Решение Московского городского суда от 14 июня 2016 г. N 3a-0431/16

Именем Российской Федерации

14 июня 2016 г. г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Кривич Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-431/2016 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,

установил:

Открытое акционерное общество "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" обратилось 19 января 2016 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земель города Москвы" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. * коп. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 25 ноября 2015 г. N5750/2015. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 17 декабря 2015 г. N51-7191/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости (л.д.17-20 том 1).

В ходе рассмотрения дела административный истец открытое акционерное общество "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" подало заявление о возмещении судебных расходов на сумму * руб., состоящих из расходов на оплату услуг оценщика в размере * руб. и на оплату услуг эксперта в размере * руб. (л.д.95-96 том 2).

В судебном заседании представитель административного истца открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" Крючков А.В., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования и заявление о возмещении судебных расходов, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Не согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их несоответствующими фактическим обстоятельствам дела, экспертом допущены существенные нарушения в применении методик при расчете величины рыночной стоимости земельного участка. Вследствие этого полагает, что заключение оценочной судебной экспертизы не является надлежащим доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Пелевина Е.А., действующая по доверенности, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований и заявления о возмещении судебных расходов по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованного лица не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемова В.И., исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * вид разрешенного использования: участки смешенного размещения общественно-деловых объектов различного вида, расположенного по адресу: *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20 февраля 2015 г. серии 77-АС 123956, запись о государственной регистрации права собственности за N77-77-14/037/2012-574 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 октября 2012 г. (л.д.24 том 1).

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является собственником указанного земельного участка и оплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, административный истец, будучи плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. * коп. (л.д.25 том 1). Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 9 декабря 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 17 декабря 2015 г. N51-7191/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.28-30 том 1).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.78-176 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 25 ноября 2015 г. N5750/2015 (л.д.177-191 том 1).

В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы. При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 11 марта 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемову В.И. (л.д.223-224 том 1).

По заключению оценочной судебной экспертизы от 14 апреля 2016 г. N3а-431/2016, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И.:

- отчет от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт", не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.3-83 том 2).

Представитель административного истца Крючков А.В. не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы и с пояснениями допрошенного судом эксперта общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемова В.И., заявил ходатайство о назначении по административному делу повторной оценочной судебной экспертизы (л.д.106-107 том 2).

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Пелевина Е.А. в судебном заседании возражала против назначения повторной судебной экспертизы, не оспаривала вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный административным истцом отчет об оценке от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Не согласилась с выводом эксперта по определению величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 249585000 руб. по состоянию на 1 января 2014 г., считает данный вывод эксперта необоснованным. При этом административные ответчики и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N611. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Протокольным определением Московского городского суда от 14 июня 2016 г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца, ввиду отсутствия достаточных правовых оснований, предусмотренных статьёй 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 14 апреля 2016 г. N3а-431/2016, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца на заключение эксперта по первому вопросу относительно определения соответствия отчета об оценке от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, суд приходит к выводу о их необоснованности по следующим обстоятельствам.

Эксперт, проанализировав отчет оценщика на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов, установил в отчете существенные недостатки, повлиявшие на итоговый результат стоимости, в частности. В анализе рынка отсутствует информация о ставке доходности (коэффициенте капитализации) для рассматриваемого сегмента рынка, расчетное значение в отчете не соответствует рыночному. Так, в соответствии с RWAY 224, стр.111 (сноска N18 на странице 41 отчета) коэффициент капитализации для офисного сегмента составляет 8,0%-8,5%, для торгового - 9,0%-9,5%, а в расчетах применяется значение 12,4% (страница 96 отчета), что приводит к занижению стоимости. По материалам дела и по данным осмотра на исследуемом земельном участке расположен объект капитального строительства - здание офисно-торгового назначения. Несмотря на это, при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка (раздел 12.3 страницы 68-70 отчета) приведен расчет "термического корпуса с подвалом". То есть офисно-торговое здание рассчитывается оценщиком как производственное, что указывает на несоответствие фактическим характеристикам исследуемого объекта капитального строительства. При расчете в рамках доходного подхода (страница 90 отчета) потери от недозагрузки торговых помещений приняты по офисному рынку. При этом вакантность в торговом сегменте ниже, чем в офисном, так в соответствии с RWAY 224, стр.111 (сноска N18 на странице 41 отчета) значение для офисов 9%-12,5%, для торговых объектов 1,5%-3%. При расчете стоимости объекта в рамках сравнительного подхода в качестве "аналогов" используются объекты, существенно отличающиеся по основным характеристикам, например "аналоги" в отличие от объекта оценки расположены на окраинах города, в районах с отличной привлекательностью. Это привело к необходимости введения корректировок в размере 55,7% до 109,6%, что является существенным отличием. В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)" объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. То есть "аналоги", отличающиеся по характеристикам от объекта оценки более чем в 2 раза, не могут считаться аналогами. По мнению эксперта, допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В основном замечания административного истца по ответу эксперта на первый вопрос фактически сводятся с несогласием вывода эксперта о необоснованном принятии оценщиком типа здания, расположенного на оцениваемом земельном участке. Так, указывается, что экспертом не принято во внимание, что на оцениваемом земельном участке расположено знание, являющееся по технической документации производственным, а не здание офисно-торгового назначения, вследствие этого произведенный оценщиком расчет стоимости воспроизводства здания как производственного, является обоснованным. Вместе с тем, по материалам дела и данным осмотра здания, произведенного экспертом с использованием фотофиксации, следует, что фактически здание используется административным истцом под размещение офисов и под торговые помещения. Так, из предоставленных самим же административным истцом доказательств следует, что помещения в здании сдаются административным истцом в аренду под размещение офисов и под торговые помещения, что подтверждается реестром арендаторов (л.д.229 том 1). Из предоставленных фотографий как здания, так и его помещений, наглядно усматривается размещение в здании офисов и торговых помещений (л.д.21-23 том 2). То обстоятельство, что по технической документации назначение здания производственное, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения его стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Суд считает обоснованным вывод эксперта о том, что оценщик при расчете стоимости объекта в рамках сравнительного подхода в качестве "аналогов" использовал объекты, существенно отличающиеся по основным характеристикам от объекта исследования, тем самым допустил нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" и пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)". Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик в ходе анализа рынка продаж не смог подобрать объекты-аналоги в месте расположения объекта оценки, то есть внутри третьего транспортного кольца. Поэтому принял в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, расположенные в ВАО, САО и существенно отличающиеся по своим основным характеристикам от объекта исследования, в результате чего был вынужден применить одиннадцать корректировок, то есть в размере от 55,7% до 109,6%, что уже само по себе указывает на существенное отличие объектов-аналогов по своим основным характеристикам от объекта оценки. Введение большого количества корректировок приводит к недостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки.

При ответе на второй вопрос относительно определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. эксперт руководствовался материалами административного дела, а также данными осмотра с фотофиксацией объекта исследования от 13 апреля 2016 г. В заключении экспертом приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики, а также количественные и качественные характеристики объекта капитального строительства (здания), размещенного на исследуемом земельном участке (л.д.15-25 том 2). Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием двух подходов сравнительного и доходного, в частности:

1). В рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод выделения, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 5 объектов-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято пять ценообразующих факторов. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы. Рыночная стоимость объекта исследования в рамках подходного метода составила по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. (л.д.50-58 том 2).

Являются необоснованными замечания административного истца относительно подобранных экспертом объектов-аналогов. Выбранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным параметрам, ценообразующим факторам. Все объекты-аналоги расположены на внутренней границе Садового кольца г.Москвы, на земельных участках достаточных для их эксплуатации. При выборе аналогов учитывалось, что классификация здания в объявлениях проводится лицом, публикующим объявление и его приписка в объявлении "+", сама по себе не свидетельствует, что объект имеет высшую ценность, поэтому экспертом правомерно не вводилась корректировка на класс здания. Поправка на вид права на земельный участок введена в таблице 21 на странице 56 заключения. Из анализа рынка усматривается, что аренда земли в г.Москве - наиболее типично оформляемое право на земельные участки для эксплуатации зданий, вследствие этого экспертом обосновано производился расчет в предположении, что земельные участки в составе объектов-аналогов оформлены в аренду.

2). В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод остатка, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. В рамках этого метода эксперт произвел расчет затрат на воспроизводство и замещение улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет стоимости чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений (л.д.38-49 том 2).

Суд считает необоснованными замечания административного истца относительно произведенных экспертом расчетов рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода. Расчет стоимости замещения объекта капитального строительства произведен экспертом в соответствии с методикой "Ко-ИНВЕСТ" и принципа, сформулированного в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Сборник "Ко-Инвест" является общедоступным источником информации, на странице 28 заключения имеется ссылки на источники информации, использованные для анализа рынка объекта оценки. При расчете рыночной ставки аренды за 1 кв.м. офисных помещений экспертом приняты объекты-аналоги, копии использованной информации об источнике объявлений размещены на странице 60 заключения. Исходя из сложившейся практики, в предложениях по аренде объектов недвижимости приводится полная стоимость, то есть с учетом НДС и всех расходов, если иное не указано в объявлении. Указание на расположение объектов-аналогов относительно станции метро достаточно для идентификации их местоположения на карте ценового зонирования. При описании объекта оценки экспертом приведен анализ сложившейся практики сдачи помещений здания в аренду, как правило, помещения сдаются в аренду по блокам, площадью до 1000 кв.м. При поблочной сдаче фактор масштаба оказывает несущественное воздействие на арендные ставки, поэтому экспертом обосновано не производилась корректировка на масштаб в расчете рыночной ставки аренды. Все выбранные экспертом объекты-аналоги соответствуют по своим характеристикам объекту оценки, в том числе по классу, по месту расположения, поэтому экспертом правомерно не вводилась корректировка на класс объекта, на удаленность от метро. В расчете ставки аренды экспертом учтены операционные расходы в полном объеме на основании рыночных данных об их доле в рыночной арендной ставке (таблица 16 на странице 46 заключения). При определении арендной ставки для торговых помещений эксперт правомерно не вводит корректировку на этаж, поскольку здание в большей своей степени является офисным, торговые помещения расположены только в подвале, что не оказывает влияния на ценообразующий фактор. Оценщик также не применял в данном случае корректировку на этаж для торговых помещений. При определении величины операционных расходов эксперт обоснованно принял средний диапазон ставок для зданий класса В, приведенный в таблице 16 заключения. Значение недозагрузки для помещений принято экспертом в соответствии с выводами по анализу рынка в размере 10,6% для офисной недвижимости и 2,75% для торговой недвижимости, расчет приведен в таблице 15 на странице 46 заключения. Коэффициент капитализации на основе анализа рыночных данных соответствует требованиям пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)".

В ходе допроса эксперт общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемов В.И. пояснил, что в таблице 17 на странице 47 заключения им допущена опечатка, перепутались столбцы. Вследствие этого эксперт предоставил суду исправленную таблицу 17 "Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости с применением доходного подхода", согласно которой величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода составила по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. вместо " * руб.". Однако при согласовании результатов оценки земельного участка в рамках двух подходов доходного и сравнительного, указанная ошибка не повлияла на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, так как значения отличаются на 1%, что не является существенным отклонением, результаты находятся в пределах погрешности округления.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов сравнительного и доходного, экспертом определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 14 апреля 2016 года N3а-431/2016 соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет два высших образования, окончил в 1992 г. Ленинградское высшее военное инженерное строительное Краснознаменное училище имени генерала армии А.Н.Комаровского по специальности "Строительство и эксплуатация зданий и сооружений", что подтверждается дипломом ТВ N654028 от 24 июня 1992 г.; в 2006 г. окончил ГОУВПО "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики", присуждена квалификация "Экономист" по специальности "Финансы и кредит", подтверждается дипломом ВСГ 1305698 от 10 декабря 2006 г., регистрационный номер 15494; в период с 10 января 2001 г. по 20 июня 2001 г. прошел профессиональную переподготовку в Межотраслевом ИПК Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация оценка стоимости предприятий (бизнеса)", подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N328621, 2001 г., регистрационный номер 1759-1Д; является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Кадастр-оценка", включен в реестр членов 21 июня 2011 г., регистрационный номер 00445, подтверждается свидетельством от 21 июня 2011 г.; сдал 15 октября 2013 г. единый квалификационный экзамен, проведенный НОУВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", что подтверждается квалификационным аттестатом N000193-001; прошел 23 апреля 2010 г. добровольную сертификацию негосударственных судебных экспертов по специальности "Исследования строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости", что подтверждается сертификатом соответствия, выданным НП "Палата судебных экспертов" 23 апреля 2010 г.; гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в СОАО "ВСК" за N1586FB40R1666 от 27 апреля 2015 г., период страхования с 27 апреля 2015 г. по 26 апреля 2016 г.; является оценщиком I категории, стаж работы в оценочной деятельности 19 лет; эксперт является заместителем генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" (л.д.4, 71-83 том 2).

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 14 апреля 2016 г. N3а-431/2016 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт", требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб., что ниже его кадастровой стоимости в размере * руб. * коп., установленной постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., определенной оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт" в отчете об оценке от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ. Как указывалось выше, отчет об оценке земельного участка от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 9 декабря 2015 г., следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Суд считает необоснованными и неподлежащими удовлетворению заявленные административным истцом требования о возмещении расходов на оплату услуг оценщика в размере * руб. и на оплату услуг эксперта в размере * руб.

Положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагаю бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., на административного истца.

Как указывалось выше, предоставленный административным истцом отчет об оценке земельного участка от 5 ноября 2015 г. N1420/15-ЗУ, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС-Консалт", не принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку данный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Вследствие этого отсутствуют правовые основания для возмещения административному истцу расходов по оплате услуг оценщика в размере * руб.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 14 апреля 2016 г. N3а-431/2016 величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. Указанное заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по административному делу и положено в основу решения суда. При таких обстоятельствах, поскольку заключение судебной экспертизы принято судом в качестве доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., расходы по оплате услуг эксперта в размере * руб. понесены административным истцом в целях реализации в судебном порядке своих прав на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и не могут быть возложены на административных ответчиков.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения открытого акционерного общества "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 9 декабря 2015 г.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Отказать открытому акционерному обществу "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" в удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 3043 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. по состоянию на 1 января 2014 г., о взыскании расходов на оплату услуг оценщика в размере * руб. и на оплату услуг эксперта в размере * руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 17 июня 2016 г.