Решение Иркутского областного суда от 09 декабря 2015 г. по делу N 3а-227/2015

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ткачук М.А.,

при секретаре Жаповой Д.А.,

с участием представителя административных истцов Моляковой Т.А. и Янгель Э.В. - Адруговой Б.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3-227/15 по административному иску Моляковой Татьяны Александровны и Янгель Эрики Владиславовны к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрации города Братска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Молякова Т.А. и Янгель Э.В. являются арендаторами земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, в размере "данные изъяты" копейки.

Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью " Р." от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты" рублей.

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков " С." от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью " Р." от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, подтверждена также определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка.

Исходя из кадастровой стоимости, исчисляется размер арендной платы, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административных истцов как арендаторов земельного участка и плательщиков необоснованно завышенных арендных платежей.

Молякова Т.А. и Янгель Э.В. просили установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей; возложить обязанность на орган кадастрового учета внести в Государственный кадастр недвижимости указанные сведения.

Исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 13 апреля 2015 года "данные изъяты"

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 29 апреля 2015 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Правительство Иркутской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация города Братска "данные изъяты"

По ходатайству представителя Моляковой Т.А. и Янгель Э.В. - Адруговой Б.А. определением Иркутского областного суда от 21 мая 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено, с учетом мнения представителя Правительства Иркутской области Сокольниковой Ю.С., эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской Общественной организации Российское общество оценщиков С. производство по делу приостановлено "данные изъяты"

17 ноября 2015 года в Иркутский областной суд поступило заключение судебной экспертизы.

24 ноября 2015 года в суд поступило заявление представителя Моляковой Т.А. и Янгель Э.В. - Адруговой Б.А. об уточнении заявленных требований, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 5 "данные изъяты" рублей.

Определениями Иркутского областного суда от 09 декабря 2015 года производство по делу возобновлено, заявление представителя Моляковой Т.А. и Янгель Э.В. - Адруговой Б.А. об уточнении предмета административного иска принято к производству суда.

В судебном заседании 09 декабря 2015 года представитель административных истцов Адругова Б.А. поддержала уточненные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Сокольникова Ю.С. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, копию заявления об уточнении заявленных требований получила, что подтверждается почтовыми уведомлениями, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представив письменное заявление.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области Байрамова Э.Г. в судебное заседание не явилась, копию заявления об уточнении заявленных требований получила, о чем имеется почтовое уведомление, в представленном ранее отзыве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Хорошилова Н.Л. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, копию заявления об уточнении заявленных требований получила, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Представитель Администрации города Братска в судебное заседание не явился, копию заявления об уточнении заявленных требований получил, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Выслушав пояснения представителя административных истцов Моляковой Т.А. и Янгель Э.В. - Адруговой Б.А., поддержавшей заявленные требования, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определилкадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для административных истцов в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.

В связи с введением в действие с 15 сентября 2015 года Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассматривается по правилам указанного кодекса (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 22-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года N 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Молякова Т.А. и Янгель Э.В. являются арендаторами земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", что подтверждается договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от "дата изъята", заключенным Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Братска с Моляковой Т.А. и Янгель Э.В., актом приема-передачи земельного участка от "дата изъята", выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата изъята" Арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом к договору аренды "данные изъяты"

Государственная собственность на земельный участок не разграничена, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним "данные изъяты"

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Решением думы города Братска от 07 ноября 2006 года N 227/г-Д утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования города Братска.

Таким образом, Администрация муниципального образования города Братска, Молякова Т.А. и Янгель Э.В. являются субъектами правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.

Земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята", что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка "данные изъяты", включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Иркутской области, сведения о нем имеются в Приложении N 1 к Постановлению Правительства Иркутской области N 517-пп, для него определен удельный показатель кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, что подтверждается выпиской из указанного постановления "данные изъяты" и информацией Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области "данные изъяты" а также кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "дата изъята"

Земельный участок отнесен к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты"

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет "данные изъяты" копейки, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "дата изъята"

Суд проверил, имело ли место изменение качественных и количественных характеристик земельного участка.

Установлено, что по состоянию на "дата изъята" органом кадастрового учета исправлена ошибка в местоположении границ земельного участка на основании межевого плана. Однако, поскольку не изменились ни площадь, ни вид разрешенного использования, орган кадастрового учета ошибочно составил акт об определении кадастровой стоимости, что подтверждается информацией от "дата изъята". В государственном кадастре недвижимости содержится информация о дате определения кадастровой стоимости земельного участка 01 января 2012 года.

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков Молякова Т.А. и Янгель Э.В. заключили "дата изъята" договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью " Р.".

Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью " Р." от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты" рублей.

В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью " Р." от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также в подтверждение рыночной стоимости земельного участка, представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков " С." от "дата изъята" "номер изъят".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 01 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

В целях подтверждения правильности и достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного Обществом с ограниченной ответственностью " Р.", судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено с учетом мнения представителя Правительства Иркутской области Сокольниковой Ю.С. эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской Общественной организации " Р." С.., поскольку указанный отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценщиком нарушен пункт 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, в редакции от 20 октября 2010 года N 509, действовавшей в период составления, то есть до 30 сентября 2015 года, когда введен в действие новый Федеральный стандарт оценки N 1, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, в части несоблюдения принципа достаточности информации.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки расположены в городе Иркутске. К указанным объектам применяется поправка на местоположение в размере более "данные изъяты" Вместе с тем, подробное экономическое обоснование применения корректировки именно в таком размере оценщиком не приведено.

Оценщиком при расчетах не была учтена застроенность либо незастроенность объектов-аналогов, а также наличие на земельных участках коммуникаций.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой стоимости более чем на 30% процентов, а в положительном экспертном заключении указанные недостатки оставлены без внимания, установленную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка нельзя признать достоверной.

В представленном положительном экспертном заключении указанные нарушения федерального законодательства об оценочной деятельности не отражены, следовательно, оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

На основании определения Иркутского областного суда от 21 мая 2015 года производство экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка было поручено эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации " Р." С. на основании статьи 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Согласно заключению судебного эксперта от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты" рублей.

Эксперт Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков С. в соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании "данные изъяты"; дипломами о профессиональной переподготовке от "данные изъяты"; свидетельством о повышении квалификации "данные изъяты" по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сертификатом соответствия "данные изъяты" подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, "данные изъяты"; квалификационным аттестатом о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых Федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты"; свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" "данные изъяты", подтверждающим включение в реестр членов РОО и право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" "данные изъяты". Гражданская ответственность эксперта застрахована Открытым акционерным обществом Страховая компания " А." "данные изъяты" и Страховым публичным акционерным обществом " Р." "данные изъяты", что подтверждается полисами страхования ответственности оценщика.

Таким образом, эксперт С. является субъектом оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, определен судом по заявлению Правительства Иркутской области, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 509, действовавшем в период составления экспертного заключения судебным экспертом, то есть до 30 сентября 2015 года, когда введен в действие новый Федеральный стандарт оценки N 1, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, которым также установлены указанные требования.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки N 1 (пункты 12 и 13 указанного стандарта, действующего с 30 сентября 2015 года) сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, а также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания "данные изъяты" исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2012 года) невозможен. Эксперт использовал фотоматериалы оценщика ООО " Р.", указав на существенные допущения.

Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что он расположен "адрес изъят".

Положительными характеристиками местоположения оцениваемого земельного участка являются: нахождение в "адрес изъят", что соответствует виду разрешенного использования; хорошая транспортная доступность и удобные подъезды; развитость инженерной инфраструктуры; нахождение в зоне расположения объектов общественно-делового значения и жилой застройки.

Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. На земельном участке расположены объекты недвижимости: "данные изъяты" здание, в котором расположены организации оптовой и розничной торговли.

Оценка произведена экспертом с учетом ограничения на охранную зону объектов электросетевого хозяйства

Инфраструктура окружающей застройки: доступны все коммуникации (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение).

Экспертом исследован рынок недвижимости городов Братска и Ангарска Иркутской области, определен сегмент рынка - рынок незастроенных земельных участков для коммерческого использования под размещение объектов общественно-делового назначения.

Экспертом сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. Применение экспертом сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду слаборазвитости рынка недвижимости в Иркутской области, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, а доходный подход при отсутствии сегмента рынка аренды земельных участков будет содержать больше допущений, нежели сравнительный, что в итоге приведет к искажению результата рыночной стоимости земельного участка. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

В результате анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования эксперт пришел к выводу о том, что земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования - для размещения объектов общественно-делового назначения - административно-торгового здания.

В заключении экспертом обоснованно выбраны шесть объектов-аналогов, четыре из которых расположены в городе Ангарске и два в городе Братске, они имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на передаваемые права для объектов-аналогов N 4 и 5, так как находятся в аренду в отличие от других объектов, которые находятся в собственности, размер корректировки составил "данные изъяты"

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг в размере "данные изъяты", поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, при которой покупатель оплачивает денежные средства продавцу в полном объеме в момент перехода права собственности, отсутствуют какие-либо особые отношения между продавцом и покупателем.

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Экспертом обоснована необходимость применения поправки на дату продажи, поскольку объекты-аналоги были предложены к продаже в "дата изъята"

Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку имеются различия в местоположении объекта исследования и объектов-аналогов, учитывая их нахождение в разных городах Иркутской области, цена предложения обоснованно скорректирована экспертом для объектов-аналогов, расположенных в "адрес изъят"

Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель (земли населенных пунктов), поправка на категорию земель обоснованно не применялась.

Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на масштаб, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается никакими доказательствами.

Экспертом приведено обоснование применение корректировки на удаление от основных транспортных путей, которая составила "данные изъяты" для объектов-аналогов "данные изъяты", поскольку они расположены внутри квартала, то есть на второй линии в отличие от объекта оценки, который расположен на первой линии.

Поскольку экспертом установлено наличие улучшения у объекта-аналога N 1 в виде фундамента под здание размером "данные изъяты" кв.м., обоснованно рассчитана понижающая корректировка в размере "данные изъяты".

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "данные изъяты", описана степень надежности полученных результатов, которая является высокой.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 01 января 2012 года.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, приложены в читаемом виде к экспертному заключению.

Административные ответчики и заинтересованные лица согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на 01 января 2012 года - дату определения кадастровой стоимости принадлежащего административным истцам земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей.

Административные истцы обратились в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 13 апреля 2015 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому требование о возложении обязанности на орган кадастрового учета внести сведения в государственный кадастр недвижимости являются излишне заявленными.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Моляковой Татьяны Александровны и Янгель Эрики Владиславовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Дата подачи административного искового заявления в Иркутский областной суд 13 апреля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 14 декабря 2015 года.