Решение Московского городского суда от 6 сентября 2016 г. N 3а-377/16

Именем Российской Федерации

6 сентября 2016 г. г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Кривич Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-377/2016 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Рада Капитал" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,

установил:

Закрытое акционерное общество "Рада Капитал" обратилось 28 декабря 2015 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 20800 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 года. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисление которой производится исходя из кадастровой стоимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 сентября 2015 г. NАЮ-101-146/0815, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "СВОД" от 25 ноября 2015 г. N3196/С-15. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 8 декабря 2015 г. N51-6687/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца закрытого акционерного общества "Рада Капитал" - Концедалов Д.С., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. При этом представитель пояснил, что административный истец не согласен с заключением оценочной судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение не соответствует требования действующего законодательства об оценке и федеральным стандартам об оценке, является недостоверным, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Лисицкий Д.И., действующий по доверенности, просил отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, с выводами оценочной судебной экспертизы не согласен в части определения величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованного лица не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, допросив эксперта общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонова Ю.В., суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 апреля 2001 г. между Московским земельным комитетом и административным истцом заключен договор долгосрочной аренды земельного участка NМ-06-017040, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 25 апреля 2012 г. NМ-06-017040/2, обществу предоставлен в пользование на условиях аренды для проектирования в 2001 г., строительства в 2002-2003 гг., последующей эксплуатации многофункционального торгового комплекса и благоустройства территории земельный участок площадью около 20800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: *. Договор заключен сроком на 49 лет. Размер ежегодной арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется исходя из ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости данного земельного участка (л.д.12-25 том 1). Таким образом, административный истец является арендатором спорного земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, и плательщиком арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

При этом суд считает необоснованными доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов закрытого акционерного общества "Рада Капитал", как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. (л.д.37 том 1). Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 26 ноября 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 8 декабря 2015 г. N51-6687/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.34-36 том 1).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение закрытого акционерного общества "Рада Капитал" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у закрытого акционерного общества "Рада Капитал" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая заявленные требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 сентября 2015 г. NАЮ-101-146/0815, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.57-215 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "СВОД" от 25 ноября 2015 г. N3196/С-15 (л.д.38-56 том 1).

В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 28 сентября 2015 г. NАЮ-101-146/0815, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Вследствие этого и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 16 марта 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонову Ю.В. (л.д.307-308 том 1).

По заключению оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2016 г. за N30/16-Э, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В.:

- отчет об оценке от 28 сентября 2015 г. N АЮ-101-146/0815, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 20800 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.16-142 том 1).

Представитель административного истца не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил суду заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью "КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА" от 23 августа 2016 г. и дополнение к нему от 5 сентября 2016 г., согласно которым заключение оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2016 г. за N30/16-Э противоречит требованиям статей 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в части предоставления обоснованного и объективного заключения по поставленным перед экспертом вопросам; отражения в заключении эксперта материалов дела, предоставленных эксперту для производства судебной экспертизы; наличия арифметических ошибок; противоречий в расчетах, ведущих к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка. Вследствие этого представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по административному делу повторной оценочной судебной экспертизы (л.д.170-205, 213-248 том 2).

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против назначения повторной судебной экспертизы, не оспаривал вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный административным истцом отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Однако не согласился с выводом эксперта по определению величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г., считает данный вывод эксперта необоснованным. При этом административные ответчики и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N611. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Протокольным определением Московского городского суда от 6 сентября 2016 г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца, ввиду отсутствия достаточных правовых оснований, предусмотренных статьёй 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2016 г. за N30/16-Э, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонову Ю.В., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев предоставленные административным истцом заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью "КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА" от 23 августа 2016 г. и дополнение к нему от 5 сентября 2016 г., в совокупности с заключением оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2016 г. за N30/16-Э, отчетом оценщика от 28 сентября 2015 г. N АЮ-101-146/0815 и другими доказательствами по административному делу, допросив эксперта общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонова Ю.В. по замечаниям, приведенным в указанных заключениях специалиста, суд приходит к выводу, что замечания сводятся к несогласию административного истца с выводом эксперта относительно определения величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., полученной в рамках двух подходов сравнительного и доходного, и по своей сути замечания специалиста являются необоснованными по следующим обстоятельствам:

- По пункту 1 замечаний. Суд считает несостоятельными замечания эксперта относительно нарушения экспертом требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку на странице 7 заключения эксперта указано, что в распоряжение эксперта были предоставлены материалы административного дела N3а-377/2016 и при проведении экспертизы исследовались все материалы данного административного дела. Необходимо учитывать, что экспертиза проведена в рамках конкретного административного дела, заключение судебной экспертизы приобщено к материалам административного дела, поэтому нет необходимости перечислять в тексте судебной экспертизе все листы административного дела.

- По пункту 2 замечаний. Допрошенный в судебном заседании эксперт Сафонов Ю.В. пояснил, что на странице 21 в таблице 4.6 заключения экспертизы им была допущена опечатка в графе "Кадастровый (условный) номер" в виде указания: "Нет данных". При этом суд учитывает, что данная опечатка не повлияла на результаты проведенного исследования.

- По пункт 3 замечаний. На странице 21 в таблице 4.6 заключения в графе "Основные конструктивные характеристики" эксперт указал: "Смешанные, предположительно КС-3 (стекло и железобетон)". Допрошенный в судебном заседании эксперт Сафонов Ю.В. пояснил, что выбрал материал здания как КС-3, как наиболее близкое значение, предусмотренное системой квалификации КС, предусмотренный сборником Ко-Инвест.

- По пункту 4 замечаний и по замечаниям, приведенным в дополнении к заключению специалиста. На странице 111 в таблице 4.44 "Расчет затрат на замещения здания ТЦ Рио" заключения для расчета "затрат на замещение объекта недвижимости" экспертом правомерно используется аналог, относящийся к КС-1. Этот расчет производится экспертом в целях определения величины стоимости земельного участка в рамках доходного подхода, а не сравнительного (где объекты аналоги подбираются схожие с объектом оценки). В рамках доходного подхода земельный участок принимается как условно свободный от искомого объекта, предполагается, что на данном земельном участке можно воздвигнуть иное здание аналогичных параметров, но иных конструктивных элементов. Наиболее распространенным на рынке являются здания с железобетонной конструкцией, которые относятся к классу КС-1. В качестве объекта-аналога, принятого для расчета затрат на замещение объекта исследования, экспертом выбран аналог, который по своим объемно-планировочным и конструктивным особенностям является наиболее сопоставим с рассматриваемым зданием. При этом экспертом применены различные поправки, что наглядно указано в таблице 4.44. Кроме того, в заключении эксперт описывает методику расчета затрат на замещение и приводит описание произведенного им расчета (л.д.121-128 том 2).

- По пункт 5 замечаний. На странице 98 в таблице 4.31 заключения экспертом произведена корректировка на дату по аналогам, поэтому замечания несостоятельные.

- По пункту 6 замечаний. На странице 64 заключения указывается на применение экспертом корректировки на уторговывание в 11,5 %, на странице 75 в таблице 4.18 наглядно видно, что эксперт применял эту корректировку, поэтому в этой части замечания необоснованные.

- По пункту 7 замечаний. На странице 70 заключения в таблице 4.15 экспертом приведены данные по аналогу N24, которые взяты из Бюллетеня оперативной информации "Московские Торги" "38/2013 от 16 сентября 2013 г. на странице 112. Суду был предоставлен скриншот страницы сайта сети "Интернет", где отображено наличие объявления по указанному аналогу N24 и его данные.

- По пункту 8 замечаний. На странице 73 заключения в таблице 4.17 "Объекты - аналоги" экспертом допущена техническая опечатка в части указания значений в разделе "подземная часть". Однако данные значения в разделе "подземная часть" в расчетах экспертом не использовалась и не влияет на результаты исследования.

- По пункту 9 замечаний. На странице 64 заключения экспертом указано, что под термином "ближайшая станция метро" понимается местоположение.

- По пунктам 10-12 замечаний. На странице 77 заключения экспертом указано, что прежде чем использовать в Excel функцию ЛИНЕЙН, модель была преобразована в линейный вид согласно приведенным математическим правилам. От использования простой линейной модели эксперт отказался, так как в рамках сравнительного и доходного подходов модель дает логические неточности.

- По пункту 13 замечаний. На странице 93 заключения эксперт правомерно указал, что в случае, если сведения об НДС отсутствовали, эксперт полагал, что цена включает НДС.

- По пункту 14 замечаний. На странице 98 заключения экспертом допущена техническая опечатка, фактически все выбранные объекты-аналоги предоставлены объектами торгового назначения. Это замечание не влияет на результаты исследования.

- По пункту 15 замечаний. Поскольку исследование проводится на ретроспективную дату, абсолютно достоверно установить вид права бывает затруднительно. Практика московского рынка земли такова, что подавляющее большинство объектов расположены на земельных участках, принадлежащих пользователям на правах аренды. При этом эксперт осуществил проверку данных земельных участков по публичной кадастровой карты на сайте Росреестра, согласно которой подавляющая часть объектов-аналогов расположена на земельных участках публичной собственности (право аренды). Вследствие этого по тем объектам-аналогам, по которым точно установить вид права не представилось возможным, было обоснованно использовано допущение, что по ним также имеет место право аренды.

- По пункту 16 замечаний. Экспертом при сравнительном подходе использовались цены предложения, к которым использована поправка на уторговывание, поэтому результаты подхода объективные и достоверные.

- Также суд считает несостоятельными доводы представителя административного истца о том, что экспертом необоснованно принята площадь нежилого здания Торгового центра "РИО" в 76511 кв.м., расположенного на спорном земельном участке. Как следует из предоставленного самим же административным истцом технического плана здания по состоянию на 12 декабря 2013 г., декларации об объекте недвижимости от 21 октября 2013 года, экспликации к поэтажному плану здания по состоянию на 17 декабря 2013 г., фактическая общая площадь здания по состоянию на 1 сентября 2014 г. составляла 76511 кв.м. (л.д.241-288 том 1).

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2016 г. за N30/16-Э соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком первой категории, прошел профессиональную переподготовку на факультете академических программ обучения Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по программе профессиональной переподготовке оценщиков "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N419511 от 3 декабря 2001 г., выданным Академией народного хозяйства при Правительстве РФ; прошел с 6 декабря 2004 г. по 24 декабря 2004 г. повышение квалификации в Ярославском институте повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической и нефтехимической промышленности по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 2236, 2004 г.; прошел с 25 октября 2007 г. по 9 ноября 2007 г. повышение квалификации в ГОУ ВАО "Московский физико-технический институт" по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 386, 2007 г.; сдал 12 сентября 2013 г. единый квалификационный экзамен, проведенный в Негосударственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", что подтверждается квалификационным аттестатом N000101-001; является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Кадастр-оценка", включен в реестр членов 1 июня 2011 г., регистрационный N00436, что подтверждается свидетельством от 1 июня 2011 г.; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в ЗАО Страховая компания "Инвестиции и Финансы" NГО-ОЦ-940/14 от 31 декабря 2014 г., период страхования с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2017 г.; эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с 20 ноября 1997 г.; эксперт работает в обществе с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" по трудовому договору; гражданская ответственность экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" застрахована в открытом акционерном обществе Страховая Акционерная Компания "ЭНЕРГОГАРАНТ" по полису N150000-035-000094 от 24 июля 2015 г., период страхования с 30 июля 2015 г. по 29 июля 2016 г. (л.д.18-19, 135-142 том 1).

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2016 г. за N30/16-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 28 сентября 2015 г. NАЮ-101-146/0815, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб., что ниже его кадастровой стоимости в размере * руб., установленной постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 20800 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., определенной оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" в отчете об оценке от 28 сентября 2015 года NАЮ-101-146/0815, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Так как датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 26 ноября 2015 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что административный истец не оплатил услуги эксперта за проведение оценочной судебной экспертизы в размере * руб. по счету N35 от 1 апреля 2016 г.

Разрешая вопрос о возмещении расходов на оплату услуг эксперта, суд учитывает положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, согласно которым бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., возложено законом на административного истца.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2016 г. за N30/16-Э предоставленный административным истцом отчет об оценке от 28 сентября 2015 г. NАЮ-101-146/0815, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", признан несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере * руб. Указанные выводы эксперта приняты судом в качестве надлежащего доказательства по административному делу и положены в основу решения суда. При таких обстоятельствах в ходе рассмотрения дела судом не подтвердилась величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., об установлении которой просил административный истец.

С учетом изложенного и на основании части 3 статьи 108 и статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации расходы по оплате услуг эксперта в размере * руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление закрытого акционерного общества "Рада Капитал" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 20800 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения закрытого акционерного общества "Рада Капитал" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 26 ноября 2015 г.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 20800 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Отказать закрытому акционерному обществу "Рада Капитал" в удовлетворении административных исковых требований к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 20800 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Рада Капитал" в пользу общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" расходы по оплате услуг эксперта в размере * руб. по счету N35 от 1 апреля 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 9 сентября 2016 г.