Решение Иркутского областного суда от 04 декабря 2015 г. по делу N 3а-188/2015

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ткачук М.А.,

при секретаре Жаповой Д.А.,

с участием:

представителя административного истца Администрации муниципального образования города Братска Смольниковой Е.Д.,

должностного лица административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Ф.

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Рубцовой И.А.,

представителей заинтересованных лиц Общества с ограниченной ответственностью "Кратим" Гоненко Р.В. и Общества с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус Тв`с" Тумбаева С.И.,

заинтересованного лица оценщика Чипизубовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3-188-15 по административному исковому заявлению Администрации муниципального образования города Братска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят",

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города Братска обратилась в Иркутский областной суд с заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от "дата изъята" "номер изъят", составленного Обществом с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус ТВ`с".

В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", государственная собственность на который не разграничена, находится в пользовании у Общества с ограниченной ответственностью "Кратим" на основании договора аренды от "дата изъята" "номер изъят", заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, в размере "данные изъяты" рублей. Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости в размере "данные изъяты" за 1 кв.м..

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ООО "Кратим" обратилось в ООО "Прайс Хаус Тв`с", которое определило рыночную стоимость земельного участка в размере "данные изъяты".

По заявлению ООО "Кратим" решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, равном его рыночной стоимости.

По мнению Администрации муниципального образования города Братска у ООО "Кратим" отсутствует право оценивать земельный участок, который находится в собственности государства; земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Кратим"; снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к значительному снижению доходов бюджета муниципального образования города Братска, поэтому заявлены требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 16 марта 2015 года к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительство Иркутской области, Общество с ограниченной ответственностью "Кратим" "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 22 апреля 2015 года "данные изъяты" к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены оценщик Манылова Е.В. и Общество с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус Тв`с".

В соответствии со свидетельством о заключении брака "номер изъят" от "дата изъята" Манылова Е.В. сменила фамилию на Чипизубову Е.В.

Определением Иркутского областного суда от 08 мая 2015 года "данные изъяты" по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, а также по установлению соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости "номер изъят", составленного ООО "Прайс Хаус Тв`с", требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Проведение экспертизы поручено эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" З..

В судебном заседании 04 декабря 2015 года представитель административного истца Администрации муниципального образования города Брастка Смольникова Е.Д. заявленные требования поддержала. Суду пояснила, что ходатайство об уточнении заявленных требований от 18 ноября 2015 отзывается, подлинник ходатайства, доверенность на представителя Валуеву Е.Ю., а также диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования предоставляться не будут.

Поскольку административный истец не представил в суд подлинник ходатайства об уточнении заявленных требований, которое подано посредством электронной связи "данные изъяты" представителем Валуевой Е.Ю., а также доверенность, подтверждающую полномочия данного представителя на подачу заявлений об уточнении предмета административного иска в порядке статьи 56 Кодекса административного судопроизводства, и диплом, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, а представителю Смольниковой Е.Д. в соответствии с выданной доверенностью не предоставлено право на уточнение предмета административного иска, суд рассматривает дело по заявленным требованиям в первоначальном заявлении, поскольку по копиям заявлений административные дела не рассматриваются "данные изъяты"

Должностное лицо административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Ф. в судебном заседании 04 декабря 2015 года с заявленными требованиями не согласилась.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Рубцова И.А. в судебном заседании 04 декабря 2015 года полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица Общества с ограниченной ответственностью "Кратим" Гоненко Р.В. и руководитель заинтересованного лица Общества с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус Тв`c" Тумбаев С.И. в судебном заседании 04 декабря 2015 года указали на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований.

Оценщик Чипизубова (Манылова) Е.В. заявленные требования не признала.

В судебное заседание 04 декабря 2015 года представители Правительства Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области не явились, получили извещение о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается почтовыми уведомлениями "данные изъяты"

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, по правилам статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку неявившиеся лица не просили об отложении дела и не представили доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, пояснения судебного эксперта З., суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

С 15 сентября 2015 года введен в действие Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 245 указанного кодекса юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Часть 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что административные дела об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматриваются по правилам главы 22 указанного кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 названного кодекса гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым "номер изъят", государственная собственность на который не разграничена ( "данные изъяты" находится в пользовании у ООО "Кратим" на основании договора аренды от "дата изъята" "номер изъят", заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска, что подтверждается указанным договором, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата изъята" "номер изъят"

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Из содержания кадастрового паспорта земельного участка следует, что он расположен на территории городского поселения "данные изъяты" (в промышленной зоне).

Согласно пункту 1 статьи 1 Положения об администрации муниципального образования города Братска, утвержденного решением Думы города Братска от 28 августа 2006 года N 193/г-Д, администрация города Братска является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления муниципального образования города Братска "данные изъяты"

Решением думы города Братска от 07 ноября 2006 года N 227/г-Д утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования города Братска.

Таким образом, Администрация муниципального образования города Братска вправе оспорить в суде решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят", находящегося на территории "адрес изъят", государственная собственность на который не разграничена.

Поскольку ООО "Кратим" является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", а арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом к договору аренды "данные изъяты" поэтому арендатор вправе обратиться с заявлением в комиссию и в суд о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, Администрация муниципального образования города Братска и ООО "Кратим" являются субъектами правоотношений по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят".

В соответствии положениями Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Уполномоченный федеральный орган размещает информацию о принятии решения о формировании комиссии в субъекте Российской Федерации на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и направляет уведомление о предоставлении кандидатур членов комиссии в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, орган кадастрового учета, осуществляющий свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, Национальный совет по оценочной деятельности.

Включение в состав комиссии представителей органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности осуществляется на основе сведений о кандидатурах членов комиссии, представленных в уполномоченный федеральный орган.

Уполномоченный федеральный орган размещает информацию о создании комиссии в субъекте Российской Федерации и копию приказа о создании комиссии в субъекте Российской Федерации на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в течение трех рабочих дней с даты издания приказа о создании комиссии в субъекте Российской Федерации.

Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета. Секретарь комиссии не является ее членом.

Как следует из материалов дела, приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 февраля 2012 года N п/58 "О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области" создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области и утвержден ее состав "данные изъяты"

Согласно приложению к данному приказу в состав комиссии вошли: заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области В. председатель комиссии; заместитель начальника отдела кадастрового учета филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области Ш. заместитель председателя комиссии, представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - заместитель начальника отдела управления и распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности Иркутской области Министерства имущественных отношений Иркутской области С. представитель Национального совета по оценочной деятельности Ф ... Полномочия секретаря комиссии возложены на начальника отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области В. а в случае ее отсутствия на специалиста-эксперта отдела кадровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области О.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "дата изъята" "номер изъят" в состав Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области внесены изменения: исключен из состава комиссии В. включена в состав комиссии Ч. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области "данные изъяты"

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "дата изъята" "номер изъят" полномочия секретаря комиссии возложены на ведущего специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области О. а в случае ее отсутствия на Ш. Вместо председателя комиссии Ч. на эту должность назначена В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области; вместо заместителя председателя комиссии Ш. на эту должность назначена С. - начальник отдела ввода данных и обработки документов филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области "данные изъяты"

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "дата изъята" "номер изъят" из состава комиссии исключена С. включена в состав комиссии Н. - заместитель министра имущественных отношений Иркутской области "данные изъяты"

Из информационного письма Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов - оценщиков "СМАО" (НП "СМАО") от "дата изъята" "номер изъят" направленного в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, следует, что НП "СМАО", являясь одним из учредителей Национального Совета по оценочной деятельности, принимает участие в формировании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В состав членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области от Национального Совета по оценочной деятельности НП "СМАО" делегировало Ф., кандидатура которой была утверждена большинством голосов членов Национального Совета по оценочной деятельности. В письме исполнительного директора Национального Совета по оценочной деятельности - Р. была допущена опечатка в фамилии и отчестве этого представителя "данные изъяты"

Таким образом, представителем от Национального Совета по оценочной деятельности в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области является Ф..

Следовательно, порядок формирования Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области федеральным органом исполнительной власти соблюден, и указанная комиссия действует на территории Иркутской области в следующем составе:

- председатель комиссии В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области;

- заместитель председателя комиссии С. начальник отдела ввода данных и обработки документов филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области;

- член комиссии Н. - заместитель министра имущественных отношений Иркутской области;

- член комиссии Ф. - представитель Национального совета по оценочной деятельности;

- секретарь комиссии Ш. специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263, в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 мая 2013 года N 259, заседания комиссии проводятся по мере необходимости рассмотрения поступивших заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. О дате, времени и месте заседаний комиссии, определяемых ее председателем, члены комиссии извещаются секретарем комиссии не позднее, чем за пять рабочих дней до даты проведения заседания.

На официальном сайте территориального органа уполномоченного федерального органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пять рабочих дней до даты проведения заседания комиссии размещаются дата, время и место проведения заседания; фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (в случае, если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами); кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение; основания, по которым подано заявление; сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее в комиссию, должно быть рассмотрено не позднее срока рассмотрения заявления, установленного Федеральным законом, при этом датой поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его регистрации территориальным органом уполномоченного федерального органа.

Секретарь комиссии извещает заявителя о дате рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в срок не более семи рабочих дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее чем за пять рабочих дней до заседания комиссии.

Секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Секретарь комиссии в срок не позднее пяти рабочих дней до даты заседания комиссии извещает исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и по предложению членов комиссии иных лиц о дате, месте и времени рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости с приглашением на заседание.

На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются дата, время и место проведения заседания; фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии; фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами; фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами); кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии); основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании; пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде; результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений; сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости. Протокол подписывается председательствующим на заседании и секретарем комиссии не позднее трех рабочих дней с даты заседания.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

Судом установлено, что на основании поступившего в комиссию "дата изъята" заявления ООО "Кратим" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" и установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, было назначено заседание Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков на "дата изъята" (в пределах месячного срока), о чем "дата изъята" извещены ООО "Кратим", Общество с ограниченной ответственностью "ФинГрупп", которое составляло отчет о государственной кадастровой оценке на территории Иркутской области, а также уведомлен мэр города Братска С.

По результатам проведения заседания комиссии составлен протокол от "дата изъята", содержащий все необходимые реквизиты и сведения, предусмотренные пунктом 18 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263, в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 мая 2013 года N 259 "данные изъяты"

По результатам рассмотрения заявления ООО "Кратим" Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области приняла решение от "дата изъята" "номер изъят" из содержания которого, а также из содержания протокола усматривается, что кворум имелся, комиссия заседала в составе заместителя председателя комиссии С. и члена комиссии Н. что составляет не менее половины, а именно половину ее членов, решение принято большинством голосов, так как при равенстве голосов голос председателя либо его заместителя в отсутствие председателя комиссии является решающим: "за" проголосовала С., член комиссии Н. проголосовала "против" "данные изъяты"

"дата изъята" мэру города Братска направлено уведомление о принятии решения об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере равном его рыночной стоимости "данные изъяты"

Таким образом, порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, а также порядок рассмотрения заявления ООО "Кратим" соблюдены.

Заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" подано в суд Администрацией муниципального образования города Братска 03 марта 2015 года, что подтверждается почтовым конвертом "данные изъяты" то есть в пределах установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячного срока, который начинает течь с "дата изъята" в соответствии с правилами части 3 статьи 92 указанного кодекса.

При рассмотрении данного дела суд истребовал у Правительства Иркутской области документы, касающиеся проведения государственной кадастровой оценки земельных участков. В результате анализа указанных документов судом установлено следующее.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

ООО "Кратим" является пользователем земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, местоположение: "адрес изъят", государственная собственность на который не разграничена, на основании договора аренды от "дата изъята" "номер изъят", заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: для размещения производственной базы, что подтверждается разделами 6 и 11 кадастрового паспорта от "дата изъята"

Кадастровая стоимость земельного участка была установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции от 05 мая 2014 года N 239-пп, в размере "данные изъяты" рублей. Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости в размере "данные изъяты" за 1 кв.м..

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с положениями пункта 2.1.3. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования, уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли 12 августа 2006 года N 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята", что подтверждается разделом 6 кадастрового паспорта "данные изъяты", а также актом об определении кадастровой стоимости земельного участка от "дата изъята" в связи с образованием нового участка "данные изъяты"

Поскольку земельный участок не был сформирован на 01 января 2012 года и не вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Приложением N 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, что подтверждается актом об определении кадастровой стоимости и выпиской из указанных постановлений. Соответственно кадастровая стоимость земельного участка была определена на дату его образования "дата изъята".

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости находящего в пользовании у ООО "Кратим" земельного участка, "дата изъята" общество заключило агентский договор с ООО " В.", которое приняло на себя обязательства осуществлять юридические и иные действия по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят"

В свою очередь ООО " В." "дата изъята" заключила договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с ООО "Прайс Хаус Тв`с" "данные изъяты"

Согласно отчету об оценке ООО "Прайс Хаус Тв`с" от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" составляет "данные изъяты"

В соответствии с требованиями абзаца 1 статьи 4, статьи 15, абзаца 4 статьи 15-1, статьи 24-7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик Манылова Е.В. и ООО "Прайс Хаус Тв`с" являются субъектами оценочной деятельности, что подтверждается соответствующими дипломами и свидетельствами о профессиональной подготовке и полисами страхования ответственности оценщиков "данные изъяты"

В подтверждение соответствия отчета об оценке ООО "Прайс Хаус Тв`с" "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, представлено положительное экспертное заключение Экспертного совета Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков " С." от "дата изъята" "номер изъят", составленное в соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции, действующей в момент его составления "данные изъяты"

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 01 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ОАО "Иркутская электросетевая компания" оспорило в комиссии результаты определения кадастровой стоимости находящегося у него в пользовании земельного участка по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит обязательные требования к договору на проведение оценки.

Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 509, действовавшем в период составления экспертного заключения судебным экспертом, то есть до 30 сентября 2015 года, когда введен в действие новый Федеральный стандарт оценки N 1, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, которым также установлены указанные требования.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки N 1 (пункты 12 и 13 указанного стандарта, действующего с 30 сентября 2015 года) сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, а также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Для проверки соответствия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, а также для подтверждения установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" З. на основании статьи 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Эксперт Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков З. в соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании "данные изъяты" дипломом о профессиональной переподготовке "данные изъяты" "Оценка стоимости недвижимости"; дипломом о профессиональной подготовке "данные изъяты" "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сертификатом соответствия "данные изъяты" подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, "данные изъяты" квалификационным аттестатом о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых Федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты"; свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" "данные изъяты", подтверждающим включение в реестр членов РОО и право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" "данные изъяты"

Гражданская ответственность эксперта застрахована Страховым Открытым акционерным обществом Страховая компания " А." "данные изъяты" и Страховым публичным акционерным обществом " Р." "данные изъяты", что подтверждается полисами страхования ответственности оценщика.

Таким образом, эксперт З. является субъектом оценочной деятельности в Российской Федерации.

Из заключения судебной экспертизы от "дата изъята" "номер изъят" следует, что в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости "номер изъят", составленном ООО "Прайс Хаус Тв`c", имеются несоответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. Однако, отчет может соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности после устранения выявленных нарушений, которые выразились в следующем.

1.В нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки N 3 копия договора аренды земельного участка от "дата изъята" "номер изъят" и копия кадастрового паспорта земельного участка от "дата изъята" "номер изъят" не подписаны уполномоченным лицом заказчика и не заверены в установленном порядке.

2.В нарушение требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отсутствует достаточное основание для проведения оценки, поскольку в качестве заказчика указана ООО " В.", тогда как арендатором земельного участка является ООО "Кратим".

3.В нарушение пункта 22а Федерального стандарта оценки N 1 в отчете об оценке отсутствует сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

4.В нарушение пункта 4 Федерального стандарта оценки N 3 при расчете корректировки на изменение цены во времени оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение и допускает неоднозначное толкование.

В пункте "данные изъяты" таблицы "данные изъяты" в строке "корректировка на изменение цены во времени" "данные изъяты" оценщиком указаны "данные изъяты" значения корректировки: "данные изъяты" для объекта-аналога N 1; "данные изъяты" для объекта-аналога N 2; "данные изъяты" для объекта-аналога N 3.

Проведенный экспертом самостоятельный расчет по данным, указанным в таблице "данные изъяты" на странице "данные изъяты" и расчетной формуле на странице "данные изъяты" отчета, привел к следующим результатам корректировки на изменение цены во времени: "данные изъяты" для объекта-аналога N 1; "данные изъяты" для объекта-аналога N 2; "данные изъяты" для объекта-аналога N 3.

5.В нарушение пункта 4 Федерального стандарта оценки N 3 отсутствует расчет корректировки на площадь, оценщиком приведены лишь необходимые данные для расчета. У пользователей отчета об оценке отсутствует возможность полностью воспроизвести расчет стоимости, который бы привел к аналогичному результату.

6.В соответствии с объявлением (приложение N 1, объект N 2 "данные изъяты") у объекта-аналога N 2 имеется цоколь, поэтому данный объект-аналог является застроенным и оценщик обязан был применить соответствующую корректировку к цене предложения, учитывающую наличие улучшения у объекта-аналога N 2. Однако, в расчетах данная поправка отсутствует, что приводит к некорректному расчету рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, а также вводит потенциальных пользователей отчета об оценке в заблуждение, допускает неоднозначное толкование и не позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости, который бы привел к аналогичному результату.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, заключение судебной экспертизы, выслушав мнение должностного лица Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области - члена комиссии от Национального совета по оценочной деятельности Ф.., пояснения оценщика Чипизубовой (Маныловой) Е.В. и руководителя ООО "Прайс Хаус Тв`c" Тумбаева С.И., а также пояснение судебного эксперта З.., суд пришел к следующим выводам.

1.В материалах административного дела "данные изъяты" имеется заверенная в установленном законом порядке административным истцом (стороной данного договора) копия договора аренды земельного участка от "дата изъята" "номер изъят" с Приложением N 1 (расчет арендной платы).

В материалы административного дела представлен в электронном виде акт об определении кадастровой стоимости земельного участка и распечатанный с сайта ФГБУ "ФКП Росреестра" кадастровый паспорт земельного участка, в которых содержатся аналогичные количественные и качественные характеристики оцениваемого земельного участка, а также сведения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на "дата изъята"

Администрация муниципального образования города Братска подтверждает обстоятельства предоставления земельного участка в пользование ООО "Кратим" в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что указанные в заключении судебной экспертизы нарушения по данному пункту не повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

2.В ходе рассмотрения дела, заинтересованные лица представили суду копию агентского договора от "дата изъята", заключенного между ООО "Кратим" и ООО " В.", которое приняло на себя обязательства осуществлять юридические и иные действия по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят"

В свою очередь ООО " В." "дата изъята" заключила договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с ООО "Прайс Хаус Тв`с" "данные изъяты"

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии у ООО "Прайс Хаус Тв`c" достаточных оснований для проведения оценки. Суд приходит к выводу об очевидности того обстоятельства, что указанные нарушения не повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

3.Судебный эксперт указал на отсутствие в отчете об оценке сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

В судебное заседание эксперт З. представил письменные пояснения, в которых указал, что на странице "данные изъяты" отчета об оценке рыночной стоимости раздел (пункт) "данные изъяты" имеет наименование "Описание объектов-аналогов", таблица "данные изъяты" не имеет названия, а по тексту отчета "данные изъяты" оценщик, ссылаясь на данную таблицу, указывает, что в ней представлены перечень и характеристика объектов-аналогов, без указания на проведение какого-либо сравнительного анализа. Первая колонка таблицы "данные изъяты" имеет название "параметр сравнения" вместо "элемент сравнения".

Проанализировав данные, содержащиеся в разделе "данные изъяты" и таблице "данные изъяты" отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о наличии в отчете об оценке сравнительного анализа объекта оценки и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, так как в таблице содержатся одни и те же элементы (параметры) сравнения (категория земель, вид разрешенного использования, вид права, местоположение, площадь, стоимость, наличие улучшений, наличие коммуникаций, условия продажи, дата продажи, источники информации).

Суд приходит к выводу, что изложение элементов сравнения в таблице, без письменных пояснений, не свидетельствует об отсутствии сравнительного анализа, а указанные экспертом нарушения не влияют на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

4.Судебный эксперт указал на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности при расчете корректировки на изменение цены во времени, сославшись на то, что при самостоятельном расчете для объекта-аналога N 1 эксперт получает значение корректировки "данные изъяты" с учетом "дата изъята".

Из содержания отчета об оценке "данные изъяты" усматривается, что оценщик в таблице 8.2 приводит данные об уровне инфляции в России за период с "данные изъяты" для расчета корректировки на дату оценки, так как объекты-аналоги предложены к продаже в "дата изъята" и "дата изъята" Поэтому при расчете по формуле совокупного индекса инфляции оценщик обоснованно не применил данные об уровне инфляции за "дата изъята", так как объект-аналог N 1 предложен к продаже в "дата изъята", поэтому корректировку следует применять с "дата изъята".

Если произвести расчет указанной корректировки для объекта-аналога N 1, который произвел оценщик и эксперт, без данных с "дата изъята", то у оценщика получится "данные изъяты", а у эксперта "данные изъяты". То есть у оценщика результат указан в процентах, а у эксперта в коэффициентах. При этом, следует учитывать, что коэффициенты рассчитываются применительно к целому числу 1, без деления (умножения) на 100.

Таким образом, "данные изъяты" = "данные изъяты".

Относительно объекта-аналога N 2, эксперт и оценщик пришли к обоснованным выводам о том, что корректировка на изменение цены во времени равна нулю, поэтому не имеет значения указано данное число в процентах или коэффициентах, поскольку объект-аналог N 2 предложен к продаже в "дата изъята", а объект оценки сформирован и поставлен на кадастровый учет "дата изъята", то есть в срок максимально близкий к продаже объекта-аналога.

Объект-аналог N 3 предложен к продаже в "дата изъята". Эксперт просчитал значение данной корректировки с "дата изъята", получив результат "данные изъяты" а оценщик обоснованно не применил уровень инфляции за указанный месяц, рассчитав его с "дата изъята", получив значение "данные изъяты".

При расчете экспертом данной корректировки без "дата изъята", он получает величину "данные изъяты", что равно "данные изъяты", так как экспертом рассчитан коэффициент, а оценщиком процент.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что указанные экспертом несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области.

5.В заключении судебного эксперта указано, что в нарушение пункта 4 Федерального стандарта оценки N 3 в отчете об оценке отсутствует расчет корректировки на площадь, оценщиком приведены лишь необходимые данные для расчета. У пользователей отчета об оценке отсутствует возможность полностью воспроизвести расчет стоимости, который бы привел к аналогичному результату.

В судебном заседании эксперт З. пояснил, что он снимает указанное замечание к отчету, поскольку оно не приводит к изменению итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В письменных пояснениях эксперт З. указал, что оценщик должен был сначала рассчитать корректировки по каждому элементу сравнения для выбранных объектов-аналогов, а уже потом рассчитывать рыночную стоимость земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Между тем, из содержания отчета об оценке "данные изъяты" усматривается, что оценщик рассчитал корректировку на площадь по приведенной формуле и изложил результат в таблице "данные изъяты" по каждому элементу сравнения.

Поскольку эксперт не нашел нарушений законодательства об оценочной деятельности при математическом и методологическом воспроизведении данной корректировки, суд приходит к выводу об отсутствии искажений итоговой величины рыночной стоимости земельного участка при расчете данной корректировки.

6.В заключении судебного эксперта указано, что у объекта-аналога N 2 имеется цоколь, поэтому оценщик обязан был применить соответствующую корректировку к цене предложения, учитывающую наличие улучшения у объекта-аналога N 2. Поскольку данная поправка отсутствует, это приводит к некорректному расчету и не позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости, который бы привел к аналогичному результату.

Как усматривается из приложений к отчету об оценке "данные изъяты", имеется два скриншота с объявлениями о продаже объекта-аналога N 2: один с сайта Avito.ru, другой - с сайта Bratsk.barahla.net.

В тексте объявления, размещенном на втором сайте, указано, что на земельном участке под строительство теплой автостоянки расположен цоколь.

В отчете об оценке оценщик указал на это обстоятельство, но не принял его в качестве улучшения.

Суд соглашается с мнение оценщика о невозможности корректировки на наличие цоколя, поскольку из двух объявлений, а также из заключения судебного эксперта не следует, какое влияние данный цоколь может оказать на рыночную стоимость, в каком он состоянии, для чего может использоваться.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что потенциальный покупатель может быть и не заинтересован в данном цоколе, что не повлияет на рыночную стоимость объекта-аналога.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что неприменение данной корректировки не влияет на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку не исследовано влияние данного фактора, который нельзя отнести к ценообразующим.

Исследовав все замечания судебного эксперта к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу, что указанные экспертом нарушения не влияют на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, поскольку в судебном заседании эксперт подтвердил, что при устранении его замечаний, итоговый результат рыночной стоимости земельного участка будет равен результату, определенному оценщиком.

При таких данных, у суда отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, поскольку судом не установлено несоответствие его каким-либо нормативным правовым актам.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, а экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения комиссии о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости необходимо в совокупности установить два обстоятельства: отчет не соответствует требованиям закона и рыночная стоимость судебным экспертом не подтверждается.

Как усматривается из содержания отчета об оценке рыночной стоимости от "дата изъята" "номер изъят", составленного ООО "Прайс Хаус Тв`с" "данные изъяты" а также из содержания судебной экспертизы "данные изъяты" оценщиком выбраны три объекта-аналога, расположенных в "адрес изъят" то есть объекты-аналоги по местоположению максимально приближены к оцениваемому земельному участку. Экспертом выбраны три объекта-аналога, два из которых расположены в "адрес изъят". Объекты-аналоги у оценщика и у эксперта не совпадают.

Оценщик определилрыночную стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" рублей, а судебный эксперт в размере "данные изъяты" рублей. Разница составляет "данные изъяты" рублей.

Опрошенный в судебном заседании эксперт З. пояснил, что основная сумма разницы возникла результате применения им повышающей корректировки на улучшения оцениваемого земельного участка в виде железнодорожного тупика в размере "данные изъяты".

Судебный эксперт посчитал, что данный фактор является ценообразующим, он оценивал не железнодорожный тупик, а его влияние на рыночную стоимость земельного участка.

При этом, судебный эксперт З. пояснил, что он не осматривал железнодорожный тупик и оцениваемый земельный участок, а пользовался информацией оценщика.

Оценщик Чипизубова Е.В. пояснила суду, что данный железнодорожный тупик находится в непригодном для эксплуатации состоянии, поэтому он не оказывает какого-либо влияния на рыночную стоимость земельного участка. Земельный участок оценщиком осмотрен при проведении оценки.

Член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области Ф. пояснила суду, что отнесение находящихся на земельном участке конкретных объектов к ценообразующим факторам является усмотрением оценщика, поэтому у комиссии отсутствовали основания для отклонения заявления ООО "Кратим" при неприменении оценщиком повышающей корректировки в размере "данные изъяты" на наличие железнодорожного тупика.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, в редакции от 31 июля 2002 года N 2314-р, рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

При проведении экспертизы и применении корректировки на наличие железнодорожного тупика, эксперт исходил из того, что указанный тупик относится к инфраструктуре.

Между тем, железнодорожный тупик относится к объектам недвижимости, так как прочно связан с землей, поэтому право собственности на него должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако, материалы дела не содержан данных о регистрации тупика в качестве объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области о том, что учет влияния железнодорожного тупика на стоимость земельного участка относится к усмотрению оценщика, поскольку из законодательства об оценочной деятельности не усматривается обязательность применения данной корректировки, в данном случае ценообразующий фактор - это оценочное понятие, так как железнодорожный тупик не относится к наиболее важным факторам стоимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что разница в рыночной стоимости, определенной оценщиком и судебным экспертом, вызвана подбором иных объектов-аналогов, а также применением повышающей корректировки на улучшения в виде железнодорожного тупика, которая не является обязательной.

Суд учитывает то обстоятельство, что судебным экспертом не выявлены методические и методологические нарушения при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, который был принят Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области в качестве допустимого доказательства, с достоверностью подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком, фактически судебным экспертом подтверждается, поскольку он пояснил в судебном заседании, что при устранении недостатков отчета пришел бы к такому же результату при расчете итоговой величины рыночной стоимости.

Судебный эксперт также исходил из того, что перед ним не стояла задача подтвердить рыночную стоимость земельного участка, используя при расчете те же объекты-аналоги, которые взял оценщик, поэтому он взял иные объекты-аналоги, применив дополнительные корректировки.

Поскольку указанные судебным экспертом несоответствия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки не привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости, определенной оценщиком, поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований Администрации муниципального образования города Братска не имеется.

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что орган местного самоуправления в соответствии с положениями пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" не доказал недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд полагает, что установленная комиссией рыночная стоимость отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, учитывая, что в состав комиссии входят специалисты, как в области государственной кадастровой оценки земель, так и в области оценочной деятельности. Фактически судебным экспертом подтверждается рыночная стоимость земельного участка.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании у ООО "Кратим", определена Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области равной его рыночной стоимости на основании открытого голосования всех ее членов, рыночная стоимость фактически подтверждается заключением судебной экспертизы, оснований для признания оспариваемого решения комиссии незаконным суд не усматривает.

Доказательства заинтересованности федерального органа государственной власти, органа государственной власти Иркутской области либо должностных лиц Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области либо оценщиков, составивших отчет о рыночной стоимости земельного участка или экспертного совета некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сибирь" в занижении рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований Администрации муниципального образования города Братска о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости, составленного ООО "Прайс Хаус Тв`с" "дата изъята" "номер изъят", следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-179, частью 5 статьи 245, статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Администрации муниципального образования города Братска о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от "дата изъята" "номер изъят", составленного Обществом с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус Тв`с", отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2015 года.