Решение Московского городского суда от 15 февраля 2016 г. N 3a-0212/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-212/16 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Круиз-2" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001078:2289, общей площадью 442,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 11, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Круиз-2" (далее - ООО Фирма "Круиз-2", Общество, фирма, собственник, административный истец) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001078:2289, общей площадью 442,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 11 (далее - нежилое помещение, спорный объект недвижимости, объект оценки), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 688-ПП от 21 ноября 2014 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" в размере 117 707 496,65 руб. и просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, равной 82 629 936 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2014 года в отчете N 03/2015 от 17 апреля 2015 года независимого оценщика ЗАО "АНАЛИТИК МЕНЕДЖМЕНТ" Мосолкина Д.В., с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на то, что ему на праве собственности принадлежит названное нежилое помещение, которое расположено в здании, включенном в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2015 год и последующие налоговые периоды, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП; внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения затрагивает права административного истца, поскольку является налоговой базой по налогу на имущество организаций, плательщиком которого является Общество. Существенная разница кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права собственника при налогообложении. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость и по этому основанию просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки; рыночная стоимость определена независимым оценщиком; верность рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 3531/2015 от 31 июля 2015 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 06 августа 2015 года административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности Колпаков Р.В в судебное заседание явился, по основаниям, изложенным в иске, поддержал требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения; ссылался на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта капитального строительства; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 01 января 2014 года, административными ответчиками эти доказательства не оспорены.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании по доводам письменных пояснений, приобщенных к материалам дела, возражал против удовлетворения исковых требований, доказательств иной рыночной стоимости нежилого помещения не представил, о назначении по делу оценочной экспертизы не ходатайствовал, ограничившись представлением письменных возражений на отчет административного истца, в которых заявлял о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; явка представителей указанных административных ответчиков не признана обязательной, в связи с чем судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие; административные ответчики Управление Росреестра по Москве, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве возражения на иск не представили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив в качестве свидетеля оценщика Мосолкина Д.В., исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001078:2289, общей площадью 442,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 11. Это подтверждается представленной в материалы дела нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права от 04 февраля 2008 года, согласно которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 77-77-11/101/2007-495 от 07 ноября 2007 года (л.д. 32).

Указанное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет 23 мая 2012 года.

Постановлением Правительства Москвы 21 ноября 2014 года N 688-ПП были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 01 января 2014 года; кадастровая стоимость, утвержденная данным нормативным правовым актом, применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 года.

По результатам данного тура государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного нежилого помещения составила 117 707 496,65 руб.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (далее - Перечень).

В указанном Перечне в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0001078:1079, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее административному истцу (пункт 479 Перечня в редакции постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП, действовавшей на 2015 год, и пункт 4432 Перечня в редакции постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП, действующей с 01 января 2016 года).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащее Обществу нежилое помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

При таких данных суд находит, что обращение ООО Фирма "Круиз-2" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.

При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости. Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости отсутствует.

Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также, по убеждению суда, подлежат отклонению и доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости; при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года).

Изложенное свидетельствует о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на 01 января 2014 года.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а если административные ответчики возражают против удовлетворения административного иска, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, ООО Фирма "Круиз-2" представило в суд отчет об оценке от 17 апреля 2015 года N 03/2015, составленный по заказу административного истца ЗАО "АНАЛИТИК МЕНЕДЖМЕНТ" (оценщик - Мосолкин Д.В., член Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"), в котором по состоянию на 01 января 2014 года рыночная стоимость нежилого помещения была определена в размере 82 629 936 руб., а также положительное экспертное заключение N 3531/2015 от 31 июля 2015 года, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков".

Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены письменные замечания к Отчету об оценке от 17 апреля 2015 года.

Оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), действовавшим на момент подготовки отчета, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объекта оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как закреплено в пункте 6 Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Из Отчета и представленных к нему как его неотъемлемая часть документов следует, что Отчет об оценке подготовлен оценщиком Мосолкиным Д.В., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", зарегистрированным к реестре саморегулируемой организации с присвоением регистрационного номера 17 февраля 2009 года, оценщик имеет высшее образование, а также прошел повышение квалификации в Институте повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", его ответственность застрахована в ОАО "Военная страховая компания", стаж работы оценщиком - 14 лет; оценщиком заключен трудовой договор с ЗАО "Аналитик Менеджмент".

Это в полной мере свидетельствует о том, что отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, является субъектом оценочной деятельности.

Анализ содержания отчета указывает на то, что последний содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, в ходе оценки оценщиком был проведен соответствующий анализ рынка и подбор объектов-аналогов, проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки; в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

Видно, что определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик использовал сравнительный и доходный подходы; в отчете приведено обоснование выбора методов оценки в рамках указанных подходов; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии необходимых материалов и распечатки; отчет не допускает неоднозначного толкования; в отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; арифметических ошибок в расчетах не установлено.

Отчет также полностью соответствует требованиям, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ: в отчете указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приведено точное описание объекта оценки, в том числе указаны реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего административному истцу; отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. К отчету в соответствии с требованиями ФСО N 3 приложены копии материалов и распечаток либо присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Далее, как следует из Отчета, оценщиком при проведении оценки составлено точное описание объекта оценки, приведены качественные и количественные характеристики оцениваемого нежилого помещения и здания, в котором оно расположено, а также приведено достаточное для производства расчета описание сведений о его местоположении и ценообразующих факторах.

Содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик в целом придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком проанализирован рынок офисной недвижимости города Москвы, в том числе в месте расположения объекта оценки; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки в отчете приведены по всем значимым элементам сравнения; оснований для вывода о неверном расчете корректировок судом при рассмотрении настоящего дела не установлено; расчеты произведены в рамках используемых оценщиком подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.

Оценщиком в Отчете были приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Изложенное свидетельствует о том, что оценка спорного имущества проведена оценщиком Мосолкиным Д.В. при строгом соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Кроме того, согласно положительному экспертному заключению N 3531/2015 от 31 июля 2015 года, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, соответствует правилам ССО-РОО 2010, существующим принципам и методикам проведения оценки. Расчет стоимости объекта оценки подтверждается; в целом Оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки; экспертом отмечено, что в Отчете были применены сравнительный, и доходный подходы; итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки основано на согласовании результатов всех использованных подходов; эксперт посчитал присвоенные оценщиком удельные веса результатам каждого из двух подходов обоснованными; в рамках сравнительного подхода был полностью корректно, аргументированно и качественно использован метод сравнения продаж; при внесении корректировок оценщик обосновал их шкалу, в соответствии с требованиями пунктов 11 и 29 ФСО N 7 оценщик выполнил анализ ориентировочных значений диапазона стоимости, которые могут быть использованы в качестве проверочных к итоговому результату оценки нежилых помещений; в рамках доходного подхода оценщик корректно использовал метод дисконтирования денежного потока; в результате проведенного анализа достаточности и достоверности информации, позволяющего прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом расходы, оценщик выбрал наиболее достоверный и обоснованный метод оценки; в соответствии с пунктом 10 ФСО N 3 в тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации; эксперт посчитал, что оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки; информация, использованная для расчетов, является достаточной и достоверной; все расчеты являются корректными; эксперт нашел вполне обоснованным отказ оценщика от использования затратного подхода к оценки нежилого помещения; эксперт отметил, что в отчете содержится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и полностью согласился с выводом оценщика по данному вопросу. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, экспертом признаны обоснованными.

Оснований не доверять выводам эксперта, также являющего субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не усматривает.

Таким образом, поскольку соответствие Отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждено положительным экспертным заключением, подготовленным Экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" по результатам стоимостной экспертизы, то, по убеждению суда, отчет может расцениваться как допустимое доказательство, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, является достоверной.

Кроме того, в качестве свидетеля в ходе рассмотрения настоящего дела был допрошен оценщик Мосолкин Д.В., который будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отвечал на поставленные сторонами вопросы и давал пояснения по существу проведенных исследований, в том числе полностью подтвердил свои выводы, изложенные в отчете, а также результаты расчетов и использованные величины корректировок по ценообразующим факторам (дата продажи, местоположение, масштаб и др.), обосновал использованные общие зависимости ценообразования; пояснил, что производил оценку спорного нежилого помещения с его осмотром на основании представленной ему документации, при проведении оценки он располагал объемом необходимой ему информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе располагал данными о техническом состоянии здания и нежилого помещения, особенностях объектов-аналогов; полагал необоснованными возражения представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно сделанных им выводов о величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения; подтвердил, что по результатам расчетов им была определена рыночная стоимость нежилого помещения, а не единого объекта недвижимости, вопреки утверждениям административных ответчиков; обратил внимание на то, что использование справочника с коэффициентами для перерасчета цен строительства, который предлагается административными ответчиками в их письменных пояснениях, не является обязательным при оценке, вместе с тем, его применение привело бы к значительному уменьшению итогового результата рыночной стоимости спорного объекта.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит; его показания последовательны непротиворечивы, согласуются между собой и с другими доказательствами по делу, в том числе положительным экспертным заключением, в то время как доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в письменных пояснениях и поддержанных в судебном заседании представителем, о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частных мнений лиц (представителей), в отношении которых не представлено данных о том, что они обладают специальными знаниями в области оценки.

Все утверждения, содержащиеся в письменных пояснениях Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами и были опровергнуты свидетелем Мосолкиным Д.В., суждения которого основывались на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным.

По изложенным основаниям суд отклоняет доводы и возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы и находит, что доказательств, которые опровергали бы заявленную административным истцом рыночную стоимость нежилого помещения и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками суду не представлено.

Кроме того, суд отмечает, что Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы возражали против проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения, в то время как при наличии у них сомнений в обоснованности Отчета об оценке и достоверности определения в нем рыночной стоимости объекта оценки, не лишены были возможности заявить соответствующее ходатайство о назначения экспертизы; положениями части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации бремя доказывания таких обстоятельств возложено именно на административных ответчиков, о чем последним в ходе судебного разбирательства было разъяснено.

Кроме того, соответствие Отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждено положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" по результатам стоимостной экспертизы. Указанное экспертное заключение в силу закона также является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу. Оснований для критической оценки экспертного заключения при рассмотрении настоящего дела судом не установлено; административными ответчиками об этом в ходе судебного разбирательства не заявлено.

Поскольку предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, то суд, проанализировав названный Отчет в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года, определенной в Отчете, расценивая последний как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости в размере 82 629 936 руб. по состоянию на 01 января 2014 года, определенной в Отчете об оценке N 03/2015 от 17 апреля 2015 года (оценщик Мосолкин Д.В.).

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 15 июля 2015 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06 августа 2015 года ООО Фирма "Круиз-2" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Круиз-2" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001078:2289, общей площадью 442,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 11, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001078:2289, общей площадью 442,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 11, в размере его рыночной стоимости, равной 82 629 936 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию - 15 июля 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2016 года.