Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 09 августа 2016 г. по делу N 33-8835/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Явкиной М.А.,

судей Храмцовой В.А., Новоселовой Е.Г.,

при секретаре Богдан Л.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истцов Патова В. А., Патовой И. Б. - Костенкова А. Г. на решение Бийского городского суда Алтайского края от 13 мая 2016 года по гражданскому делу по иску Патова В. А., Патовой И. Б. к обществу с ограниченной ответственностью "ПО "Железобетон" имени "В.М. Мозырского" о взыскании сумм.

Заслушав доклад судьи Храмцовой В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истцы обратились с названным иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью "ПО "Железобетон" имени "В.М. Мозырского" (далее по тексту - Обществу) с требованием взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку в размере 140 936 руб. 40 коп. по 70 468 руб. 20 коп. в пользу каждого, взыскать в пользу Патова В.А. убытки в размере 71 837 руб. 81 коп., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., сумму штрафа; взыскать в пользу Патовой И.Б. компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., судебные расходы на представителя в размере 20 000 руб., сумму штрафа.

Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГ между Обществом и истцами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры "адрес", по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между обществом и Патовыми заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости стоимостью 1 281 240 руб. с использованием кредитных средств. ДД.ММ.ГГ за Патовыми зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, ДД.ММ.ГГ ими полностью выполнены условия по оплате стоимости квартиры.

По вине ответчика, заселиться в указанную квартиру, истцы смогли только ДД.ММ.ГГ, после подписания акта осмотра технического оборудования и документации.

Полагая, что возникшие между истцами и Обществом отношения регламентируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N2300-I "О защите прав потребителей", ДД.ММ.ГГ Патовыми в адрес Общества со сроком исполнения 15 дней, направлена претензия о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере 140 936 руб. 40 коп., убытков по оплате коммунальных платежей в размере 1 837 руб. 81 коп. и аренде съемной квартиры за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 70 000 руб., всего 212 774 руб. 21 коп. которая оставлена Обществом без удовлетворения, в связи с чем, истцы обратились в суд с указанными выше требованиями.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 13 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований Патова В.А., Патовой И.Б. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе сторона истцов просит данное решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Ссылаясь на положения ст.ст. 1, 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", апеллянт полагает, что заключенный между истцами и Обществом предварительный договор представляет собой договор участия в долевом строительстве, в связи с чем вывод суда о том, что данный закон не распространяется на возникшие между сторонами отношения, является неверным. Учитывая, что предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Ссылаясь на вывод суда о том, что договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателям, апеллянт указывает, что в нарушение ст.8 указанного Федерального закона передаточный акт не составлялся.

То обстоятельство, что значительная часть квартир не была заселена, подтверждает то, что спорный дом не был готов к проживанию. Оригинал акта от ДД.ММ.ГГ третьем лицом ООО "УК "Мир" не предоставлен, тогда как на обороте данного документа Патовой И.Б. указано о недостатках переданной квартиры и сроках ее передачи.

Доказательствами по делу (показания свидетелей "ФИО 1" "ФИО 2" отчетом об оценке квартиры от ДД.ММ.ГГ), подтверждается, что на момент осмотра квартиры ДД.ММ.ГГ и заключения договора от ДД.ММ.ГГ проживание людей в спорной квартиры невозможно, необходима ее отделка, установка сантехники и межкомнатных перегородок. Возможность проживания в ней появилась после ДД.ММ.ГГ, когда были закончены ремонтные работы и переданы ключи от квартиры.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ не могло быть утверждено, ввиду того, что не все работы были закончены.

В суд апелляционной инстанции явился представитель ответчика Овчаренко В.В., который просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились. В соответствии с ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика Овчаренко В.В., проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч.1 ст.1 Федерального закона)

Части 1, 3 ст. 4 данного Федерального закона определяют, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3).

В силу ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ администрацией г. Бийска Алтайского края разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес". ДД.ММ.ГГ ответчиком зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГ между Обществом (продавец) и Патовой И.Б., Патовым В.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи ***, по условиям которого стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры, общей площадью *** кв.м расположенной по адресу: "адрес" (п.п.1.1, 1.2 договора).

Согласно п. 3.5, п. 3.6 стоимость продаваемой квартиры составляет 1 281 240 руб. Данные денежные средства будут оплачены за счет наличных и/или кредитных денежных средств в течении 30 дней с момента регистрации права собственности указанной квартиры на имя продавца, о чем покупатель будет заранее уведомлен.

По условиям данного договора продавец обязан закончить строительство жилого дома, осуществить ввод его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на имя продавца до заключения основного договора купли-продажи (п.4.1 договора); передать квартиру покупателям в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателей (п.4.1.5 договора).

Настоящий договор действует до ДД.ММ.ГГ (п. 5.6 договора).

ДД.ММ.ГГ между Банком ВТБ 24 (кредитор) и Патовой И.Б. (заемщик) заключен кредитный договор *** для приобретения предмета ипотеки - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес" общей площадью *** кв.м (п. 4.1, п.7.1.1-7.1.3 договора).

Цена предмета ипотеки согласно п.7.5 составляет 1 281 240 руб. Предмет ипотеки приобретается в общую совместную собственность заемщика и поручителя - Патова В.А. (п.7.3).

ДД.ММ.ГГ между Обществом (продавец) и Патовой И.Б., Патовым В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, с обременением в силу закона ипотекой. По условиям данного договора покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 Патовой И.Б., согласно указанному выше кредитному договору покупает в общую совместную собственность у продавца указанную выше квартиру.

Факт произведенной истцами оплаты стоимости указанного объекта сторонами не оспаривается. ДД.ММ.ГГ Патовыми внесена оплата в размере 291 240 руб., ДД.ММ.ГГ в размере 990 000 руб.

ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право общей совместной собственности истцов на указанную квартиру.

Разрешая спор, суд, исходя из того, что на момент заключения договора купли-продажи истцы приобретали уже законченный строительством объект недвижимости, в связи с чем положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к возникшим правоотношениям не применяются и учитывая, то, что ответчик передал истцам квартиру в установленном договором порядке, а доказательств ограничения доступа в нее ими не представлено, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

С данным выводом суда, который мотивирован в решении, судебная коллегия соглашается.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как указано в утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Обзоре практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04 декабря 2013 года при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, согласовали условия о предмете - квартира ***, общей площадью *** кв.м расположенная по адресу: "адрес", стоимость - 1 281 240 руб., перечень работ, подлежащих выполнению в квартире.

В дальнейшем отношения сторон оформлены путем заключения договора купли-продажи, по условиям которого истцы покупают в общую совместную собственность спорную квартиру стоимостью 1 281 240 руб. Обязательства по оплате произведены после заключения данного договора.

В связи с изложенным, учитывая, что в рассматриваемом случае договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГ на покупку законченного строительством объекта недвижимости, введенного в эксплуатацию и оплата данного объекта произведена истцами после окончания строительства, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального права.

С момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ правового значения не имеет.

При указанных обстоятельствах ссылка апеллянт на нарушение ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" является несостоятельной.

Доказательств того, что данный договор купли-продажи признан недействительным, в материалах дела не имеется, стороны об этом не заявляли.

Из условий договора следует, что истцы купили у ответчика спорную квартиру, согласно п.5.13 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является одновременно актом приема-передачи объекта недвижимости, право собственности зарегистрировано за истцами, оплата произведена.

При наличии недостатков квартиры истцы, в силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации были вправе отказаться от заключения договора. Доказательств тому, что ответчиком на момент заключения данного договора не были переданы ключи стороной истцов, не представлено.

Ссылка на акт осмотра технического оборудования и документации от ДД.ММ.ГГ, проведенного ООО УК "Мир", которое согласно протоколу заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГ, является управляющей компанией, доказательством чинения каких-либо препятствий, в том числе по не передаче ключей, со стороны ответчика не является.

Довод жалобы о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ не могло быть утверждено ввиду того что не все работы были закончены на существо принято решения суда не влияет. Указанное может свидетельствовать о возможных нарушениях процедуры утверждения такого разрешения, однако не является основанием для удовлетворения требований истцов.

Другие доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда и не свидетельствует о неправильности принятого решения.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя истцов Патова В. А., Патовой И. Б. - Костенкова А. Г. на решение Бийского городского суда Алтайского края от 13 мая 2016 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"