Решение Московского городского суда от 28 марта 2016 г. N 3а-53/16

Именем Российской Федерации

28 марта 2016 г. г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Агальцовой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-53/2016 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,

установил:

Закрытое акционерное общество "Автокомбинат N14" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, равной его рыночной стоимости в размере 276139604 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г. NМ-03-028286, заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, со сроком действия до 25 января 2032 г. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 1552344289 руб. 38 коп. по состоянию на 1 января 2014 г. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы за землю, исчисление которой производится в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно отчету от 25 августа 2015 г. N014/007/15, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 276139604 руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Международная палата оценщиков" от 31 августа 2015 г. N071. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 20 октября 2015 г. N51-4970/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости (л.д.2-11 том 1).

В ходе рассмотрения дела административный истец закрытое акционерное общество "Автокомбинат N14" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, равной его рыночной стоимости в размере 313335000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

В обоснование заявленных требований указано, что по заключению оценочной судебной экспертизы от 10 февраля 2016 г. N24/15-Э, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 313335000 руб. Административный истец согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключение оценочной судебной экспертизы, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 313335000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г. (л.д.128-131 том 2).

В судебном заседании представитель административного истца закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14" - Алиев С.Ю., действующий по доверенности и имеющий высшее юридическое образование, поддержал заявленные административные исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в дополнительном (уточненном) административном исковом заявлении и в письменных пояснениях к нему.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - Лисицкий Д.И., действующий по доверенности и имеющий высшее юридическое образование, административные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения явившихся представителей административных истца и ответчиков, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, допросив эксперта общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонова Ю.В., суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 февраля 2007 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и административным истцом заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды NМ-03-0282856, по условиям которого административному истцу предоставлен в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий и сооружений автокомбината земельный участок общей площадью 36138 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13. Согласно пункту 3.3 договора аренды от 28 февраля 2007 г. за NМ-03-0282856 и приложения N1 к договору, размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N237-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно плану земельный участок имеет кадастровый номер 77:03:0006007:45 (л.д.25-40 том 1).

Таким образом, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, находящегося в собственности города Москвы, и плательщиком арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды от 28 февраля 2007 г. за NМ-03-0282856. При этом размер арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости данного земельного участка.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку закрытое акционерное общество "Автокомбинат N14" является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

При этом суд считает необоснованными доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г. за NМ-03-0282856. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. Так, согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г. за NМ-03-0282856. и приложения N1 к нему, размер арендной платы за земельный участок составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. То есть в договоре не зафиксирован точный размер арендной платы, установлен лишь порядок его определения, сам размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14", как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 1552344289 руб. 38 коп. Закрытое акционерное общество "Автокомбинат N14" не согласилось с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорило их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 1 октября 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 20 октября 2015 г. за N51-4970/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.17-19 том 1).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 1552344289 руб. 38 коп. по состоянию на 1 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП, административный истец представил суду отчет от 25 августа 2015 г. N014/007/15, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 276139604 руб. (л.д.139-281 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Международная палата оценщиков" от 31 августа 2015 г. N071 (л.д.282-290 том 1).

В ходе рассмотрения административного дела административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 25 августа 2015 г. N014/007/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14" - Алиев С.Ю. заявил ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 16 декабря 2015 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонову Ю.В. (л.д.361-362 том 1).

По заключению оценочной судебной экспертизы от 10 февраля 2016 г. за N24/15-Э, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В.:

- отчет от 25 августа 2015 г. N014/007/15 об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 313335000 руб. (л.д.5-121 том 2).

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, закрытое акционерное общество "Автокомбинат N14" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 313335000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы не оспаривали вывод оценочной судебной экспертизы о несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предоставленного административным истцом отчета от 25 августа 2015 г. N014/007/15 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка". Однако не согласны с выводом оценочной судебной экспертизы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 313335000 руб., считают его необоснованным по следующим основаниям:

1). В рамках сравнительного подхода экспертом допущено нарушение требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2015 года N611, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в частности:

- на странице 85 заключения экспертом построена регрессионная модель для вычисления удельной стоимости оцениваемого земельного участка. Однако в заключении эксперта отсутствует проверка на значимость коэффициентов построенной регрессионной модели (t-статики), что может привести к существенным искажениям итоговой величины стоимости объекта оценки. Использованная экспертом стандартная функция "ЛИНЕЙН" пакета Microsoft Excel менее информативна, чем функция "Регрессия" из стандартного пакета Excel "Анализ данных";

- оценивая земельный участок целиком под промышленную застройку, не учитывая наличие на земельном участке офисных площадей, эксперт занижает рыночную стоимость объекта исследования;

- для построения регрессионной модели эксперт использует некорректные, незначимые факторы, в частности факторы "удаленность от станции метрополитена" и "линия расположения относительно крупных автодорог" не являются ценообразующими для земельных участков под производственную застройку, что подтверждается при проверке регрессионной модели, указанное ведет к получению недостоверной и необоснованной величины рыночной стоимости объекта исследования;

- экспертом построена некорректная регрессионная модель для вычисления стоимости оцениваемого земельного участка, выявлена недостоверность исходных данных для расчета в таблице 4.28 на странице 85 заключения относительно указания значения удаленности от станции метро для всех аналогов.

2). В рамках доходного подхода экспертом допущено нарушение требований пунктов 5 и 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в частности:

- использованные экспертом объекты-аналоги являются земельными участками с улучшениями - имеются площадки для хранения продукции, стоянки автомашин, асфальтовое или бетонное покрытие, ограждение, электрификация. Эксперт не учитывает стоимость затрат на создание этих улучшений земельных участков, которые необходимы для сдачи в аренду площадок;

- при расчете затрат на подключение земельных участков эксперт использует 11 объектов-аналогов и приводит ссылки, по которым невозможно проверить и подтвердить данные об объектах-аналогах;

- экспертом использованы некорректные данные по объекту-аналогу N15 для построения регрессии. В таблице 4.49 указано, что объект-аналог N15 - земельный участок площадью 20000000 кв.м., что не соответствует действительности, в сети Интернет имеются данные о площади этого объекта в размере 2000 кв.м. (л.д.139-150 том 2).

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, допросив эксперта Сафонова Ю.В. по приведенным выше замечаниям административных ответчиков, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 10 февраля 2016 г. за N24/15-Э, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Приведенные выше возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно выводов оценочной судебной экспертизы суд считает необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом использовались два подхода - сравнительный и доходный.

1). В рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 20 объектов-аналогов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято восемь ценообразующих факторов (л.д.75-92 том 2).

При этом суд считает несостоятельными доводы административных ответчиков относительно отсутствия в заключении проверки на значимость построенных регрессионных моделей. Из заключения эксперта усматривается, что качество использованной в заключении статистической модели проверено экспертом путем анализа параметров R2 и критерия Фишера. При этом модель содержит факторы значимые с точки зрения t-статики, что указано в приведенных расчетных параметрах и в таблице 4.29 заключения.

По сведениям кадастрового паспорта спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок". Эксперт общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонов Ю.В. в судебном заседании показал, что лично обследовал и осматривал помещения, размещенные на земельном участке, часть из них представляет собой административные помещения, предназначенные для обеспечения деятельности автотранспортного предприятия, но площадь этих помещений является незначительной и находится в рамках типичной доли административных помещений в общей площади используемых предприятиями объектов недвижимости. Указанное подтверждается сведениями технических паспортов на здания, а также фотографиями помещений в зданиях, расположенных на спорном земельном участке. Приведенные обстоятельства подтверждают обоснованность использования экспертом объектов-аналогов с земельными участками под промышленную застройку и автосервисы, доводы административных ответчиков в указанной части являются необоснованными.

В ходе рассмотрения дела из показаний эксперта общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонова Ю.В. судом установлено, что в таблице 4.28 на странице 85 заключения экспертом допущена техническая опечатка относительно указания значения удаленности от станции метро для всех аналогов "1 минута пешком от метро". Однако данная техническая опечатка не повлияла на итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки, так как в расчете экспертом использованы корректные значения, приведенные в таблице 4.25 экспертного заключения.

2). В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования (л.д.92-111 том 2). Для расчета земельной ренты экспертом принято 15 объектов-аналогов, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. При этом данные об объектах-аналогах приведены в заключении, а также указаны ссылки о размещении информации в сети Интернет. Экспертом также предоставлены суду скриншоты из информационно-коммуникационной сети "Интернет", подтверждающие факт размещения сведений об использованных в заключении объектах-аналогах. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято шесть ценообразующих факторов. В рамках этого доходного метода эксперт произвел расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величин земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При данном методе величина земельной ренты рассчитывается как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Наличие на земельных участках улучшений относится к стоимости земельного участка, так как их самостоятельное выделение практически невозможно и приведет к выпадению стоимости данных улучшений из налогооблагаемой базы, вследствие этого экспертом произведен расчет с учетом допущения, что доход, генерируемый участком, может быть отнесен на стоимость земельного участка в полном объёме. С учетом изложенного, являются необоснованными доводы административных ответчиков о том, что эксперт не учитывает стоимость затрат на создание улучшений земельных участков, которые необходимы для сдачи в аренду площадок.

Из показаний эксперта общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонова Ю.В. судом установлено, что в таблице 4.49 заключения экспертом неверно указана площадь земельного участка, являющегося объектом-аналогом N15, в размере "20000000 кв.м.", тогда как правильной является площадь в "2000 кв.м.". В связи с этим экспертом был произведен расчет рыночной стоимости объекта исследования для двух вариантов: использование указанного аналога с площадью 2000 кв.м.; исключение указанного аналога из модели. Согласно предоставленным экспертом расчетам, в пером случае итоговое значение стоимости земельного участка изменилось на -0,8%, во-втором на 0,8%. Следовательно, использование данных о площади объекта-аналога N15 не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка (л.д.167-242 том 2).

При таких обстоятельствах не нашли своего подтверждения предоставленными суду доказательствами доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о неправильности выводов оценочной судебной экспертизы от 10 февраля 2016 г. за N24/15-Э и о нарушении экспертом требований пунктов 5 и 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2015 года N611, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценивая выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта

основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 10 февраля 2016 г. за N24/15-Э соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком первой категории, прошел профессиональную переподготовку на факультете академических программ обучения Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по программе профессиональной переподготовке оценщиков "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N419511 от 3 декабря 2001 г., выданным Академией народного хозяйства при Правительстве РФ; прошел с 6 декабря 2004 г. по 24 декабря 2004 г. повышение квалификации в Ярославском институте повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической и нефтехимической промышленности по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 2236, 2004 г.; прошел с 25 октября 2007 г. по 9 ноября 2007 г. повышение квалификации в ГОУ ВАО "Московский физико-технический институт" по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 386, 2007 г.; сдал 12 сентября 2013 г. единый квалификационный экзамен, проведенный в Негосударственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", что подтверждается квалификационным аттестатом N000101-001; является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Кадастр-оценка", включен в реестр членов 1 июня 2011 г., регистрационный N00436, что подтверждается свидетельством от 1 июня 2011 г.; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в ЗАО Страховая компания "Инвестиции и Финансы" NГО-ОЦ-940/14 от 31 декабря 2014 г., период страхования с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2017 г.; эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с 20 ноября 1997 г.; эксперт работает в обществе с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" по трудовому договору; гражданская ответственность экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" застрахована в открытом акционерном обществе Страховая Акционерная Компания "ЭНЕРГОГАРАНТ" по полису N150000-035-000094 от 24 июля 2015 г., период страхования с 30 июля 2015 г. по 29 июля 2016 г. (л.д.114-121 том 2).

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 10 февраля 2016 г. за N24/15-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 313335000 руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, в размере его рыночной стоимости, равной 313335000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г., является законным и подлежит удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 1 октября 2015 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве, поскольку указанные органы государственной власти и местного самоуправления не являются надлежащими административными ответчиками по данному административному делу, так как не утверждали результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляют функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14" об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, в размере его рыночной стоимости, равной 313335000 (триста тринадцать миллионов триста тридцать пять тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения закрытого акционерного общества "Автокомбинат N14" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве - 1 октября 2015 г., в связи с этим применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 36138 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006007:45, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, вл.13, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Отказать закрытому акционерному обществу "Автокомбинат N14" в удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 1 апреля 2016 г.