при расчете корректировки на наличие инженерных коммуникаций оценщик также нарушил принципы обоснованности, однозначности и проверяемости отчета.

Кроме того, изучение отчета и экспертного заключения на отчет показало, что они были составлены 23.07.2014 г. и 19.11 2014 года соответственно, ООО "КурскПлит" в комиссию по рассмотрению споров обратилось 5.12.2014г., 26.12.2014 г. комиссией было отклонено их заявление, 27.04.2015 г. заявитель обратился в Курский областной суд.

Однако, приказом Министерства экономического развития РФ N611 от 25.09.2014 г. был утвержден федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСОN7), вступивший в действие с 25.09.2014 г. Данный стандарт разработан с учетом международных, федеральных стандартов оценки и определяет требования к проведению оценки недвижимости, развивая, дополняя и конкретизируя требования и процедуры, установленные ФСО N1- ФСО N3. В связи с чем, ФСО N7 является обязательным к применению в процессе оценки недвижимости и действовал на момент обращения заявителя в комиссию по рассмотрению споров и в суд. Между тем, заявителем представлены отчет и заключение эксперта, которые не были приведены оценщиком и экспертом в соответствие с требованиями ФСО N7 на момент обращения в компетентные органы с целью оспаривания результатов кадастровой стоимости земель.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, но при проведении нормативно- методической экспертизы экспертом некоммерческого партнерства " "данные изъяты"", вышеизложенное учтено не было.

На основании всего вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип сопоставимости результатов рыночной стоимости с результатами государственной кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки.

Кроме того, именно на заявителя при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости законом (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности) возложена обязанность представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, который должен соответствовать требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, на заявителе лежит обязанность доказать, что при осуществлении государственной кадастровой оценки земель методом массовой оценки не были учтены уникальные характеристики земельного участка, влияющие на его кадастровую стоимость, и представить в подтверждение этого определенные законом доказательства, соответствующие требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Между тем, представленные заявителем отчет о рыночной стоимости земельного участка и заключение экспертизы не соответствуют предъявляемым к ним требованиям.

При этом, из пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости только в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, в случае не определения рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из установленной кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов проведенной государственной кадастровой оценке земель.

Из смысла приведенной нормы не следует, что на заявителя возложена законом обязанность в любом случае определить рыночную стоимость земельного участка с целью установления его кадастровой стоимости. Это его право, которое может быть реализовано только при соблюдении целого ряда предусмотренных законом требований и условий. Обязательным в силу закона является только проведение государственной кадастровой оценки земель. Иное толкование приведенной выше нормы противоречило бы целям государственной кадастровой оценки земель.

Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО "КурскПлит" в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рубля

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: Полунина Г.И.