Решение Московского городского суда от 27 июля 2016 г. N 3a-0698/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Задорожном Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-698/16 по административному исковому заявлению ООО "Электрокомбинат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО "Электрокомбинат" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21, определенных на основании постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП) в размере телефон,58 руб. и просит об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12 марта 2015 года, в размере сумма на основании представленного им отчета об оценке от 04 декабря 2015 года, составленного ООО "Городская Оценочная Компания".

Также просит обязать орган кадастрового учета ФГБУ "ФКП Росреестра" внести указанную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Взыскать с административных ответчиков в пользу административного истца расходы по оплате судебной экспертизы - сумма

В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.06.2012 года. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП по состоянию на 01 января 2014 года установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере телефон,36 руб., исходя из вида разрешенного использования "участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9/1.2.7) и для размещения объектов транспортной инфраструктуры: объекты размещения помещений и технических устройств линейных объектов железнодорожного и скоростного внеуличного транспорта (1.2.13).

12.03.2015 года в ГКН внесены сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка (легкая промышленность (6.3), земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9.), склады (6.9), деловое управление (4.1), земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7), обслуживание автотранспорта (4.9), земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5), железнодорожный транспорт (7.1), (1.2.13).

В результате с 12.03.2015 г. кадастровая стоимость земельного участка определена в размере телефон,58 руб.

В настоящее время общество занимается оформлением права долгосрочной аренды земельного участка. Являясь фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 и лицом, имеющим исключительное право его аренды или выкупа, имеет интерес в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и считает, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика арендной платы (земельного налога), расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном порядке. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Представители административного истца по доверенности фио и фио в судебное заседание явились, по изложенным в иске основаниям поддержали требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Возражали против результатов судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Вейн К.В. возражала против удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости спорного объекта на основании отчета об оценке от 04 декабря 2015 года, составленного ООО "Городская Оценочная Компания". Согласилась с заключением судебной экспертизы в части выводов о том, что представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, в связи с чем полагала, что он не может быть положен в основу решения.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили, в связи чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, допросив эксперта фио, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Указанные разъяснения согласуются и с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 года N 281-О-О).

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21, поставлен на государственный кадастровый учет 26 декабря 2012 года.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка была утверждена в размере телефон,36 руб.

Согласно ответу на запрос суда филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве от 11 мая 2016 года по состоянию на 01.01.2014 (дату формирования перечня для целей государственной кадастровой оценки) в государственном кадастре недвижимости содержались сведения о разрешенном использовании спорного земельного участка - "участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9/1.2.7) и участки размещения объектов транспортной инфраструктуры: объекты размещения помещений и технических устройств линейных объектов железнодорожного и скоростного внеуличного транспорта (1.2.13)". Указанное разрешенное использование в результате государственной кадастровой оценки было отнесено к 9 виду разрешенного использования.

12.03.2015 г. на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 28.01.2015 N 966 произведен государственный кадастровый учет изменений разрешенного использования земельного участка.

Установлено разрешенное использование спорного земельного участка: "легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); железнодорожный транспорт (7.1) (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13)", которое в соответствии с Методическими указаниями по ГКОЗ содержит расширенное количество видов разрешенного использования: вышеуказанный 9 вид; 7 вид "земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения"; 5 вид "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания"; 13 вид "земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов".

В соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N222: в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка; в случае расширения количества видов разрешенного использования земельного участка его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

Для кадастрового квартала 77:03:телефон, в котором расположен земельный участок, Постановлением 687-ПП максимальный удельный показатель для перечисленных выше видов разрешенного использования утвержден для 7 вида -сумма за кв. м.

На основании изложенного кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере сумма, с датой определения 12.03.2015, и внесена в государственный кадастр недвижимости 12.03.2015.

Указанная кадастровая стоимость утверждена актом определения кадастровой стоимости Филиала от 12.03.2015 и действует с этой даты до внесения результатов очередной кадастровой оценки (том 2 л.д. телефон).

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на 12.03.2015 года.

Судом установлено, что ООО "Электрокомбинат" является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21 и фактическим пользователем земельного участка.

Как следует из представленных в материалы дела копий налоговых деклараций по земельному налогу за 2012 - 2015 г.г., общество уплачивает земельный налог, исчисляемый из кадастровой стоимости земельного участка (том 2 л.д. 50-82).

Административный истец заинтересован в заключении договора долгосрочной аренды спорного земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 338 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Возражая против удовлетворения требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ссылались на отсутствие у Общества права как будущего арендатора земельного участка выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд находит данный довод несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд также не принимает во внимание доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку, как уже указывалось выше, проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что Общество, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО "Электрокомбинат" представило в суд отчет от 04 декабря 2015 года, составленный ООО "Городская Оценочная Компания" (том 1 л.д. 23-250, том 2 л.д. 1-10), положительное экспертное заключение N 6733/2015 от 17 декабря 2015 года, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Экспертный совет на указанный отчет (том 2 л.д. 11-31).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке, в которых выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности определением суда от 05 мая 2016 года по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 12 марта 2015 года, проведение которой поручено ООО "Бюро оценки бизнеса".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке от 04 декабря 2015 года, составленный ООО "Городская Оценочная Компания", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Мотивы, по которым представленный административным истцом отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении (стр. 5-11).

Как указано в заключении эксперта, при расчете рыночной стоимости объекта оценки (земельного участка) в рамках сравнительного подхода оценщик применяет корректировку на местоположение с применением метода парных продаж (стр. 76-78 Отчета и стр. 85-87 Отчета). В качестве фактора, влияющего на стоимость земельного участка по параметру местоположение, оценщик учитывал разницу в величине арендной ставки площадей помещений различного назначения, расположенных в различных округах г. Москвы. При этом в Отчете отсутствует обоснование прямой зависимости между различиями в величине арендной ставки помещений и рыночной стоимостью земельных участков в различных районах г. Москвы.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик применяет корректировку на торг (стр. 80 Отчета и стр. 88-89 Отчета). При этом в расчетах оценщик использует минимальное значение корректировки на торг из диапазона. В Отчете отсутствует обоснование применения минимального значения величины корректировки на торг.

При обосновании ставки дисконтирования в размере 7,5% на стр. 110 Отчета оценщик не указывает источник информации и не прикладывает копии материалов, позволяющих делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

На стр. телефон Отчета оценщик при определении величины недозагрузки площадей использует данные для офисных и производственно-складских площадей класса А и В (источник информации: Группа компаний "Конти"). При этом оцениваемые площади относятся к классу С, что указано на стр. 101 Отчета. Таким образом, оценщик применяет корректировку на недозагрузку помещений, относящуюся к сегменту рынка, не соответствующему сегменту рынка Объекта оценки.

На стр. телефон Отчета оценщик при определении величины прибыли предпринимателя использует значение величины прибыли предпринимателя, полагаясь на данные "Справочника оценщика недвижимости", Нижний Новгород, 2014 г. Оценщик в качестве прибыли предпринимателя для всех объектов капитального строительства принимает значение 20% (для высококлассной производственно-складской недвижимости). При этом объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, относятся к низкоклассной производственно-складской недвижимости и к офисной (административной) недвижимости. Оценщик использует величину прибыли предпринимателя, относящуюся к сегменту рынка, не соответствующему сегменту рынка Объекта оценки.

Представитель административных ответчиков с заключением судебной оценочной экспертизы в этой части согласился, указав, что отчет об оценке от 04 декабря 2015 года, составленный ООО "Городская Оценочная Компания", не может быть принят судом и положен в основу судебного решения.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21 по состоянию на 12 марта 2015 года составляет сумма

Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки оспаривал.

Судом для проверки доводов административного истца, представившего письменные возражения на заключение судебной экспертизы, вызван в судебное заседание и допрошен эксперт фио, который выводы судебной экспертизы подтвердил, представил суду письменные пояснения.

Дополнительно с учетом возражений административного истца пояснил, что на стр. 91 Отчета N 01/16/телефон приведено не обоснование прямой зависимости между величиной арендной ставки и рыночной стоимостью земельных участков в различных районах г. Москвы, а описание методологии доходного подхода. Данная методология основана на принципе взаимосвязи рыночной стоимости объекта и величиной чистого операционного дохода, который генерирует данный объект недвижимости (в качестве объекта недвижимости может выступать как земельный участок, так и единый объект недвижимости - здание (помещение) на земельном участке). Указанная взаимосвязь отражается через величину ставки капитализации. Таким образом, утверждение о том, что величина арендной ставки помещений и рыночная стоимость земельного участка взаимосвязаны через величину ставки капитализации, неверно. Более того, ставка капитализации для земельного участка и ставка капитализации для улучшений конкретного земельного участка должна, как минимум, отличаться на величину нормы возврата капитала.

Эксперт также указал, что оценщик при введении минимальной корректировки на торг ссылается на конкретный источник - "Справочник оценщика недвижимости" под ред. канд. тех. наук фио, 2014 г, стр.113. Утверждение о том, что минимальные значения корректировки на торг не дают возможность уменьшить стоимость земельного участка, не является достаточным обоснованием применения корректировки на минимальном уровне из диапазона. Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299) в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки.

Давая пояснения по замечанию N 1 к пункту N 20, таблицы N 1 Заключения эксперта N 2016-01/282, эксперт фио указал, что на стр. 110 оценщик указывает, что накопление происходит по безрисковой ставке (в качестве безрисковой ставки принята доходность по ОВВЗ Россия-телефонт). При этом оценщик не указывает источник данной информации и не приводит обоснование того, почему был выбран именно данный выпуск государственных облигаций и именно тех облигаций, которые номинированы в долларах США, в то время, как у оценщика была информация о величине доходности по облигациям, номинированным в рублях. Оценщик, таким образом, нарушает п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299).

В отношении замечания N 1 к пункту N 26, таблицы N 1 Заключения эксперта N 2016-01/282) указал, что недозагрузку помещений необходимо брать согласно своему классу. В частности, в "Справочнике Оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Том 2 Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода (издание третье, актуализированное и расширенное)", Нижний Новгород, 2014, под редакцией фио на стр. 19 указаны величины недозагрузки для высококлассных производственно-складских объектов и низкоклассных производственно-складских объектов (11% и 13% соответственно). В Информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости RWAY (N225, Декабрь 2013 г.) на стр. 68 также указаны уровни вакантных офисных площадей класса А (18,6%) и класса В (10,6%), которые также существенно отличаются.

Аргумент о том, что оценщик применял минимальное значение прибыли предпринимателя, опираясь на предполагаемое использование результатов оценки - для целей оспаривания кадастровой стоимости, не является обоснованием для применения величины прибыли предпринимателя, относящейся к сегменту рынка, не соответствующему сегменту рынка Объекта оценки. Объект оценки относится именно к низкоклассной производственно-складской недвижимости (а именно к производственно-складской недвижимости класса С). В данном случае оценщик некорректно применил величину прибыли предпринимателя для высококлассной производственно-складской недвижимости (примерами высококлассной производственно-складской недвижимости может служить действующее высокотехнологичное или пищевое производство), а улучшения оцениваемого земельного участка к данному сегменту не относятся в том числе и в силу того факта, что часть помещений являются не отапливаемыми.

Таким образом, ссылки административного истца, приведенные в письменных возражениях, суд не может принять во внимание, поскольку они основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и опровергаются пояснениями эксперта, данными в судебном заседании.

Доводы административного истца, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, суд также не может признать состоятельными.

Так, выводы эксперта ООО "Бюро оценки бизнеса" фио мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; имеет диплом о высшем образовании от 02 июня 2009 г., выданный Международной академией оценки и консалтинга, свидетельство о повышении квалификации от 20 мая 2013 г., выданное НОУ ВПО, Московский финансово-промышленный университет "Синергия".

Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Проанализировав экспертное заключение, оценив пояснения эксперта, допрошенного в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; в заключении экспертом произведен качественный анализ доходов, которые объект оценки способен приносить, и верно определены связанные с объектом оценки расходы; проанализированы затраты на замещение улучшений; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключение не допускает неоднозначного толкования; в заключении изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 12 марта 2015 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Доводы административного истца о допущении экспертом нарушений, предъявляемых к форме и содержанию заключения, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, ссылки на неправильный выбор аналогов, неверное определение факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, суд не может принять во внимание, поскольку указанные доводы не обоснованы научными данными и ссылками на нормативные акты, регламентирующие порядок осуществления оценочной деятельности. Более того, административным истцом не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, в связи с чем суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.

Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителей административного истца.

Письменные замечания на заключение судебной экспертизы оценщика фио, составившего отчет об оценке, который являлся предметом проверки судебной экспертизы, со ссылкой на якобы допущенные экспертом, по его мнению, нарушения, при отсутствии обоснованных данных о том, как эти нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта, с учетом пояснений эксперта фио в судебном заседании, которым суд дал правовую оценку, а также иных доказательств в их совокупности, о незаконности и необоснованности экспертного заключения не свидетельствуют.

О повторной экспертизе стороны суд не просили, соответствующих ходатайств не заявляли.

При таких обстоятельствах суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21, равной его рыночной стоимости в размере сумма и определенной по состоянию на 12 марта 2015 года в экспертном заключении ООО "Бюро оценки бизнеса".

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 28 декабря 2015 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21 января 2016 года обществу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 12 марта 2015 года.

При этом датой обращения Общества с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию - 28 декабря 2015 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Что касается требований ООО "Электрокомбинат" о возложении на орган кадастрового учета ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности внести установленную судом рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не затрагивает права и законные интересы органа кадастрового учета, который в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязан принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Суду каких-либо сведений о том, что со стороны органов ФГБУ "ФКП Росреестра" допущено нарушение прав и законных интересов административного истца, не представлено.

Разрешая вопрос о распределении по делу между сторонами судебных расходов, суд исходит из следующего.

В соответствии с требованиями статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса (обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.

По настоящему делу административный истец ходатайствовал о назначении судебной оценочной экспертизы для установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

По результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административных ответчиков против определенной в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка, в связи с чем заявленные административным истцом требования (об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "Городская Оценочная Компания"), расцениваются как необоснованные, что подтверждается выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, признавшей представленный в материалы дела отчет недостоверным.

Таким образом, услуги по составлению экспертного заключения оказаны с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной.

При таких обстоятельствах и поскольку разрешение дела об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, а также наличие спора о праве заявителя на пересмотр кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы, понесенные по таким делам, относятся на заявителя.

Позиция суда согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Кроме того, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком (п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 N 1).

Поскольку не установлено, что удовлетворение требований обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца административными ответчиками, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с последних судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере сумма

На основании изложенного и руководствуясь статьями телефон, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ООО "Электрокомбинат" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21, равной его рыночной стоимости в размере сумма по состоянию на 12 марта 2015 года на период с 12 марта 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:телефон:2324, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать 28 декабря 2015 года.

В удовлетворении административного искового заявления ООО "Электрокомбинат" в части требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

именем Российской Федерации

27 июля 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Задорожном Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-698/16 по административному исковому заявлению ООО "Электрокомбинат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями телефон, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ООО "Электрокомбинат" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 44 282 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:2324 по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, вл.21, равной его рыночной стоимости в размере сумма по состоянию на 12 марта 2015 года на период с 12 марта 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:телефон:2324, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать 28 декабря 2015 года.

В удовлетворении административного искового заявления ООО "Электрокомбинат" в части требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

15