Решение Московского городского суда от 9 декабря 2015 г. N 3а-789/15

Именем Российской Федерации

9 декабря 2015 г. города Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Агальцовой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-789/2015 по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец Открытое акционерное общество "Московский опытный светотехнический завод" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение комиссии при Управлении Росреестра по Москве по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 июля 2015 г. N*, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, производственно-складского назначения, общей площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ***, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., об установлении кадастровой стоимости указанного нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного нежилого здания. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" установлена кадастровая стоимость нежилого здания в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилого здания, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. Согласно отчету от 10 июня 2015 г. N*, подготовленному оценщиком ООО "*", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "*" от 14 июля 2015 г. N*. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. NП/481 в городе Москве при территориальном органе в городе Москве, от 30 июля 2015 г. за N* Открытому акционерному обществу "Московский опытный светотехнический завод" отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости.

Определением Московского городского суда от 3 декабря 2015 г. принят отказ представителя административного истца Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" - Семиколеновой А.Р. от части административных исковых требований о признании незаконным решения комиссии при Управлении Росреестра по Москве по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 июля 2015 г. N* и производство по административному делу в указанной части прекращено.

Таким образом, предметом настоящего спора в суде являются административные исковые требования Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, производственно-складского назначения, общей площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ***, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., об установлении кадастровой стоимости указанного нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб.

В судебном заседании представитель административного истца Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" - Семиколенова А.Р. поддержала заявленные административные исковые требования и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и в письменных пояснениях к нему.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - Родин В.С. административные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. В письменных отзывах Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве просит отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Выслушав объяснения явившихся представителей административных истца и ответчиков, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО "*" - М.Р., суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Открытому акционерному обществу "Московский опытный светотехнический завод" (далее Общество) принадлежит на праве собственности нежилое здание, производственно-складского назначения, общей площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенное по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 декабря 2011 г. серия * (л.д.6). Вследствие этого и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ Общество является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания с кадастровым номером * определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве", кадастровая стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером * установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. * коп.

Открытое акционерное общество "Московский опытный светотехнический завод", будучи плательщиком налога на имущество организаций, в том числе в отношении спорного объекта недвижимого имущества, не согласилось с результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и оспорило его в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 15 июля 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 30 июля 2015 г. за N* Обществу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.8-10).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании изложенного суд считает обоснованными доводы Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" о том, что утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания напрямую затрагивают его права и обязанности, поскольку административный истец, будучи собственником, является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного объекта недвижимого имущества, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. При этом суд учитывает Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N1555-О, согласно которому налогоплательщик не лишен права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном её рыночной стоимости, также как и права оспаривать в целях защиты своих интересов недостоверные результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, ему принадлежащего.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден. Доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у Общества права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая заявленные требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке N*, составленный 10 июня 2015 г. оценщиком ООО "*" - М.Р., согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.49-190). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "*" от 14 июля 2015 г. N*. Так, согласно выводам экспертного заключения - названный отчет об оценке рыночной стоимости соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правилам ССО-РОО 2010, соответствует заданию на оценку, выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными. При этом независимым экспертом в мотивировочной части заключения указывается, что оценщиком соблюдены необходимые общие обязательные требования к отчету об оценке, и содержанию отчета об оценке. При проверке обоснованности выбранных оценщиком подходов и методов оценки и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам экспертом установлено: в отчете был применен сравнительный и доходный подход, итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки основано на результате сравнительного и доходного подходов, отказ от применения затратного подхода является обоснованным. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного и доходного подходов в отчете базировался на ценах предложений, как по продаже, так и по аренде, поэтому информация, используемая в этих подходах, в равной степени является рыночной. Расчеты стоимости объекта оценки доходным подходом и сравнительным доходом проведены корректно. Затратный подход не использовался, по мнению эксперта - оценщика, отказ от затратного подхода обоснован (л.д.36-48).

Возражая против заявленных административных исковых требований, административные ответчики в своих письменных возражениях указывают на несоответствие предоставленного отчета об оценке требованиям действующего законодательства, в частности:

1). Является некорректным расчет оценщика на удаленность от метро, так как для выявления зависимости цены от удаленности от метро должны использоваться объекты, идентичные по всем характеристикам, кроме изучаемой;

2). Оценщик ошибочно применяет ко всем аналогам понижающие корректировки на площадь в размере 0.83, 0.85, 0.93, определенные исходя из предположения, что чем больше площадь, тем меньше цена 1 кв.м., в результате данной ошибки цены аналогов и итоговый результат занижены на 7-17%;

3). При реализации сравнительного подхода оценщик ко всем аналогам применяет ошибочные отрицательные корректировки на площадь земельного участка в составе единого объекта налогообложения, необоснованно занижая итоговый результат оценки. Ошибка связана с тем, что у всех объектов-аналогов рассматривается весь земельный участок под зданием с прилегающей территорией, а для объекта оценки оценщик необоснованно принимает к рассмотрению только площадь застройки оцениваемого здания. Таким образом, при расчетах сравнительного подхода оценщик ошибочно учитывал минимум вдвое заниженные размер и стоимость земельного участка, в итоговых расчетах сравнительного и доходного подходов оценщик также использовал необоснованно заниженную площадь и стоимость земельного участка;

4). В нарушение пункта 14 ФСО N3 на странице 81 оценщик не приводит достаточных оснований для отказа от применения затратного подхода, применение которого прямо рекомендуется пунктом 24 ФСО N7 для оценки объектов капитального строительства. Вследствие этого итоговый результат нельзя признать достаточно достоверным, так как стоимость объекта определялась не всеми доступными подходами;

5). Порядок составления отчета имеет явную нелогичность, на страницах 60 и 80 оценщик определяет итоговые рыночные стоимости оцениваемого здания, вычитая стоимость земельного участка из стоимость единого объекта недвижимости, полученных сравнительным и доходными подходами, однако сама стоимость земельного участка определяется на странице 82. При этом величину рыночной стоимости земельного участка оценщик сам не рассчитывает, рыночную стоимость земли оценщик определяет равной кадастровой стоимости.

Судом в качестве свидетеля допрошен оценщик ООО "*" - М.Р., подготовивший отчет об оценке спорного нежилого здания N* от 10 июня 2015 г., который суду показал по доводам указанных выше возражений административных ответчиков:

1). Объектов недвижимости, идентичных по всем характеристикам, не существует. Для определения корректировки на удаленность от метро оценщик принял объекты-аналоги в сегменте офисной недвижимости, поскольку это наиболее распространенная недвижимость и можно выявить зависимость удаления объекта недвижимости от метро. В составе спорного объекта оценки - производственного здания, имеются административные площади, что является сходным с объектами - аналогами, принятыми оценщиком для определения корректировки на удаленность от метро. Данная корректировка бралась за основу ввиду отсутствия достаточного количества предложений на дату оценки производственных объектов. Кроме того, данная корректировка берется исключительно для выявления зависимости удаления объекта от метро;

2). Утверждение о том, что "чем больше площадь объекта, тем меньше его стоимость за 1 кв.м.", является общепринятым и подтверждается исследованиями Яскевича Е.Е. в "Ретроспективный анализ масштабных эффектов для развития типов и местоположений нежилой недвижимости", которое применяется всеми оценщиками Российской Федерации;

3). Из кадастровой публичной карты земельного участка общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: ***, следует, что земельный участок застроен, поэтому утверждение о том, что "половина земельного участка является свободной от строений", является необоснованным. Также оценщиком учтено, что объект оценки находится около дороги и граничит с ней, что указывает на возможность выделения земельного участка, необходимого для обслуживания нежилого здания, расположенного на нём. Вследствие этого оценщик применил корректировку на размеры земельного участка под зданием. Утверждение о том, что это привело к занижению размера стоимости объекта оценки, является неправильным. Наоборот, при условии, что в расчетах был бы вычтен из единого объекта недвижимости больший по площади земельный участок, то это только уменьшило стоимость объекта оценки;

4). Оценщик считает достаточно обоснованным отказ от затратного подхода, поскольку данный подход приводит к большим погрешностям, так как основывается на справочных показателях и не учитывает реальную и объективную ситуацию в конкретном местоположении и сегменте рынка. Также расчет износа и прибыли предпринимателя влияет на результаты и может привести к большим погрешностям. Считает, что применение затратного подхода могло бы занизить реальную стоимость объекта оценки;

5). Рыночная стоимость земельного участка определялась и принималась равной его кадастровой стоимости на дату оценки, которая совпадает и с ней согласен административный истец. Оценщик вправе сам выбирать методику и подход оценки объекта недвижимости, массовая оценка не учитывает индивидуальные особенности каждого объекта в отдельности.

Суд в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что отчет об оценке спорного нежилого здания N* от 10 июня 2015 г., составленный оценщиком ООО "*" - М.Р., соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано оценщиком на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Возражения административных ответчиков относительно отчета об оценке спорного нежилого здания N* от 10 июня 2015 г. суд считает необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 7, 11, 24 ФСО N1 подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из содержания отчета следует, что оценщик при проведении оценки спорного объекта недвижимости применил сравнительный и доходный подходы. В своих возражениях административные ответчики оспаривают стоимость объекта недвижимости, определенную оценщиком с применением сравнительного подхода.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Как следует из мотивировочной части отчета, при проведении расчета стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода оценщик принял три объекта-аналога и скорректировал их стоимость по следующим параметрам: на торг; на местоположение; на масштаб; на обеспеченность земельным участком; на состояние отделки. Указанное соответствует требованиям подпунктов "д, е" пункта 22 ФСО N7, согласно которым для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Корректировка на местоположение рассчитывалась оценщиком на основании расположения объектов относительно административных округов, а также локально, относительно доступности ближайшей станции метро. Поправки на расположение относительно административных округов рассчитаны на основании данных, изложенных в Информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости RWAY N224 за ноябрь 2013 г. Поправка на локальное местоположение рассчитана исходя из корректировки на удаленность объекта от метро, для расчета которой использовался коэффициент, определенный на основании отношения удельного показателя стоимости объекта недвижимости, как наиболее наглядного отображающего данную зависимость. Для определения поправочного коэффициента использовались рыночные данные, полученные из базы данных ЦИАН. Подробное описание исследования и приведенных расчетов отображено в приложении к отчету. Так, согласно приложению к отчету оценки, для корректировки в качестве исходных данных оценщиком была проанализирована информация предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости, а именно офисных помещений, расположенных в г.Москве. Вся информация получена из базы данных ЦИАН http://www.cian.ru/ - выборочная статистическая информация о ценах предложений. Оценщиком использовано около 575 записей о ценах предложений, выбраны объекты недвижимости с различными характеристиками, в том числе по удаленности от метро (как в пешей доступности, так и в транспортной). Проведена сортировка выборки по параметру "удаленность от метро" и разделена на четыре неравнозначных интервала. По данной выборке была построена корреляционно-регрессивная модель, в которой факторными переменными являются удаленность от метро, а результирующей переменной цена за 1 кв.м., в результате получен вид функциональной зависимости и формула определения величины корректировки на удаленность от метро (л.д.110-111, 178-183).

Анализируя приведенные оценщиком исследования по определению корректировки на удаленность объекта от метро, суд считает их корректными и соответствующими подпункту "д" пункта 22 ФСО N7, согласно которому при применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости. Действительно оценщик принял объекты-аналоги в сегменте офисной недвижимости, однако это не влияет на правильность определения функциональной зависимости и формулы определения величины корректировки на удаленность от метро, поскольку в основу расчета положено нахождение объекта-аналога относительно административного округа г.Москвы и его удаленность от метро в пешей и транспортной доступности, то есть целью корректировки является установление зависимости ценообразующего фактора от удаленности от метро. Кроме того, спорный объект оценки имеет административные площади, что является сходным с объектами - аналогами, принятыми оценщиком для определения корректировки на удаленность от метро. Также заслуживают внимания доводы административного истца и показания оценщика об отсутствии достаточного количества предложений на дату оценки производственных объектов. В соответствии с подпунктом "б" пункта 11 ФСО N7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Являются несостоятельными доводы административных ответчиков об ошибочности применения оценщиком ко всем аналогам понижающих корректировок на площадь. Для определения поправочного коэффициента оценщиком были использованы данные, опубликованные в исследовании Яскевича Е.Е. "Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположений нежилой недвижимости", согласно которым на рынке прослеживается обратна зависимость цены 1 кв.м. коммерческой недвижимости в зависимости от общей площади "чем больше площадь, тем меньше удельная цена 1 кв.м. общей площади". В письменных возражениях административных ответчиков приведены неправильные данные определенной оценщиком зависимости. Так, согласно таблицы 10.6 объекты-аналоги имеют общую площадь 1124,5 кв.м., 1280 кв.м., 2801,2 кв.м. и имеют цену 1 кв.м. согласно рынку соответственно 48555 руб., 45926 руб., 49979 руб., что соответствует принятой оценщиком зависимости стоимости 1 кв.м. от площади помещения (л.д.111, 113, 183).

При реализации сравнительного подхода оценщик ко всем аналогам применяет поправку на обеспеченность земельным участком, поскольку объект оценки и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Указанное соответствует подпункту "е" пункта 22 ФСО N7, согласно которому для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Величина корректировки на обеспеченность земельным участком определялась следующим образом. Сначала оценщик определил, какой размер площади земельного участка приходится на 1 кв.м. общей площади здания объекта-оценки и объектов-аналогов по формуле; впоследствии определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектами-аналогами; затем определялась величина корректировки по формуле, исходя из определенного отклонения в обеспеченности земельном участком и стоимости 1 кв.м. земельного участка, на котором расположен объект-оценки, в размере 8934 руб., взятый из утвержденной кадастровой стоимости этого земельного участка (л.д.112).

Довод административных ответчиков относительно ошибочного применения оценщиком отрицательной корректировки на площадь земельного участка в составе единого объекта налогообложения является необоснованным. По сведениям кадастровой публичной карты земельного участка общей площадью * кв.м. с кадастровым номером *, на котором расположен спорный объект нежилого здания, земельный участок застроен, на нём расположено шесть отдельных объектов недвижимости, на каждый из которых приходится соответствующая часть земельного участка, необходимая для их обслуживания. Вследствие этого и с учетом положений статьи 273 Гражданского кодекса РФ суд считает правомерным принятие оценщиком только площади земельного участка и прилегающей территории, необходимой для обслуживания конкретного нежилого здания. При этом суд также учитывает, что принятие оценщиком всей площади земельного участка с кадастровым номером * привело бы к занижению итоговой величины стоимости объекта оценки, что не соответствует принципу обоснованности, предусмотренному пунктом 4 ФСО N3.

Как следует из пункта 10.3 отчета, оценщик отказался от применения затратного подхода оценки объекта недвижимости, поскольку данный подход приведет к большим погрешностям, так как не отражает действительную рыночную стоимость.

Согласно пункту 24 ФСО N1, пункту 25 ФСО N7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Положения пункта 11 ФСО N1 предусматривают, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктами 18-20 ФСО N1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В силу подпунктов "а-г" пункта 24 ФСО N7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Из материалов дела усматривается, что спорный объект оценки - нежилое здание, 1963г. постройки, переменной этажности, без подвальных этажей, конструктивно представляет собой производственно-складское здание с административной частью, износ по состоянию на 2014 г. - 34 %. При этом доля производственно-складских помещений в здании составляет 64,09 %, доля административных помещений - 19,2 %.

Таким образом, спорный объект оценки не является вновь созданным, с большим сроком эксплуатации, что указывает на отсутствие достоверных сведений о затратах собственника на создание, приобретение, воспроизводство либо замещение данного объекта недвижимости, а при их наличии - на недостоверность этих сведений по отношению к дате проведения оценки. Указанные обстоятельства подтверждают доводы оценщика о том, что применение затратного подхода оценки объекта недвижимости в итоге приведет к большим погрешностям и это отразиться на итоговой величине рыночной стоимости объекта, что приведет к нарушению принципов достоверности и обоснованности, предусмотренных пунктами 4 и 5 ФСО N3.

При определении рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с кадастровым номером *, на котором расположен спорный объект недвижимости, в размере * руб., оценщик исходил из площади земельного участка в * кв.м. и его рыночной стоимости, равной его кадастровой стоимости в размере * руб. * коп., утвержденной постановлением Правительства Москвы N687-ПП от 21 ноября 2014г. (л.д.130). Указанное соответствует положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, согласно которым в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Административный истец согласен с установленной кадастровой стоимостью указанного земельного участка. С учетом изложенного доводы административных ответчиком о недостоверности сведений о рыночной стоимости земельного участка являются необоснованными.

Судом также установлено, что оценщик ООО "*" - М.Р. является членом Общероссийской общественной организации "*", включен в реестр членов Российского общества оценщиков 4 октября 2013 г., регистрационный N*, имеет диплом о профессиональной переподготовке в Волжском филиале ФГБОУ ВПО "*" по программе профессиональной переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выданный 31 мая 2013 г. Серия ПП-1 N*, регистрационный N*, ответственность оценщика застрахована в ОСАО "Ингоссрах" и ОАО "Альфа-Страхование", страховые полисы соответственно N* от 6 мая 2014 г. и N* от 26 января 2015г., оценщик имеет необходимый стаж работы в оценочной деятельности (л.д.54, 186-189). Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, а составленный им отчет является допустимым доказательством.

По своему содержанию отчет об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В отчете указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценки объекта оценки; сведения об оценщике, место его нахождения и о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, в том числе указаны реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего административному истцу; оценщиком проиведены стандарты оценки и обоснование их использования, перечень используемые данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; отчет составлен последовательно относительно определения стоимости объекта оценки, указана итоговая величина стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата; указана дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Кроме того, отчет об оценке от 10 июня 2015 г. N* являлся предметом проверки эксперта Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" - В.В., по экспертному заключению которого от 14 июля 2015 г. за N* отчет об оценке рыночной стоимости соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правилам ССО-РОО 2010, соответствует заданию на оценку, выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

В ходе рассмотрения дела со стороны административных ответчиков не предоставлены доказательства, подтверждающие нарушение оценщиком требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и названных выше Федеральных стандартов оценки, равно как и доказательства, которые опровергали бы представленную административным истцом итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания и свидетельствовали бы о величине рыночной стоимости в ином размере.

Судом на разрешение сторон был поставлен вопрос о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления соответствия отчета об оценке от 10 июня 2015 г. N* требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, об определении величины рыночной стоимости нежилого здания, однако представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы возражал против проведения по делу судебной экспертизы.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке спорного нежилого здания N* от 10 июня 2015 г., составленный оценщиком ООО "*" - М.Р., соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N1, N2, N3, N7), утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611, и является надлежащим доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости * руб., определенной по состоянию на 1 января 2014 г., являются законным и подлежит удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 15 июля 2015 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве, поскольку указанные органы государственной власти и местного самоуправления не являются надлежащими административными ответчиками по данному административному делу, так как не утверждали результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляют функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью * кв.м. с кадастровым номером * расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости * руб., определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения Открытого акционерного общества "Московский опытный светотехнический завод" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве - 15 июля 2015 г., в связи с этим применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Отказать Открытому акционерному обществу "Московский опытный светотехнический завод" в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 14 декабря 2015 г.