Решение Московского городского суда от 1 марта 2016 г. N 3a-0072/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-72/2016 по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Контракт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003044:77, площадью 2 818 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мещанская, вл. 7, стр. 1, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Контракт" (далее по тексту также Общество, арендатор, административный истец, заявитель) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003044:77, площадью 2 818 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мещанская, вл. 7, стр. 1 (далее - объект недвижимости, земельный участок, объект оценки), утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 408 848 290 руб., и с учетом изменения требования на основании части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 322 682 000 руб.

В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном порядке. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в связи с чем по указанному основанию просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки в отношении данного земельного участка; рыночная стоимость объекта недвижимости определена по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца по доверенности Алиев С.Ю. в судебном заседании по изложенным в иске основаниям поддержал требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка; ссылался на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; пояснял, что рыночная стоимость земельного участка установлена заключением судебной оценочной экспертизы, при проведении которой эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, административными ответчиками заключение судебной экспертизы надлежащими доказательствами не оспорено.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на доводы письменных пояснений и возражений, приобщенных к материалам дела; заявлял о несогласии с заключением судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величиной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, при этом данных об иной рыночной стоимости земельного участка не представил, ходатайств о проведении повторной оценочной экспертизы не заявлял; полагал, что кадастровая стоимость земельного участка определена правильно и оснований для ее пересмотра не имеется.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; явка представителей указанных административных ответчиков не признана обязательной, в связи с чем судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Возражений относительно административных исковых требований Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве, а также Управлением Росреестра по Москве не представлено.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок площадью 2 818 кв.м. имеет адресные ориентиры: г. Москва, ул. Мещанская, вл. 7, стр. 1, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:01:0003044:77; относится к категории земель населенных пунктов; имеет вид разрешенного использования - эксплуатация существующего здания под административные цели и столовую.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года. По итогам данного тура государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была утверждена в размере 408 848 290,08 руб.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003044:77 был передан Обществу в пользование до 30 мая 2057 года на условиях аренды для целей эксплуатации существующего здания под административные цели и столовую в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка на основании договора аренды земельного участка N М-01-034501 от 04 декабря 2009 года.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований, административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы настаивали на отсутствии у Общества права как арендатора земельного участка, выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также полагали, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы административного истца.

Суд находит данные доводы административных ответчиков несостоятельными и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, о чем прямо разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Кроме того, суд полагает, что тот факт, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд также не принимает во внимание доводы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что Общество, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Оспаривая кадастровую стоимость, ОАО "Контракт" представило в суд отчет об оценке N 011/007/15 от 31 июля 2015 года, составленный по заказу административного истца ООО "Сенат-Оценка" (***), в котором по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка была определена в размере 201 169 404 руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 10 августа 2015 года N 041, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата оценщиков", названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; проведенные экспертом проверка полноты и достоверности проведенных расчетов при определении стоимости объекта оценки не выявили некорректности и ошибочности; расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам; замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет; расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке, в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности отчета и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости арендованного административным истцом земельного участка; среди прочего административные ответчики ссылались на несоответствие отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При исследовании с учетом доводов письменных возражений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы представленного административным истцом отчета на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также при установлении по делу юридически значимого обстоятельства - величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости - у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности.

В связи с этим по ходатайству административного истца определением суда от 22 декабря 2015 года по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта были поставлены вопросы о том, соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; соблюдены ли оценщиком в отчете об оценке требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки; обоснован ли отказ от использования подходов в оценке; допущены ли оценщиком нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки; правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; допускались ли ошибки при выполнении математических действий; является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой; подтверждается ли итоговая величина рыночной стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, в том числе с учетом письменных пояснений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, представленных в материалах дела; какова рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года?

Производство экспертизы было поручено эксперту Артемову В.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 января 2016 года, представленному в материалы дела, эксперт по результатам проведенных исследований и расчетов пришел к следующим выводам.

Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке не подтверждается в связи с допущенными оценщиком ошибками и нарушениями при расчете стоимости объекта недвижимости; оценщик неверно определил факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; использованная оценщиком информация не отвечает критерию достоверности, достаточности и проверяемости.

Так, экспертом в заключении отмечено, что в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в отчете отсутствует перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающий качественные и количественные характеристики объекта оценки, приведены только отдельные ссылки на разные документы при описании объекта оценки; не приведены сведения об осмотре объекта оценки, оценщиком представлены только фотографии объекта оценки; в своих расчетах оценщик допустил ряд ошибок и некорректное применение коэффициентов, приведшее к изменению результата рыночной стоимости объекта оценки; так, корректировка на передаваемые права оценщиком рассчитана с использованием коэффициентов для торгово-производственных объектов, в то время как объект оценки относится к офисной недвижимости; оценщиком не обоснована корректировка на транспортную доступность (удаленность от метро); корректировка на масштаб определена оценщиком также по зависимости, полученной для объектов промышленного назначения, что указывает на недопустимость ее применения к спорному земельному участку, относящему к иному сегменту рынка; оценщик в отчете использовал только часть сведений по объектам-аналогам, отказавшись от использования всей информации, в то время как неиспользованные оценщиком сведения из объявлений свидетельствуют о большем различии объектов-аналогов как между собой, так и с объектом оценки; такая разница оценщиком корректировке не подвергалась и эти факторы в расчетах по сравнительному подходу учтены не были; в доходном подходе оценщик занизил класс улучшения, расположенного на объекте оценки, ранее описанного им как класс "В", и все расчеты арендной ставки производил исходя из того, что аренде подлежат низкоклассные помещения; неверно рассчитана доходоприносящая площадь здания; оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение относительно состава рассчитанной им арендной ставки; неверно рассчитал физический износ здания; все это исказило итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, определенный в отчете.

По результатам проведенных исследований и расчетов эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляла 322 682 000 руб.

Требования административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, основаны на заключении проведенной в ходе судебного разбирательства по настоящему делу оценочной экспертизы от 29 января 2016 года.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 29 января 2016 года, суд находит, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе.

При этом суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности и квалификации.

Так, материалами дела подтверждается, что эксперт Артемов В.И. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; является членом Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки "Кадастр-оценка" и имеет право заниматься оценочной деятельностью на территории Российской Федерации, является оценщиком 1 категории; имеет квалификационный аттестат НОУВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" N 000193-001 о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков, является компетентным и соответствует требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности "Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости, имеет высшее образование инженера-строителя, экономиста; прошел профессиональную переподготовку в Межотраслевом Институте повышения квалификации Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценки и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация "Оценка стоимости предприятий (бизнеса)", подтверждающем право на ведение профессиональной деятельности в сфере профессиональной оценки и экспертизы объектов и прав собственности; Международном университете в Москве и в Центре дополнительного профессионального образования Московского физико-технического института (государственного университета) по программам "Оценочная деятельность", а также повышение квалификации в ФГБОУ ВПО "Московский государственный строительный университет" по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; его ответственность застрахована в ОСАО "Ингосстрах"; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, сделанными экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного и сравнительного подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; выбор методов оценки экспертом также мотивирован в заключении; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в городе Москве на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках, расположенных на нем улучшениях; в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; все примененные в расчетах корректировки экспертом обоснованы; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; экспертом произведен качественный анализ объекта оценки и улучшений земельного участка, подбор объектов-аналогов в целях их сопоставления с объектом оценки, а также качественный анализ доходов, которые объект оценки способен приносить, верно определены связанные с объектом оценки расходы; проанализированы затраты на замещение здания (улучшение, расположенные на спорном земельном участке с учетом всех необходимых факторов их физического и морального устаревания); в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечатки использованной справочной информации; заключение не допускает неоднозначного толкования; в заключении изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов; итоговый результат получен при согласовании результатов отдельных подходов, каждому из которых с учетом выявленных преимуществ и недостатков экспертом был присвоен соответствующий вес; расчеты позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Правильность заключения судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не опровергнута; эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение, в том числе не доверять установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, у суда оснований не имеется; выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, а также отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств, а потому не вызывает сомнений в своей достоверности.

Доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки. Эти утверждения не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами, тогда как все суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, эксперт Артемов В.И. был допрошен в судебном заседании; эксперт, будучи вновь предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечал на поставленные сторонами вопросы и давал пояснения по существу проведенных исследований, в том числе полностью подтвердил свои выводы, изложенные в заключении, а также результаты расчетов и использованные величины корректировок по ценообразующим факторам (дата продажи, местоположение, масштаб и др.), обосновал использованные общие зависимости ценообразования; пояснил, что экспертиза производилась с осмотром спорного земельного участка на основании представленной в материалах дела документации, при проведении экспертизы он располагал объемом необходимой ему информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе располагал данными о техническом состоянии объекта капитального строительства, расположенном на земельном участке, и особенностях объектов-аналогов; полагал необоснованными возражения представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно сделанных им выводов о величине рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Таким образом, суд отклоняет возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от 29 января 2016 года, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы, а также остальными административными ответчиками не представлено; ходатайств о повторной экспертизе административными ответчиками не заявлено, в то время как положениями части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации бремя доказывания таких обстоятельств возложено именно на административных ответчиков, о чем последним в ходе судебного разбирательства было разъяснено.

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Что касается представленных в материалы дела административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, а также положительного экспертного заключения на данный отчет, то суд отмечает, что на указанных доказательствах административный истец свои требования не основывает; но в любом случае величина рыночной стоимости земельного участка, определенная в них, своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашла и полностью опровергнута заключением судебной экспертизы, которому суд доверяет и в рамках которого эксперт указал на то, что отчет не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности; в связи с изложенным к Отчету и положительному экспертному заключению суд относится критически.

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, подлежит удовлетворению; кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении от 29 января 2016 года - 322 682 000 руб. по состоянию на 01 января 2014 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 26 августа 2015 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10 сентября 2015 года административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Открытого акционерного общества "Контракт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003044:77, площадью 2 818 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мещанская, вл. 7, стр. 1, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003044:77, площадью 2 818 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мещанская, вл. 7, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 322 682 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца в Комиссию - 26 августа 2015 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 04 марта 2016 года.