Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 23 ноября 2015 г. по делу N 33-5127/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Карлинова С.В.,

судей Арслановой Е.А., Алексеева Д.В.,

при секретаре Ивановой М.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Иванова Вячеслава Витальевича к Закрытому акционерному обществу " ... N 3" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, поступившее по апелляционной жалобе ЗАО " ... N 3" на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 14 сентября 2015 года, которым постановлено:

Взыскать с Закрытого акционерного общества " ... N 3" в пользу Иванова Вячеслава Витальевича неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 02 марта 2015 года по 22 июня 2015 года в размере "сумма", компенсацию морального вреда в размере "сумма", штраф в размере "сумма".

В удовлетворении искового требования о взыскании убытков в размере "сумма" отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества " ... N 3" в местный бюджет государственную пошлину в размере "сумма".

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Иванов В.В. обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу " ... N 3" о защите прав потребителя, мотивируя свои требования тем, что 17 июня 2013 года между ним и ЗАО " ... N 3" заключен договор займа (целевой, беспроцентный), по которому он предоставил ответчику целевой беспроцентный заем на строительство двухкомнатной квартиры под номером N 15, находящейся на 3 этаже, ориентировочной проектной площадью ... кв. метров и лоджий 7,6 кв.метров в многоэтажном жилом доме в микрорайоне ... центральной части г. Чебоксары п.14,14 А (1этап), подлежащей передаче в собственность истца по договору купли-продажи квартиры в срок не позднее 01 марта 2015 года. В этот же день стороны подписали предварительный договор N Ц/14-15 купли-продажи квартиры. Основной договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами 22 июня 2015 года, тогда же состоялась передача квартиры. Истец считает, что фактически между ним и ЗАО " ... N 3" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом застройщик нарушил срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства на 113 дней - со 02.03.2015 года по 22.06.2015 года.

Кроме того, поскольку в связи с нарушением ответчиком срока передачи квартиры истец со своей семьей вынужден был проживать в съемном жилье, расположенном по адресу: г. Чебоксары, ул. ... , д. ... , кв. ... , он понес расходы по арендной плате за период с марта по июнь 2015 года в размере "сумма".

Ссылаясь на положения п.2 ст.6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, ст.ст.13, 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", истец просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере "сумма" за 113 дней просрочки, убытки в размере арендной платы "сумма", компенсацию морального вреда - "сумма" и штраф.

Представитель истца Рябова Т.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, приведенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ЗАО " ... N 3" - Березов А.А. исковые требования не признал, пояснив, что действия сторон по исполнению заключенных договоров займа, предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры и соглашения о взаимозачете, не свидетельствуют о заключении договора участия в долевом строительстве. Квартира перешла в собственность двух лиц, и Иванова Н.Ю. вступила в правоотношения с Обществом после того, как квартира на основании свидетельства о государственной регистрации права от 11.06.2015 года уже находилась в собственности Общества. Кроме того, сумма займа, предоставленная Ивановым В.В. Обществу, не совпадает со стоимостью квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 22.06.2015 года.

14 сентября 2015 года Новочебоксарским городским судом Чувашской Республики

постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с этим решением, ответчик ЗАО " ... N 3" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение районного суда и вынести новое решение, которым отказать Иванову В.В. в удовлетворении иска в полном объеме. Указывает, что отсутствуют основания для применения к правоотношениям сторон норм о неустойке, установленной п.2 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Так, суд не учел, что целевой заем был предоставлен истцом не на финансирование конкретной квартиры, а вообще на строительство, которое вело общество. Вступление в правоотношения с Обществом Ивановой Н.Ю. путем заключения основного договора и соглашения о зачете свидетельствует о том, что договора о долевом участии в строительстве между сторонами не было, поскольку оплата стоимости приобретаемой квартиры была осуществлена только при заключении договора купли-продажи, а не путем финансирования ее строительства. Более того, судом неправильно определены сроки просрочки. Так, обязанность по передаче квартиры возникала в соответствии с предварительным договором (п.п. 2.2, 2.3) только после оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи в срок не позднее 5 календарных дней с даты оплаты, которая должна была состояться не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора. Фактически это условие соблюдено не было, соглашение о зачете было произведено в день подписания договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ЗАО " ... N 3" Березова А.А., поддержавшего доводы жалобы по изложенным в ней мотивам, представителя истца Рябову Т.А., возражавшую против ее удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 17 июня 2013 года между ЗАО " ... N 3" (заемщик) и Ивановым В.В. (заимодавец) был заключен договор займа (целевой, беспроцентный), в соответствии с которым заимодавец предоставил заемщику денежную сумму в размере "сумма" на финансирование жилищного строительства на срок до 1 марта 2015 года, а заемщик обязался возвратить эту сумму в обусловленные договором сроки без выплаты процентов (п.п. 1.1 - 1.3 договора).

Пунктом 2.2 договора займа предусмотрено право заимодавца по истечении срока действия данного договора оплатить суммой займа стоимость квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи N Ц/14-15 от 17 июня 2013 года.

Факт внесения Ивановым В.В. денежных средств в сумме "сумма" в кассу ЗАО " ... N 3" по договору займа от 17.06.2013 года подтверждается материалами дела.

В тот же день, 17 июня 2013 года заключен предварительный договор N Ц/14-15 купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец - ЗАО " ... N 3" обязался построить и передать в собственность покупателя - Иванова В.В. двухкомнатную квартиру под номером N 15, находящуюся на 3 этаже, ориентировочной проектной площадью ... кв. метров и лоджий 7,6 кв.метров, в многоэтажном жилом доме в микрорайоне ... центральной части г. Чебоксары п.14,14 А (1 этап). Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи данной квартиры после регистрации продавцом права собственности на нее, но не позднее 1 марта 2012 года (п. 1.2 договора).

Продажная цена квартиры оговорена сторонами в п. 2.1 в размере "сумма" с учетом существенных условий, установленных п.3.1 договора, согласно которому, соглашение о цене, считается действительным в случае, если покупатель одновременно с подписанием договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, указанную в п.2.1 договора, и предоставил продавцу беспроцентный заем. Таким образом, обязательным условием заключения предварительного договора являлось одновременное предоставление покупателя квартиры ее продавцу беспроцентного займа.

Как усматривается из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано администрацией г. Чебоксары Чувашской республики за N RU21304000-16ж 20 апреля 2015 года. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру оформлено обществом 11 июня 2015 года ( л.д. 35).

22 июня 2015 года между ЗАО " ... N 3" (продавец) и Ивановым В.В. и Ивановой Н.Ю. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал двухкомнатную квартиру под номером 15, расположенную на 3 этаже по адресу: г. Чебоксары, ул. О. Волкова, д. 3, а покупатели приобрели ее на праве общей долевой собственности.

Стоимость квартиры стороны оценили в "сумма", с условием оплаты (п.2.2.1 договора) - при подписании договора. Передача квартиры покупателям в силу п. 4.1 договора произведена без составления передаточного акта.

В тот же день, 22.06.2015 года стороны заключили соглашение, в соответствии с которым произведен зачет взаимных требований: покупатели - Иванов В.В., Иванова Н.Ю. погасили задолженность ЗАО " ... N 3" по договору займа от 17 июня 2013 года в размере "сумма", а продавец - ЗАО " ... N 3" погасил задолженность покупателей по договору купли-продажи квартиры N Ц/14-15 от 22 июня 2015 года в том же размере - "сумма"

Как следует из пояснений представителя ответчика, остаток переданной взаймы суммы в размере "сумма" общество возвратило Иванову В.В.

Разрешая спор, исходя из анализа условий заключенных между сторонами договоров, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в связи с чем на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... ").

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, как основанными на правильном применении норм материального права.

Исходя из положений ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", данный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в своем письме от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13, действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к таким способам относятся в числе прочего: заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность. На данные обстоятельства также указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 4 квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 10 апреля 2013 года.

Именно такой подход к решению данного вопроса Верховный Суд Российской Федерации подтвердил также в своем Определении от 21 июля 2015 года N 78-КГ15-15, где указал, что суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, так и из его условий в целом с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ). Так, если предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, то хотя договор и был поименован предварительным договором купли-продажи, но предусматривал строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство, к таким правоотношениям следует применять положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ... ".

В данной ситуации районный суд обоснованно расценил совокупность договоров: займа от 17 июня 2013 года, предварительного договора N Ц/14-15 купли-продажи квартиры от того же числа, содержащего все условия, обязательные для включения в договор долевого участия (ч. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), и договора купли-продажи квартиры N Ц/14-15 от 22 июня 2015 года с соглашением о зачете взаимных требований, как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Данный вывод соответствует истинному намерению сторон, поскольку Иванов В.В., предоставив обществу беспроцентный целевой заем, со своей стороны инвестировал строительство конкретной квартиры в строящемся жилом доме, а общество, заключив предварительный договор купли-продажи, взяло на себя обязательства по строительству этого объекта, сдаче его в эксплуатацию и передаче истцу. Судом дана полная и всесторонняя оценка всем возражениям ответчика, с которой судебная коллегия соглашается, считая заключение предварительного договора и займа попыткой застройщика обойти нормы о долевом строительстве

. Как видно из договоров, заключенных между истцом и ответчиком, целью сторон независимо от их наименования и юридической квалификации является намерение истца приобрести в будущем для себя и своей семьи квартиру в строящемся ответчиком многоквартирном доме. Иное (например, намерение истца безвозмездно финансировать любое жилищное строительство обществом) стороной ответчика не доказано и из смысла рассматриваемых договоров не вытекает.

Поскольку суд пришел к выводу об оценке совокупности вышеназванных договоров как договора участия в долевом строительстве, на правоотношения сторон в полной мере распространяются положения ФЗ

"Об участии в долевом строительстве ... ", в том числе в части ответственности застройщика.

Материалами дела подтверждается, что в нарушение условий, согласованных сторонами, объект долевого строительства истцу был передан с задержкой, то есть ответчиком обязательства, вытекающие из предварительного договора (п. 1.2) и договора займа (п. 1.2), надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем на него, как на застройщика возлагается ответственность за нарушение срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере, определенном ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... ".

Частью 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... " установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку квартира, вопреки установленному в предварительном договоре соглашению была передана истцу не в срок "по 1 марта 2015 года", а 22.06.2015 года, у суда имелись основания для удовлетворения иска о взыскании с ответчика за период со 2 марта 2015 года по 22 июня 2015 года неустойки за нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Ссылка общества на отсутствие просрочки в передаче объекта долевого строительства, и необоснованность взыскания неустойки не может быть прията во внимание, поскольку изменение срока передачи объекта долевого строительства может быть осуществлено по общим правилам, установленным ст.ст. 450, 451 ГК РФ, то есть по соглашению сторон, а в случае невозможности достичь соглашения - в судебном порядке по требованию застройщика, чего в данном случае сделано не было. Как усматривается из материалов дела, объект строительства был сдан в эксплуатацию с нарушением предусмотренного пунктами 1.2 договором займа и предварительного договора сроков, а именно 20 апреля 2015 года. Соответственно передача объекта строительства произошла после оформления права собственности ответчиком 11 июня 2015 года.

Вступление в правоотношения между Ивановым В.В. и ЗАО " ... N 3" третьего лица Ивановой Н.Ю. в качестве покупателя квартиры по договору купли-продажи от 22 июня 2015 года, по мнению подателя жалобы, свидетельствует об отсутствии отношений между истцом и ответчиком, как между участником долевого строительства и застройщиком, поскольку стоимость квартиры оплачена Ивановой Н.Ю. только при заключении основного договора. Однако, по мнению судебной коллегии, данное утверждение необоснованно. Включение в состав участников правоотношения нового лица- покупателя по договору после завершения строительства жилья не изменяет природы отношений, возникших между Ивановым В.В. и обществом при заключении договора. Иванов В.В., предоставив застройщику беспроцентный заем, полностью инвестировал строительство квартиры, а зачет требований по займу в счет обязательств по договору купли-продажи за Иванову Н.Ю. является его волеизъявлением, не затрагивающим права застройщика. При этом участие в основном договоре купли-продажи квартиры третьего лица, не является препятствием для реализации истцом права, как участника долевого строительства многоквартирного дома, профинансировавшего строительство квартиры, на получение неустойки, предусмотренной ч.2 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... ".

Произведенный судом расчет неустойки не противоречит действующему законодательству, соответствует периоду просрочки исполнения обязательств, ответчиком не оспаривается. При взыскании неустойки судом правомерно применены положения ст. 333 ГК РФ и размер неустойки уменьшен.

Судебная коллегия соглашается с указанными выше выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на представленных доказательствах и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ЗАО " ... N 3" на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 14 сентября 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий С.В. Карлинов

Судьи: Е.А. Арсланова

Д.В. Алексеев