Решение Московского городского суда от 12 мая 2015 г. N 3-185/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0185/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" об оспаривании кадастровой стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" (далее ОАО "ЗиО") обратилось в Московский городской суд с названными заявлениями и просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее земельный участок) равной его рыночной стоимости в размере ***рублей. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Свои требования ОАО "ЗиО" мотивирует тем, что является собственником земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.

В настоящем судебном заседании представитель заявителя ОАО "ЗиО" (по доверенности) Филипенко А.А. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Вейн К.В., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не может быть признан обоснованным.

Представитель, привлечённого к участию в деле в качестве заинтересованного лица, Общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" (по доверенности) Лопатина Е.М. требования заявителя считала обоснованными, составленный отчёт об оценке земельного участка отвечающий требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Представитель ООО "Ашан" в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела извещён своевременно и надлежащим образом, просит рассматривать дело в своё отсутствие, требования заявителя поддерживает в полном объёме.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ОАО "ЗиО" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *** (т. 1 л.д. 37).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость, по состоянию на 1 января 2013 года, названного земельного участка в размере 3 177 493 246 рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "ЗиО" представило отчёт об оценке от 8 апреля 2014 года N 2014-44, составленного по заказу заявителя, Обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ", в котором по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере ***рублей (далее отчёт 2014-44).

Согласно положительному экспертному заключению от 28 июля 2014 года N 1536/2014-2, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчёт соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 декабря 2014 года N 51-3518/2014 отклонено заявление ОАО "ЗиО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

На странице 40 отчёта N 2014-44 оценщик, при описании и обосновании выбора применённых подходов к оценке указывает, что принял решение отказаться от доходного подхода в рамках настоящего отчёта. Однако далее по тексту оценщик указывает, что счёл возможным использовать сравнительный и доходный подходы. В разделе отчёта 1.1 "Основные факторы и выводы" представлены результаты оценки по сравнительному и доходному подходам. При этом оценщик не указывает, что результаты сравнительного подхода не участвуют в расчёте итоговой стоимости объекта оценки (страница 73 отчёта).

В разделе 4.1 "Анализ наилучшего использования" оценщик применяет приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", который на момент составления отчёта признан утратившим силу в соответствии с приказом Росреестра от 03 июля 2012 года N П/276 "О признании утратившими силу отдельных приказов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости".

На странице 18 отчёта, приводя описание объекта оценки, оценщик указывает, что на оцениваемом земельном участке расположено административно-офисное здание, тогда как там расположен торговый центр.

Далее на странице 50-51 отчёта, при описании расчёта корректировки на местоположение, оценщик указывает, что эта корректировка определяется на основании средних уровней кадастровой стоимости объекта оценки и объектов-аналогов. При этом в действительности данная корректировка применена оценщиком, что не отрицалось в настоящем судебном заседании представителем ООО Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ", на основании базовых показателей цен продажи торговой недвижимости в Москве по данным бюллетеней "R-WAY".

На страницах отчёта 48 и 53 приведены ошибочные характеристики объекта оценки: назначение "Для эксплуатации зданий и сооружений института и опытного производства", права на участок - аренда 49 лет. В действительности назначение объекта оценки "Для проектирования и строительства многопрофильного торгово-сервисного центра с гаражом-стоянкой", права на участок - собственность.

Раздел 4.7 отчёта озаглавлен как "Определение рыночной стоимости улучшений в рамках доходного подхода". Вместе с тем в данном разделе оценщиком приводится расчёт рыночной стоимости земельного участка.

Из изложенного следует, что оценщиком при составлении отчёта существенно нарушен пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

Ссылки представителя ООО Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" на то обстоятельство, что приведённые несоответствия являются техническими ошибками (опечатками), которые не отразились на стоимости объекта оценки, в связи с чем, по мнению названного представителя и представителя заявителя, не свидетельствуют о недостоверности представленного отчёта, суд отклоняет, поскольку согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года N 328 отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию. Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчёта об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

В рассматриваемом отчёте N 2014-44, выявлены технические ошибки, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также приводят к неоднозначному его толкованию, что нарушает требования федеральных стандартов оценки приведённых выше.

На странице 58 отчёта оценщиком указывается, что прибыль предпринимателя принималась в размере 48% на основании результатов исследования, проведённого по редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича, опубликованных в "Справочнике расчётных данных для оценки и консалтинга". Названный размер прибыли, согласно приведённому источнику, характерен для местоположения объекта торговли на окраине города.

Местоположение оказывает значительное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости. Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р местоположение земельного участка отнесено к наиболее важным факторам его стоимости.

Вместе с тем, оценщиком не учтено, что объект оценки расположен в приближении к границе Центрального и Южного административных округов Москвы, имеет подъезды с больших, престижных автомагистралей города - Ленинский проспект, Третье транспортное кольцо, а также улиц Вавилова и Орджоникидзе, в пешей доступности от станции метро "Ленинский проспект". Следовательно, земельный участок расположен в срединной зоне города и для него, как следует из приведённого выше справочника под редакцией Е.Е. Яскевича, характерна прибыль предпринимателя в размере 61%. Обоснование использования оценщиком в расчёте размера прибыли предпринимателя в меньшем размере в отчёте не приведено.

Оценщик не учитывает выгодное местоположение объекта оценки при определении ставки арендной платы для якорного арендатора. Из материалов дела видно, что часть помещений здания, расположенного на земельном участке, принадлежит ООО "Ашан", доход от которого как арендатора, в отчёте принимается по средним значениям группы якорных арендаторов "Продуктовый гипермаркет более 8 000 кв.м.". Однако, гипермаркеты большой площади преимущественно размещаются на окраине города, что отражается в низких ставках аренды. Учитывая местоположение объекта оценки обосновано было принять арендную ставку для якорного арендатора выше средних значений диапазона.

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности) и привело к существенному занижению стоимости объекта оценки.

Ссылки представителя ООО Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" на полученные оценщиком в процессе оценке консультации представителей ООО "Ашан" относительно арендной ставки, суд отклоняет поскольку такие сведения в отчёте не приведены, что является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3 (принцип проверяемости), пункта 10 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчёте, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Других доказательств, которые бы подтверждали заявленные требования, ОАО "ЗиО" не представило.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, ОАО "ЗиО" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" об оспаривании кадастровой стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков