Решение Тамбовского областного суда от 11 февраля 2016 г. по делу N 3а-77/2016

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Дубровиной Ю.В.

с участием представителя административного истца Малютиной Т.А.,

представителя заинтересованного лица Администрации г.Тамбова Горских Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Старовойтовой А. И. к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Старовойтова А.И. обратилась в Тамбовский областной суд 25 декабря 2015 года с административным иском к Администрации Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, а именно: земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в *** - в размере *** руб.; земельного участка, с кадастровым номером ***, расположенного в *** - в размере *** руб..

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете независимого оценщика, и ведет к увеличению земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Малютина Т.А. настаивала на удовлетворении административного иска по приведенным в нем основаниям.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Тамбова Горских Е.В. считала требования не подлежащими удовлетворению, полагая, что рыночная стоимость земельного участка определена в отчете оценщика с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

Административный истец, административные ответчики, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Административные ответчики просили дело рассмотреть в их отсутствие.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своем письменном отзыве административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный независимым оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, указали о том, что не осуществляли государственную кадастровую оценку и являются ненадлежащим ответчиками по делу, возражают против предъявленных к ним требованиям по процессуальным основаниям.

Административный ответчик Администрация Тамбовской области в отзыве на административный иск считает его не подлежащим удовлетворению по тем основаниям, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта оценки лежит на административном истце, и представленные им доказательства не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются наравне с другими доказательствами в сопоставлении с данными, полученными в результате государственной кадастровой оценки. Обращает внимание на то обстоятельство, что существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, должно вызвать сомнение.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что Старовойтовой А.И. на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание склада, расположенный по адресу: ***

- земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание склада, под здание литер Л, расположенный по адресу: ***.

Являясь налогоплательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.

Так, согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Земельные участки административного истца вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года N 1498 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области" по состоянию на 01.01.2014 года.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается кадастровыми справками от 21 октября 2015 года, согласно которым по состоянию на 01 января 2014 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере *** руб., земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб..

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО "СО-Эксперт" Ш.Е.А. отчет об оценке N *** от 17 декабря 2015 года, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила *** руб., земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб..

Оценив представленный отчет оценщика в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объекта недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в г.Тамбове и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относятся объекты оценки (под индустриальную застройку).

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчетам приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет" с указанием номера объявления, наименования Интернет-ресурса и даты ее подготовки, а также сведения, собранные в результате интервью с авторами предложений, контактные номера телефонов которых приведены в объявлениях.

Тем самым требования п.11 Федерального стандарта оценки N3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N299, оценщиком выполнены.

Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства административными ответчиками и заинтересованным лицом не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектами оценки, поскольку все они принадлежат продавцам на праве собственности, расположены в западной части г.Тамбова, одной категории земель - земли населенных пунктов и вида использования и (или) зонирования - производственного назначения, а также площадью, не превышающей 10 000 кв.м. (или 1 га) и возможностью подключения к коммуникациям, хорошей транспортной доступностью.

При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов по следующим элементам сравнения:

- на условия сделки (скидка на торг - 9%) в сторону уменьшения, исходя из потенциального снижения цены выставленных на продажу земельных участков в процессе будущей реализации;

- на местоположение объекта-аналога N1, исходя из его расположения на удалении от крупной автодороги в отличие от других объектов-аналогов и объекта оценки.

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован отказ от применения корректировочных коэффициентов по таким ценообразующим факторам, как время продажи; условия финансирования и оплаты; площадь земельного участка; правовой режим; инженерное обеспечение; транспортная доступность.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

Критикуя оформление и содержание отчета оценщика представитель Администрации г.Тамбова ссылается на то, что в задании на оценку и при описании объекта оценки оценщик не привел реквизиты правообладателя, не использовал кадастровые паспорта земельных участков; не подтверждена информация о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером ***; к отчету не приложены копии документов, подтверждающих паспортные данные заказчика; информация, предоставленная заказчиком, не заверена в установленном порядке; в расчете корректировки указана единица сравнения 1 га, тогда как самим оценщиком избрана единица сравнения 1 кв.м.; определяя скидку на торг, необоснованна использована корректировка для активного рынка; к отчету не приложены квитанции об уплате оценщиком страховой премии.

Между тем, пунктом 21б Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N1), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 297 и пунктами 8г и 8ж Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, на которые ссылается представитель Администрации г.Тамбова в обоснование своих возражений, установлено требование к содержанию Задания на оценку и к описанию в отчете объекта оценки, в силу которых в тексте отчета об оценке должны присутствовать: информация о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки, сведения о заказчике оценки и сведения об оценщике, подписавшем отчет об оценке ( в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место его нахождения и сведения о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков), сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, а также описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данное требование оценщиком было выполнено - в Задании на оценку присутствует информация о заказчике отчета -Старовойтовой А.И. и об ее праве собственности на оцениваемые земельные участки без ограничения (обременения) права, в разделе 3 отчета "Описание объекта оценки" присутствует подробное описание объектов оценки, указание на их правообладателя, со ссылкой на перечень документов в приложении А к отчету и сведения, полученные из публичной кадастровой карты, содержащей, в том числе и сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***.

Требование об указании в этих разделах отчета реквизитов правообладателя - физического лица, в приведенных выше пунктах ФСО N 1 и ФСО N3, вопреки доводу заинтересованного лица, не содержится. Такое требование установлено в п.8ж ФСО N3 только в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу.

Приложение в обязательном порядке к отчету копии паспорта заказчика, как и документов, свидетельствующих об оплате страховой премии по договору обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности (последние представлены в материалы дела), законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено.

Требование п.12 ФСО N3 при составлении отчета также соблюдено, поскольку, как следует из пояснений представителя административного истца и текста самого отчета (таблица1.5) оценщику для составления отчета заказчиком представлялись подлинники правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объект оценки, копии которых были приложены оценщиком к отчету (приложение А), достоверность которых подтверждается также материалами дела.

Указание оценщика в своих пояснений по расчету корректировок на единицу сравнения площади земельного участка - 1 га вместо 1 кв.м., правильность его суждений об отсутствии в данном случае необходимости введения корректировки на площадь не умаляет.

Основания ставить под сомнение правильность применения оценщиком корректировки на торг в размере 9%, используемом для активного рынка, вместо размера корректировки в 15%, используемого для пассивного рынка и как следствие, еще больше уменьшающего стоимость объектов оценки, у суда отсутствуют.

Кроме того, на данный отчет получено положительное экспертное заключение N ***, составленное 21 декабря 2015 года экспертом саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", о соответствии указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждении итоговых величин рыночной стоимости, отраженных в отчете.

Согласно выводам эксперта по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Не согласиться с выводами оценщика и эксперта, у суда оснований не имеется. Не приведено таковых, по сути, и административными ответчиками и заинтересованными лицами по делу в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае, доказательств иной рыночной стоимости земельных участков административного истца, наличия обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в ходе рассмотрения дела суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

Нельзя не принять во внимание и то обстоятельство, что рыночная стоимость земельных участков ***, ***, определенная оценщиком в размере *** руб., *** руб. соответственно, с учетом социально-экономических факторов сопоставима с рыночной стоимостью этих же земельных участков, ранее установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 1 октября 2014 года по состоянию на 01.01.2013 года в размере *** руб. и *** руб. соответственно.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены вышеприведенными доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области о том, что они являются ненадлежащими ответчиками по данному делу, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 1 и п. 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; п. 1, п. 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; п.1, п.12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подп.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляют функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу наряду с Администрацией Тамбовской области.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Однако, учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Старовойтовой А. И., поданное в Тамбовский областной суд 25 декабря 2015 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание склада, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание склада, под здание литер Л, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение составлено 16 февраля 2016 года.

Судья Ледовских И.В.