Решение Тамбовского областного суда от 17 февраля 2016 г. по делу N 3а-68/2016

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Дубровиной Ю.В.

с участием представителя административного истца Малютиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Дуплина Н. И. к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Дуплин Н.И. обратился в Тамбовский областной суд 23 декабря 2015 года с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** руб..

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете оценщика ООО "СО-Эксперт", и ведет к увеличению земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Малютина Т.А. настаивала на удовлетворении административного иска по приведенным в нем основаниям.

Административный истец, административные ответчики, заинтересованное лицо по делу в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Административные ответчики: Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, заинтересованное лицо просили дело рассмотреть в их отсутствие.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своем письменном отзыве административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный независимым оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, указали о том, что являются ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требованиям по процессуальным основаниям.

Административный ответчик Администрация Тамбовской области в письменном отзыве считает административный иск не подлежащим удовлетворению по тем основаниям, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта оценки лежит на административном истце, а представленные им доказательства не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются наравне с другими доказательствами в сопоставлении с данными, полученными в результате государственной кадастровой оценки. Существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, вызывает сомнение.

Заинтересованное лицо администрация г.Тамбова в представленных в материалы дела возражениях считает требования не подлежащими удовлетворению, полагая, что рыночная стоимость земельного участка определена в отчете оценщика с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий, расположенный по адресу: ***.

Являясь налогоплательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Так, согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Земельный участок административного истца вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года N 1498 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области" по состоянию на 01.01.2014 года.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается кадастровой справкой от 21 октября 2015 года, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** руб..

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО "СО-Эксперт" отчет об оценке N *** от 11 декабря 2015 года, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2014 года рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка составила *** рублей.

Оценив представленный отчет оценщика в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объекта недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в г.Тамбове и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки.

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчетам приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет" с указанием номера объявления и контактных номеров телефона их авторов, наименования Интернет-ресурса и даты ее подготовки, а также сведений, собранных в результате интервью с авторами предложений.

Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства административными ответчиками и заинтересованным лицом не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Поскольку оценщиком не было найдено предложений по продаже земельных участков, аналогичных оцениваемому и относящемуся к 5 группе видов разрешенного использования, при применении сравнительного подхода за альтернативу были взяты земельные участки, предназначенные под строения производственно-складского назначения, то есть относящиеся к 9 группе видов разрешенного использования и к участкам под индустриальную застройку.

При этом оценщиком обоснованно и последовательно были проведены корректировки цен объектов-аналогов под индустриальную застройку с применением соответствующих им коэффициентов, по следующим элементам сравнения:

- на условия сделки (скидка на торг - 9%) в сторону уменьшения, исходя из потенциального снижения цены выставленных на продажу земельных участков в процессе будущей реализации; и далее

- на местоположение объектов-аналогов N2 и N3 (на 35% увеличивающих их стоимость), поскольку они находятся в отличие от объекта оценки и объекта-аналога N1 в глубине квартала, на удалении от проезжей части крупных автодорог;

- на площадь объектов-аналогов.

И только после этого был скорректирован вид разрешенного использования объектов-аналогов относительно вида разрешенного использования объекта оценки - на 11% также в сторону увеличения их стоимости.

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован отказ от применения корректировочных коэффициентов по таким ценообразующим факторам, как имущественные права; время продажи; условия финансирования и продажи; площадь; инженерное обеспечение участка; транспортную доступность. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

Возражения представителя заинтересованного лица по делу Администрации г.Тамбова правильность выводов оценщика в отчете о результате итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки не умаляют.

Вопреки доводам заинтересованного лица и в соответствии с пунктом 21б Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N1), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 297 и пунктом 8ж Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, в тексте отчета об оценке присутствует информация о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки, а также описание объекта оценки с указанием перечня документов в приложении А к отчету и сведений, полученных из публичной кадастровой карты, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Требование об указании в отчете реквизитов правообладателя - физического лица, в приведенных выше пунктах ФСО N 1 и ФСО N3, вопреки доводу заинтересованного лица, не содержится. Такое требование установлено в п.8ж ФСО N3 только в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу.

Возражения представителя администрации г.Тамбова относительно отсутствия в отчете оценщика квитанции об оплате страховой премии по договору страхования оценочной деятельности, которую в рассматриваемом случае считает необходимой, суд находит несостоятельными.

Согласно п.8г Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСОN3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, в отчете об оценке должны быть указаны сведения об оценщике, подписавшем отчет об оценке ( в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место его нахождения и сведения о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Указанные требования оценщиком также выполнены.

Дополнительно ООО "СО-Эксперт" в материалы дела представлены документы, свидетельствующие об оплате страховой премии по договору обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности, приложение которых при этом, как и копии паспорта заказчика, в обязательном порядке к отчёту законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено.

Требование п.12 ФСО N3 при составлении отчета также соблюдено, поскольку, как следует из пояснений представителя административного истца и текста самого отчета (таблица1.5) оценщику для составления отчета заказчиком представлялись подлинники правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объект оценки, копии которых были приложены оценщиком к отчету (приложение А), достоверность которых подтверждается также материалами дела.

Указание оценщика в своих пояснений по расчету корректировки на правовой режим земельного участка на 30% (на странице 37 отчета) явно является опиской, и не умаляет правильность введения им корректировки фактически в размере 11% при расчете величины рыночной стоимости в таблице 5.1. отчета согласно его же пояснений об определении этого вида корректировки, изложенных на странице 29 отчета.

Вопрос необходимости введения корректировки на площадь объектов-аналогов N1,N2,N3 на 6%, 14% и 14% соответственно, оценщиком рассматривался с учетом требований п.25 ФСО N7 "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ N 611 от 25.09.2014 года, позволяющих оценщику самостоятельно определять методы оценки недвижимости.

Введение данной корректировки по формуле расчета коэффициента влияния размера площади земельного участка на его стоимость, используемой при построении соответствующей модели влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость, автора Власова А.Д. (журнал "Имущественные отношения в РФ" N1 (40), 2005г.) оценщиком обосновано на странице 28-29 отчета, и сомнение у суда не вызывает.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административный ответчик и (или) заинтересованное лицо должны были подтвердить факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Между тем, доводы Администрации г.Тамбова о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены и опровергаются положительным экспертным заключением N ***, составленным 16 декабря 2015 года экспертом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно которого участвующие в деле лица не заявляли.

Согласно выводам эксперта по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Не согласиться с выводами оценщика и эксперта, у суда оснований не имеется. Не приведено таковых, по сути, и административными ответчиками и заинтересованными лицами по делу в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае, доказательств иной рыночной стоимости земельного участка, наличия обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на его итоговую величину рыночной стоимости, в ходе рассмотрения дела суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены вышеприведенными доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области о том, что они не имеют в данном случае никакого отношения к государственной кадастровой оценке земельного участка и являются ненадлежащим ответчиками по делу, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 1 и п. 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; п. 1, п. 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; п.1, п.12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подп.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляют функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу наряду с Администрацией Тамбовской области.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Однако, учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Дуплина Н. И., поступившее в Тамбовский областной суд 23 декабря 2015 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В. /подпись/

Мотивированное решение составлено 20 февраля 2016 года.

Судья Ледовских И.В. /подпись/