Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Безух А.Н.,
судей Герцева А.И., Филипчук С.А.
при секретаре Поповой О.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к С. о взыскании задолженности по арендной плате и пени
по апелляционной жалобе С., поданной его представителем З.
на решение Яковлевского районного суда от 04 июня 2015 года
Заслушав доклад судьи Герцева А.И., объяснения представителя С. - З., поддержавшей доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представителя истца - Т., полагавшей отклонить жалобу по основаниям, указанным в возражениях на жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
"данные изъяты" между муниципальным образованием Старооскольский городской округ и ООО " С" заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N категория - земли населенных пунктов (под постройками), площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", "адрес" для обслуживания нежилых зданий: - административно-бытовой корпус, производственный корпус.
Срок действия договора сторонами определен с 25 мая 2011 г. по 25 мая 2016 г.
Пунктами 3.1- 3.5 данного договора определен порядок уплаты арендной платы и ее размер, определенный по формуле в приложении к договору с учетом корректирующего коэффициента, удельного показателя кадастровой стоимости участка, его площади.
"данные изъяты" С. по договору купли-продажи приобрел в собственность у ООО " С" вышеуказанные административно-бытовой корпус и производственный корпус, расположенные по вышеуказанному адресу. Договора купли продажи от "данные изъяты" зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРП "данные изъяты" "данные изъяты" произведена запись в ЕГРП о прекращении права собственности С. на вышеуказанные нежилые здания на основании заключенных сделок.
Дело инициировано вышеназванным иском Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о взыскании с ответчика ( С.) задолженности по арендной плате за период с 12.12. 2012 года по 30.05.2013 года в сумме "данные изъяты" руб., пени по договору аренды в сумме "данные изъяты" руб.
В обоснование требований истец ссылался на неисполнение ответчиком условий договора аренды после перехода к нему от арендатора по вышеуказанному договору купли-продажи право собственности на указанные здания: административно-бытовой корпус и производственный корпус.
В судебном заседании представитель Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Т. заявленные требования поддержала.
С. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя З., которая иск не признала по основаниям, изложенным в возражениях на иск, которые соответствуют доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Решением иск признан обоснованным.
С С. взыскано в доход бюджета Старооскольского округа задолженность по договору аренды "данные изъяты" руб. и пени "данные изъяты" руб., всего "данные изъяты" руб., государственная пошлина "данные изъяты" руб.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, на применение закона, не подлежащего применению, на возможность защиты прав истца путем предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения.
В частности в жалобе указывается на то, что:
- С. договора аренды с истцом не заключал;
- при рассмотрении дела, суд применил положения ст.606 ГК РФ, при том, что отношения сторон по аренде регулируются главой 34 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ, которые не применены при постановлении обжалуемого решения;
- в Земельном кодексе отсутствуют положения о возложении обязанности на собственника здания прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с предыдущим собственником;
- суд неправильно применил положения ст.36 (п.1), ст.35 (п.1) ЗК РФ, ст.552 (п.1) ГК РФ, без учета положений п.3 ст.35 ЗК РФ, а также того, что новый собственник здания приобретает право пользования не всем земельным участком, который использовал предыдущий собственник зданий, а лишь его частью;
- Общество (предыдущий собственник) обязано было внести плату за землепользование исходя из площади, занимаемой принадлежащими ему объектами недвижимостью, и необходимой для их использования, с учетом предельных размеров земельных участков и правил землепользования;
- С. по договору купли-продажи перешли в собственность здания: производственный корпус и административно-бытовой корпус общей площадью "данные изъяты" кв.м. = "данные изъяты" + "данные изъяты" кв.м., при взыскании истцом арендной платы за аренду земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., что превышает площадь зданий в 7 раз;
- указанные выше обстоятельства не учтены, судом не применены нормы материального права, подлежащие применению;
- отсутствие доказательств расположения здания производственного корпуса с кадастровым номером N на земельном участке с кадастровым номером N, выписка из ЕГРП не является доказательством расположения данного здания на указанном участке;
- необоснованность применения к ответчику мер по взысканию неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, поскольку он ( С.) не являлся стороной обязательства, возникшего из договора аренды земельного участка от 25.05.2011г. N, что исключает применение положений п.5.2 данного договора (о неустойке).
В жалобе указывается на неправильное понимание судом разъяснений, содержащихся в определении Верховного Суда РФ от 25 марта 2015 г. N306-ЭС15-2170 (л.д.73-75).
По результатам рассмотрения доводов жалобы, возражений, с учетом представленных сторонами процесса доказательств, имеющихся в материалах дела, судебная коллегия пришла к выводу об отклонении жалобы, по следующим обстоятельствам.
С учетом положений ч.1 ст.3 Федерального конституционного закона от 4 июня 2014 г. N8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и ст.2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлен, что подтверждено материалами дела, не оспаривалось участниками процесса, факт заключения "данные изъяты" между муниципальным образованием Старооскольский городской округ и ООО " С" договора аренды земельного участка, с кадастровым номером N категория - земли населенных пунктов (под постройками), площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес" для обслуживания нежилых зданий: - административно-бытовой корпус, производственный корпус.
Не оспаривались сторонами процесса условия данного договора аренды, факт его государственной регистрации, факт приобретения названных корпусов С. у арендатора с регистрацией в ЕГРП в установленном законом порядке перехода права на них.
Истец указывал, что в нарушение норм права регулирующие арендные правоотношения, условий договора аренды вышеуказанного земельного участка от "данные изъяты" N, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, за ним образовалась задолженность, согласно расчету за период с 12 декабря 2012 г. по 30 мая 2013 г., а несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п.5.2 договора, за указанный период.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "данные изъяты" N и N, ответчику на праве собственности принадлежат нежилые здания: - административно-бытовой корпус и производственный корпус, соответственно площадью "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., расположенные по адресу: "адрес" (л.д.18-25).
Право собственности на указанные здания к ответчику перешли на основании, как указано в выписках из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от "данные изъяты", заключенного с прежним собственником данных зданий - ООО " С".
Как указано выше, "данные изъяты" муниципальным образованием Старооскольского городского округа и ООО " С" заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N категория - земли населенных пунктов (под постройками), площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", "адрес" для обслуживания нежилых зданий: - административно-бытового корпуса и производственного корпуса, которые в последствии были проданы ответчику по данному делу.
Срок действия договора аренды сторонами при его заключении был определен с 25 мая 2011 г. по 25 мая 2016 г.
Таким образом, право собственности на вышеназванные объекты недвижимого имущества, расположенного на вышеуказанном земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м. перешло от ООО " С" к С.
В соответствии с п.2 ст.271, п.п.1, 3 ст.552 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
На основании вышеуказанного, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (с 12 декабря 2012 года) к новому собственнику этих объектов недвижимости перешли не только право пользования спорным земельным участком, но обязанность по уплате арендных платежей по действующему договору аренды.
Из представленных в материалы дела доказательств, положений закона, следует, что ответчик является стороной спорного договора, его ссылка в жалобе о том, что С. не является стороной договора аренды и отсутствуют договорные отношения, является ошибочной.
Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что договор аренды нельзя считать заключенным ввиду не возможности индивидуализации объекта аренды, при том, что он является собственником вышеуказанных помещений, площадь которых в 7 раз меньше площади арендуемого прежним собственником зданий участка, являются несостоятельными, отклоняются.
Пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ N13 от 25.01.2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его не заключение или недействительность.
Как отражено в вышеуказанном договоре аренде от "адрес", акта приема-передачи от этого же числа, подписанного арендодателем и арендатором (прежним собственником вышеуказанных нежилых зданий (корпусов) - ООО " С"): арендодатель передал арендатору по условиям данного договора для обслуживания нежилых зданий - административно-бытового корпуса и производственного корпуса, земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером N категория - земли населенных пунктов (под постройками), расположенный по адресу: "адрес", данные факты стороной апеллянта не опровергнуты.
В соответствии с положениями ст.614 ГК РФ, п.4 ст.22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Стороны договора аренды от "данные изъяты" руководствовались установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, другой размер арендной платы не применяли, что следует из его содержания и приложения к договору, которые никем не оспариваются (л.д.11-14), не противоречит и соответствует п.п.16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции в период действия спорных правоотношений Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N13), в котором разъяснено, что:
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из материалов дела не следует, что определенная истцом арендная плата, отличается от расчетной по заключенному "данные изъяты" договору аренды, доказательств, которые бы свидетельствовали об обратном стороной апеллянта суду не представлено.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от "данные изъяты" исходя из занимаемой площади земельного участка, указанного в данном договоре с целью обслуживания вышеуказанных нежилых помещений (корпусов) за период с 12 декабря 2012 года по 30 мая 2013 года являются обоснованными.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно, объективно пришел к выводу об удовлетворении иска.
Решение постановлено с соблюдением вышеприведенных норм материального права, разъяснений, содержащихся в вышеуказанных Постановлениях Высшего Арбитражного суда РФ NN11, 13, 73, оснований для его отмены по доводам жалобы, основанным на неправильном толковании закона, у судебной коллегии не имеется.
Не имеется оснований для отмены решения, по доводам жалобы о наличие у истца права на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения с учетом площади, принадлежащих ответчику в указанный период нежилых зданий, но не площади, указанной в договоре аренды.
В силу положений п.3 ст.33, п.2 ст.35 ЗК РФ (в редакции действовавшей в период возникших правоотношений) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соотв
