Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 03 февраля 2016 г. по делу N 33-1184/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Пискуновой М.В.,

судей Самчелеевой И.А., Пияковой Н.А.,

при секретаре Татариновой Г.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества коммерческий банк "ГЛОБЭКС" к Жилищно-строительному кооперативу "ЖАСМИН-ДОМ", Хусаиновой Г.З. о признании права собственности,

с апелляционной жалобой Хусаиновой Г.З. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 12 ноября 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования АО "ГЛОБЭКСБАНК" к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", Хусаиновой Г.З. о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за АО "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру N, этаж N, секция N, общей площадью с учетом балконов 45,2 кв.м, жилой площадью 20,3 кв.м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес".

Взыскать с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в пользу АО "ГЛОБЭКСБАНК" расходы по оплате государственной пошлины 14 972,50 руб.".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., объяснения ответчика Хусаиновой Г.З., представителя АО КБ "Глобэкс" Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "ГЛОБЭКСБАНК" обратилось суд с иском к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", Хусаиновой Г.З., при участии третьего лица: ТО Управления Росреестра по Самарской области о признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", ИНН "данные изъяты", является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу "адрес".

ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" 21.02.2008 г. заключил с ООО " "данные изъяты"" договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру N. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

Согласно п. 1.1 договора ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Общество) обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - 26.11.2008 года. Согласно п. 3.2. договора, стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30 000 рублей и изменению не подлежит. Согласно п. 1.2. договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику квартиры условный N, этаж N, секция N, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 45,15 кв.м, площадь квартиры без учета площади балкона 40,34 кв.м, жилая площадь квартиры 20,28 кв.м. Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 354500 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.

По договору уступки прав требования от 25.03.2009 г. истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. В соответствии с п. 2.3 договора уступки прав от 25.03.2009 г. уступка прав требования является возмездной, ее стоимость составляет 1 671 002 рубля. В соответствии с п. З.1., 3.2., 3.3. договора уступки прав от 25.03.2009 г. оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Обязательства истца по оплате уступленного права по договору долевого участия исполнены в полном объеме.

02.06.2006 г. между мэрией "адрес" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: "адрес".

27.11.2007 г. мэрией "адрес" застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 15.05.2015 г.

Истец указывал, что указанный дом фактически достроен, подключены и функционируют все инженерные коммуникации, работы по строительству не ведутся, однако, несмотря на данные обстоятельства, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком не получено. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" уклоняется от передачи спорной квартиры, несмотря на наличие вышеуказанных договоров, на основании которых у Банка возникло право собственности на спорную квартиру. При этом ответчик своими действиями и многочисленными судебными процессами затягивает передачу истцу, принадлежащих последнему квартир, в том числе квартиры, по поводу которой заявлен настоящий иск.

По имеющейся у истца информации имеют место двойные продажи квартир в построенном многоквартирном доме. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключило договор участия в долевом строительстве с Хусаиновой Г.З., которая претендует на спорную квартиру N.

Истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащее жилое помещение. Строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, объект незавершенного строительства описан, нежилое помещение в объекте незавершенного строительства индивидуально определено. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома отсутствует, в связи с чем, данный жилой дом является объектом незавершенного строительства. Истцом полностью исполнены условия договора долевого участия в строительстве. Квартира имеет индивидуально-определенные характеристики. В соответствии с данными технического паспорта площадь квартиры с лоджиями и балконами составляет 45,2 кв.м, жилая площадь составляет 20,3 кв.м. Стороной договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья от 25.03.2009 г. является ОАО " "данные изъяты"", который впоследствии реорганизован в форме присоединения к АО "ГЛОБЭКСБАНК". Таким образом, стороной по договору долевого участия является АО "ГЛОБЭКСБАНК". Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своего права собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Истец просил суд признать за АО "ГЛОБЭКСБАНК", ОГРН "данные изъяты", право собственности на однокомнатную квартиру N, этаж N, секция N, общей площадью с учетом балконов 45,2 кв.м, жилой площадью 20,3 кв.м в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес".

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик Хусаинова Г.З. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм действующего законодательства, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Хусаинова Г.З. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила жалобу удовлетворить.

Представитель АО КБ "Глобэкс" Железнов А.А. просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки в суд не уведомили в связи с чем, судебная коллегия в соответствии с ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ по доводам жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предоставлено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателя (ст. 302 п. 1 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, вправе потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 02.06.2006 г. между мэрией "адрес" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка N для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: "адрес", с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машино-места, а всего общая полезная площадь 12 686,1 кв.м.

27.11.2007 г. мэрией "адрес" застройщику ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" выдано разрешение на строительство. Впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2015 г.

02.06.2006 года между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО " "данные изъяты"" заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома. Из п. 4.1.1, 4.3 договора следует, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязался выполнять функции застройщика, ООО " "данные изъяты"" обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденных в приложении N. При этом ООО " "данные изъяты"" наделено правом, заключать договоры с потенциальными инвесторами на свою долю (п. 4.4.2 договора).

К указанному договору простого товарищества между сторонами заключено 4 дополнительных соглашений.

В дополнительном соглашении N от 26.07.2006 г. стороны обязались в срок не позднее 31.12.2006 г. заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом стороны предусмотрели, что все денежные средства, поступившие в ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от ООО " "данные изъяты"" считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением N от 21.02.2008 г. распределены площади (квартиры, офисы и парковки) среди ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО " "данные изъяты"".

В приложении к соглашению N указан перечень номеров передаваемых квартир: ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" - 52 квартиры; ООО " "данные изъяты"" - 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. При этом, спорное жилое помещение - квартира N по указанному перечню передавалась ООО " "данные изъяты"".

Всего объем денежных средств, которые ООО " "данные изъяты"" должен заплатить за передаваемые площади, в т.ч. квартиры, офисы и парковки в соответствии с приложением N к договору простого товарищества составил 212 513 800 рублей.

Как установлено судом, согласно сведениям Межрайонного ИФНС России N по "адрес" у ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" открывалось 7 расчетных счетов в различных кредитных организациях.

На основании выписок движения денежных средств по расчетным счетам ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" судом установлено, что все денежные расчеты между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО " "данные изъяты"" в период с 2006 по 2008 гг. производились только по одному расчетному счету N в Поволжском банке ОАО " "данные изъяты"". В том числе, данные обстоятельства установлены решениями Автозаводского районного суда г. Тольятти от 23.04.2013 г. по гражданскому делу N и от 23.04.2013 г. по гражданскому делу N, вступившими в законную силу.

Суд установил, что ООО " "данные изъяты"" со своих расчетных счетов в ОАО " "данные изъяты"" ( N) и ОАО КБ " "данные изъяты"" ( N) в период с 02.06.2006 г. по 10.09.2008 г. перечисляло денежные средства на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (р/счет N) в Поволжском банке ОАО " "данные изъяты"" и по финансовым распоряжениям ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" на расчетные счета поставщиков (подрядчиков) за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" с назначением платежа "по договору простого товарищества" и "за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" согласно фин. распоряжения N ... ".

Установлено, что на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" со счетов ООО " "данные изъяты"" во исполнение договора простого товарищества перечислено ОАО " "данные изъяты"" 32 507 000 рублей, ОАО КБ " "данные изъяты"" - 68 548 644,96 рублей, а всего 101 055 644,96 рублей. Поступление указанной суммы на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" подтверждается выпиской по счету.

Анализ финансовых документов позволил суду установить то обстоятельство, что ООО " "данные изъяты"" перечислило с расчетного счета в ОАО " "данные изъяты"" 183 623 637,91 рублей, с расчетного счета в ОАО КБ " "данные изъяты"" 26 545 539,30 рублей, а всего 210 169 177, 21 рублей за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" на расчетные счета поставщиков (подрядчиков) по финансовым распоряжениям в счет исполнения договора простого товарищества от 02.06.2006 г.

Таким образом, ООО " "данные изъяты"" выполнило свои обязательства перед ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" на общую сумму 311 224 822,17 рублей.

Из материалов дела следует, что 21.02.2008 г. ООО " "данные изъяты"" (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено 156 договоров, в том числе и на квартиру N, и 6 договоров на офисы на общую сумму 302 275 285 рублей. Впоследствии договоры долевого участия на квартиры N, N, N и офисы N, N между ООО " "данные изъяты"" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" расторгнуты по соглашению сторон.

Согласно справкам ЖСК ЖАСМИН-ДОМ" указанные активы находятся в распоряжении кооператива. Сумма расторгнутых договоров составила 37 346 710 рублей.

Согласно выписке из ЕГРП всего между ООО " "данные изъяты"" (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

В отношении квартиры N сведения отражены в п. 5.41 выписки из ЕГРП.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО " "данные изъяты"" являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

В п. 3.3 договора долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО " "данные изъяты"" в отношении квартиры N определено, что оплата дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1 договора, на момент подписания настоящего договора произведена полностью (Т. 1 л.д. 11).

Таким образом, 21.02.2008 г. ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" заключило с ООО " "данные изъяты"" договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, в том числе и на спорную квартиру N. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра Самарской области.

В период с 2006 г. по 2008 г. на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО " "данные изъяты"", с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома, заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", ООО " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"".

Общая сумма денежных средств, полученных ООО " "данные изъяты"" по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"" составила 253 232 780,00 руб.

Между ООО "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключены трехсторонние договоры инвестирования N от 18.09.2006 г. на 23 квартиры с согласованной ценой по договору 35 449 250 рублей, N от 22.12.2006 г. на 8 квартир с согласованной ценой 15 098 590 рублей.

Между " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор инвестирования N от 15.01.2008 г. на 76 квартир с согласованной ценой 161 048 790 рублей.

Между ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор инвестирования N от 12.03.2007 г. на 12 квартир с согласованной ценой 25 240 880 рублей.

Между ООО " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" заключен договор уступки прав требования N от 22.06.2007 г., по которому ООО " "данные изъяты"" уступило право требования по договорам инвестирования на 10 квартир, о чем между ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключено дополнительное соглашение от 09.04.2008 г. к договору N, а ООО " "данные изъяты"" произведена доплата 99 960 рублей в рамках договора инвестирования по уступленным правам.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2013 г., постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 г. по делу N.

Права на квартиры N, N в многоэтажном жилом доме по адресу: "адрес" (127 квартир) переуступлены: ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"" и ООО " "адрес"", что установлено решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2014 г., постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2014 г., постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 г. по делу N.

Так, согласно п. 2.2. договора инвестирования N от 15.01.2008 г. ООО " "данные изъяты"" перечислило денежные средства ООО " "данные изъяты"" по договору в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения N от 21.01.2008 г., N от 16.01.2008 г.). Таким образом, обязательства оплаты по договору инвестирования строительства перед ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО " "данные изъяты"" со стороны ООО " "данные изъяты"" исполнены в полном объеме.

02.04.2008 г. между ООО " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" заключен договор уступки прав требования в отношении спорной квартиры N (Т. 1 л.д. 16-19), который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. В п. 1.5 договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате застройщику денежных средств выполнена дольщиком (ООО " "данные изъяты"") в полном объеме. Также в договоре уступки прав имеется отметка о том, что застройщик ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

Установлено, что указанными выше юридическими лицами заключены кредитные договоры с ОАО " "данные изъяты"".

Впоследствии права на получение 127 квартир по спорным договорам, переуступлены 24-25.03.2009 г. ОАО " "данные изъяты"" - правопредшественнику ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК".

В частности, установлено, что для участия в инвестировании строительства указанного дома 16.01.2008 г. между ООО " "данные изъяты"" и ОАО " "данные изъяты"" заключен кредитный договор на общую сумму 200 000 000 рублей. В счет погашения ссудной задолженности ООО " "данные изъяты"" передало ОАО " "данные изъяты"" право требования по договорам долевого участия в строительстве вышеуказанных квартир.

25.03.2009 г. ООО " "данные изъяты"" заключил с ОАО " "данные изъяты"" договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры N (Т. 1 л.д. 20-21). Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Согласно п. 2.3 договора, уступка указанных в п. 1.1 соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые права (требования) в размере 1 671 002 рубля. Из п. 3 договора следует, что обязательства ОАО " "данные изъяты"" перед ООО " "данные изъяты"" по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве с момента подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования банка к ООО " "данные изъяты"" по кредитному договору N от 16.01.2008 г. в сумме стоимости уступаемых прав требования.

Обязательства банка перед ООО " "данные изъяты"" в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир заключены ОАО " "данные изъяты"" с " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"", что следует из установленных решениями Автозаводского районного суда г. Тольятти обстоятельств от 23.04.2013 г. и от 13.05.2013 г., вступившими в законную силу 10.07.2013 г. и 31.07.2013 г. соответственно.

Таким образом, на основании указанного договора уступки прав требования с ОАО " "данные изъяты"", правопреемником которого является ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК", истец приобрела права требования на спорную квартиру.

Из названных судебных актов также следует, что 02.09.2011 г. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" направил ОАО " "данные изъяты"" уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако судебными инстанциями данные действия ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" признаны не правомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ответчику ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" предложено решить в судебном порядке на основании положений ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем, ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" таким правом не воспользовался. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО " "данные изъяты"" по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам - физическим лицам - дольщикам.

Таким образом, материалами дела подтверждается исполнение дольщиками своих финансовых обязательств перед ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в полном объеме.

В свою очередь, каждый из этого ряда договоров содержит условие о выполнении очередным дольщиком своей обязанности по оплате уступаемого требования.

Обстоятельства проводимой оплаты по условиям договоров отражены также в выписках по лицевому счету ООО " "данные изъяты", а также финансовых распоряжениях и платежных поручениях к ним.

После заключения названного ряда договоров ОАО " "данные изъяты"" было реорганизовано путем присоединения к ЗАО КБ "ГЛОБЭКСБАНК" (АО "ГЛОБЭКСБАНК"), который является правопреемником ОАО " "данные изъяты"" по всем его правам и обязанностям, что отражено в передаточном акте от 14.10.2011 г., а также установлено ранее названными судебными актами Автозаводского районного суда г. Тольятти.

Доказательств опровергающих указанные факты ни ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", ни Хусаиновой Г.З. не представлено.

Несмотря на правопритязания ОАО " "данные изъяты"", правопреемником которого является АО "ГЛОБЭКСБАНК", 27.12.2013 г. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключил с Хусаиновой Г.З. договор N долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Хусаиновой Г.З., которая, в свою очередь обязуется оплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Т. 1 л.д. 34-40). Согласно справке ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от 23.05.2014 N Хусаинова Г.З. выплатила пай в полном объеме (Т. 1 л.д. 42).

Из п. 1.2. указанного договора следует, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" привлекает Хусаинову Г.З. к финансированию строительства вышеуказанного дома с последующей передачей ей для оформления права собственности по акту приема-передачи квартиры - условный N, этаж N, секция N, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 45,15 кв.м, без учета балкона - 40,34 кв.м, жилая площадь 20,28 кв.м.

П. 3.1 договора между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и Хусаиновой Г.З. предусматривает, что объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 806 000 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1 договора.

Таким образом, ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" принял на себя обязательство передать Хусаиновой Г.З. объект недвижимости, право требования, в отношении которого ранее возникло у ОАО " "данные изъяты"" (правопреемник АО "ГЛОБЭКСБАНК") на основании договора уступки права требования от 25.03.2009 г. Соответственно в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

По акту приема-передачи от 20.01.2014 г. спорная квартира передана Хусаиновой Г.З. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ".

Как следует из материалов дела, представленный договор N долевого участия в строительстве от 27.12.2013 г. в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области не зарегистрирован.

По состоянию на дату заключения договор N долевого участия в строительстве от 27.12.2013 г. между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и Хусаиновой Г.З. в ЕГРП уже имелась запись о регистрации в отношении спорной квартиры права долевого участия в строительстве за ЗАО КБ "ГЛОБЭКСБАНК", а также о наличии ареста, наложенного судом в отношении спорной квартиры.

Таким образом, Хусаинова Г.З., в нарушение ст.10 ГК РФ не действовала осмотрительно и добросовестно.

Установлено и сторонами не оспаривалось, что в настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", при отсутствии технических оснований (фактическая готовность дома 100%), ввиду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

Между тем, наличие вышеуказанного и последующего договора в отношении спорного имущества не может являться препятствием для удовлетворения требований истца.

Из заключенных с дольщиками договоров следует, что объект подлежит передаче после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит жилое помещение, а не помещение в незавершенном строительством объекте. При этом до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято.

По мнению судебной коллегии, акт приема-передачи, подписанный между Хусаиновой Г.З. и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", не может подтверждать ни фактическую, ни формальную передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, а его передача в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нем.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что АО "ГЛОБЭКСБАНК" имеет преимущественное право перед Хусаиновой Г.З. требовать передачи ему спорной квартиры, так как с истцом договор заключен раньше, он является действующим и зарегистрирован в установленном законом порядке. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" нарушил обязательства по передаче спорного помещения истцу, который полностью исполнил свои обязательства по договорам уступки прав требования в строительстве для получения в собственность жилых помещений.

С учетом того, что договор долевого участия от 21.02.2008 г., заключенный между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО " "данные изъяты"" и последующие договоры об уступке права требования, являются действующими, зарегистрированы в соответствии с законом, не признаны в установленном порядке недействительными, действия ООО " "данные изъяты"" по договору от 02.04.2008 г., которым уступлено право требования ООО " "данные изъяты"" согласованы с представителем ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", а ОАО " "данные изъяты"" (правопреемником которого является АО "ГЛОБЭКСБАНК") исполнил условия договора от 21.02.2008 г. и условия договора уступки прав от 25.03.2009 г., сам по себе многоквартирный жилой дом не относится к самовольной постройке, обязательства ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" перед АО "ГЛОБЭКСБАНК" не исполнены, суд удовлетворил исковые требования АО "ГЛОБЭКСБАНК" и признал за ним право собственности на однокомнатную квартиру N в незавершенном строительством объекте.

Факт исполнения Банком своих обязательств по оплате строящихся жилых помещений, в том числе и спорной квартиры, установлен судебными актами.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. п. 1. и 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, как указано ранее, договор N долевого участия в строительстве от 27.12.2014 г., заключенный между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и Хусаиновой Г.З. в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области не зарегистрирован.

Судебная коллегия полагает, что при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

Поскольку договор, заключенный с Хусаиновой Г.З. не зарегистрирован в установленном законом порядке, значит, данный договор не может считаться заключенным, а права (требования) по нему - перешедшими к Хусаиновой Г.З. в силу нарушения положений статьи 17 Закона N 214-ФЗ.

Статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства, поэтому при отсутствии регистрации спорного договора или уступки прав по нему гражданин (юридическое лицо) не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010г., приобретатель может быть признан добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, если принял разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает всем признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным лицом.

Между тем, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

При установлении того обстоятельства, что дом фактически имеет 100 % готовность и не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", при отсутствии технических оснований, то есть фактического воспрепятствования ЖСК ЖАСМИН-ДОМ" исполнению договора заключенного с истцом, суд пришел к выводу и судебная коллегия полагает данный вывод правильным, что истцом избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права - признание права собственности на спорный объект, поскольку такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Исходя из положений статей 130, 218 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 15, 16, 18 ЖК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежали удовлетворению.

По основаниям ст. 218 ГК РФ в данном случае право истца возникает не в связи с членством в кооперативе, а на основании полученного по договору переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве.

Довод апелляционной жалобы о том, что вступившие в законную силу решения суда по гражданским делам N, N, N, которые подтверждают факт исполнения обязательств по оплате, не носят преюдициальный характер, в связи с чем, ссылка на них недопустима, отклоняется судебной коллегией.

Действительно, данные судебные акты не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ. Между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.

Судом, данным доказательствам дана соответствующая правовая оценка в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Заявителем в сою очередь не представлено доказательств, опровергающих доводы истца об исполнении в полном объеме обязательств по оплате, в том числе за спорный объект недвижимости, а также обстоятельств, установленных вышеназванными решениями суда.

Довод жалобы о том, что суд не учел, что договор долевого участия от 21.02.2008 г. на спорную квартиру расторгнут, и является ничтожным, является несостоятельным.

Договор долевого участия от 21.02.2008 г. не может быть расторгнут в одностороннем порядке, следовательно, направление 02.09.2011 г. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в адрес ОАО " "данные изъяты"" уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве, не влекло для сторон правовых последствий.

Кроме того, решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2014 г. оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2014 г. и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 г. по делу N отказано в удовлетворении требований ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" об установлении факта, имеющего юридическое значение - установлении датой расторжения 127 договоров долевого участия в строительстве жилого дома от 21.02.2008 г., предметом которых является участие в строительстве квартир в многоэтажном жилом доме по адресу: "адрес" 02.09. 2011 г.

Судебными инстанциями арбитражных судов данные действия ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ. Однако, ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" вместо решения данного вопроса в судебном порядке принял решение о продаже 127 квартир физическим лицам, привлекая их в качестве дольщиков.

Не может быть принят во внимание довод жалобы о незаконной регистрации уступки прав требования по договору долевого участия на квартиру N, поскольку в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ не требуется согласия застройщика на уступку оплаченного права требования. Кроме того, при заключении 02.04.2008 г. между ООО " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" договора уступки права требования в отношении спорной квартиры N согласие застройщика получено. В договоре уступки имеется отметка, что застройщик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен. Последующая переуступка прав требования для застройщика значения не имела, поскольку произошла переуступка уже оплаченного права требования.

Довод жалобы о том, что суд не учел то обстоятельство, что ответчик не мог зарегистрировать договор из-за наложенного ареста в рамках уголовного дела, по которого Банк является потерпевшим, не может быть принят во внимание, поскольку п. 6.9. договора N долевого участия в строительстве закреплено, что государственная регистрация договора произведена после согласования сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Срок сдачи объекта неоднократно продевался и согласовывался, наличие возбужденного уголовное дело не могло повлиять на государственную регистрацию договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел факт оплаты стоимости квартиры в полном объеме, фактического пользования ответчиком спорным помещением, оплаты коммунальных платежей за квартиру, производство ремонтных работ в квартире, отклоняется судебной коллегией.

Поскольку предметом спора является объект недвижимого имущества - квартира в объекте незавершенного строительством дома (ст. 130 ГК РФ). Доказыванию подлежит не формальная передача данного объекта путем подписания акта приема - передачи, а факт действительного владения данным имуществом. Учитывая, что фактически дом эксплуатируется, хотя формально и не сдан в эксплуатацию, применительно к настоящему спору должен быть подтвержден факт вселения и проживания в спорном помещении.

При этом согласно п. п. 1 и 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Во владение, как по условиям договора с Банком, так и по условиям договора с Хусаиновой Г.З. объект подлежит передачи лишь после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит жилое помещение, но не помещение в не завершенном строительством объекте.

Между тем, до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято.

Таким образом, акт приема-передачи не может подтверждать ни фактическую, ни формальную, передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, передача которого в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нем. Сам по себе факт вселения, проживания, осуществления ремонтных работ, оплата коммунальных услуг не означает передачи Хусаиновой Г.З. данного помещения во владение, как жилого помещения, а означает лишь передачу им помещения в объекте незавершенного строительства для выполнения ремонтных работ.

Оснований полагать, что спорное помещение передано Хусаиновой Г.З. во владение, согласно условиям заключенного с ней договора, не имеется, и она не является его владельцем в смысле вышеуказанных разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г.

Членство Хусаиновой Г.З. в кооперативе, также не имеет правового значения, поскольку в данном случае права и обязанности сторон вытекают из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а не в связи с членством в кооперативе.

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела: не представление доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО "ГЛОБЭКСБАНК" (препятствие фактической передачи имущества), так и Хусаиновой Г.З. (вещь не передана) АО "ГЛОБЭКСБАНК" имеет преимущественное перед Хусаиновой Г.З. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке. Тогда как Хусаинова Г.З. вправе поставить вопрос о возмещении с застройщика убытков.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого решения.

Нарушений норм процессуального права по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 12 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хусаиновой Г.З. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: