Апелляционное определение СК по административным делам Белгородского областного суда от 19 августа 2016 г. по делу N 33а-4034/2016

Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:

Председательствующего Аняновой О.П.,

судей Щербаковой Ю.А., Самыгиной С.Л.,

при секретаре Митусовой Е.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Есина А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Есина А.А.

на решение Белгородского областного суда от 2.06.2016 г.

Заслушав доклад судьи Щербаковой Ю.А., объяснения представителей заинтересованных лиц администрации городского поселения "Город Валуйки" Насоновой В.Ю., Правительства Белгородской области Шляхова С.И., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Есин А.А. является собственником земельного участка с кадастровым N, площадью 4 912 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" по состоянию на 01.01.2011 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области.

Принадлежащий Есину А.А. земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.10.2012.

Кадастровая стоимость вышепоименованного земельного участка рассчитана с учетом положений пункта 2.1.3 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп, и установлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в размере 5 272 000, 48 руб.

Есин А.А. обратился в суд с административным иском и просил установить по состоянию на 25.10.2012 кадастровую стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости - 2 657 392 руб. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, влечет необходимость уплаты земельного налога в необоснованно завышенном размере. В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет N от 14.12.2015 ООО "Агентство экспертизы недвижимости" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и положительное экспертное заключение N от 25.12.2015 Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков".

По результатам проведенной экспертизы, назначенной определением суда первой инстанции, составлено заключение N от 23.05.2016, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 3 978 720 руб.

Решением Белгородского областного суда от 2.06.2016 по состоянию на 25.10.2012 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости 3 978 720 руб. Указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является 29.12.2015.

В апелляционной жалобе административный истец ставит вопрос об отмене решения и принятии по делу нового решения по мотиву допущенных судом существенных нарушений норм материального и процессуального права, выразившихся в неправильной оценке заключения судебного эксперта, неправомерном назначении по делу судебной экспертизы, неправильном определении размера кадастровой стоимости участка.

Проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Абзацем 1 пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Факт принадлежности Есину А.А. земельного участка с кадастровым N, площадью 4 912 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, расположенного по адресу: "адрес", подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.12.2015 за N и свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно кадастровой справке, выданной ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиалом по Белгородской области), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N установлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в размере 5 272 000, 48 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Есина А.А., как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Данное право, в рамках рассмотрения настоящего дела, представителями административных ответчиков, заинтересованных лиц, не оспаривалось.

При этом, к правоотношениям сторон судом правильно применены положения статей 65, 66 ЗК РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В пункте 23 вышеуказанного Постановления разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Возражая против требований Есина А.А. в части заявленного размера рыночной стоимости объекта недвижимости, представителем заинтересованного лица администрации городского поселения "Город Валуйки" с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы. Представитель административного истца также ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, но просил ее проведение поручить иному экспертному учреждению.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, для проверки доводов лиц, участвующих в деле и в целях устранения возникших сомнений по настоящему делу определением суда назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.10.2012 и проверки соответствия отчета об оценке N законодательству об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты Х.Г.И.

По результатам проведенной экспертизы, подготовлено заключение N от 23.05.2016, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 25.10.2012 составляет 3 978 720 руб. Также, экспертом сделан вывод, что отчет об оценке N о рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "Агентство экспертизы недвижимости", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценке.

В последующем, представитель административного истца поддержал требования, изложенные в административном иске, указывая, что заключение эксперта является недостоверным доказательством.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив наряду с иными доказательствами, отчет N и заключение эксперта N от 23.05.2016, суд принял в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства заключение эксперта N от 23.05.2016.

Утверждение в апелляционной жалобе о том, что основания для назначения судебной экспертизы отсутствовали, и как следствие, последняя была назначена судом необоснованно, отклоняется судебной коллегией как несостоятельное.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Поскольку представителем заинтересованного лица были высказаны сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции выполнил возложенные на него законом функции, и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 вынес на обсуждение сторон вопрос о назначении по данному делу судебной экспертизы, которая определением суда от 12.02.2016 назначена в соответствии со статьей 77 КАС РФ.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что представитель административного истца также наряду с представителем заинтересованного лица, ходатайствовал о назначении по настоящему делу судебной экспертизы для подтверждения действительной рыночной стоимости принадлежащего Есину А.А. земельного участка и данные ходатайства были удовлетворены судом.

Вопреки доводам жалобы, заключение судебной оценочной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий, и оснований не доверять представленному заключению не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, что подтверждается копиями соответствующих официальных документов.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельных участков.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Эксперт пришел к обоснованному выводу, что оцениваемый земельный участок относится к рынку земельных участков - земли населенных пунктов коммерческого использования для эксплуатации нежилых зданий промышленного назначения.

В рамках исследования экспертом выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории Белгородской области. Для анализа выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам без учета нетипичных максимальных и минимальных коммерческих предложений.

Для сравнения экспертом выбраны три объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в публичном издании - газете "Моя Реклама" от 18.10.2012 N и газете "Оскольский курьер" от 15.10.2012 N и от 22.10.2012 N.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, местоположение и окружение, на площадь.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.10.2012, рассчитанная сравнительным подходом составила 3 978 720 руб.

Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N проверен экспертом на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, и установлено, что последний не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральным стандартам. Поскольку в отчете не определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; отсутствуют выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, данное обстоятельство является нарушением пункта 11 ФСО N 7. Для целей обзора рынка земельных участков Белгородской области на 2012 г., а также для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал только справки, выданные ООО "Абсолют", в которых приведены данные о стоимости цен предложений земель отдельных населенных пунктов Белгородской области. Поскольку проверить достоверность этих данных, а именно были ли размещены соответствующие объявления в каких-либо открытых, публичных источниках на дату оценки не представляется возможным, это противоречит пункту 11 главы 4 ФСО N 3. Данные несоответствия повлекли некорректный подбор объектов-аналогов для оценки земельного участка с применением сравнительного подхода, что нарушает требования пункта 22 б ФСО N 7.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт необоснованно в качестве аналогов подобрал объекты, расположенные в г. Белгороде, что привело к искусственному завышению диапазона стоимости, правомерно отклонены судом первой инстанции как несостоятельные.

На основании пункта 14 ФСО N 1, сравнительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Из экспертного заключения следует, что для анализа рынка земельных участков, экспертом рассмотрены земельные участки в других населенных пунктах субъекта РФ, исключая г. Валуйки, в связи с отсутствием объектов для сравнения в г. Валуйки.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа (стр.52 экспертного заключения).

Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из таблиц корректировок следует, что эксперт применил скидку на торг, корректировки на местоположение и окружение, на площадь.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка, мотивирован отказ от иных корректировок.

При этом, не соглашаясь с подобранными экспертом аналогами, со стороны административного истца и его представителя ни суду первой инстанции, ни апелляционной инстанции, не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии предложений по продажам аналогичных земельных участков на дату оценки в г. Валуйки.

Также судом первой инстанции правомерно отклонены как необоснованные утверждения представителя административного истца о неправомерном использовании экспертом объекта-аналога N 3; о расчете корректировки на площадь на основании данных кадастровой оценки; о применении корректировки, рассчитанной для земель Новосибирска.

Ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию, административным истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, а представленным административным истцом в опровержение материалам суд дал надлежащую правовую оценку.

При таких обстоятельствах, у суда не имелось оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 КАС РФ, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд обоснованно принял его в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорного объекта.

Доводы жалобы о необоснованном отказе в назначении повторной экспертизы сводятся к несогласию с выводами заключения оценочной экспертизы земельного участка и принятием его судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Все доводы апелляционной жалобы повторяют позицию представителя административного истца в ходе судебного разбирательства по делу, которым судом дана надлежащая оценка, и суд их обоснованно отверг по основаниям, приведенным в судебном решении. Данные доводы направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 61, 62, 84 КАС РФ, основаны на ином неверном толковании норм материального и процессуального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белгородского областного суда от 2.06.2016 г. по административному делу по административному исковому заявлению Есина А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости оставить без изменения, апелляционную жалобу Есина А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи