Решение Московского городского суда от 12 мая 2015 г. N 3-180/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-180/15 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "Салют" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:01:0004006:1009, общей площадью 9 072 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Сущевский вал., д. 27, стр. 1, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "Салют" (далее - ООО "БЦ "Салют", заявитель, Общество, собственник) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:01:0004006:1009, общей площадью 9 072 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Сущевский вал., д. 27, стр. 1 (далее по тексту - здание, объект оценки, объект недвижимости, объект капитального строительства), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в размере 1 917 540 565,92 руб.

В своем заявлении Общество просит установить кадастровую стоимость здания, равной его рыночной стоимости в размере 1 025 898 047 руб. 81 коп. по состоянию на 01 января 2013 года с применением данной кадастровой стоимости здания, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований ООО "БЦ "Салют" указало на то, что является собственником здания, последнее включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как их кадастровая стоимость на 2014 год, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год", Общество является плательщиком налога на имущество организаций, а потому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость здания затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость здания является налоговой базой для расчета и уплаты данного налога; завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для Общества налогового бремени; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость объекта оценки определена независимым оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Активные Бизнес Консультации" в Отчете за N О-23/01/14-4 от 18 марта 2014 года и подтверждена положительным экспертным заключением.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель ООО "БЦ "Салют" по доверенности Литовцев А.В. в судебное заседание явился, требования поддержал; ссылался на то, что рыночная стоимость здания определена в результате его индивидуальной с учетом всех уникальных характеристик объекта оценки; полагал, что представленный Отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости здания, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными.

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Исаян А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывал на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивал на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости здания были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", сведения о кадастровой стоимости спорного здания были внесены в государственный кадастр недвижимости, незаконными эти действия и нормативный правовой акт не признаны; кроме того, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы полагали, что заявителем не доказан факт установления в отношении здания его рыночной стоимости на 01 января 2013 года в указанном размере, поскольку представленный заявителем Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки; по утверждению заинтересованных лиц, оценщиком в Отчете некорректно произведен анализ рынка объекта оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., недостатки Отчета существенным образом влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости здания.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Управление Росреестра по Москве и ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представили.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив свидетелей *** и ****, в том числе огласив ранее данные ими в ходе судебного разбирательства показания и пояснения, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Вопросы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости урегулированы положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установлено, что сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения адастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что здание с кадастровым номером 77:01:0004006:1009, общей площадью 9 072 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, ул. Сущевский вал., д. 27, стр. 1, принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается представленной нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права.

Здание поставлено на государственный кадастровый учет и сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости с присвоением вышеуказанного кадастрового номера.

Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" была утверждена кадастровая стоимость здания в размере 1 917 540 565,92 руб., сведения о таком размере кадастровой стоимости здания были внесены в Государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".

Здание включено Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год (строка 413 приложения).

Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как его кадастровая стоимость.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 11 декабря 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывают на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере равном их рыночной стоимости.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в которой, как уже указывалось выше, закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Кроме того, анализ приведенных положений действующего законодательства, регулирующего и подлежащего применению к возникшим правоотношениям, свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.

В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащее Обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.

Кроме того, суд учитывает, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости здания по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, не предполагают проверку достоверности установленных в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении; эти обстоятельства предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, в связи с чем доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о проведении государственной кадастровой оценки в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства суд во внимание не принимает.

Разрешая требование заявителя об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Обществом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания, установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, представлен Отчет независимого оценщика ООО "Активные Бизнес Консультации N О-23/01/14-4 от 18 марта 2014 года (далее - Отчет) об оценке рыночной стоимости спорного здания, согласно которому рыночная стоимость здания составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 1 025 898 047,81 руб.

Согласно нормативно-методическому экспертному заключению от 11 августа 2014 года N 244/Н-14 эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент" Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Активные Бизнес Консультации" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный Отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости здания.

Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Первое, что обращает на себя внимание при анализе Отчета, это то, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.

НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции _", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

Доводы заявителя со ссылкой на позицию ООО "Активные Бизнес Консультации" о том, что в целях предотвращения введения в заблуждение пользователей отчетов об определении кадастровой стоимости объекта оценки в отчете следует указывать информацию о наличии или отсутствии величины НДС в составе кадастровой стоимости (письмо Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (письмо от 10 апреля 2012 года N Д064-1006), суд во внимание не принимает. В настоящем деле определяется не кадастровая, а рыночная стоимость объекта оценки, для которой характерно определение именно с учетом величины налога на добавленную стоимость.

Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.

Далее, в соответствии с пунктами 20 и 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Из Отчета следует, что при оценке спорных объектов недвижимости оценщик применил сравнительный, доходный и затратный подходы, обоснованно полагая, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Вместе с тем, проверяя примененную оценщиком в Отчете методологию и последовательность расчетов в рамках использованных подходов, суд находит, что оценщиком были допущены нарушения требований Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральных стандартов оценки; использованы некорректные данные об объекте оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, недостатки Отчета существенным образом влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости здания.

Так, анализ обоснованности расчетов и суждений при оценке объекта недвижимости затратным подходом, показывает следующее.

По своей природе затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который является либо точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (пункт 23 ФСО N 1).

В этих целях оценщику необходимо определить все конструктивные особенности объекта недвижимости; правильно рассчитать износ и все виды его устареваний.

Из Отчета видно, что заказчик оценки (ООО "Бизнес-центр "Салют") не предоставил оценщику технического паспорта на здание либо заверенной справки о конструктивных особенностях объекта оценки, эта информация оценщиком дополнительно не была запрошена оценщиком, последний все технические характеристики оцениваемого здания (строительный объем, материал перекрытий и т.д.) определил самостоятельно расчетным путем, придя к выводу о том, что строительный объем здания составляет 33 566,4 куб.м., в дальнейшем эта величина были использована в расчетах.

Вместе с тем, как указывают в своих возражениях Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, оснований не доверять которым у суда не имеется, поскольку они представляют собой сведения Бюро технической инвентаризации из технического паспорта на здание, строительный объем здания составляет 51 521 куб. м., что почти вдвое превышает ту величину, которая определена оценщиком и принята за основу при расчете затрат на воссоздание объекта оценки.

Таким образом, некорректное значение строительного объема оцениваемого здания, по убеждению суда, приводит к значительному занижению стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

Это свидетельствует о не соответствии Отчета установленному пунктом 4 ФСО N 3 принципу обоснованности, поскольку информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; в настоящем случае такая информация опровергается и не находит своего подтверждения. Кроме того, суд считает, что Отчет в связи с указанным обстоятельством также нарушает пункт 19 ФСО N 1, в отчете использована недостоверная, не соответствующая действительности (о строительном объеме здания), однако, на основе такой информации оценщик строит расчеты и делает выводы о величине стоимости здания в рамках затратного подхода.

Доводы заявителя со ссылкой на пояснения оценщиков ООО "Активные Бизнес Консультации" (свидетелей *** и ***) о том, что необходимая информация, которая запрашивалась у заказчика, у последнего отсутствовала и именно по этой причине расчет строительного объема производился оценщиком самостоятельно; а также ссылки на то, что расчеты строительного объема основаны на данных экспертов и открытых источниках информации, сведения о которых приведены в Отчете, расчет является последовательным и корректным, суд во внимание не принимает.

Эти доводы не опровергают того обстоятельства, что в действительности строительный объем здания иной и почти вдвое отличается от расчетной величины, полученной Оценщиком; кроме того, суд считает несостоятельными доводы заявителя об отсутствии технических данных на здание, эти данные представляются Бюро технической инвентаризации по запросу уполномоченного лица, каковым является собственник, ничто не мешало заявителю обратиться за их получением в целях оценки здания.

Обоснованные сомнения у суда также вызывает методология расчета при определении регионального-экономического коэффициента, который применен в Отчете.

Как следует из Отчета, оценщик принимает регионально-экономический коэффициент (стр. 171 Отчета) в размере 1,211 (по данным бюллетеня N80 "Индексы цен в строительстве") по состоянию на 01.07.2012 года, а при расчете индекса изменения цен строительно-монтажных работ основывается на значениях индексов на 01 января 2011 года и на дату оценки 01 января 2013 года.

Вместе с тем, величина названного коэффициента не соответствует значению коэффициента на дату оценки, на 01 января 2013 года он составлял 1,213 (по данным бюллетеня N82 "Индексы цен в строительстве").

Ссылки заявителя и оценщика в показаниях и письменных пояснениях на то, что данные бюллетеня N 82 не могли быть использованы Оценщиком в силу положений пункта 19 ФСО N 1, суд находит несостоятельными, учитывая, что этой нормой запрещено использовать при проведении оценки информацию о событиях, произошедших после даты оценки; в данном случае информация, используемая при проведении оценки (в данном случае корректная величина коэффициента) соответствует дате оценки - 01 января 2013 года и тот факт, что эти данные приведены в бюллетене, выпущенном после этой даты, не свидетельствует о том, что указанная информация не могла быть использована в оценке; события (дата, по состоянию на которую определен названный коэффициент) не относятся к периоду после даты оценки.

Кроме того, это в том числе подтверждается рекомендациями по применению справочников Ко-Инвест (раздел 1 справочника Ко-Инвест "Общественные здания 2011"), в котором указано, что регионально-экономический коэффициент необходимо принимать на дату оценки в соответствии с разделом 8.2 бюллетеня "Индексы цен в строительстве".

Заинтересованными лицами также оспариваются определенные в Отчете индексы изменения цен на строительно-монтажные работы, при этом Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывают на то, что при определении индексов изменения цен строительно-монтажных работ Оценщик принимает некорректные значения индексов, а также использует данные раздела 2.1 бюллетеня "Индексы цен в строительстве", тогда как рекомендации по использованию справочников Ко-Инвест четко требуют использования раздела 2.2 бюллетеня, где указанные индексы на строительно-монтажные работы представлены в разрезе классов конструктивных систем.

Так, из Отчета видно, что изменения цен в строительстве рассчитывались оценщиком из величин индексов изменения цен на строительно-монтажные работы на дату 01 января 2011 года (6,874) и на 01 июля 2012 года (как наиболее близкой дате к дате оценки) (размер индекса принят равным 8,472). Расчеты основаны на данных бюллетеня N 74 "Индексы цен в строительстве).

Вместе с тем, анализ данных этого бюллетеня показывает, что указанные величины индексов не соответствуют тем периодам, на которые они использованы оценщиком; первый индекс это - индекс середины 2010 года, второй индекс - средний индекс 2 квартала 2012 года, верные величины индексов на использованные оценщиком даты 01 января 2011 года и 01 июля 2012 года - это соответственно индекс на декабрь 2010 года и июнь 2012 года. Доводы представителя заявителя, а также свидетелей *** и *** об обратном суд отклоняет как несостоятельные и опровергнутые в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, оценщиком были в Отчете использованы неверные величины индексов, что существенно завышает индекс перерасчета и искажает величину затрат на воспроизводство объекта оценки.

Кроме того, обращает на себя внимание и тот факт, что при определении затрат на замещение оценщик дополнительно относит к их стоимости дополнительные косвенные затраты на прокладку инженерных сетей в размере 17,5% (стр. 174 Отчета). В соответствии с рекомендации по использованию справочников Ко-Инвест данные затраты не относятся к затратам на замещение оцениваемого здания, эти улучшения относятся не стоимости здания, а к улучшениям земельного участка под пятном застройки.

Таким образом, анализ применения оценщиком затратного подхода позволяет сделать вывод о занижении результатов определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

Применение оценщиком для получения величины рыночной стоимости здания сравнительного подхода также вызывает определенные сомнения суда в их корректности и обоснованности.

Так, в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже расположенных в разных округах города Москвы 4 объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов; в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам.

Первое, что обращает на себя внимание, это длительный, превышающий 1,5 года срок экспозиции предложения о продаже аналога N4 (стр. 81 Отчета), его невостребованность на рынке; в связи с нетиповым сроком экспозиции аналогичных объектов (в пределах 6 месяцев - стр. 29 Отчета) у суда имеются обоснованные сомнения в возможности использования данного аналога в целях определения величины рыночной стоимости объекта оценки, в том числе по причине отсутствия в суждениях оценщика выводов о возможных негативных факторах местоположения или отрицательных технических характеристик такого аналога в целях их корректировки по отношению к объекту оценки. Доводы о несущественности изменения стоимости по сравнительному подходу в связи с "неиспользованностью" данного аналога, суд во внимание не принимает, учитывая, что выбор объектов аналогов является основой сравнительного подхода, на нем строится весь массив рассуждений и расчетов при определении величины рыночной стоимости объекта оценки.

Далее, из Отчета следует, что в рамках метода прямого сравнения продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого здания, оценщик "очистил" цены предложения объектов-аналогов от стоимости земельных участков.

Вместе с тем, анализ объявлений о продажах объектов аналогов не свидетельствует о том, что продаются единые объекты недвижимости и указанная в объявлении цена относится не только к зданию, а стоимость - требует очищения на долю, приходящуюся на земельный участок (стр.196-198 Отчета).

В частности, это следует из указаний в объявлениях о том, что земельные участки переданы собственникам зданий в пользование на основании договоров аренды; вывод оценщика о том, что земельный участок под объектом аналогом N 3 (77:01:0003052:1002) принадлежит собственнику здания на праве собственности не соответствует данным публичной кадастровой карты; указанный участок находится в собственности города Москва.

Таким образом, суд находит несостоятельными все суждения оценщика о необходимости корректировки (уменьшения) указанной в предложениях о продажах аналогов цен на стоимость земельного участка (стр. 96-98 Отчета).

Также вызывают определенные сомнения и введенные оценщиком корректировки по ряду ценообразующих факторов, в частности, суд находит необоснованной корректировку на состав площадей/использование (стр. 94 Отчета).

Так, в составе оцениваемого здания есть торговые площади, доля которых в общей площади занимает 15,48% (стр. 94 Отчета); оценщик определяет величину корректировки, сравнивая среднюю стоимость торговых площадей по всей Москве со стоимостью офисных площадей в зоне "Садовое кольцо - ТТК"; это занижает стоимость торговых помещений, поскольку торговые объекты стоят дороже офисных и их сравнение должно основываться на едином подходе (или средние данные по всей Москве для торговых и офисных помещений, или непосредственно в районе расположения объекта оценки). Это указывает на несоответствие Отчета пункту 22 ФСО N 1 и занижении стоимости объекта оценки.

Из отчете также следует, что при определении величины рыночной стоимости 1 кв.м. здания (стр. 96-98 Отчета) оценщик уменьшил цены за единицу площади объектов аналогов на величину налога на добавленную стоимость, тем самым еще дополнительно и необоснованно занизив стоимость объекта оценки на названную величину.

Полученная оценщиком средневзвешенная рыночная стоимость 1 кв.м здания в размере 95 521,52 руб. не соответствует и приведенным в Отчете рыночным данным о средней цене предложения такого рода недвижимости в районе расположения объекта оценки с учетом скидки на торг, приведенным в Отчете на странице 86 (172 000 руб.).

Доводы заявителя о том, что средняя цена предложения офисной недвижимости в указанном размере не может быть применена и сопоставлена со средневзвешенной рыночной стоимостью 1 кв.м. конкретного объекта оценки, полученной расчетным путем, суд отклоняет, учитывая, что Отчет представляет из себя единый документ, отдельные части и разделы которого не могут рассматриваться самостоятельно в отрыве от проведенного оценщиком общего анализа рынка и др.

Все это вызывает объективные сомнения в полученной оценщиком в Отчете величине рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом; суд находит оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода были нарушены принципы однозначности и обоснованности, установленные пунктом 4 ФСО N3.

Анализируя применение оценщиком для получения величины рыночной стоимости здания доходного подхода, суд отмечает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения; при применении доходного подхода оценщик должен установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиком, в частности, определены потенциальный валовый доход, предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости, рассчитаны предполагаемые расходы на содержание и обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости, определен чистый операционный доход, коэффициент капитализации.

Из Отчета видно, что оценщик для определения величины доходов от объектов оценки рассчитывает арендную ставку, "очищая" ее от вклада земельного участка (поправка на земельный участок), определяя долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости; при этом оценщик принимает величину такой корректировки равной среднему значению соотношения площади земельного участка под объектом к общей площади здания (22,63%).

Вместе с тем, анализ объектов аналогов и объекта оценки указывает на различия в плотности застройки этих объектов и свидетельствует о следующей зависимости - доля земельного участка уменьшается с ростом плотности застройки.

При таких данных суд не считает правильным использование оценщиком средним значением доли земельного участка в ставке аренды.

Далее, из Отчета видно, что при определении чистого операционного дохода Оценщик рассчитывает потери от неиспользования площадей и принимает их равными 10,76% (стр. 159-160 отчета).

В то же время по данным собственника, которые были переданы оценщику с заданием на оценку, загрузка сданных в аренду площадей составляет 100 % на дату оценки.

Таким образом, уменьшение оценщиком валового дохода на величину "недозагрузки" не может быть признано обоснованным, такая величина вводит пользователя отчета в заблуждение, нарушает требование пункта 19 ФСО N 1 о достоверности использованной и приведенной в Отчете информации, правильности сделанных на ее основании выводов о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принятых основанных на этих выводах решениях.

Доводы заявителя о том, что в данном случае определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, и величина потерь от недоиспользования площадей принята исходя из типичных рыночных условий, суд во внимание не принимает, учитывая что в настоящем деле оценщику были представлены конкретные данные о 100%-ной загрузке сданных в аренду помещений здания на дату оценки.

Кроме того, суд не может согласиться и с примененной оценщиком ставкой капитализации, принятой равной 10,06%, учитывая, что она определена на основе субъективных суждений о возможных уровнях риска; объективными данными рынка такой размер ставки не подтвержден; по данным аналитических агентств, средняя ставка капитализации офисной недвижимости в 2012 году составляла 9,42 %.

Данные о ставках капитализации, публикуемые информационно-аналитическими агентствами, базируются на анализе реальных договоров аренды и отражают сложившееся на рынке соотношение чистого операционного дохода и стоимости недвижимости, в связи с чем оснований подвергать их сомнению, суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в Отчете при проведении оценки доходным подходом были нарушены принципы однозначности и проверяемости, установленные пунктом 4 ФСО N3.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и позволяет суду усомниться в правильности и обоснованности полученного оценщиками результата стоимости здания недвижимости в рамках доходного подхода, а также в выведенной при согласовании результатов итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, которую Общество просит установить в качестве кадастровой стоимости здания; указанная в Отчете величина рыночной стоимости здания по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 025 898 047,81 руб., не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки являются обоснованными; они не были опровергнуты заявителем, в том числе представленными в материалы дела письменными возражениями на замечания Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы и показаниями свидетелей *** и ***

В связи с изложенными, суд приходит к выводу о том, что отчет заявителя, на основании которого Общество просит установить кадастровую стоимость здания, не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований для проведения по делу судебной экспертизы, о назначении которой неоднократно ходатайствовал представитель заявителя в ходе судебного разбирательства, суд не усматривает; оценка представленных лицами, участвующими в деле, доказательств не требует специальных познаний, вопрос соответствия Отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и федеральным стандартам оценки относится к числу правовых и не разрешается посредством судебной экспертизы, в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает при вынесении решения доказательства по делу.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости лежит на заявителе.

При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "Салют" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:01:0004006:1009, общей площадью 9 072 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Сущевский вал., д. 27, стр. 1, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова