Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 26 апреля 2016 г. по делу N 33-582/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Хапачевой Р.А.,

судей - Богатырёвой Е.В. и Соловьёвой О.М.,

при секретаре Гречиной Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам заместителя руководителя Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" Казначевской О.С., руководителя Управления архитектуры и градостроительства Чудесова И.А. и представителя администрации МО "Город Майкоп" Божковой Ю.В. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15.02.2016 г., которым постановлено:

исковое заявление ФИО2 к администрации муниципального образования "Город Майкоп", Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" и Комитету по управлению имуществом муниципального образования " "адрес"" о признании здания торгового павильона объектом недвижимости и признании права собственности на него - удовлетворить.

Признать здание торгового павильона, расположенного по адресу: "адрес", "адрес"", площадью 55,7 кв.м., объектом недвижимости.

Признать за Пчентлешевым М.Н. право собственности на объект недвижимости - здание торгового павильона, расположенный по адресу: "адрес", некап. 1, литер "А", площадью 55,7 кв.м., состоящий из:

помещения N 1 торгового зала, площадью 50,3 кв.м.;

помещения N 2 кладовой, площадью 5,4 кв.м.

В удовлетворении встречного искового заявления Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" к ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения - отказать.

Заслушав доклад судьи Хапачевой Р. А., объяснения истца Пчентлешева М.Н., просившего оставить решение суда без изменения, объяснения представителей Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" Жирновой П.Р., Управления архитектуры и градостроительства Селивановой М.М., администрации МО "Город Майкоп" Божковой Ю.В., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Пчентлешев М.Н. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Майкоп", Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" и Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" о признании здания торгового павильона объектом недвижимости и признании права собственности на него.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора аренды земельного участка N 002363 от 30.10.2002 года арендодатель - администрация г. Майкопа передала ему в аренду на срок до 13.06.2004 года земельный участок, общей площадью 58,5 кв.м., относящийся к землям "земли поселений", расположенный по адресу: "адрес", внутридворовая территория МКР-4, для размещения торгового павильона.

Данный договор был зарегистрирован в органах Росреестра.

В период действия указанного договора аренды, в соответствии с разрешенным целевым использованием земельного участка, им было осуществлено собственными силами строительство здания торгового павильона - капитального объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ он заключил новый договор аренды земельного участка N, согласно которому арендодатель - Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям передал ему в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, общей площадью 58 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес", внутридворовая территория МКР-4, для размещения торгового павильона. Также, в указанном договоре было оговорено, что на земельном участке, предоставляемом в аренду, уже имеется строение, а именно павильон.

На основании приказа Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования " "адрес"" зданию торгового павильона был изменен адресный номер на уточненный - "адрес", некап 1.

Данный договор также был зарегистрирован в органах Росреестра.

Поскольку все условия договора он исполнял надлежащим образом, а именно зарегистрировал договоры в регистрирующем органе и своевременно вносил арендные платежи, возведенный им объект не нарушает строительные нормы и правила, требования санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, просит признать здание торгового павильона, общей площадью 58,3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 01:08:0513034:21 по адресу: "адрес", некап 1 литер "А", объектом недвижимости, а так же признать за ним право собственности на указанное здание.

В судебном заседании истец уточнил заявленные им исковые требования в части площади спорного объекта недвижимости, поскольку в исковом заявлении имеется техническая описка, в действительности площадь здания торгового павильона составляет 55,7 кв.м. Также, дополнил, что о возведенном им здании торгового павильона собственник земельного участка знал на протяжении 20 лет, претензий по использованию земельного участка не имелось, меры по введению данного объекта недвижимости в эксплуатацию им предпринимались. Более того, согласно градостроительному регламенту администрации муниципального образования "Город Майкоп" возведенный им объект соответствует основным видам разрешенного использования недвижимости (объекты организации торговли, общественного питания, в отдельно стоящем здании площадью застройки не более 500 кв.м.; объекты торговли товарами первой необходимости и повседневного спроса и общественного питания, рассчитанные на малый поток посетителей), что не согласуется с понятием самовольной постройки, установленной ч.1 ст. 222 ГК РФ.

В судебном заседании представители ответчиков - ФИО6, ФИО7 и ФИО8 возражали против заявленных Пчентлешевым М.Н. исковых требований, просили отказать в их удовлетворении, поскольку за истцом не может быть признано право собственности на спорное строение, так как оно возведено им самостоятельно, без получения разрешительной документации и в нарушение договора аренды.

В свою очередь Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" обратился в суд со встречным иском к Пчентлешеву М.Н. о сносе самовольно возведенного строения и в его обоснование указал, что возведенный истцом объект недвижимости является самовольным строением, возведен без получения разрешительной документации. Распоряжением администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 06.05.2011 года N 1523-р ответчику было разрешено устанавливать объект некапитального строения на срок до 06.07.2015 года. Поскольку использование земельного участка для размещения некапитального объекта без оформленной в установленном порядке разрешительной документации не допускается, просит обязать ответчика осуществить снос самовольно возведенной постройки.

В судебном заседании представитель истца по встречному истку - Жирнова П.Р. поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Пченлешев М.Н. возражал против заявленных встречных исковых требований, просил отказать в удовлетворении, поскольку договором аренды не предусматривалось, что земельный участок предоставляется для установки временной конструкции. Более того, вид разрешенного использования земельного участка соответствует возведенному им строению.

В судебном заседании представители третьих лиц - Селиванова М.М. и Божкова Ю.В. поддержали заявленные встречные исковые требования, просили их удовлетворить.

Суд принял изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе заместитель руководителя Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" Казначевская О.С. просит решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15.02.2016 г. отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении искового заявления Пчентлешева М.Н.

В обоснование ссылается на то, что Пчентлешев М.Н. арендованный им земельный участок, по истечении установленного срока аренды, не возвратил. Ссылаясь на пункты 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, а также статью 51 Градостроительного кодекса РФ, указывает, что спорный объект был возведён истцом самовольно, без получения соответствующего разрешения. Обращает внимание на то, что согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при разрешении данной категории споров необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. В п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлены гражданско-правовые последствия признания постройки самовольной. Санкцией являются, с одной стороны, отказ в признании права собственности за застройщиком, а с другой - обязательность сноса самовольной постройки осуществившим её лицом за его счёт. С учётом изложенного, Комитет по управлению имуществом МО "Город Майкоп" просит обязать Пчентлешева М.Н. снести самовольно возведённый им объект.

В апелляционной жалобе руководитель Управления архитектуры и градостроительства Чудесов И.А. просит решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15.02.2016 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца Пчентлешева М.Н. о признании права собственности отказать в полном объёме, а встречный иск Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" о сносе самовольно возведённого строения удовлетворить.

При этом ссылается на то, что Пчентлешев М.Н. арендованный им земельный участок (договор аренды N 002363 от 30.10.2002 г.) по истечении установленного срока аренды не возвратил. Утверждает, что спорный объект возведён истцом самовольно, без получения соответствующего разрешения, в связи с чем, согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при разрешении данной категории споров необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. Ссылаясь на определение от 03.07.2007 г. N 595-О-П Конституционного Суда Российской Федерации, указывает, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Автор жалобы обращает внимание на то, что истец не представил суду доказательств того, что он не имел возможности до начала строительных работ получить разрешительную документацию, предусмотренную Градостроительным кодексом РФ, и сведений о наличии объективных причин невозможности выполнения ряда действий либо невозможности обращения в установленном законом порядке за получением проектной документации, а также разрешения на строительство.

В апелляционной жалобе представитель администрации МО "Город Майкоп" Божкова Ю.В. просит решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15.02.2016 г. отменить и принять новое, удовлетворив встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" к Пчентлешеву М.Н. о сносе самовольно возведённого строения. В обоснование ссылается на то, что Пчентлешев М.Н. арендованный им земельный участок по истечении установленного срока аренды не возвратил. Обращает внимание на то, что спорный объект возведён истцом самовольно, без получения соответствующего разрешения, чего Пчентлешев М.Н. не отрицает, указывая в исковом заявлении, что им самовольно осуществлено строительство торгового павильона - капитального объекта, площадью 58 кв.м. Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при разрешении данной категории споров необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. Более того, в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведённую без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим её лицом, которое имело возможность получить разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Пчентлешева М.Н. о признании здания торгового павильона объектом недвижимости и признании права собственности на него, правомерно исходил из установленных обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, и норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

Доводы, указанные в апелляционных жалобах несостоятельны и не могут служить основаниями для отмены решения суда, по следующим основаниям.

В силу п.2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно нормам ст.263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при установлении соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 пункта 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу ст. 41ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить объекты недвижимости в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом, согласно п.2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.10.2002 г. между истцом Пчентлешевым М.Н. и администрацией города Майкопа был заключен договор аренды земельного участка N 002363, общей площадью 58,5 кв. м, относящегося к землям "земли поселений", расположенного по адресу: г. Майкоп, внутридворовая территория МКР-4, для размещения торгового павильона, сроком до 13.06.2004 г. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея 09.12.2002 г.

Судом первой инстанции было установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что в период действия указанного договора, а именно в 2002 году, Пчентлешевым М.Н. собственными силами было осуществлено строительство здания торгового павильона - капитального объекта недвижимости, площадью 55,7 кв.м.

При окончании срока действия договора Пчентлешев М.Н. 15.07.2010 года заключил новый договор аренды земельного участка N 001199, согласно которому арендодатель - комитет РА по имущественным отношениям передал ему в аренду на срок до 15.07.2015 г. земельный участок, общей площадью 58 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Майкоп, внутридворовая территория МКР-4, для размещения аптечного пункта. В пункте 1.2 договора имеется оговорка, что на земельном участке, предоставляемом в аренду, уже имеется строение: павильон. Данный договор также был зарегистрирован в органах Росреестра.

На основании приказа Управления архитектуры и градостроительства МО " "адрес"" зданию торгового павильона был изменен адресный номер на уточненный - "адрес", некап 1.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое передается заказчиком лицу, осуществляющему строительство (п. 2 ст. 51, п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только в случае, если будет установлено, что постройка создана на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, а также при наличии иных условий, предусмотренных законом.

При вынесении решения судом были учтены вышеуказанные положения закона, разъяснения, содержащиеся в п. 26 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также конкретные обстоятельства дела.

Так, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что при обращении в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Пчентлешев М.Н. получил отказ N 491 от 18.02.2013 г. в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием разрешительной документации.

Согласно заключению судебно-строительной экспертизы ООО "Агентство независимой оценки и недвижимости" спорный объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям и требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к указанному объекту недвижимости.

В соответствии с обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку в силу п.1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Доводы апелляционных жалоб о том, что Пчентлешевым М.Н. не было получено разрешение на строительство и не предпринято надлежащих мер к получению такого разрешения, а спорная постройка подлежит сносу, судебная коллегия отклоняет, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении прав ответчиков спорной постройкой. Более того, авторами жалоб не доказано, что избранный ими способ защиты права соразмерен допущенным Пчентлешевым М.Н. нарушениям, которые могут быть устранены только путем сноса возведенного объекта.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные сторонами доказательства и материалы дела, на основании которых правильно установилобстоятельства, имеющие значение для дела и привел соответствующие мотивы принятого решения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Майкопского городского суда от 15 февраля 2016 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп", Управления архитектуры и градостроительства, администрации МО "Город Майкоп" - без удовлетворения.

Председательствующий: Р.А. Хапачева,

судьи: Е.В. Богатырёва и О.М. Соловьёва

Копия верна:

Судья Верховного суда

Республики Адыгея ФИО13