Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 02 сентября 2015 г. по делу N 3-145/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И. Ф.,

с участием:

представителя заявителя Березина И.Ю.,

представителя заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаевой А.В.,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,

представителя заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошуковой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МКМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МКМ" (далее ООО "МКМ" или общество) обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование требований указало, что общество является собственником земельного участка площадью 1 165 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенного по (адрес) и земельного участка площадью 1 869 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенного по (адрес)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составляет 9 472 090,75 рублей, с кадастровым номером (номер) - "данные изъяты" рублей.

Заявитель считает стоимость земельных участков завышенными, чем нарушаются права общества, поскольку существенно увеличивают размер налоговых платежей.

В соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" (номер) от (дата) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 01 января 2010 года составила 1 443 435 рублей, с кадастровым номером (номер) по состоянию на 24 мая 2013 года составила 2 781 072 рубля.

В соответствии с положительным экспертным заключением (номер) "данные изъяты" указанный выше отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (номер) от (дата) заявителю отказано в принятии к рассмотрению его заявления по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заявитель просил суд установить: кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), равной рыночной стоимости в размере 1 443 435 рублей, по состоянию на (дата); кадастровую стоимость земельного участка (номер), равной рыночной стоимости в размере 2 781 072 рублей, по состоянию на (дата).

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя заявителя Пимошиной С.В. определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" от (дата) стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена по состоянию на (дата) в размере 2 979 000 рублей, с кадастровым номером (номер) по состоянию на (дата) в размере 6 751 000 рублей.

Участвующие в деле заинтересованные лица: Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, Правительство ХМАО - Югры, администрация (адрес), будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании от представителя заявителя Березина И.Ю. поступило ходатайство об уточнении требований заявления, в котором он просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена по состоянию на 01 января 2010 года в размере 2 979 000 рублей, с кадастровым номером (номер) по состоянию на 24 мая 2013 года в размере 6 751 000 рублей.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаева А.В. просила в удовлетворении требований отказать. Указала, что заключение эксперта не является достаточным и достоверным доказательством по делу.

Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошукова Т.Н. доводы предыдущего представителя заинтересованного лица поддерживала. Просила принять решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезнева О. П. также указала, что заключение эксперта по настоящему делу является недостоверным и не достаточным доказательством рыночной стоимости земельных участков. в удовлетворении требований просила отказать.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что в собственности ООО "МКМ" находятся земельный участок:

с кадастровым номером (номер) площадью 1 165 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под торговый центр с наружными инженерными сетями, расположенный по адресу: (адрес)

с кадастровым номером (номер) площадью 1 869 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под автозаправочную станцию, расположенный по адресу: (адрес)

Право собственности на земельные участки подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (адрес) от (дата) и (номер) (номер) от (дата), соответственно.

Согласно кадастровым паспортам земельных участков и их кадастровым справкам, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составляет (номер) рублей, с кадастровым номером (номер) - "данные изъяты" рублей.

Заявитель ООО "МКМ", являясь собственником земельных участков, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков по отношению к их реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличенные налоговые платежи.

Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

(дата) ООО "МКМ" обратился с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Уведомлением комиссии Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (номер) от (дата) в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной было отказано.

Основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является решение суда, вступившее в законную силу.

Обращение в суд с настоящим заявлением обусловлено целью защиты права, как собственника земельных участков и плательщика земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, а также в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Заявителем в обоснование своих требований был представлен отчет (номер) от (дата), подготовленный ООО "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 01 января 2010 года составила 1 443 435 рублей, с кадастровым номером (номер) по состоянию на 24 мая 2013 года составила 2 781 072 рубля.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как установлено судом и следует из материалов дела, оценщик применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объектов оценки оценщиком выбраны ряд объектов, исследуемые и сравниваемые по различным элементам и характеристикам, влияющим на их стоимость.

При этом информация по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах взята оценщиком из решений Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, приложенных к отчету, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям пунктов 10, 11 ФСО N 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда, не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения "цена предложения" в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.

Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Суд также не дает оценку представленному в материалах дела положительному экспертному заключению (номер) "данные изъяты" согласно которому отчет (номер) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

В процессе подготовки дела, по ходатайству представителя заявителя, а также в связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от 10 июня 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты" от (дата) стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена по состоянию на 01 января 2010 года в размере 2 979 000 рублей, с кадастровым номером (номер) по состоянию на 24 мая 2013 года в размере 6 751 000 рублей.

Из части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно.

Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта, подготовленное на основании определения суда, подлежит оценке, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Изучив в судебном заседании заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" от (дата), суд приходит к выводу о том, что оно соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, а также требованиям, предусмотренным стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Из представленного экспертного заключения следует, что при определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков экспертом избран метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающим сравнение объектов оценки с объектами-аналогами объектов оценки по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения для оценки стоимости земельного участка был выбран 1 кв.м.

Из отчета об оценке следует, что экспертом проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) земельных участков, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.

В качестве объектов исследования в отношении оцениваемого земельного участка площадью 1 165 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по (адрес) выбраны четыре объекта-аналога. В отношении оцениваемого "данные изъяты" под автозаправочную станцию, расположенного по (адрес) (адрес) также в качестве исследования использовалось четыре объекта-аналога, характеристики каждого из которых отражены в таблице (том 1 л.д. 91).

При изучении объектов оценки экспертом исследованы характеристики объектов, влияющие на стоимость, такие как: состав передаваемых прав, условия оплаты, дата продажи, характер цены и местоположения, вид разрешенного использования, наличие улучшений и коммуникаций, площадь.

За основу отбора объектов аналогов экспертом был выбран элемент сравнения "Категория земель, вид разрешенного использования" как один из основных ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Так земельные участки, выставленные на продажу на открытом рынке, предназначенные под коммерческое использование, то есть имеют вид разрешенного использования аналогичный с объектами оценки.

По объекту исследования (номер) в качестве объектов исследования выбраны объекты-аналоги, расположенные в районе расположения объекта оценки с соответствующим целевым назначением.

По объекту исследования с кадастровым номером (номер) площадью 1 165 кв.м. объекты-налоги (номер) (номер) (номер) расположены на той же территории, что и объект исследования. Исследованный же объект-аналог (номер) расположен в (адрес). Эксперт обосновывает данный выбор объекта исследования как территорию с наиболее развитым рынком продажи земельных участков коммерческого назначения, максимально приближенного по значению площади и дате предложения о продаже, в связи с чем данный участок, по мнению эксперта, можно считать сходными, не имеющими существенных различий, с чем суд соглашается (том 2 л.д. 94-95).

Таким образом, эксперт в соответствии с установленными законом требованиями и нормами обосновал выбор единиц сравнения.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из таблицы корректировок следует, что экспертом произведены соответствующие корректировки, на время предложений, поправки на торг, по местоположению объектов, на масштаб, поправки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций на участке.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельных участков, а также подробно мотивирован отказ от необходимости проведения корректировок.

Согласно п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сведения об объектах-аналогах получены из источников информации, сведения о которых, имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на наличие проверяемости данных, их соответствия пункту 10 ФСО N 3.

Проанализировав содержание заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты"" от (дата) суд приходит к выводу о том, что оно соответствует положениям статей 85 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, содержит выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы.

Кроме того, заключение подписано экспертом (ФИО)7, имеющей право на проведение судебных экспертиз, что подтверждено копиями соответствующих документов приобщенных к заключению эксперта. Эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается ее подписью (том 2 л д.26).

Участвующими в деле заинтересованные лица доказательств, с достоверностью подтверждающих о несоответствии заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Аллегра" от (дата) нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, представлено не было, также как и доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью "МКМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) площадью 1 165 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по адресу: (адрес) по состоянию на 01 января 2010 года в размере 2 979 000 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером (номер) площадью 1 869 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 24 мая 2013 года в размере 6 751 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.