Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 сентября 2016 г. по делу N 33-15376/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Коренева А.С.,

судей Бурматовой Г.Г.,

Кайгородовой Е.В.

при секретаре судебного заседания Каломасовой Л.С. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суровой Л.Н. к Раковой О.А. о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на жилое помещение

по апелляционной жалобе третьего лица Татаурова О.А. на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.05.2016.

Заслушав доклад судьи Кайгородовой Е.В., объяснения истца Суровой Л.Н., ее представителя Ганьжина Е.В., представителя ответчика Лаптевой Ю.Ю., третьего лица Татаурова О.А., его представителя Чебурахина А.Е., судебная коллегия

установила:

Сурова Л.Н. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что по договору купли-продажи жилого помещения от 26.11.2012, заключенного между ней и Раковой О.А., она приобрела квартиру по адресу: ... Данный договор фактически исполнен, передача квартиры состоялась до его подписания, стоимость спорного жилого помещения оплачена истцом в полном объеме. Несмотря на это, государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, поскольку Раковой О.А. было подано заявление о возврате документов. В последующем Суровой Л.Н. стало известно, что на квартиру наложен арест, который до настоящего момента не снят, что препятствует регистрации истцом права собственности на спорное жилое помещение. При заключении договора купли-продажи Сурова Л.Н. не была уведомлена о наложении ареста на квартиру, а знала только об обремени в виде залога в силу закона в пользу ООО "Кит Финанс Капитал", который был снят после погашения истцом задолженности ответчика перед банком. С учетом уточнения исковых требований Сурова Л.Н. просила признать ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: ... , признать за ней право собственности на квартиру по указанному адресу и освободить данное жилое помещение от ареста.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.05.2016 исковые требования Суровой Л.Н. удовлетворены, она признана добросовестным приобретателем квартиры по адресу: ... , в отношении указанного жилого помещения снят запрет на совершение регистрационных действий, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Чкаловского районного отдела г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области от 01.07.2013 в рамках исполнительного производства N, за истцом признано право собственности на спорную квартиру.

Не согласившись с решением, третье лицо Татауров О.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что на момент совершения между истцом и ответчиком договора купли-продажи спорного жилого помещения Ракова О.А. имела перед ним долговые обязательства. В целях обеспечения его исковых требований к Раковой О.А. о взыскании задолженности на принадлежащее ответчику жилое помещение был наложен арест. Договор купли-продажи от 26.11.2012 является ничтожной сделкой в силу ст.ст. 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку был заключен с нарушением прав и законных интересов Татаурова О.А. при наличии запрета совершения регистрационных действий со спорной квартирой. Полагает, что Сурова Л.Н. не является добросовестным приобретателем, поскольку ее действия не отвечают критериям разумной осмотрительности при совершении сделки. Также считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку между Суровой Л.Н. и Раковой О.А. отсутствует спор относительно принадлежности квартиры, а Татауров О.А. к участию в деле в качестве ответчика не привлечен.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец и ответчик считают решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции третье лицо Татауров О.А. и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали. Истец и его представитель, а также представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились.

Представители третьих лиц АКБ "Абсолют Банк" (ПАО) и Чкаловского РОСП УФССП России по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились. Поскольку в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой квартиру ...

Согласно свидетельству государственной регистрации права N от 18.12.2006 и Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2013, на основании договора купли-продажи от 14.11.2006 собственником спорного жилого помещения с 18.12.2006 является Ракова О.А.

26.11.2012 между Раковой О.А. (продавцом) и Суровой Л.Н. (покупателем) подписан договор купли-продажи квартиры ... Отчуждаемое жилое помещение продано покупателю за ... руб., из которых ... руб. уплачены покупателем продавцу полностью до подписания договора, оставшаяся сумма ... руб. должна быть оплачена покупателем продавцу 29.12.2012 (п. 4 договора).

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи продавец ставит покупателя в известность о наличии ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона в отношении отчуждаемой квартиры, существующем на момент подписания настоящего договора. Указанная квартира находится в залоге у кредитора ООО "Кит Финанс Капитал", согласно кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от 14.11.2006. Продавец обязуется возвратить банку кредитные средства (включая проценты) в сумме ... коп., путем их внесения на счет, открытый в Кит Финанс Инвестиционный банк (ОАО). Кроме того, продавец обязуется также погасить запись об ипотеке в отношении отчуждаемой квартиры в срок до 05.12.2012. Стороны договорились, что квартира с момента ее передачи покупателю и до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца. Иных ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названных в настоящем договоре, не имеется. До заключения настоящего договора указанное жилое помещение никому не продано, в споре и под арестом не состоит.

Из материалов дела также следует, что 26.11.2006 истец и ответчик обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлениями о регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности (т. 1 л.д. 136-139). 14.12.12012 государственная регистрация договора купли-продажи, перехода права и права собственности была приостановлена на срок до 12.03.2013 по заявлению Раковой О.А., а 29.03.2013 - на срок до 27.04.2013 в связи с наличием арестов и запретов на отчуждение спорного жилого помещения, в том числе, наложенного определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.10.2010, и отсутствия согласия залогодержателя на совершение сделки. Уведомления о приостановлении государственной регистрации направлено сторонам договора почтой ( ... ).

29.04.2013 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от Раковой О.А. поступило заявление с просьбой о возврате представленных документов без государственной регистрации ( ... ), на основании которого государственная регистрация была вновь приостановлена на срок до 28.05.2013, а 28.05.2013 в регистрации договора купли-продажи от 26.11.2012, перехода права и права собственности отказано ( ... ).

10.07.2013 по заявлению владельца закладной ООО "Кит Финанс Капитал" и Раковой О.А. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество с сделок с ним была внесена запись о прекращении ипотеки ( ... ).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи от 26.11.2012 между сторонами был исполнен, на момент его заключения истцу не было известно о наличии запрета на совершение регистрационных действий со спорной квартирой, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя 01.07.2013, и поскольку Сурова О.А. является добросовестным приобретаем спорного имущества, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

С данными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они противоречат как нормам права, так и обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Из материалов дела следует, что 01.07.2013 судебным приставом-исполнителем Чкаловского районного отдела г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области в рамках исполнительного производства от 27.06.2013 N, взыскателем по которому являлся Татауров О.А., должником - Ракова О.А., действительно, был объявлен запрет на совершение регистрационных действий и действий по исключению из государственного реестра в отношении квартиры ...

Вместе с тем, судом не учтено, что указанный запрет не являлся препятствием для государственной регистрации договора купли-продажи от 26.11.2012, перехода права собственности и права собственности сторон, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя от 01.07.2013 было вынесено уже после отказа истцу и ответчику в регистрации данной сделки 28.05.2013. По истечении указанной даты в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлениями о регистрации договора купли-продажи от 26.11.2012 Сурова Л.Н. и Ракова О.А. не обращались.

В то же время материалами дела подтверждается, что определением судьи Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.10.2010 были приняты меры по обеспечению иска Татаурова О.А. к Раковой О.А. в виде запрета отчуждения квартиры ...

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 29.11.2010 Ракова О.А. была извещена о проведении 25.11.2010 государственной регистрации ареста на основании указанного выше определения суда ( ...

Факт наличия данного ограничения (обременения) в отношении спорной квартиры, зарегистрированного под номером N, на дату совершения сделки купли-продажи между сторонами 26.11.2012 подтверждается также Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2013 ( ... ).

Доводы истца и его представителя о том, что в последующем указанный запрет был снят, опровергаются материалами дела, в том числе определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 16.05.2013, согласно которому Раковой О.А. было отказано в отмене мер по обеспечению иска, принятых на основании определения суда от 12.10.2010 ( ... ).

Из материалов исполнительного производства N следует, что решением суда с Раковой О.А. в пользу Татаурова О.А. взыскано

... коп., на основании исполнительного листа от 04.03.2011 возбуждено исполнительное производство, которое до настоящего времени не окончено. Согласно пояснениям представителя ответчика и третьего лица Татаурова О.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции, заложенность по исполнительному документу не погашена.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за покупателем права собственности на спорный объект недвижимости. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное жилое помещение не произведена, решение суда первой инстанции о признании за истцом права собственности на спорное помещение не может быть признано законным и обоснованным.

Доводы Суровой Л.Н. о ее добросовестности как покупателя, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в редакции на дату заключения договора купли-продажи от 26.11.2012) сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

С момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих факт обращения Суровой Л.Н. в регистрирующий орган, либо иные доказательства, с достоверностью подтверждающие ее добросовестность и должную осмотрительность как приобретателя имущества.

Учитывая изложенное, до государственной регистрации сделки собственником жилого помещения остается продавец, кредиторы которого могут просить обращения взыскания по его обязательствам на данное имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не свидетельствует о приобретении истцом прав законного владельца квартиры, который может требовать освобождения спорного имущества от обременений.

Признание Раковой О.А. исковых требований Суровой Л.Н. не могло являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку согласно ч. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиками по искам об освобождении имущества от ареста являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. По настоящему делу Татауров О.А. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, с иском согласен не был.

При таких обстоятельствах постановленное судом первой инстанции решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Суровой Л.Н. к Раковой О.А. о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на жилое помещение.

Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.05.2016 отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Суровой Л.Н. к Раковой О.А. о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры ... , признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на указанное жилое помещение отказать.

Председательствующий: А.С. Коренев

Судьи: Г.Г. Бурматова

Е.В. Кайгородова