Апелляционное определение СК по административным делам Пензенского областного суда от 28 июля 2016 г. по делу N 33а-2555/2016

судебная коллегия по административным делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Смирновой Л.А.

и судей Окуневой Л.А., Крючковой Н.П.

при секретаре Юнусовой Ю.А.,

заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Окуневой Л.А. административное дело по апелляционной жалобе Володиной Е.Н. на решение Пензенского областного суда от 27 апреля 2016 г., которым постановлено:

в удовлетворении административного искового заявления Володиной Е.Н. к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка "данные изъяты", по состоянию на 28.08.2014, отказать.

Взыскать с Володиной Е.Н. расходы по оплате экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", проведенной экспертом АНО "Институт судебных экспертиз", в размере "данные изъяты" рублей путем перечисления на счет АНО "Институт судебных экспертиз" в отделении 8624 Сбербанка России г. Пензы согласно реквизитам, указанным в счете на оплату N 6 от 18.04.2016.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Володиной Е.Н. - Щепетихина В.Н., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области, Балакиной О.А., действующей по доверенности, представителя Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., действующей по доверенности, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Володина Е.Н., являясь арендатором земельного участка "данные изъяты", обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, "данные изъяты" руб. по состоянию на 28 августа 2014 г.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, что кадастровая стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" руб. и не соответствует его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы" в отчете от 20 апреля 2015 г. "данные изъяты", получившим положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 27 апреля 2015 г. "данные изъяты".

Указанное обстоятельство является существенным нарушением ее законных прав и интересов, поскольку размер арендной платы за земельный участок по условиям договора аренды под существующим объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора от 22 июля 2011 г. "данные изъяты" определен, исходя из его кадастровой стоимости.

Володина Е.Н. просила суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" руб.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г.Пензы, Управление муниципального имущества администрации г.Пензы, МПК "Теплоснабжение, Абрамов И.С.; из числа ответчиков по ходатайству представителя административного истца исключено Правительство Пензенской области с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Пензенский областной суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Володина Е.Н. просит отменить данное решение как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение, которым ее иск удовлетворить. В обоснование незаконности решения суда Володина Е.Н. указывает, что суд сделал ошибочный вывод о том, что представленный отчет об оценке земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не является достоверным доказательством его рыночной стоимости. Полагает выводы суда о некорректном выборе оценщиком, а равно экспертом по первой судебной экспертизе "данные изъяты" от 29 февраля 2016 г. объектов - аналогов при составлении отчета о рыночной стоимости объекта оценки и экспертного заключения и отсутствии корректировки по виду разрешенного использования земельных участков противоречащими имеющимся в деле доказательствам и содержанию представленных отчета об оценке и заключения эксперта. Судом необоснованно было принято во внимание заключение повторной экспертизы "данные изъяты" от 18 апреля 2016 г. при наличии противоречий в выводах эксперта фактическим обстоятельствам по делу, свидетельствующих о том, что экспертом не учтены факторы, существенно снижающие стоимость земельного участка, являющегося объектом оценки.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области и Управление Росреестра по Пензенской области не согласились с доводами жалобы, считают решение суда законным и обоснованным.

Административный истец Володина Е.Н. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители заинтересованных лиц Управления муниципального имущества администрации г. Пензы, Правительства Пензенской области, администрации г.Пензы, МКП "Теплоснабжение г. Пензы", заинтересованные лица Повалихина Н.В., Внуковская С.В., Абрамов И.С., извещенные о месте и времени слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.

С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений части 6 статьи 226 и части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, исходя из следующего.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Володина Е.Н., П.Н.В., В.С.В ... являются арендаторами земельного участка "данные изъяты", что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.1 л.д.113). Размер арендной платы за земельный участок по условиям договора аренды, заключенного с Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы, определен, исходя из его кадастровой стоимости (т.1 л.д.159-174).

Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 28 августа 2014 г. в размере "данные изъяты" руб. (т.1 л.д.121,196) в соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельного участка на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222.

15 июня 2015 г. Володина Е.Н. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Пензенской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Решением Комиссии от 3 июля 2015 г. "данные изъяты" заявление Володиной Е.Н. отклонено (т.1 л.д.102-105).

При обращении в суд административным истцом представлен отчет от 20 апреля 2015 г. "данные изъяты", подготовленный оценщиком ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28 августа 2014 г. составляет "данные изъяты" руб., а также положительное экспертное заключение от 27 апреля 2015 г. "данные изъяты" на указанный отчет, составленное Некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков" (т.1 л.д. 23-79, 80-100).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении административного иска, сделал вывод о том, что представленный Володиной Е.Н. отчет и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не подтверждают заявленный размер рыночной стоимости объекта оценки.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 11 названного федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), действовавшего на момент составления отчета об оценке, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Пунктом14 названного ФСО N 1 определено, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

На основании подпунктов "а", "б" пункта 22 указанного ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Как указано в пункте 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611 (далее ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б").

Между тем, как следует из отчета об оценке от 20 апреля 2015 г. "данные изъяты", подготовленного оценщиком ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы", определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" произведено оценщиком путем сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж с объектами - аналогами, которые имеют иные основные характеристики и не могут быть отнесены к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Так, объектом оценки является земельный участок с видом разрешенного использования - объекты автосервиса.

Однако, в качестве объектов - аналогов оценщиком выбраны предложения по продаже 6 участков, опубликованные в 2014 г., из которых 5 земельных участков с видом разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку и один - под производственное назначение.

Оценив указанные объекты - аналоги, которые несопоставимы по основным характеристикам с объектом оценки, относятся к иным, нежели объект оценки, сегментам рынка, суд пришел к правильному выводу о том, что объекты - аналоги в отсутствие корректировки, исходя из характеристик объекта оценки и объектов - аналогов (по виду разрешенного использования), выбраны оценщиком некорректно, в связи с чем, представленный отчет об оценке не соответствует вышеприведенным требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Поскольку указанные недостатки в отчете об оценке не были выявлены при производстве экспертизы, суд также пришел к обоснованному выводу о несоответствии требованиям Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июля 2011 г. "данные изъяты", положительного экспертного заключения от 27 апреля 2015 г. "данные изъяты" на указанный отчет, составленного Некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков".

В этой связи судебная коллегия считает несостоятельными и не влекущими отмену решения суда доводы жалобы о том, что корректировка оценщиком не производилась ввиду тождественной стоимости оцениваемого объекта и объектов - аналогов, выбранных оценщиком, а также исходя из тождественности деятельности, осуществляемой на спорном земельном участке и на участке выбранных аналогов, поскольку они основаны на неверном толковании подателем жалобы норм права, регулирующего спорные правоотношения.

Вопреки доводам жалобы заявленная величина рыночной стоимости земельного участка, приведенная в отчете об оценке от 20 апреля 2015 г. "данные изъяты", правомерно не принята судом и с учетом заключения эксперта АНО "Приволжский экспертно-консультационный центр" от 26 февраля 2016 г. N 03/16, составленного в рамках данного административного дела по ходатайству представителя административного истца на основании определения суда от 28 января 2016 г., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка составляет "данные изъяты" руб.

На основании статьи 83 Кодекса административного производства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Судом обоснованно поставлено под сомнение заключение АНО "Приволжский экспертно-консультационный центр" от 26 февраля 2016 г. "данные изъяты", поскольку вопреки требованиям подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 эксперт при применении метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода выбрал все объекты - аналоги из иного сегмента рынка, а именно, из сегмента участков, предназначенных для строительства производственно-складских объектов недвижимости, отнеся объект оценки к участкам коммерческого назначения, не проведя при этом корректировки на выявленные отличия.

При указанных обстоятельствах у суда имелись основания для назначения по делу повторной экспертизы, проведение которой было поручено другому экспертному учреждению АНО "Институт судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта АНО "Институт судебных экспертиз" от 18 апреля 2016 г. "данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 28 августа 2014 г. составляла "данные изъяты" руб. (т.2 л.д. 123-156).

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, проанализировав заключение повторной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, обоснованно установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы жалобы о том, что экспертом АНО "Институт судебных экспертиз" не были приняты во внимание факторы, существенно снижающие стоимость спорного земельного участка, не опровергают выводы суда об отсутствии оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт АНО "Институт судебных экспертиз" "данные изъяты", составивший экспертное заключение N 3а-6/2016/04/2016 от 18 апреля 2016 г., ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

Указанные в данной части доводы жалобы аналогичны возражениям представителя административного истца на экспертное заключение АНО "Институт судебных экспертиз", изложенным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, им судом в обжалуемом решении дана оценка в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется, не содержится их и в апелляционной жалобе.

Суд, с учетом установленных обстоятельств, в силу которых кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", которая оспаривается административным истцом, по состоянию на 28 августа 2014 г. составляет "данные изъяты" руб., а достоверная итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, установленная в ходе судебного разбирательства по делу, на ту же дату составляет "данные изъяты" руб., т.е. выше, чем кадастровая, суд обоснованно пришел к выводу о том, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости повлечет нарушение прав административного истца, поскольку приведет к увеличению арендной платы с 1 января 2015 г. (года, когда было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка).

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения административного иска Володиной Е.Н.

Решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неверному исходу дела, судом не допущено, обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела, установлены судом правильно и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, которым судом дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда по существу административного спора, направлены на их переоценку и не содержат предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований к отмене решения.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пензенского областного суда от 27 апреля 2016г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Володиной Е.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи