Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 18 декабря 2015 г. по делу N 33-687/2015

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Золотаревой Ю.Г.,

судей Кукшиновой О.М., Папуловой С.А.,

при секретаре Кузнецовой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Даценко Татьяны Владимировны на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 18.09.2015, которым постановлено:

Иск Даценко Т. В. к закрытому акционерному обществу "Солид Банк", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области о признании прекращенными залоговые обязательства по договору ипотеки N " ... " от " ... " в части ипотеки земельного участка с " ... ", признании недействительной записи регистрации права на земельный участок с гашением записи об ипотеке в части земельного участка - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения представителя истицы Даценко Т.В. Унтевского О.А., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области Еременко Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Даценко Т.В. обратилась к закрытому акционерному обществу "Солид Банк" (далее - ЗАО "Солид Банк", банк), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО) с иском о признании недействующими залоговых обязательств. Указала, что " ... " между нею и ЗАО "Солид Банк" заключен договор ипотеки, в соответствии с которым она как залогодатель передала в ипотеку банку жилой дом и право аренды земельного участка, расположенных по адресу: " ... ". " ... " ею был расторгнут договор аренды земельного участка от " ... " и заключен договор купли-продажи, зарегистрированный Управлением Росреестра по ЕАО " ... ". В этот же день ей выдано свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок, с указанием на наличие обременения права - ипотека. Считает, что наличие обременения на земельный участок после его приобретения в собственность противоречит положениям подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Просила признать залоговые обязательства по договору N " ... " от " ... " в части ипотеки земельного участка по адресу: " ... " кадастровый N " ... " недействующими (прекращенными), с гашением записи ипотеки.

Впоследствии увеличив заявленные требования, Даценко Т.В. просила признать недействующими (прекратить) залоговые обязательства в пользу ЗАО "Солид Банк" в части ипотеки земельного участка по адресу: " ... ", с " ... ", признать недействительной запись свидетельства N " ... " о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок, выданного " ... " Управлением Росреестра по ЕАО в виде существующего ограничения (обременения) земельного участка по праву - ипотека, с гашением записи об ипотеке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ООО "Ненашев плюс".

Истица Даценко Т.В. в судебное заседание не явилась. О дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом, о чём имеется телефонограмма.

Представители Управления Росреестра по ЕАО и третьего лица ООО "Ненашев плюс" в судебное заседание не явились.

Представитель истицы Унтевский О.А. исковые требования поддержал в полном объёме по доводам иска и уточнил. Просил признать прекращёнными залоговые обязательства Даценко Т.В. в пользу ЗАО "Солид Банк" по договору ипотеки N " ... " от " ... " в части ипотеки земельного участка с " ... ", признать недействительной запись свидетельства N " ... " о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок в виде существующего ограничения (обременения) земельного участка по праву - ипотека, с гашением записи об ипотеке Управлением Росреестра по ЕАО.

Дополнительно пояснил, что после расторжения договора аренды земельного участка прекратил существование залог права его аренды. Согласие банка на изменение предмета залога его доверительница не получала.

Представитель ответчика ЗАО "Солид Банк" Шевченко Н.А. уточнённые исковые требования не признала. Пояснила, что изменение права аренды на право собственности не предусмотрено законодательством как основание для прекращения залога. В данном случае удовлетворение иска повлечёт нарушение прав залогодержателя на реализацию заложенного имущества, а также положений ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей возможность реализации здания только с земельным участком, на котором оно расположено. Статья 352 ГК РФ распространяет своё действие на случаи гибели заложенного имущества, а не изменение заложенного права. Кроме того, истица не уведомила банк о прекращении права аренды земельного участка.

Представитель ответчика ЗАО "Солид Банк" Кудинова С.В. уточнённые исковые требования не признала. Поддержала доводы представителя Шевченко Н.А.

Суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе Даценко Т.В. просила решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Указала, что в ходе рассмотрения дела судом неверно применены нормы материального права. Отказывая в удовлетворении иска, суд применил редакцию ст. 345 ГК РФ, регулирующую порядок восстановления и замены предмета залога, действующую на момент принятия решения, а не на момент перехода права собственности на земельный участок - " ... ".

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по ЕАО указало на отсутствие оснований для отмены или изменения решения суда.

Привело довод о том, что расторжение договора аренды в связи с выкупом земельного участка в качестве основания прекращения ипотеки не предусмотрено.

Совместного заявления от залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки, являющегося основанием для погашения регистрационной записи, в Управление Росреестра по ЕАО не поступало.

В связи с выкупом истицей земельного участка изменился объем принадлежащих залогодателю прав с права аренды на право собственности, а не предмет договора ипотеки.

Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Солид Банк" Кудинова С.В. просила решение Биробиджанского районного суда ЕАО от " ... " оставить без изменения, указала, что последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке.

В суд апелляционной инстанции истица Даценко Т.В., представитель ответчика ЗАО "Солид Банк", представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО "Ненашев плюс" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

В суде апелляционной инстанции представитель истицы Даценко Т.В. Унтевский О.А. требования и доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Управления Росреестра по ЕАО Еременко Н.В. выразила несогласие с апелляционной жалобой, поддержала поданные относительно неё возражения, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Материалами дела установлено, что " ... " между ЗАО "Солид Банк" и Даценко Т.В. заключен договор ипотеки, согласно которому последняя в целях обеспечения обязательств ООО "Ненашев Плюс" по кредитному договору от " ... " на сумму " ... ", передала в залог недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: " ... " и право аренды земельного участка по этому же адресу.

" ... " в связи с выкупом названного выше земельного участка договор аренды между МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" и Даценко Т.В. расторгнут, между сторонами заключён договор купли-продажи данного земельного участка. Из п. 1.2 договора купли-продажи земельного участка следует, что продавец осведомлён, что продаваемый земельный участок на момент продажи имеет обременение - ипотека в силу закона.

" ... " на имя Даценко Т.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: " ... " В свидетельстве о государственной регистрации права указано на наличие обременения в виде ипотеки.

В связи с тем, что должник ООО "Ненашев-Плюс" не исполнил надлежащим образом кредитные обязательства апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от " ... " обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Даценко Т.В. - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: " ... "

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что правовые основания для прекращения залогового обязательства Даценко Т.В. отсутствуют, а расторжение договора аренды и оформление на этот земельный участок права собственности залогодателя не является предусмотренным законом основанием для прекращения залогового обязательства.

Ни ст. 352 ГК РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение права на недвижимое имущество, в частности с права аренды на право собственности. Изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности на этот же земельный участок в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечёт прекращение залога, и не является основанием для снятия ограничения (обременения).

Доводы стороны истца основаны на неверном толковании правовых норм, регулирующих спорное правоотношение, поэтому судом первой инстанции они обоснованно отклонены.

Указание в мотивировочной части решения, вопреки доводам апелляционной жалобы, ст. 345 ГК РФ в редакции, действующей с 01.07.2014, не опровергает правильных по существу выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы истицы и отмены оспариваемого судебного постановления.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 18 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Даценко Т. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи