Решение Московского городского суда от 21 марта 2016 г. N 3а-62/16

Именем Российской Федерации

21 марта 2016 г. г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Агальцовой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-62/2016 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,

установил:

Открытое акционерное общество "Фабрика-прачечная N4" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением" об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, равной его рыночной стоимости в размере 188741000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) NМ-03-027528, заключенного 16 ноября 2006 г. с Департаментом земельных ресурсов города Москвы. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 542628722 руб. 58 коп. по состоянию на 1 января 2014 г. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы за землю, исчисление которой производится в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке от 18 августа 2015 г. N262/1-э, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 188741000 руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 21 августа 2015 г. N174/2015/Москва. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве от 15 сентября 2015 г. за N51-4124/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела административный истец открытое акционерное общество "Фабрика-прачечная N4" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, равной его рыночной стоимости в размере 200613000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

В обоснование заявленных требований указано, что по заключению оценочной судебной экспертизы от 15 февраля 2016 г. за N43/Э, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" Скатовым М.А., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 200613000 руб. Административный истец согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключение оценочной судебной экспертизы, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 200613000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г. (л.д.251-253 том 2).

Одновременно административный истец заявил письменное ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 100000 руб. и на оплату судебной экспертизы в размере 90000 руб. Требования мотивированы тем, что для защиты интересов административный истец заключил с адвокатом г.Москвы Проценко Т.И. соглашение от 12 октября 2015 г. NМКА-1292, в соответствии с которым оплатил услуги представителя в размере 100000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 15 октября 2015 г. N455 и от 26 ноября 2015 г. N359. Кроме того, определением Московского городского суда от 21 декабря 2015 г. по делу назначена судебная экспертиза, услуги эксперта были оплачена административным истцом в размере 90000 руб., что подтверждается платежным поручением N1 от 13 января 2016 г. С учетом изложенного и на основании статей 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства РФ административный истец просит возместить понесенные судебные расходы (л.д.254-256 том 2).

В судебном заседании представитель административного истца открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" - адвокат Проценко Т.И., действующая по доверенности и ордеру, поддержала заявленные административные исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Административные ответчики Правительство Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, а также заинтересованные лица Департамент городского имущества города Москвы и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16 ноября 2006 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и Государственным унитарным предприятием города Москвы Фабрика-прачечная N4 (в настоящее время открытое акционерное общество "Фабрика-прачечная N4") заключен договор долгосрочной аренды земельного участка за NМ-03-027528, по условиям которого, с учетом внесенных в него изменений дополнительным соглашением от 3 декабря 2009 г. NМ-03-027528/1, административному истцу предоставлен в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под оказание бытовых услуг населению земельный участок площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, имеющий адресные ориентиры: г.Москва, Кетчерская улица, вл.16. Согласно пункту 3.2 договора аренды от 16 ноября 2006 года за NМ-03-027528 и приложения N 3 к дополнительному соглашению от 3 декабря 2009 года NМ-03-027528/1, размер арендной платы за земельный участок определяется с учетом устанавливаемых Правительством Москвы ставок арендной платы за землю в городе Москве, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (213-227 том 1).

Таким образом, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, находящегося в собственности города Москвы, и плательщиком арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды от 16 ноября 2006 г. NМ-03-027528 и дополнительному соглашению к нему от 3 декабря 2009 г. NМ-03-027528/1. При этом размер арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости данного земельного участка.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку открытое акционерное общество "Фабрика-прачечная N4" является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

При этом суд считает необоснованными доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 16 ноября 2006 г. NМ-03-027528. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4", как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 542628722 руб. 58 коп. Открытое акционерное общество "Фабрика-прачечная N4" не согласилось с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорило их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 31 августа 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 15 сентября 2015 г. за N51-4124/2015 открытому акционерному обществу "Фабрика-прачечная N4" отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.228-230 том 1).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая заявленные требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 542628722 руб. 58 коп. по состоянию на 1 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 18 августа 2015 г. N262/1-э, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 188741000 руб. (л.д.17-198 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 21 августа 2015 г. N174/2015/Москва (л.д.199-211 том 1).

В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 18 августа 2015 г. N262/1-э, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" - адвокат Проценко Т.И. заявила ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 21 декабря 2015 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" Скатову Максиму Алексеевичу (л.д.72-73 том 2).

По заключению оценочной судебной экспертизы от 15 февраля 2016 г. N43/Э, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" Скатовым М.А.:

- отчет от 18 августа 2015 г. N262/1-э об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует частично Федеральным стандартам оценки, действующим по состоянию на дату составления отчета;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 200613000 руб. (л.д.79-243 том 2).

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, открытое акционерное общество "Фабрика-прачечная N4" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 200613000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Административные ответчики Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованные лица Департамент городского имущества города Москвы и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" письменные возражения относительно выводов оценочной судебной экспертизы суду не предоставили, несмотря на том, что копии экспертного заключения направлены им судом для сведения (л.д.245-246 том 2). Также административные ответчики и заинтересованные лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще (л.д.262-264 том 2).

При таких обстоятельствах административные ответчики, заинтересованные лица и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N611.

Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 15 февраля 2016 г. N43/Э, составленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" Скатовым М.А., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом использовались два подхода - сравнительный и доходный.

1). В рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 3 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято семь ценообразующих факторов. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы (л.д.113-122 том 2). Рыночная стоимость объекта исследования в рамках метода сравнения продаж составила 219731694 руб.

2). В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Для расчета земельной ренты рассматривались рыночные арендные платежи, определенные в ходе аукционов/торгов, для чего экспертом принято 4 объектов-аналогов, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято три ценообразующих факторов. Также экспертом произведено определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты. На основании полученных результатов экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта исследования в рамках метода капитализации дохода, который наглядно приведен в заключении экспертизы (л.д143-156 том 2). Рыночная стоимость объекта исследования в рамках метода капитализации дохода составила 181495298 руб.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, экспертом определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 200613000 руб. (л.д.157-158 том 2).

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 15 февраля 2016 г. N43/Э соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, прошел профессиональную переподготовку в ГОУ ДПО Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадровых специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N871183 от 30 июня 2006 г.; является экономистом по специальности "Национальная экономика", подтверждается дипломом ВСБ 0965253 от 3 июня 2005 г., выдан ГОУ ВПО "Государственный университет управления"; прошел в период с 15 мая 2012 г. по 25 мая 2012 г. повышение квалификации в Международной академии оценки и консалтинга по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 1902, 2012 г.; прошел в период с 1 апреля 2009 г. по 20 апреля 2009 г. повышение квалификации в Центре дополнительного профессионального образования Московского государственного университета по программе "Оценочная деятельность", подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 527/2009, 2009 г.; имеет квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом к оценке эксперту СРО N000029-003 от 12 сентября 2013 г.; является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент", что подтверждается свидетельством от 25 июля 2013 г. N050; является членом Некоммерческого партнерства финансово-экономических судебных экспертов, подтверждается свидетельством от 1 декабря 2012 г. N149; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" генеральным директором, стаж работы в оценочной деятельности с 2006 г., девять лет; гражданская ответственность экспертной организации застрахована (л.д.82, 241-243 том 2).

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 15 февраля 2016 г. N43/Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 200613000 руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, в размере его рыночной стоимости равной 200613000 руб., определенной по состоянию на 1 января 2014 г., является законным и подлежит удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 31 августа 2015 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии со статьёй 112 Кодекса административного судопроизводства РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что административный истец заключил 12 октября 2015 г. с адвокатом г.Москвы Проценко Т.И. соглашение NМКА-1292, по условиям которого представитель обязался представлять интересы административного истца в Московском городском суде при рассмотрении административного дела по оспариванию кадастровой оценки стоимости земельного участка. Согласно пункту 3.1 соглашения размер вознаграждения составляет 100000 руб. за представление интересов в Московском городском суде. Административный истец оплатил услуги представителя в размере 100000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 15 октября 2015 г. N455 и от 26 ноября 2015 г. N359. Представитель Проценко Т.И. подготовила административный иск с приложением необходимых доказательств по делу, дополнительное уточненное исковое заявление, письменные возражения на предоставленные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы письменные объяснения по заявленным требованиям с рецензией на отчет оценщика, участвовала в досудебной подготовке по делу, представляла интересы административного истца в трех судебных заседаниях, в том числе с допросом оценщика в качестве свидетеля.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, учитывая удовлетворение решением суда административных исковых требований, а также оказанный представителем объём юридических услуг, характер и сложность спора, требования разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с административного ответчика Правительства Москвы в пользу административного истца в счет возмещения понесенных расходов на оплату услуг представителя денежные средства в размере 30000 руб.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения ходатайства административного истца по возмещению расходов на оплату судебной экспертизы в размере 90000 руб. Действительно административный истец оплатил услуги эксперта в размере 90000 руб., что подтверждается платежным поручением N1 от 13 января 2016 г. Вместе с тем, в силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ бремя представления доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости, законом возложено на административного истца. Изначально административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 188741000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г. В обоснование этих требований административный истец предоставил отчет об оценке от 18 августа 2015 г. N262/1-э, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА". Однако, ввиду наличия замечаний относительно соответствия предоставленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов, по делу по ходатайству административного истца определением Московского городского суда от 21 декабря 2015 г. назначена оценочная судебная экспертиза, по заключению которой отчет об оценке от 18 августа 2015 г. N262/1-э, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", признан лишь частично соответствующим Федеральным стандартам оценки, действующим по состоянию на дату составления отчета, а рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 200613000 руб. Таким образом, заключением судебной экспертизы не подтвердилась величина рыночной стоимости земельного участка в размере 188741000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г., что и явилось основанием для изменения административным истцом размера требований, путем подачи дополнительного (уточненного) административного искового заявления. Поскольку заключение судебной экспертизы принято судом в качестве доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., расходы по оплате услуг эксперта понесены административным истцом в целях реализации в судебном порядке своих прав на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и не могут быть возложены на административных ответчиков.

Судом установлено, что открытое акционерное общество "Фабрика-прачечная N4" для подачи административного искового заявления уплатило государственную пошлину в размере 6000 руб. по платежному поручению N452 от 15 октября 2015 г. (л.д.16 том 1). Поскольку в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины для подачи юридическим лицом административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 2000 руб., суд на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ считает необходимым возвратить административному истцу излишне уплаченную государственною пошлину для подачи административного искового заявления в размере 4000 руб. по платежному поручению N452 от 15 октября 2015 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 15078 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0007007:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Кетчерская, вл.16, равной 200613000 (двести миллионов шестьсот тринадцать тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве - 31 августа 2015 г., в связи с этим применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Взыскать с Правительства Москвы в пользу открытого акционерного общества "Фабрика-прачечная N4" расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Отказать открытому акционерному обществу "Фабрика-прачечная N4" в удовлетворении ходатайства о взыскании с Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве расходов по оплате судебной экспертизы в размере 90000 руб.

Возвратить открытому акционерному обществу "Фабрика-прачечная N4" излишне уплаченную государственную пошлину для подачи административного искового заявления в размере 4000 руб. по платежному поручению N452 от 15 октября 2015 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 25 марта 2016 г.