Решение Тверского областного суда от 12 февраля 2016 г. по делу N 3а-2/2016

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Коршуновой Е.А.,

с участием представителей:

административного истца - Кубли Д.А., являющегося представителем административного истца Назарова А.А.,

административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Унанян Л.Г.,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - Дьякончук Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кубли Д.А. и Назарова А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

Кубли Д.А. и Назаров А.А. обратились в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей. Заявленные требования мотивированы тем, что они являются собственниками указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей, что существенно превышает рыночную стоимость и затрагивает их права и законные интересы.

В процессе рассмотрения дела административные истцы уточнили заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Унанян Л.Г., Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - Дьякончук Н.А. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Ранее в письменных возражениях Управление Росреестра по Тверской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области, Администрация городского поселения - город Кашин Тверской области, указали на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители заинтересованных лиц - Администрации городского поселения - город Кашин Тверской области, Администрации Кашинского района, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили. Администрация Кашинского района просила рассмотреть дело без участия ее представителя, вопрос об удовлетворении административных исковых требований оставила на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для общественно-деловых целей, площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", принадлежит на праве собственности Кубли Д.А. и Назарову А.А. (доля в праве каждого ?) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ N.

Являясь налогоплательщиками, Кубли Д.А. и Назаров А.А. вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровой справке от 07 августа 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере "данные изъяты" рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административные истцы представили выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты") ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года составила "данные изъяты" рублей.

В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ N, составленным экспертом Некоммерческого партнерства " "данные изъяты"" ФИО1 в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что оценщик в таблице корректировок стоимостей сопоставимых земельных участков на странице N Отчета не указал виды разрешенного использования объектов-аналогов, необоснованно отказался от корректировки по данной характеристике, поскольку объекты-аналоги N N имеют отличный от оцениваемого объекта вид разрешенного использования, объект-аналог N представлен без определенного вида разрешенного использования; в объявлении объекта-аналога N не указана цена продажи; объявление о продаже объекта-аналога N не содержит источник информации; оценщиком не обоснован отказ от применения корректировки на дату продажи, вместе с тем, объекты-аналоги выставлены на продажу в марте, апреле и мае 2012 года.

Принимая во внимание, что все замечания, связанные с содержанием отчета об оценке, административными истцами не были устранены, в частности, оценщиком в таблице корректировок стоимостей сопоставимых земельных участков не указаны виды разрешенного использования объектов-аналогов, нет достаточного обоснования отказа в применении корректировок на дату продажи и вид разрешенного использования объектов-аналогов, по ходатайству административного истца определением суда от 29 сентября 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ФИО2 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила "данные изъяты" рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ земельного рынка в городе "адрес" на дату оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет, газетах "Ярмарка" и "Из рук в руки".

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

При применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны 4 объекта-аналога, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки, что соответствует пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 297.

С учетом требований подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 экспертом произведено сравнение каждого аналога с объектом оценки по ценообразующим факторам, и по выявленным различиям цена аналога скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Экспертом описан процесс согласования полученных результатов в рамках примененного метода оценки, для определения весового коэффициента скорректированных цен аналогов эксперт произвел расчет величины валовой коррекции в процентах, представляющую отношение суммы абсолютных значений всех корректировок к первоначальной цене объекта-аналога, и на ее основе рассчитал показатели идентичности, характеризующие близость аналогов к оцениваемому объекту по своим характеристикам. Объекту-аналогу с наибольшим значением показателя идентичности придается наибольший весовой коэффициент при согласовании результатов по всем скорректированным ценам аналогов. Весовой коэффициент и итоговая рыночная стоимость приведены на странице N экспертного заключения.

Возражая относительно результата судебной экспертизы, Управление Росреестра по Тверской области указало, что экспертом не обоснован отказ от корректировки на категорию и вид разрешенного использования объектов-аналогов N N; без достаточного обоснования экспертом применена корректировка в размере 81% на наличие улучшений в отношении объекта-аналога N.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в экспертном заключении, а также сведения, используемые при производстве экспертизы, достоверность которых эксперт ФИО2 полностью подтвердила в ходе допроса в судебном заседании.

Из экспертного заключения следует, что одним из основных ценообразующих факторов является назначение земельного участка, аналоги экспертом отбирались исходя из сопоставимости с объектом оценки по назначению.

Объекты-аналоги N N относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; объект-аналог N относится к землям запаса под производственные объекты.

Отсутствие корректировки по такому элементу сравнения как категория земельного участка обосновано на странице N экспертного заключения тем, что все объекты-аналоги и объект оценки имеют сопоставимое назначение.

Из содержания объявлений о продаже объектов-аналогов N N следует, что земельные участки продаются под производство. Объект оценки также фактически используется под производственную базу, что подтверждено в судебном заседании показаниями эксперта ФИО2, проводившей осмотр данного объекта.

При таких обстоятельствах эксперт пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для применения корректировки цен аналогов по данной характеристике.

В отношении объекта-аналога N экспертом применена корректировка на наличие улучшений, которая составила 81%. Обоснование вводимой корректировки и ее расчеты приведены экспертом на страницах 35-36 экспертного заключения и мотивировано нахождением на участке двух строений и их техническим состоянием. При этом эксперт вычел стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке и входящих в цену предложения объекта.

Для расчета стоимости объектов капитального строительства экспертом были определены затраты на замещение по укрупненным стоимостным показателям с последующим вычетом накопленного физического износа, который был определен на основании данных о состоянии указанных строений.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что данные о состоянии строений получены ею из представленных в объявлении фотографий, а также информации, имеющейся в базе оценщиков ООО " "данные изъяты"", поскольку объект-аналог N использовался оценщиком ранее в работе, информация по нему уточнялась непосредственно у продавца.

Оценка физического износа строений произведена экспертом в соответствии со шкалой экспертной оценки износа, а также Рекомендациями ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", которые подходят для оценки нежилых зданий.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что заключение эксперта отвечает принципам, установленным пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равной "данные изъяты" рублей.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Требование Кубли Д.А. и Назарова А.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - 20 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2016 года.

Председательствующий С.А. Гришина