Президиум Омского областного суда в составе:
председательствующего Светенко Е.С.
членов президиума Гаркуши Н.Н., Масленкиной С.Ю., Мотрохова А.Б., Холодовой М.П.
при секретаре Шихалевой С.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киреевой Елены Борисовны к Мерзлякову Александру Николаевичу, Паршукову Николаю Петровичу, Захаровой Ольге Александровне о признании права собственности отсутствующим, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности привести помещение в соответствие с технической документацией и возвратить помещение в общее пользование путем освобождения помещения по кассационной жалобе Гудковой Татьяны Васильевны, действующей на основании доверенности в качестве представителя Киреевой Елены Борисовны, на решение Кировского районного суда г. Омска от 09.09.2015 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 25.11.2015.
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Илларионова А.В., объяснения представителя Киреевой Е.Б. Гудковой Т.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Мерзлякова А.Н. Видякина А.В., возражавшего против доводов кассационной жалобы, представителя третьего лица - товарищества собственников недвижимости "70 лет Октября-15" Сухаревой Л.А., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, президиум Омского областного суда
установил:
Киреева Е.Б. обратилась в суд с указанным выше иском, сославшись на то, что является собственником квартиры N " ... " в девятиэтажном многоквартирном доме, расположенном по " ... " (далее также - дом). Застройщиком дома выступало общество с ограниченной ответственностью " " ... "". Дом введен в эксплуатацию " ... " Решением общего собрания собственников помещений в доме от " ... " создано товарищество собственников недвижимости "70 лет Октября-15".
Председателем правления данного товарищества Сухаревой Л.А. из государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" был получен технический паспорт на дом. Из этого паспорта стало известно, что в доме имеется технический этаж площадью " ... " кв.м, на котором на момент ввода дома в эксплуатацию находилось помещение 11П площадью " ... " кв.м, через которое осуществлялся доступ к машинному отделению лифта. Также стало известно, что в последующем помещение 11П переведено в жилое, в связи с чем в технический паспорт внесены изменения, согласно которым площадь помещения N 11П стала составлять " ... " кв.м. Доступ к остальной части названного помещения технического этажа площадью " ... " кв.м, в которой находятся трубы ливневой канализации, отсутствует.
Согласно сведениям, полученным из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, " ... " право собственности на помещение N 11П было зарегистрировано за Паршуковым Н.П., " ... " - за Захаровой О.А.; в настоящее время право собственности на жилое помещение N 11П площадью " ... " кв.м зарегистрировано за Мерзляковым А.В.
До настоящего времени общедомовые стояки отопления, водоснабжения заканчиваются в жилых помещениях 9-го этажа дома. В ходе осмотра жилого помещения N 11П собственниками квартир было выявлено, что в отопительный период 2014-2015 годов указанное помещение отапливалось посредством установленного в нем автономного электрического котла. Также обнаружено, что по техническому этажу над квартирами семи подъездов 9-го этажа дома по полу проложены канализационные вентиляционные вытяжные трубы (лежаки) и имеется труба ливневой канализации; вход в машинное отделение лифта (позиция 13 плана технического этажа) заблокирован путем возведения капитальной стены и неизвестными лицами в стене со стороны лестничной клетки пробит новый дверной проем, тем самым изменен вход в машинное отделение лифта 7-го подъезда.
В настоящее время Мерзляков А.Н. производит в помещении N 11П ремонтные работы, при этом дополнительно разобрал металлические крыши на двух козырьках дома, которые являются общим имуществом и с его слов оборудует лоджию и балкон, тем самым без согласия всех собственников производит присоединение общего имущества, чем нарушает права собственников помещений в доме.
Кроме того, ввиду блокирования части технического этажа, помещения 11П (установлена металлическая дверь с врезанным в нее замком), у жильцов дома нет возможности надлежаще содержать машинное отделение лифта, ливневую канализацию, вентиляцию, карниз дома, козырьки, а именно: в зимний период и период таяния снега нет возможности своевременно убирать снег с карниза, козырьков, что приводит к опасному нарастанию сугроба в зимний период и образованию ледяной глыбы весной. В связи с недостаточным утеплением потолка помещения N 11П наблюдаются большие потери тепла, в результате которых происходит обледенение металлической крыши и образуется целостный ледяной слой, который при таянии сползает общим пластом и создает угрозу жизни и здоровью людей.
В настоящее время собственники помещений в доме не могут пользоваться частью технического этажа, являющейся их общим имуществом в силу закона (пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку Паршуков Н.П., Захарова О.А., Мерзляков А.Н. без законных на то оснований зарегистрировали право собственности в отношении помещения N 11П, расположенного на техническом этаже и относящегося к общему имуществу. На момент регистрации права собственности Паршукова Н.П. на помещение N 11П у собственников помещений в доме уже возникло право собственности на общее имущество. Государственная регистрация права собственности на помещение N 11П не означает, что у собственников помещений в доме прекратилось право собственности на данное помещение.
На общем собрании собственников помещений в доме принято решение, оформленное протоколом N " ... " от " ... ", наделить товарищество собственников недвижимости "70 лет Октября-15", индивидуального предпринимателя Гудкову Т.В. полномочиями представлять интересы собственников помещений в доме в судах по вопросу о признании жилого помещения N 11П на техническом этаже общим имуществом.
На основании вышеизложенного Киреева Е.Б. просила суд: признать отсутствующим право собственности Мерзлякова А.Н. на квартиру (жилое помещение) 11П общей площадью " ... " кв.м на техническом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. " ... "; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Мерзлякова А.Н. на указанную квартиру; обязать Мерзлякова А.Н. привести помещение 11П в соответствие с технической документацией, возвратить данное помещение в общее пользование путем его освобождения.
Решением Кировского районного суда г. Омска от 09.09.2015, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 25.11.2015, в удовлетворении исковых требований Киреевой Е.Б. отказано.
В кассационной жалобе, поступившей в Омский областной суд 29.12.2015, представителем Киреевой Е.Б. Гудковой Т.В., действующей на основании доверенности, ставится вопрос об отмене указанных выше судебных постановлений.
В заявлении, поступившем в Омский областной суд 25.02.2016, Мерзляков А.Н. ссылается на отсутствие у Киреевой Е.Б. законных оснований для оспаривания его права собственности, так как помещение N 11П построено застройщиком как нежилое и, согласно техническому паспорту на многоквартирный дом, никогда не относилось к местам общего пользования; через помещение N 11П не проходят коммуникации и нет никакого оборудования (кранов, каких-либо регулирующих устройств и т.п.), которые бы обслуживали более одного помещения и к которым нужно обеспечить свободный доступ, кроме того, через помещение N 11П нет доступа в другие помещения; с момента приобретения им квартиры она была подключена к системе отопления.
По запросу судьи Омского областного суда от 13.01.2016 дело было истребовано в Омский областной суд.
Определением судьи Омского областного суда Илларионова А.В. от 09.03.2016 кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Омского областного суда.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в порядке, предусмотренном статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, президиум Омского областного суда находит обжалуемое апелляционное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что " ... " Мерзляков А.Н. приобрел по договору купли-продажи у Захаровой О.А. квартиру N 11П площадью " ... " кв.м в доме " ... ", расположенную на техническом этаже. Согласно данному договору, цена квартиры составляет " ... " руб. Право собственности Мерзлякова А.Н. на указанную квартиру и ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона в пользу акционерного банка "Содействие общественным инициативам" (открытое акционерное общество) зарегистрированы в ЕГРП " ... ".
Первоначально спорное помещение 11П было приобретено Паршуковым Н.П. как нежилое помещение у общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажный трест N 2" (застройщик) по договору участия в долевом строительстве от 30.05.2008, зарегистрированному в ЕГРП 15.06.2011. Согласно этому договору, Паршуков Н.П. обязался передать застройщику финансовые средства для строительства дома в сумме " ... " руб., а застройщик обязался передать Паршукову Н.П. нежилое помещение 11П, расположенное на техническом этаже дома, площадью " ... " кв.м.
" ... " между Паршуковым Н.П. (продавец) и Захаровой О.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 11П в " ... ".
Распоряжением администрации Кировского административного округа г. Омска от " ... " N " ... " названное нежилое помещение переведено в жилое.
Согласно акту приемки в эксплуатацию от " ... ", утвержденному первым заместителем главы администрации Кировского административного округа г. Омска, комиссия, назначенная распоряжением главы указанной администрации от " ... " N " ... " приняла в эксплуатацию предъявленное к приемке после перепланировки помещение N 11П в доме " ... ".
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств принадлежности спорного помещения к общему имуществу собственников помещений в доме, притом что ответчиком Мерзляковым А.Н. представлены документы, свидетельствующие о возникновении у него права собственности на квартиру N 11П в доме на законных основаниях.
С приведенным выше выводом решения суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.
Однако суд апелляционной инстанции при вынесении апелляционного определения не учел положения действующего законодательства, что привело к неверному установлению обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Исходя из приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договоров участия в долевом строительстве или договоров купли-продажи.
Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.
В этой связи государственная регистрация права собственности за ответчиками на спорное помещение, расположенное на техническом этаже, сама по себе не свидетельствует о необоснованности исковых требований.
Обстоятельством, имеющим правовое значение для правильного разрешения настоящего спора, являлось наличие у помещения N 11П в доме " ... " признаков, характеризующих данное помещение как общее. В этой связи судам следовало исследовать вопросы, каким образом предполагалось использовать спорное помещение в соответствии с первичной строительно-проектной документацией, вносились ли в установленном порядке изменения в данную документацию.
Однако проектную документацию суд первой инстанции не истребовал, тогда как представителем истца заявлялось ходатайство об ее истребовании (т. 1, л.д. 150). Суд апелляционной инстанции по ходатайству представителя истца приобщил к материалам дела копии листов проектной документации, представленные ОАО "Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" (т. 2, л.д. 19 - 24, 27), в частности, копию плана технического этажа, однако не дал оценку сведениям, содержащимся в этой документации, по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Вместе с тем, как указывает представитель истца в кассационной жалобе, из представленной проектной документации следует, что спорное помещение не предназначалось для самостоятельного использования, так как расположено на техническом этаже, на котором размещены инженерные коммуникации, не было изолированным (имело сквозной проход, через который обеспечивался доступ в машинное отделение лифта и к остальной части технического этажа).
Из технического паспорта на дом видно, что помещение N 11П, хотя и не учтено при подсчете площади мест общего пользования, расположено на техническом этаже, его площадь (по наружному обмеру) в составе технического этажа составляет " ... " кв.м, через него обеспечивался доступ в машинное отделение лифта и к остальной части технического этажа, доступа к которой в настоящее время не имеется в связи с закладыванием проема. Закладывание проема было предусмотрено проектом перепланировки и переустройства нежилого помещения 11П технического этажа в жилое, подготовленным ООО "Проект 55" в 2012 году, когда собственником помещения N 11П являлась Захарова О.А.
Согласно акту осмотра помещения N 11П от " ... ", составленному собственниками отдельных квартир в доме с применением фотосъемки, в названном помещении: имеется труба ливневой канализации; демонтированы фановые трубы, которые должны быть выведены на крышу, и разобрана вентиляционная шахта, в результате чего нарушена вентиляция в квартирах 7-го подъезда; трубы горячего водоснабжения присоединены к трубам на лестничной площадке 9-го этажа, проложены трубы, которые проходят через плиты перекрытия в мусоропровод; установлен и подключен электрокотел; демонтирована стяжка пола, убран утеплитель.
В кассационной жалобе представитель заявителя указывает также на то, что спорное помещение не могло быть предназначено для самостоятельного использования и в силу действующих санитарных норм и правил, так как данное помещение, первоначально переданное Паршукову Н.П. застройщиком как нежилое в частную собственность, в момент ввода дома в эксплуатацию не имело входа, изолированного от жилой части здания, размещено на техническом этаже. Данные доводы кассационной жалобы согласуются с положениями пункта 7.2.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", пункта 3.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные правила и нормативы" о том, что помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания, а также положениями п. 2.7 приложения Б СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" о том, что технический этаж предназначен для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций. Между тем судом апелляционной инстанции не дана в соответствии с частью первой статьи 3271, пунктом 6 части второй статьи 329 ГПК РФ правовая оценка ссылкам представителя истца на санитарные нормы и правила, приводившимся и в апелляционной жалобе, с изложением мотивов, по которым доводы апелляционной жалобы не приняты во внимание.
В связи с изложенным президиум Омского областного суда считает, что обжалуемое апелляционное определение нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушениями норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истцов, что согласно статье 387 ГПК РФ является основанием для отмены принятого по делу апелляционного определения.
Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие юридические значение для правильного рассмотрения дела, и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и подлежащими применению нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Омского областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 25.11.2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий (подпись) Е.С. Светенко
Копия верна
Судья Омского областного суда А.В. Илларионов
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.