Решение Тверского областного суда от 16 сентября 2015 г. по делу N 3-106/2015

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Суханове М.А.

с участием: представителя административного истца - Кожуховской В.Б.

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Унанян Л.Г.,

представителей заинтересованных лиц:

Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области - Григорьевой Л.Х.,

Администрации города Твери - Репиной О.Ю., Тарасова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" 26 августа 2015 года обратилось в Тверской областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

Заявитель указал, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы общества, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

На основании статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

В судебном заседании представитель ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" - Кожуховская В.Б. заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Унанян Л.Г. и представители заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области - Григорьева Л.Х., Администрации города Твери - Репина О.А. и Тарасов В.В. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд возражения, обоснованные несоответствием представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области" в письменных возражениях указал, что Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом, прав и законных интересов заявителя Учреждение не нарушало. Кроме того, представленное заявителем экспертное заключение не является доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под территорию промбазы, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", принадлежит ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" на праве собственности на основании договора купли-продажи от

15 сентября 2008 года, государственная регистрация права произведена 22 марта 2011 года.

Являясь налогоплательщиком, ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровым справкам от

16 июля и от 02 сентября 2015 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество 26 мая 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 18 июня 2015 года заявление ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО "Титан-оценка" Тарасенко Д.Ю. отчет об оценке от 08 апреля 2015 года N N в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года составила "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от 20 апреля 2015 года N Э-140415-3, составленному экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Смирновым Д.С. в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области, в том числе сегмента рынка недвижимости производственно-складского назначения, к которому относится объект оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки - текущее разрешенное использование для эксплуатации производственных объектов, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".

При применении сравнительного подхода, методов сравнения продаж и выделения оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки.

После сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения была проведена корректировка значений единиц сравнения, и по состоянию на дату оценки определена рыночная стоимость земельного участка.

Оценка земельного участка произведена также с использованием доходного подхода, метода остатка. При этом полученный результат ( "данные изъяты" рублей) несущественно отличается от стоимости, определенной с применением сравнительного подхода ( "данные изъяты" рублей).

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка затратного подхода оценщиком приведены.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании двух подходов к оценке с применением процедуры взвешивания, обосновав расчет весовых коэффициентов.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент его составления.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов NN 2, 3, 4, 5, 7 отсутствует указание на вид права, в то время как оценщик исходил из права собственности; объекты-аналоги NN 2, 3, 4, 5 согласно объявлениям о продаже имеют коммуникации на участке, а аналог N 7 имеет две железнодорожных ветки, тогда как оценщик принял в расчет прохождение коммуникаций по границе участков, а железнодорожные ветки не учел; объявления о продаже аналогов NN 1, 2, 4, использованные в доходном подходе, не несут должной информации о характеристиках объектов.

Между тем, на странице 66 отчета об оценке указано, что сбор информации о предложениях на рынке по объектам-аналогам проводился таким образом, чтобы найденные предложения содержали максимум информации по ценообразующим факторам, в случае отсутствия необходимой информации в объявлениях по характеристикам объектов рассматривалась возможность их уточнения из других альтернативных источников, например, сайт Росреестра.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Тарасенко Д.Ю. подтвердил достоверность сведений, изложенных в отчете, и пояснил, что при наличии в принт-скринах данных о местоположении объектов, недостаток информации о правах на них восполнялся за счет сведений публичной кадастровой карты Росреестра, а также печатного издания "Из рук в руки".

Вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями им рассматривался с учетом требований пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В связи с этим при проведении оценки должна учитываться не сама стоимость коммуникаций, относящихся к зданию, а возможность их подключения с учетом характеристик земельного участка.

Наличие железнодорожной ветки на стоимость земельного участка существенно не влияет в связи с меньшей востребованностью железнодорожного транспорта по сравнению с автомобильным ввиду ряда обстоятельств, в частности, более высокой стоимости железнодорожных перевозок, значительных временных затрат на этот вид перевозок и расходов на содержание железнодорожного полотна. Кроме того, информации в объявлениях недостаточно, чтобы сделать вывод о возможности использования железнодорожной ветки собственником участка, а также о том, что данный объект не является обременением, которое в силу пункта 7 ФСО N 7 в данном случае учитываться не должно.

Определение рыночной стоимости доходным подходом, методом остатка осуществлялось на основе анализа арендных ставок за пользование помещениями производственно-складского назначения сопоставимого класса и местоположения, для чего основными необходимыми данными об объектах-аналогах являются данные о площади, ставке аренной платы, наличие отопления. Информации, собранной оценщиком для проведения необходимых расчетов, было достаточно.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений.

Между тем, доводы Управления Росреестра по Тверской области о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены и опровергаются положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", составленным в установленном законом порядке, возражений относительно которого Управление не заявляло.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в ходе рассмотрения дела также представлено не было, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равной "данные изъяты" рублей, подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление ООО "БЕСТ-ЛОГИСТИК" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 26 мая 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова

"данные изъяты"

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.