Решение Московского городского суда от 19 апреля 2016 г. N 3а-167/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Васильковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-167/16 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка площадью 1542 кв.м. с кадастровым номером 77:05:телефон:11, расположенного по адресу адрес, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП) в размере телефон,36 руб. и с учетом изменения требования на основании части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просит об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма в заключении судебной экспертизы.

В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном порядке. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Представитель административного истца по доверенности Саломатина Е.Б. в судебное заседание явилась, по изложенным в уточненном иске основаниям поддержала требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере сумма и определенной по состоянию на дата в экспертном заключении.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили, в связи чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок площадью 1542 кв.м. с кадастровым номером 77:05:телефон:11, расположенный по адресу адрес, поставлен на государственный кадастровый учет дата.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на дата. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была утверждена в размере телефон,36 руб.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:05:телефон:11 передан Обществу в пользование до дата на основании договора аренды земельного участка N М-телефон от дата и дополнительного соглашения от дата (том 1 л.д. 9-23).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Договором аренды земельного участка установлена ставка арендной платы от кадастровой стоимости в размере 1,5 %.

Возражая против удовлетворения требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ссылались на отсутствие у Общества права как арендатора земельного участка выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд находит данный довод несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд также не принимает во внимание доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку, как уже указывалось выше, проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что Общество, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О).

Также подлежит отклонению и довод Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя со ссылкой на то, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата в полном объеме относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при исчислении налога на прибыль. Главной целью деятельности административного истца является извлечение прибыли от своей деятельности. Повышение арендной платы приводит к дополнительным расходам и сокращению прибыли, что нарушает права Общества в сфере предпринимательства. Последующий учет арендных платежей в составе расходов при исчислении налога на прибыль это нарушение не упраздняет.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, Общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" представило в суд отчет об оценке от дата N И-телефон/1/53, составленный наименование организации (том 1 л.д. 35-258), положительное экспертное заключение от дата N 942/19-15, подготовленное адрес союз оценщиков" на указанный отчет (том 1 л.д. 259-279).

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, по ходатайству административного истца определением суда от 16 февраля 2016 года по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дата, проведение которой поручено наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы наименование организации от дата отчет об оценке от дата N И-телефон/1/53, составленный наименование организации, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, на стр. 65-70 отчета оценщик производит расчет затрат на замещение имущественного комплекса АЗС (в том числе методом сравнительной единицы), при этом в расчетах не учитывается прибыль предпринимателя. Оценщик нарушает п. 24 г) ФСО N7 "Оценка недвижимости", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года, согласно которому в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устаревания; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устаревания; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Прибыль предпринимателя должна быть учтена при расчете затрат на строительство по данным Справочников УПСС1.

На стр. 80 отчета оценщик учитывает премию за специфический риск в размере 1,5%, при этом специфический риск для АЗС как направления бизнеса был ранее учтен в значении -коэффициента коэффициента чувствительности конкретного актива.

Кроме того, значение премии за специфический риск оценщиком не обосновывается для данного бизнеса, а принято на среднем уровне из диапазона 0-3%. Оценщик нарушает п. 4 ФСО N3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

На стр. 75-76 отчета оценщик учитывает величину операционных расходов для оцениваемой АЗС, при этом отсутствует проверка данных операционных расходов (в частности величины расходов на оплату труда и услуги сторонних организаций) на соответствие рыночным значениям. Оценщик нарушает п. 19 ФСО N1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, в соответствии с которым оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:телефон:11, расположенного по адресу адрес, по состоянию на дата составляет сумма.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки наименование организации, а по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд находит, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; имеет диплом о высшем образовании от 02 июня 2009 г., выданный Международной академией оценки и консалтинга, свидетельство о повышении квалификации от 20 мая 2013 г., выданное НОУ ВПО, Московский финансово-промышленный университет "Синергия", эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на дата; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, административными ответчиками не опровергнута.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Во всяком случае, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от дата, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков.

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка площадью 1542 кв.м. с кадастровым номером 77:05:телефон:11, расположенного по адресу адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на дата в экспертном заключении от дата.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию дата. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от дата обществу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом датой обращения Общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию - дата.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1542 кв.м. с кадастровым номером 77:05:телефон:11, расположенного по адресу адрес, равной его рыночной стоимости в размере сумма по состоянию на дата на период с 1 января 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:телефон:11, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать дата.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

именем Российской Федерации

19 апреля 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Васильковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-167/16 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1542 кв.м. с кадастровым номером 77:05:телефон:11, расположенного по адресу адрес, равной его рыночной стоимости в размере сумма по состоянию на дата на период с 1 января 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:телефон:11, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать дата.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

1