Решение Московского городского суда от 18 августа 2016 г. N 3а-847/16

Именем Российской Федерации

18 августа 2016 г. г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Кривич Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-847/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" обратилось 13 мая 2016 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2487 кв.м. с кадастровым номером *, категория земли: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для эксплуатации здания под административно-торговые цели", по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г. Административный истец не согласился с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 1 марта 2016 г. за N181/003/16, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков "Международная Палата Оценщиков" от 9 марта 2016 г. N665. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 26 апреля 2016 г. N51-2666/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" - Алиев С.Ю., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям. При этом представитель пояснил, что административный истец не согласен с заключением оценочной судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение не соответствует требования действующего законодательства об оценке и федеральным стандартам об оценке, является недостоверным.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Вейн К.В., действующая по доверенности, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, с выводами оценочной судебной экспертизы не согласна в части определения величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованного лица не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31 мая 2005 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и административным истцом заключен договор долгосрочной аренды земельного участка за NМ-04-028845, по условиям которого обществу предоставлен в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания под административно-торговые цели земельный участок площадью 2487 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *. Договор заключен сроком до 4 ноября 2029 г. Размер ежегодной арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется исходя из ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости данного земельного участка (л.д.139-153 том 1). Таким образом, административный истец является арендатором спорного земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, и плательщиком арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды от 31 мая 2005 г. NМ-04-028845.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

При этом суд считает необоснованными доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС", как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. * коп. (л.д.137 том 1). Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 11 апреля 2016 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве Москве от 26 апреля 2016 г. N51-2666/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.12-14 том 1).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая заявленные требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 1 марта 2016 г. за N181/003/16, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.15-115 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков "Международная Палата Оценщиков" от 9 марта 2016 г. N665 (л.д.116-125 том 1).

В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке от 1 марта 2016 г. за N181/003/16, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Вследствие этого представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по делу оценочной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить экспертам, в том числе общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса". При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 3 июня 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" (л.д.216-217 том 1).

По заключению оценочной судебной экспертизы от 7 июля 2016 г. за N2016-01/327, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В.:

- отчет об оценке от 1 марта 2016 г. за N181/003/16, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 2487 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.224-335 том 1).

Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы и с пояснениями допрошенного судом эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В., заявил ходатайство о назначении по административному делу повторной оценочной судебной экспертизы (л.д.339-350 том 1).

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Вейн К.В. в судебном заседании возражала против назначения повторной судебной экспертизы, не оспаривала вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный административным истцом отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Однако не согласилась с выводом эксперта по определению величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г., считает данный вывод эксперта необоснованным. При этом административные ответчики и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N611. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Протокольным определением Московского городского суда от 18 августа 2016 г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца, ввиду отсутствия достаточных правовых оснований, предусмотренных статьёй 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 7 июля 2016 г. за N2016-01/327, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца на заключение оценочной судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что замечания сводятся к несогласию административного истца с выводом эксперта относительно определения величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., полученной в рамках двух подходов сравнительного и доходного, и по своей сути замечания необоснованные по следующим обстоятельствам:

- являются несостоятельными доводы административного истца об отсутствии в заключении анализа диапазона рыночных арендных ставок автотехцентров. На странице 67-68 заключения (л.д.290-291 том 1) экспертом приведена большая выборка предложений (27 вариантов) к продаже автотехцентров, расположенных в разных районах г.Москвы, которая показывает диапазон стоимости исследуемых объектов в зависимости от площади, расположения и оказываемых услуг. Таким образом, экспертом не допущено нарушение принципа достаточности, предусмотренного пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)";

- в рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод выделения, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости единого объекта недвижимости экспертом взято 4 объекта-аналога недвижимости (автосалонов, автоцентров с земельными участками), сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято четыре ценообразующих фактора. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы. При этом являются необоснованными доводы административного истца о том, что эксперт ошибочно определил местоположение объекта-аналога N1 и вследствие этого неверно произвел расчёт корректировки на местоположение этого объекта-аналога. Из представленного скриншота объявления наглядно усматривается, что объект-аналог N1 расположен на станции метро "Беговая" 5 минут пешком в сторону ориентира "Звенигородское шоссе", поэтому экспертом правомерно принята стоимость продажи торговых объектов для данной зоны в 5100 $/кв.м. и ошибок при расчете корректировки на местоположение этого объекта-аналога не допущено;

- суд считает правомерным неприменение экспертом корректировок на "удаленность от метро", "местоположения относительно красной линии", поскольку расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом через стоимость расположенного на данном земельном участке автотехцентра. Удаленность от метро не влияет на такой тип объектов оценки как автотехцентр, торговый центр. У автотехцентров по их техническим характеристикам имеются свои подъезды, которые необходимы для подъезда и разгрузки автовозов, приема автотранспорта клиентов;

- действительно, объекты - аналоги N1 и N3 имеют различие в стоимости 1 кв.м. вследствие их местоположения и площади, однако экспертом применены корректировки на площадь объектов и местоположение, что соответствует требованиям пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)";

- в рамках доходного подхода экспертом был выбран метод остатка, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. В рамках этого метода эксперт произвел расчет затрат на воспроизводство и замещение улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет стоимости чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. При этом являются необоснованными доводы административного истца о том, что эксперт принял для сравнения объект-аналог N3, из текста объявления которого усматривается, что нежилое здание относится к классу В+, тогда как объект-исследования относится к классу С. Как усматривается из заключения экспертизы, а также следует из пояснений допрошенного судом эксперта, в объявлении объект-аналог N3 имеет класс В+, однако эксперт проверил данные сведения и установил, что объект-аналог N3 является зданием 1986 года постройки, бывшее здание НИИ, которое по своим техническим характеристикам не может быть отнесено к классу зданий В+, а является нежилым зданием класса С, вследствие этого экспертом правомерно не вводилась корректировка на класс здания. Нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)" экспертом не допущено;

- в качестве объектов-аналогов экспертом принимались предложения по аренде автосалонов площадью 1000-1800 кв.м. При этом являются необоснованными утверждения административного истца о том, что экспертом в качестве объектов-аналогов (автосалоны) приняты объекты, где сдаются только торговые площади, а в объекте оценки экспертом не выделены площади автосалона на торговую, производственную и складскую площади. Как правомерно пояснил эксперт, автосалон по своим техническим характеристикам включает торговую, производственную и складскую площади, поэтому в арендной ставке объектов-аналогов (автосалонов) уже учтены все эти площади, вследствие этого не требуется выделение торговой, производственной и складской площади.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 7 июля 2016 года за N2016-01/327 соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, в 2009 г. окончил Международную академию оценки и консалтинга г.Москвы присуждена квалификация "Экономист" по специальности "Финансы и кредит", что подтверждается дипломом ВСА 0933709 от 3 июля 2009 г., регистрационный номер 309; в период с 16 апреля 2013 г. по 20 мая 2013 г. прошел профессиональную переподготовку в НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" по программе "Оценочная деятельность", подтверждается свидетельством о повышении квалификации регистрационный номер 0179; имеет квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом к оценке эксперту СРО N000499-001 от 31 мая 2016 г.; является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" и включен в реестр оценщиков 21 марта 2011 г. за регистрационным номером 1073.77, что подтверждается свидетельством от 21 марта 2011 г. N01073; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса", стаж работы в оценочной деятельности - 6 лет; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована (л.д.227-228, 325-330 том 1).

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 7 июля 2016 г. за N2016-01/327 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 1 марта 2016 г. за N181/003/16, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб., что ниже его кадастровой стоимости в размере * руб. * коп., установленной постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 2487 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., определенной оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка" в отчете об оценке от 1 марта 2016 г. за N181/003/16, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 11 апреля 2016 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что административный истец не оплатил услуги эксперта за проведение оценочной судебной экспертизы в размере * руб. по счету N327 от 7 июня 2016 г.

Разрешая вопрос о возмещении расходов на оплату услуг эксперта, суд учитывает положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, согласно которым бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., возложено законом на административного истца.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 7 июля 2016 г. за N2016-01/327 предоставленный административным истцом отчет об оценке от 1 марта 2016 г. за N181/003/16, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", признан несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере * руб. Указанные выводы эксперта приняты судом в качестве надлежащего доказательства по административному делу и положены в основу решения суда. При таких обстоятельствах в ходе рассмотрения дела судом не подтвердилась величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., об установлении которой просил административный истец.

С учетом изложенного и на основании части 3 статьи 108 и статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации расходы по оплате услуг эксперта в размере * руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 2487 кв.м. с кадастровым номером *, категория земли: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для эксплуатации здания под административно-торговые цели", расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 11 апреля 2016 г.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 2487 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" в удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 2487 кв.м. с кадастровым номером *, категория земли: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для эксплуатации здания под административно-торговые цели", расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАГОДА-ИНТРАНС" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценка бизнеса" расходы по оплате услуг эксперта в размере * руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 23 августа 2016 г.