Решение Московского городского суда от 18 февраля 2016 г. N 3a-0075/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-75/2016 по административным исковым заявлениям Открытого акционерного общества "Институт пластмасс имени Г.С. Петрова" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 77:04:0001013:42, расположенного по адресу г. Москва, Перовский проезд, вл. 35, площадью 34 979,57 кв.м., 77:04:0001012:17, расположенного по адресу г. Москва, Перовский проезд, вл. 2, площадью 7 971 кв.м., установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Институт пластмасс имени Г.С. Петрова" (далее - ОАО "Институт пластмасс", Общество, арендатор) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 7 971 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001012:17, расположенного по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 2 (далее - земельный участок 17, объект оценки, объект недвижимости), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 496 057 170 руб., и с учетом изменения требований на основании части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Общество просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 164 368 056 руб.

Также административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 34 979,57 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001013:42, расположенного по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 35 (далее - земельный участок 42, объект оценки, объект недвижимости), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 2 218 801 347,52 руб. и с учетом изменения требований на основании части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Общество просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 701 606 000 руб.

В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что является арендатором указанных земельных участков, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной в установленном порядке. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, в связи с чем по указанному основанию просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки в отношении данных объектов недвижимости; их рыночная стоимость определена по результатам судебной оценочной экспертизы.

Определением Московского городского суда от 23 декабря 2015 года административные дела по требованиям ОАО "Институт пластмасс" были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Представитель административного истца по доверенности Прихожан М.Л. в судебном заседании по изложенным в иске основаниям поддержал требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков; ссылался на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретных земельных участков; пояснял, что рыночная стоимость земельных участков установлена заключением судебной оценочной экспертизы, при проведении которой эксперты были предупреждены об уголовной ответственности, административными ответчиками заключения судебной экспертизы надлежащими доказательствами не оспорено.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на доводы письменных пояснений и возражений, приобщенных к материалам дела; заявлял о несогласии с заключениями судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, при этом данных об иной рыночной стоимости земельных участков не представил, ходатайств о проведении повторной оценочной экспертизы не заявлял; полагал, что кадастровая стоимость земельных участков определена правильно и оснований для ее пересмотра не имеется. Кроме того, обращал внимание на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты государственной кадастровой оценки в отношении спорных земельных участков (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы"), кадастровая стоимость объектов недвижимости изменилась, оспариваемые административным истцом кадастровые стоимости являются архивными.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; явка представителей указанных административных ответчиков не признана обязательной, в связи с чем судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие. Административные ответчики уведомлены об изменении административным истцом заявленных требований.

Возражений относительно административных исковых требований Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве не представлено.

Управлением Росреестра по Москве представлены отзывы на административные иски ОАО "Институт пластмасс", в которых указанный административный ответчик просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь на "архивный" характер оспариваемых Обществом сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, законность государственной кадастровой оценки земель города Москвы; а также на то обстоятельство, что Управление не является стороной государственного контракта на проведение работ по определению кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным утверждать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключения судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что:

- земельный участок 17, площадью 7 971 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 2, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:04:0001012:17, относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для научно-исследовательской и производственной деятельности;

- земельный участок 42, площадью 34 979,57 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 35, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:04:0001013:42, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для научно-исследовательской и производственной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам данного тура государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка 17 была определена в размере 496 057 170,54 руб., а земельного участка 42 - 2 218 801 347,52 руб.; указанные сведения о кадастровой стоимости земельных участков были внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости.

Судом также установлено, что земельные участки 17 и 42 были переданы Обществу в пользование до 31 марта 2030 года для научно-исследовательской и производственной деятельности на основании договоров аренды земельного участка N М-04-028321 от 28 февраля 2005 года и N М-04-028319 от 28 февраля 2005 года с последующими дополнительными соглашениями к ним; договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

По условиям договоров аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

Возражая против удовлетворения исковых требований, административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы настаивали на отсутствии у Общества права как арендатора земельных участков, выступать заказчиком оценки их рыночной стоимости, поскольку они находятся в государственной собственности, а также полагали, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы административного истца.

Суд находит данные доводы административных ответчиков несостоятельными и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении в любом случае затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, о чем прямо разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Кроме того, суд полагает, что тот факт, что земельные участки не могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствует о невозможности определения в отношении данных объектов недвижимости их рыночной стоимости.

Доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что для спорных земельных участков рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд за основу принимает и понятие кадастровой стоимости, приведенное в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, и определяющее, что под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорных земельных участков установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

Суд также не принимает во внимание доводы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что Общество, требуя установления рыночной стоимости земельных участков, по существу оспаривает их потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договоров аренды.

Установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков с учетом их уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, ОАО "Институт пластмасс" представило в суд:

- отчет N 127-01/2014 от 30 января 2014 года, составленный по заказу административного истца ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" (оценщики ***, члены Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка 17 значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 128 397 000 руб.;

- отчет N 126-01/2014 от 30 января 2014 года, составленный по заказу административного истца ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" (оценщики ***, члены Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка 42 значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 514 853 000 руб.

Согласно положительным экспертным заключениям от 18 апреля 20124 года NN 619/2014-4 и 619/2014-3, подготовленным Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названные отчеты соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; выводы, сделанные оценщиками при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными, итоговые значения рыночной стоимости земельных участков рекомендуются для целей совершения сделок и иных целей; экспертом подтверждена стоимость объектов оценки, определенная оценщиками в Отчетах.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанные отчеты об оценке, в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенных оценщиками величин рыночной стоимости арендованных административным истцом земельных участков; среди прочего административные ответчики ссылались на несоответствие отчетов требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При исследовании с учетом доводов письменных возражений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы представленных административным истцом отчетов на предмет их соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также при установлении по делу юридически значимого обстоятельства - величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости - у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности.

В связи с этим по ходатайству административного истца определениями суда от 02 ноября 2015 года по административному делу были назначены судебные оценочные экспертизы, на разрешение экспертов были поставлены вопросы: соответствуют ли отчеты об оценке N 127-01/2014 от 30 января 2014 года и N 126-01/2014 от 30 января 2014 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, составившие отчеты; соблюдены ли оценщиками в отчетах требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки; обоснован ли отказ от использования подходов в оценке; допущены ли оценщиками нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки; правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости; допускались ли ошибки при выполнении математических действий; является ли информация, использованная оценщиками, достоверной, достаточной и проверяемой; подтверждается ли итоговая величина рыночной стоимость объектов оценки, определенная в отчетах об оценке N 127-01/2014 от 30 января 2014 года и N 126-01/2014 от 30 января 2014 года, в том числе с учетом письменных пояснений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, представленных в материалах дела; какова по состоянию на 01 января 2013 года рыночная стоимость земельных участков 17 и 42.

Производство экспертиз было поручено эксперту Амбросимовой Т.Ю. (в отношении земельного участка 42) и эксперту Лыхиной Т.Р. (в отношении земельного участка 17).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 января 2016 года, представленному в материалы дела, эксперт Амбросимова Т.Ю. по результатам проведенных исследований и расчетов пришла к следующим выводам.

Отчет административного истца по земельному участку 42 в целом соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Вместе с тем, эксперт указала на то, что в отчете были допущены недостатки, которые в разной степени повлияли на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки и внесли искажения в полученную стоимость; итоговая величина рыночной стоимости земельного участка 42, указанная в отчете, не подтверждается.

Так, экспертом отмечено, что справка "Краткая характеристика объектов недвижимости", представленная к Отчету и предоставленная административным истцом, не заверена в нарушение пункта 11 ФСО N 3 в установленном порядке, в отчете в нарушение пункта 8е ФСО N 3 и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отсутствуют сведения об обременениях, связанных с объектом оценки; в нарушение пункта 8ж ФСО N 3 в отчете не приведен анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений и ценообразующих факторов по сегменту рынка; оценщиками допущено нарушение пункта 8з ФСО N 3, поскольку отказ от доходного подхода к оценке спорного объекта недвижимости не обоснован в полной мере; кроме того, эксперт указал на допущенное в Отчете нарушение требований пункта 19 ФСО N 1, поскольку актуальность на дату оценки отобранных к сравнению продаж объектов-аналогов N 1 и N 3 и к методу выделения объектов-аналогов NN1-3 не подтверждена, в объявлениях отсутствуют даты предложений; также отсутствуют даты предложения аналогов. В связи с изложенным экспертом сделан вывод о несоответствии Отчета принципам обоснованности и проверяемости, установленным пунктом 4 ФСО N 3. Также эксперт указал на нарушение оценщиками требования пункта 14 ФСО N 1: выбор объектов - аналогов, не отвечающих признаку сопоставимости с объектом оценки. Эксперт посчитал, что результат рыночной стоимости в рамках метода сравнения продаж под воздействием больших корректировок является искаженным, а результат, полученный методом выделения, по своей методологии повторяет результата метода сравнения продаж. Кроме того, в экспертном заключении отмечено, что в затратном подходе при оценке улучшений аналогов допущены математические ошибки, касающиеся расчета индекса пересчета стоимости строительства, поскольку индекс для аналогов, взятый из сборника Ко-Инвест за 2009 год, определен неверно.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперт Амбросимова Т.Ю. по результатам проведенных исследований и расчетов пришла к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка 42 по состоянию на 01 января 2013 года составила 701 606 000 руб.

Требования административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка и установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, основаны на данном заключении проведенной в ходе судебного разбирательства по настоящему делу оценочной экспертизы от 29 января 2016 года.

Далее, согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 января 2016 года, представленному в материалы дела, эксперт Лыхина Т.Р. по результатам проведенных исследований и расчетов пришла к следующим выводам.

Отчет административного истца по земельному участку 17 в целом соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Вместе с тем, эксперт также указала на то, что в отчете были допущены недостатки, которые в разной степени повлияли на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки и внесли искажения в полученную стоимость; итоговая величина рыночной стоимости земельного участка 17, указанная в отчете, не подтверждается.

Так, экспертом также отмечено, что справка "Краткая характеристика объектов недвижимости", представленная к Отчету и предоставленная административным истцом оценщику, не заверена в нарушение пункта 11 ФСО N 3 в установленном порядке; в отчете в нарушение пункта 8е ФСО N 3 и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отсутствуют сведения об обременениях, связанных с объектом оценки; в нарушение пункта 8ж ФСО N 3 в отчете не приведен анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений и ценообразующих факторов по сегменту рынка (офисно-административная и производственно-складская недвижимость г. Москвы); оценщиками допущено нарушение пункта 8з ФСО N 3, поскольку отказ от доходного подхода к оценке спорного объекта недвижимости не обоснован в полной мере; эксперт пришла к выводу о несоответствии Отчета требованию пункта 19 ФСО N 1, пункту 4 ФСО N 3, поскольку актуальность на дату оценки отобранных к сравнению продаж объектов-аналогов N 1 и N 3 и к методу выделения объектов-аналогов NN1-3 не подтверждена, в объявлениях отсутствуют даты предложений; также отсутствуют даты предложения аналогов; нарушении принципов обоснованности и проверяемости. Также эксперт указала на нарушение оценщиками требования пункта 14 ФСО N 1: выбор объектов - аналогов, не отвечающих признаку сопоставимости с объектом оценки. Эксперт посчитал, что результат рыночной стоимости в рамках метода сравнения продаж под воздействием больших корректировок является искаженным; оценщиками нарушена методология метода выделения, расчет методом выделения, произведенный оценщиками, фактически таковым не является, а повторяет расчеты методом сравнения продаж, выполненный с другими аналогами. Кроме того, в экспертном заключении отмечено, что в затратном подходе при оценке улучшений аналогов допущены математические ошибки, касающиеся расчета индекса пересчета стоимости строительства, поскольку индекс для аналогов, взятый из сборника Ко-Инвест за 2009 год, определен неверно.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперт Лыхина Т.Р. по результатам проведенных исследований и расчетов пришла к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка 17 по состоянию на 01 января 2013 года составила 164 368 000 руб.

Требования административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 17 и установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, основаны на данном заключении проведенной в ходе судебного разбирательства по настоящему делу оценочной экспертизы от 29 января 2016 года.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации два заключения судебной экспертизы от 29 января 2016 года, суд находит, что эксперты ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы; выводы экспертов объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе.

При этом суд отмечает, что экспертизы назначались непосредственно судом и их производство поручалось выбранным экспертам; экспертные заключения подготовлены лицами, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности и квалификации.

Так, материалами дела подтверждается, что эксперты Амбросимова Т.Ю. и Лыхина Т.Р. имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; Амбросимова Т.Ю. и Лыхина Т.Р. являются членами Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеют высшее образование и прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" в Институте профессиональной оценки РФ, специализация "Оценка стоимости предприятий (бизнеса)" (Амбросимова Т.Ю.) и в Финансовой Академии при Правительстве РФ, специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Лыхина Т.Р.); эксперты прошли повышение квалификации в ГОУ ВПО "Российская академия правосудия" по теме "Финансово-экономическая судебная экспертиза"; их ответственность застрахована в СОАО "ВСК"; у них заключены трудовые договоры с ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си"; эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализ экспертных заключений свидетельствует о том, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Суд также находит, что экспертные заключения полностью соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, сделанными экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода экспертами в заключениях обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; выбор методов оценки экспертами также мотивирован в заключениях; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в городе Москве на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельных участков, их количественных и качественных характеристиках, расположенных на них улучшениях и их состоянии; в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объекты оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; все примененные в расчетах корректировки экспертами обоснованы; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; экспертами произведен качественный анализ объектов оценки и улучшений земельных участков; произведен подбор объектов-аналогов в целях их сопоставления с объектами оценки, качественно проанализированы доходы, которые объекты оценки способны приносить, и верно определены связанные с объектами оценки расходы; проанализированы затраты на замещение зданий, расположенных на земельных участках с учетом всех необходимых факторов их физического и морального устаревания; в экспертных заключениях присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечатки использованной справочной информации; заключения не допускают неоднозначного толкования; в заключениях изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в заключениях материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов; итоговые результаты получены при согласовании результатов двух подходов, каждому из которых присвоен удельный вес, исходя из выявленных и определенных экспертами преимуществ и недостатков каждого из подходов; расчеты позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2013 года; содержание экспертных заключений свидетельствует о том, что итоговые рыночные стоимости объектов оценки не являются произвольными, экспертами проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Кроме того, экспертами приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Правильность заключений экспертов административными ответчиками не опровергнута; эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дали подписки; последние представлены вместе с заключениями по результатам оценочных экспертиз и приобщены к материалам дела; в заключениях эксперты ответили на поставленные вопросы.

Таким образом, ставить указанные экспертные заключения под сомнение, в том числе не доверять установленным экспертами рыночным стоимостям земельных участков, у суда оснований не имеется; выводы экспертов предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанные выше заключения экспертов соответствуют требованиям, предъявляемым к отчетам об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, а также отвечают требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств, а потому не вызывают сомнений в своей достоверности.

Доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании о том, что экспертные заключения не могут достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки. Кроме того, эти утверждения не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами, тогда как все суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, эксперты Амбросимова Т.Ю. и Лыхина Т.Р. были допрошены в судебном заседании; эксперты, будучи вновь предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечали на поставленные сторонами вопросы и давали пояснения по существу проведенных исследований, в том числе полностью подтвердили свои выводы, изложенные в заключениях, а также результаты расчетов и использованные величины корректировок по ценообразующим факторам (дата продажи, местоположение, масштаб и др.), обосновали использованные общие зависимости ценообразования; пояснили, что экспертизы производились с осмотром спорных земельных участков на основании представленной в материалах дела документации, при проведении экспертизы эксперты располагали объемом необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, в том числе располагали данными о техническом состоянии объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, и особенностях объектов-аналогов; эксперты полагали необоснованными возражения Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно выводов о величинах рыночной стоимости спорных земельных участков.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений экспертов, являющихся субъектом оценочной деятельности и обладающих опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

По изложенным основаниям суд отклоняет доводы и возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно заключений судебных экспертиз, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, поскольку это обусловлено вероятностным характером оценки.

При этом суд находит, что, во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертных заключений от 29 января 2016 года, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы, а также остальными административными ответчиками не представлено; ходатайств о повторной экспертизе административными ответчиками не заявлено, в то время как положениями части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации бремя доказывания таких обстоятельств возложено именно на административных ответчиков, о чем последним в ходе судебного разбирательства было разъяснено.

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Проанализировав экспертные заключения в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает их как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которые могут быть положены в основу решения.

Что касается представленных в материалы дела административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, а также положительных экспертных заключений на данные отчеты, то суд отмечает, что на указанных доказательствах административный истец свои требования не основывает; но в любом случае величина рыночной стоимости земельных участков, определенная в них, своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашла и полностью опровергнута заключениями судебных экспертиз, которым суд доверяет; в связи с изложенным к Отчетам и положительным экспертным заключениям суд относится критически.

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 17 и 42, установлении их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, подлежит удовлетворению; кадастровая стоимость земельного участка 17 подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении от 29 января 2016 года - 164 368 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, земельного участка 42 - в размере его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении от 29 января 2016 года - 701 606 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года

С заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков Общество обратилось в Комиссию 06 мая 2014 года. Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 мая 2014 года административному истцу было отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по основанию установления рыночной стоимости объектов недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки (по состоянию на 1 января 2014 года); установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 года.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если на момент принятия решения в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Таким образом, период действия кадастровой стоимости земельных участков 17 и 42, установленной настоящим решением суда по состоянию на 01 января 2013 года, ограничен датой внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости названных объектов недвижимости, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП.

При этом суд полагает, что доводы административных ответчиков о том, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков в настоящее время пересмотрена применительно к следующему налоговому периоду и является архивной, правового значения не имеют.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Как уже указывалось выше, административный истец обратился в Комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

При таких данных, требование Общества о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, подлежит рассмотрению по существу, поскольку на дату обращения в Комиссию у административного истца сохранялось право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Открытого акционерного общества "Институт пластмасс имени Г.С. Петрова" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 77:04:0001013:42, расположенного по адресу г. Москва, Перовский проезд, вл. 35, площадью 34 979,57 кв.м., 77:04:0001012:17, расположенного по адресу г. Москва, Перовский проезд, вл. 2, площадью 7 971 кв.м., установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001013:42, расположенного по адресу г. Москва, Перовский проезд, вл. 35, площадью 34 979,57 кв.м., в размере его рыночной стоимости, равной 701 606 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001012:17, расположенного по адресу г. Москва, Перовский проезд, вл. 2, площадью 7 971 кв.м., в размере его рыночной стоимости, равной 164 368 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2013 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца в Комиссию - 06 мая 2014 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:04:0001013:42 и 77:04:0001012:17, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2016 года.