Решение Московского городского суда от 17 мая 2016 г. N 3a-0464/16

Московский городской суд в составе судьи Колосовой С.И., при секретаре Килиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-464/2016 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙМОНТАЖ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙГАМОНТАЖ" (ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ") обратилось в Московской городской суд с административным исковым заявлением, уточнив исковые требования, просило установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013007:102, общей площадью 9570 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл.53, равной его рыночной стоимости в размере 413 029 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является арендатором указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года, в силу которых кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составила 571 260 287,40 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представители административного истца ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ" по доверенности Чередниченко Д.Ю., Казаков Т.А. поддержали заявленные административные требования.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы по доверенности Пелевина Е.А. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие со стороны административного истца доказательств, подтверждающих заявленные требования.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта Скатова М.А. и свидетеля Ковалевсвого В.Ч., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013007:102, общей площадью 9570 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл.53.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013007:102 по состоянию на 01 января 2013 года составила 571 260 287, 40 рублей.

Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости.

Считая указанную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 27 июня 2014 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии от 18 июля 2014 г. заявление было отклонено, что явилось основанием для обращения в суд.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, приведенные в письменных возражениях на иск, о том, что спорный земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объектов недвижимости его рыночной стоимости.

Поскольку Правительством Москвы в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Более того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ" представило отчет N14НЕ 066 ТСЛ от 30 мая 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ЗАО "Российская Оценка". В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013007:102 по состоянию на 01 января 2013 определена в размере 413 029 000 рублей.

Согласно положительному экспертному заключению N140606-847 от 26 июня 2014 года, подготовленному саморегулируемой организацией "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", отчет об оценке N14НЕ 066 ТСЛ от 30 мая 2014 года соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на представленный административным истцом отчет N14НЕ 066 ТСЛ от 30 мая 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, в которых выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в них величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчетов требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, по ходатайству административного истца определением суда от 18 февраля 2016 года по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" - Скатову М.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 07 апреля 2016 года, отчет N14-НЕ 066 ТСЛ от 30 мая 2014 года, составленный ЗАО "Российская Оценка" не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки; частично оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в некоторых случаях неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, которые ведут к искажению величины рыночной стоимости объекта оценки.

В этой связи эксперт заключил, что стоимость земельного участка, определенная оценщиком в отчете N14 НЕ ТСЛ от 30 мая 2014 года, не подтверждается в рамках данного заключения.

По результатам исследования эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы, представляющего собой земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013007:102, общей площадью 9570 кв.м по состоянию на 01 января 2013 года составляет 521 427 000 рублей.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" Скатов М.А., подготовивший заключение, имеет соответствующее высшее образование по специальности "Национальная экономика", прошел профессиональную переподготовку по программам "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", "Оценочная деятельность"; является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент". Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2013 года.

Суд полагает, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Доводы представителей административного истца о необъективности экспертного заключения и заинтересованности эксперта в исходе дела были проверены судом и не нашли своего объективного подтверждения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Скатов М.А. подтвердил выводы экспертного заключения, кроме того, показал, что экспертизу производил самостоятельно, на основании определения суда и в пределах прав и обязанностей, предусмотренных ст.49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, без привлечения иных сотрудников экспертного учреждения.

Ссылка представителей административного истца на электронную переписку с сотрудником ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" Шиндиной (Альтман Я.Н.) не ставит под сомнение показания эксперта, а также достоверность экспертного заключения, поскольку Шиндиной (Альтман Я.Н.) не участвовала в проведении судебной оценочной экспертизы в качестве эксперта, а из содержания электронной переписки не усматривается, что переписка велась между уполномоченными лицами и в связи с проведением судебной оценочной экспертизы по конкретному административному делу.

Кроме того, из показаний свидетеля Ковалевского В.Ч. (сотрудника ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ") следует, что как представитель организации он участвовал при осмотре экспертом спорного объекта недвижимости, результаты экспертизы с экспертом не обсуждал.

При этом из показаний свидетеля не следует, что Шиндина (Альтман Я.Н.) принимала какое - либо участие в проведении экспертизы по настоящему делу. А утверждения о том, что со стороны сотрудника экспертной организации поступили предложения относительно заключения договора на оценку других объектов недвижимости, принадлежащих ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ", сами по себе не свидетельствуют о заинтересованности эксперта Скатова М.А. в исходе рассматриваемого спора.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, административным истцом не представлено. Более того, на наличие таких недостатков экспертного заключения представители административного истца не ссылались.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Административные ответчики обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы (с учетом заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы), а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявили.

Доводы административных ответчиков о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость земельного участка, основаны на предположениях, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Таким образом, результаты отчета N14-НЕ 066 ТСЛ от 30 мая 2014 года, составленный ЗАО "Российская Оценка", на которые ссылается административный истец в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и определенной по состоянию на 01 января 2013 года, полностью опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить административное исковое заявление ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ" частично, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013007:102, общей площадью 9570 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл.53, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 521 427 000 рублей.

Из материалов дела судом установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, 27 июня 2014 года.

В силу положений пункта 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенных в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В настоящее время результаты очередной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года утверждены Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", следовательно, до даты внесения сведения данной государственной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости подлежит применению установленная судом в отношении спорного земельного участка кадастровая стоимость.

Поскольку ООО "СТРОЙГАЗМОНТАЖ" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка обратилось в Комиссию 27 июня 2014 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2014 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Московский городской суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙГАЗМОНТАЖ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013007:102, общей площадью 9570 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 53, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 521 427 000 (пятьсот двадцать один миллион четыреста двадцать семь тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013007:102, общей площадью 9570 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 53, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года и по 31 декабря 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013007:102, общей площадью 9570 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл.53, считать - 27 июня 2014 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда С.И. Колосова

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2016 года.