Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 20 сентября 2016 г. по делу N 11-13715/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Чертовиковой Н.Я.

судей Родиной А.К., Марченко А.А.

при секретаре Жарковой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 20 сентября 2016 года в зале суда гражданское дело с апелляционными жалобами Сухарева В.Г., общества с ограниченной ответственностью "Массив" на решение Калининского районного суда города Челябинска от 15 июня 2016 года по иску Блинова Д,Е. к обществу с ограниченной ответственностью "Массив", Сухареву В.Г., администрации города Челябинска об установлении границ земельного участка, признании недействительными сделок, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Чертовиковой Н.Я. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, объяснения представителя ответчика Сухарева В.Г. - Сафиева Ю.А., представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Массив" - Дубового В.И., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя истца Блинова Д,Е. - Коновалова П.В., возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Блинов Д.Е. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Массив" (далее по тексту - ООО "Массив"), Сухареву В.Г., администрации города Челябинска, в котором просил:

установить границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома ****;

признать недействительными результаты торгов по продаже земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, оформленных протоколом N 1 от 29 апреля 2015;

признать недействительным договор купли-продажи имущества от 08 мая 2015 года, заключенный между ООО "Массив" и Сухаревым В.Г.;

прекратить право собственности ООО "Массив" на земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 687 кв.м., расположенный по адресу: ****.

В обоснование заявленных требований указано, что Блинов Д.Е. является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу:

****. Указанный дом построен застройщиком ООО "Массив". Согласно проекту, для строительства указанного дома использовалась территория, состоящая из арендованного у администрации города Челябинска земельного участка площадью **** га и трех участков, находящихся в собственности застройщика, в том числе земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****. Из проекта, на основании которого построен многоквартирный дом по адресу: ****, следует, что на территории земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** предусматривалось размещение парковки, пешеходной зоны, элементов озеленения, пожарного проезда. Таким образом, данный участок должен входить в земельный участок, предназначенный для эксплуатации многоквартирного жилого дома, ООО "Массив", продавая квартиры в указанном многоквартирном доме, одновременно продавало и доли в праве на спорный земельный участок, необходимый для эксплуатации указанного дома. Права на данный земельный участок, как на общее имущество дома, перешли к жильцам дома одновременно с продажей первой квартиры, распоряжение данным участком после этого незаконно, сделка недействительна, как совершенная неуполномоченным лицом. Отчуждением данного земельного участка нарушены права истца как собственника общего имущества многоквартирного дома.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Блинова Д.Е. - Коновалов П.В. исковые требования поддержал в полном объеме, представитель ответчика ООО "Массив" Попков В.И., представитель ответчика Сухарева В.Г. - Скудная Д.В. исковые требования не признали. Истец Блинов Д.Е., ответчик Сухарев В.Г., представитель ответчика администрации города Челябинска в судебном заседании участия не приняли.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объёме.

В апелляционной жалобе ответчик ООО "Массив" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает на то, что судом не было установлено каких-либо нарушений в процедуре проведения торгов по продаже спорного земельного участка, однако результаты торгов признаны судом недействительными. Полагает, что это является нарушением пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащего перечень нарушений, являющихся основаниями для признания результатов торгов недействительными. Ссылается на разъяснения пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 101 "Об обзоре практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", согласно которому в случае выявления нарушений, которые не касаются правил проведения торгов, суд отказывает в признании торгов

недействительными ввиду отсутствия оснований для удовлетворения такого иска.

В апелляционной жалобе ответчик Сухарев В.Г. просит решение суда первой инстанции отменить. Указывает на то, что судом не были применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Сухареву В.Г. переданных им по договору купли-продажи земельного участка от 08 мая 2015 года денежных средств в размере **** рублей **** копеек, полагает, что судом должен быть решён вопрос о реституции.

В возражениях на апелляционные жалобы истец Блинов Д.Е. просит решение суда оставить без изменения, полагает его законным и обоснованным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Блинов Д.Е., ответчик Сухарев В.Г., представитель ответчика администрации города Челябинска не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 202, 203,204), об отложении слушания по делу не просили. В силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признаёт возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя ответчика Сухарева В.Г. - Сафиева Ю.А., представителя ответчика ООО "Массив" - Дубового В.И., представителя истца Блинова Д.Е. - Коновалова П.В., проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объёме, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок еще на стадии проектирования и строительства многоквартирного жилого дома вошел в состав территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а потому в силу закона принадлежит собственникам расположенных в нем помещений. Застройщик распорядился данным участком после перехода права собственности на него, как на общее имущество многоквартирного дома, к собственникам расположенных в данном доме помещений, в связи с чем сделка по отчуждению участка является недействительной. При этом суд руководствовался положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 168, 235, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации".

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на установленных обстоятельствах, подтверждённых доказательствами, и соответствует требованиям материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Блинов Д.Е. на основании договора купли-продажи от 15 апреля 2014 года является сособственником квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: ****. Продавцу квартиры право собственности принадлежало на основании договора долевого участия в строительстве. Данные обстоятельства не оспариваются и подтверждены договором купли-продажи (т. 1 л.д. 16-20), свидетельством о регистрации 18 апреля 2014 года права собственности истца на квартиру в данном доме (т. 1 л.д. 15).

Так же из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: **** построен в 2014 году застройщиком ООО "Массив".

Согласно проекту строительства названного многоквартирного жилого дома, участок, необходимый для размещения объекта, сформирован путем сноса частных домов. Для размещения проектируемого объекта выделен участок площадью **** га в аренду, а так же используется три участка, находящихся в собственности застройщика, в том числе земельный участок площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, с разрешенным видом использования для эксплуатации индивидуального жилого дома. Данные обстоятельства не опровергнуты ответчиками и подтверждены общей пояснительной запиской к проекту дома (т. 1 л.д. 54), схемой планировочной организации земельного участка из указанного проекта (т. 1 л.д. 83), договором аренды земельного участка площадью **** кв.м. для строительства многоквартирного дома (т. 1 л.д. 30-39), свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО "Массив" на земельный участок площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, с разрешенным видом использования для эксплуатации индивидуального жилого дома (т. 1 л.д. 21), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** (т. 1л.д. 26-27,109).

Тот факт, что жилой дом, ранее располагавшийся на земельном участке площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, снесен при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: **** ответчиком не оспаривается и подтвержден заключением эксперта, из которого следует, что в границах данного участка

жилых домов нет. Участок представляет заасфальтированную площадку, на нем размещено временное некапитальное строение (торговый павильон) (т. 2 л.д. 77-79).

Включение земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** в границы благоустройства строящегося многоквартирного дома подтверждено схемой планировочной организации земельного участка, являющейся составной частью проекта (т. 1 л.д. 83), а так же заключением на проект многоквартирного дома, из которого следует, что проект включал в границу благоустройства земельный участок площадью 687 кв.м. с кадастровым номером ****, на данном участке планировалось размещение парковки для жителей дома и посетителей коммерческих помещений, так же на данном участке частично размещался пожарный проезд (т. 1 л.д. 29). Согласно ответу главного инженера рабочего проекта шифр проекта МГП-074-2007-18 Я.В.Н. и ее пояснениям, данным в качестве свидетеля в судебном заседании, в соответствии с рабочим проектом и разделом 1.2 пояснительной записки к проекту, земельный участок, необходимый для благоустройства и эксплуатации жилого дома, включал в себя земельный участок, представляемый в аренду администрацией города Челябинска (участок ****), а также земельные участки, принадлежащие застройщику ООО "Массив" на праве собственности, в том числе земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м. с разрешенным видом использования -для эксплуатации индивидуального жилого дома. На земельном участке с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., запроектировано расположение элементов озеленения, парковочные места, пешеходная зона (т. 2 л.д. 3-4, л.д. 21-23). Размещение в границах земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** элементов благоустройства (парковки, пожарного проезда) указанного многоквартирного жилого дома подтверждено заключением кадастрового инженера, составленного 15 апреля 2015 года (т. 1 л.д. 28).

Из проведенной по делу землеустроительной экспертизы следует, что земельный участок площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** входит в состав участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: ****, расчет площади участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома произведен экспертом с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, санитарных и строительных норм и правил и ответчиками не опровергнут. Как указано экспертом, в пределах земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** проектом строительства многоквартирного дома было запланировано размещение проезда и парковки для жителей дома и посетителей нежилых помещений. В результате осуществления расчета площади участка, необходимого для эксплуатации указанного многоквартирного дома, эксперт пришел к выводу о том, что участок площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** обоснованно включен в состав

территории, необходимой для благоустройства дома, данный участок необходим для размещения проезда и парковки (т. 2 л.д. 65-115).

Согласно материалам дела, единый земельный участок, необходимый для размещения элементов благоустройства и эксплуатации многоквартирного дома застройщиком не сформирован. На кадастровом учете состоит участок, отведенный застройщику в аренду для строительства дома (т. 2 л.д. 2).

Из материалов дела судом установлено, что в отношении застройщика ООО "Массив" введено конкурсное производство, после регистрации прав на квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: ****, в том числе права собственности истца, конкурсным управляющим застройщика осуществлено отчуждение земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** в пользу ответчика Сухарева В.Г., что следует из протокола, оформленного по результатам продажи имущества должника ООО "Массив" (т. 1 л.д. 105-106), договором купли-продажи, заключенным между конкурсным управляющим ООО "Массив" и Сухаревым В.Г. (т. 1 л.д. 107-108). Участок по акту приема-передачи передан покупателю Сухареву В.Г. (т. 1 л.д. 160), переход права собственности на земельный от ООО "Массив" к Сухареву В.Г. не зарегистрирован.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04 июня 2011 года N 123-ФЗ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частями 1, 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая собственнику, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии со статьями 2, 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения

разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Установив приведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный земельный участок на этапе строительства вошел в состав земельного участка, необходимого для размещения элементов благоустройства и эксплуатации запроектированного жилого дома, необходим для размещения элементов благоустройства (парковки и проезда) данного дома, соответственно в силу закона относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома. Ответчик не вправе был распоряжаться данным имуществом, поскольку на момент отчуждения участка не являлся его собственником в силу закона, а именно положений статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 34, 35, 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении

дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Судебная коллегия полагает, что постановленное по делу решение является законным и обоснованным, поскольку по приведенным выше основаниям ответчик ООО "Массив" не имело право отчуждать спорный участок, покупатель имущества Сухарев В.Г. не может быть признан добросовестным приобретателем ввиду следующего.

Из свидетельства о праве собственности ответчика ООО "Массив" на земельный участок площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** и договора купли-продажи данного участка, заключенного между ООО "Массив" и Сухаревым В.Г., следует, что последний приобрел участок для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Между тем, как следует из заключения эксперта, жилой дом, ранее располагавшийся на земельном участке площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, снесен, участок представляет заасфальтированную площадку, на нем размещено временное некапитальное строение (торговый павильон) (т. 2 л.д. 77-79).

Таким образом, еще до приобретения спорного земельного участка Сухарев В.Г. имел возможность выявить, что участок заасфальтирован и фактически подготовлен для размещения парковки многоквартирного дома. Проявив должную осмотрительность и затребовав от продавца объяснений, проект многоквартирного дома, он мог убедиться в том, что участок предназначен для размещения элементов благоустройства и эксплуатации многоквартирного дома. При таких обстоятельствах, Сухарев В.Г. не может быть признан добросовестным приобретателем.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Ссылки ответчика ООО "Массив" об отсутствии оснований для признания торгов недействительными при наличии указанных обстоятельств не влекут отмену постановленного по делу решения суда.

Кроме того, согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом,

могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Следовательно, только собственник вправе распорядиться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Таким образом, поскольку право собственности ООО "Массив" на спорный земельный участок перешло к собственникам многоквартирного дома, спорный земельный участок не мог быть выставлен на торги в качестве имущества указанного общества, признание судом результатов торгов недействительными, является законным и обоснованным.

Тот факт, что судом не применена двойная реституция и ответчику Сухареву В.Г. не возвращена стоимость, внесенная им при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, так же не влечет отмену решения суда. В силу положений части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным требованиям. В силу пунктов 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В данном случае защита публичных интересов не осуществлялась, применение последствий недействительности ничтожной сделки по инициативе суда законом не предусмотрено, у суда не имелось оснований для взыскания денежных средств в пользу Сухарева В.Г. Ответчик Сухарев В.Г. вправе обратиться к ООО "Массив" о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Возражения ответчиков о том, что спор неподведомственен суду общей юрисдикции отклоняются судебной коллегией. Согласно части 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. Поскольку требование об установлении границы земельного участка многоквартирного дома подведомственно суду общей юрисдикции и неразрывно связано с требованиями о признании сделки недействительной, прекращении права собственности застройщика на спорный земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, данный спор подлежал рассмотрению судом общей юрисдикции, основания

для прекращения производства по делу отсутствуют.

Судебная коллегия не усматривает доводов, влекущих отмену постановленного по делу решения, и не находит оснований для безусловной отмены вынесенного по делу судебного акта. На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда города Челябинска от 15 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Сухарева В.Г., общества с ограниченной ответственностью "Массив" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи