Решение Московского городского суда от 27 мая 2015 г. N 3-198/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0198/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" об оспаривании кадастровой стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" (далее ОАО "ЗиО") обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости в размере *** рублей. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Свои требования ОАО "ЗиО" мотивирует тем, что является собственником названного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.

В настоящем судебном заседании представитель заявителя ОАО "ЗиО" (по доверенности) Филипенко А.А. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Исаян А.А., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не может быть признан обоснованным.

Представитель, привлечённого к участию в деле в качестве заинтересованного лица, Общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" (по доверенности) Лопатина Е.М. требования заявителя считала обоснованными, составленный отчёт об оценке земельного участка, отвечающий требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя ОАО "ЗиО", представителя заинтересованного лица ООО КГ "Бизнес-КРУГ", представителей заинтересованных лиц - Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ОАО "ЗиО" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью ***кв.м., расположенного по адресу: *** (далее земельный участок) (л.д. 66).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2013 года, названного земельного участка, в размере 1 384 683 418, 37 рублей (л.д. 39).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "ЗиО" представило отчёт об оценке от 8 апреля 2014 года N 2014-43, составленного по заказу заявителя, Обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ", в котором по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере ***рублей (далее отчёт 2014-43).

Согласно положительному экспертному заключению от 31 июля 2014 года N 1536/2014-1, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчёт соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 декабря 2014 года N 51-3519/2014 отклонено заявление ОАО "ЗиО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Пунктом 19 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1), предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать, базирующиеся на этих выводах, обоснованные решения.

В отчёте, на его страницах 18, 26, 41, 46, оценщиком, в нарушение положений пункта 19 ФСО N 1, приняты данные о кадастровой стоимости земельного участка и объектов-аналогов, установленные по состоянию на 1 января 2012 года, тогда как оценка проводится на 1 января 2013 года.

Согласно подпункту "ж" пункта 8 ФСО N 3 в отчёте об оценке должен быть приведён анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В нарушение указанных требований в отчёте отсутствует анализ рынка торговой недвижимости, к которым относятся улучшения на объекте оценки, вместо этого представлен анализ рынка офисной недвижимости (страницы 28-34 отчёта).

Ссылки представителя ООО Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" на то обстоятельство, что приведённые несоответствия являются техническими ошибками (опечатками), которые не отразились на стоимости объекта оценки, в связи с чем, по мнению названного представителя и представителя заявителя, не свидетельствуют о недостоверности представленного отчёта, суд отклоняет, поскольку согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года N 328 отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию. Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчёта об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

В рассматриваемом отчёте N 2014-43, выявлены ошибки, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также приводят к неоднозначному его толкованию, что нарушает требования федеральных стандартов оценки приведённых выше.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал, в том числе, и метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 ФСО N 1.

Вместе с тем, из приложенных к отчёту копий объявлений о предложениях к продаже объектов-аналогов не возможно установить их схожесть с объектом аналогом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Так в объявлениях отсутствует точный адрес расположения объектов-аналогов, отсутствует дата их предложения, не указан источник информации, ввиду чего невозможно проверить достоверность, представленной в таблице 7 на странице 41 отчёта, информации об объектах-аналогах, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принципы однозначности и проверяемости).

На странице 45 отчёта оценщик отказывается от корректировки на инфраструктуру, указывая, что рассматриваемые земельные участки находятся в равных условиях по указанному элементу. На странице 44 отчёта оценщик не проводит корректировку на разрешённое использование, так как предполагает, что объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковое разрешённое использование.

Вместе с тем, приведённые выше выводы оценщика никак не обоснованы, в приложенных к отчёту объявлениях по объекту-аналогу N 3 отсутствует информация о наличии/отсутствии коммуникаций, по всем объектам-аналогам отсутствует информация о виде их разрешённого использования.

Стороны в судебном заседании не отрицали, что здание, расположенное на оцениваемом земельном участке имеет 4 класс конструктивной системы. Однако оценщиком без каких-либо обоснований проводится корректировка здания торгового центра на класс конструктивной системы от четвёртого к третьему.

На 44 странице отчёта оценщиком проводится корректировка, учитывающая расположение объектов-аналогов по отношению к красной линии. Оценщик понижает стоимость объектов-аналогов N 1 и N 3 на 21% исходя из того, что они, в отличие от объекта оценки, находятся на красной линии. Вместе с тем, указанный вывод оценщика материалами отчёта не обоснован, полный адресный ориентир объектов-аналогов в отчёте не приведён. Указание в адресе объекта-аналога N 1 Дмитровское шоссе, не свидетельствует о его нахождении на первой линии магистрали. Объект-аналог N 3 расположен на улице Поморская, которая является полностью внутриквартальной, в связи с чем применение к нему понижающей корректировки на расположение не обосновано.

Приведённое свидетельствует о допущенных оценщиком существенных нарушений принципа обоснованности, закреплённого в пункте 4 ФСО N 3.

Ссылки представителя ООО Консалтинговая группа "Бизнес-КРУГ" на полученную оценщиком в процессе оценки дополнительную необходимую информацию по объектам-аналогам путём обзвона, суд отклоняет поскольку такие сведения в отчёте не приведены, что является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3 (принцип проверяемости), пункта 10 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчёте, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Других доказательств, которые бы подтверждали заявленные требования, ОАО "ЗиО" не представило.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.

Таким образом, ОАО "ЗиО" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" об оспаривании кадастровой стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: