Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 октября 2016 г. по делу N 33-8178/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Тришкиной М.А.,

судей Перовой Т.А., Рябихина О.Е.,

при секретаре Мичуриной Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тришкиной М.А. гражданское дело по иску Симакова Е.В. к Иванцовой Т.В. о взыскании задатка в размере 100 000 рублей

по апелляционной жалобе Иванцовой Т.В. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 20.07.2016 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия

установила:

Симаков Е.В. обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с Иванцовой Т.В. задатка в размере 100 000 рублей, судебных расходов.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик являлась собственником жилого помещения - квартиры "адрес". 12.02.2016 года Симаков Е.В. и Иванцова Т.В. заключили договор задатка, который являлся также предварительным договором купли-продажи указанной квартиры. Стороны приняли на себя обязательство заключить договор купли-продажи квартиры в 12 часов 00 минут 12.05.2016 года в офисе агентства недвижимости "Золотой ключ" по адресу: "адрес" В доказательство достигнутой договоренности и в обеспечение исполнения обязательства покупателя истец передал ответчику задаток в размере 100 000 рублей. После заключения сторонами договора задатка при повторном осмотре квартиры истец обнаружил, что перед окном кухни расположена площадка для мусора, кухня переоборудована в кабинет, в ней отсутствует мойка, газовая плита, подводы труб канализации, горячего и холодного водоснабжения, спальные комнаты угловые, ванная комната и туалет объединены, вновь созданный санузел расширен за счет площади спальни, разрешение на произведенную ответчиком самовольную перепланировку квартиры отсутствует, в подвальном помещении под ванной комнатой находится техническая дверь, которая открыта.

В связи с тем, что ответчик не сообщила истцу о произведенных перепланировках, которые в установленном порядке не были ею оформлены, кадастровый паспорт квартиры в соответствии с ее действительным состоянием отсутствует, считая указанные выше недостатки квартиры существенными условиями, препятствующими заключению договора купли-продажи квартиры, истец почтовой связью направил в адрес ответчика претензию. В претензии истец просил предоставить ему 12.05.2016 года в 13 часов 00 минут в многофункциональном центре, расположенном в "адрес": свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, технический паспорт квартиры, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, справку о состоянии лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей. Ответчик указанные документы не представила, в связи с чем истец был вынужден отказаться от заключения договора купли-продажи квартиры и в последствии обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика задатка в размере 100 000 рублей, судебных расходов.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 20.07.2016 года исковые требования удовлетворены, с Иванцовой Т.В. в пользу Симакова Е.В. взысканы 100 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

В апелляционной жалобе Иванцова Т.В. указывает, что при вынесении данного решения судом не правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, применена не подлежащая применению норма материального права, в связи с чем считает решение незаконным и необоснованным. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что 12.02.2016 года до заключения договора о задатке истцом в присутствии работника агентства недвижимости "Золотой Ключик" производился осмотр квартиры "адрес", после чего между истцом и ответчиком был заключен договор о задатке с целью заключения в последующем договора купли-продажи указанной квартиры. В связи с данным обстоятельством ответчик утверждает, что истец до подписания договора о задатке знал об имеющейся перепланировке в квартире, а значит был согласен нести расходы по оформлению перепланировки самостоятельно после приобретения квартиры. Ссылаясь на пп. 1, 3 ст. 421, пп. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, принципы свободы договора и добросовестности сторон, ответчик полагает, что договор задатка был заключен по обоюдному соглашению сторон, без принуждения сторон, с указанием всех существенных условий договора. В связи с изложенным, Иванцова Т.В. просит решение Балаковского районного суда Саратовской области от 20.07.2016 года отменить с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В поступивших письменных возражениях представитель истца - Решетников А.Б. просит указанное решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, не сообщили о причинах неявки и не просили дело слушанием отложить. В связи с чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда ввиду следующего.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1);

соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2);

в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Кодекса) задаток должен быть возвращен (п. 1);

если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.02.2016 года между Иванцовой Т.В. (продавец) и Симаковым Е.В. (покупатель) заключен договор задатка, согласно условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить в срок до 12.05.2016 года (включительно) квартиру "адрес", общей площадью 64,8 кв.м, принадлежащей продавцу на праве собственности, по цене 2 300 000 рублей с оплатой за наличный расчет (л.д. 9).

Из содержания п.п. 4, 5 договора задатка от 12.02.2016 года следует, что в доказательство достигнутой договоренности и в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи, а также в счет причитающихся с покупателя продавцу платежей по договору купли-продажи истец передал ответчику, а ответчик принял при подписании договора задаток в сумме 100 000 рублей.

В соответствии с п. 6 договора в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по договору, нарушения продавцом своих обязательств по договору или невозможности заключения договора купли-продажи по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругом или пользователями квартиры, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации о квартире, сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение двух рабочих дней с момента возникновения (обнаружения) указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования. В случае незаключения сделки по вине покупателя сумма задатка остается у продавца.

Согласно п.п. 7, 7.1 договора в случае выявления фактов или обстоятельств, которые могут повлечь утрату или ограничение права собственности на квартиру у нового собственника, покупатель вправе отказаться от приобретения квартиры. При этом сумма задатка возвращается покупателю в течение двух рабочих дней. К фактам и обстоятельствам, которые могут повлечь ограничение права собственности на квартиру у нового собственника, относятся, в частности, факты и обстоятельства, которые покупатель сочтет существенными для сделки (последний абзац п. 7.1 договора).

В соответствии с п. 9 договор задатка считается заключенным с момента его подписания и утрачивает свою силу 12.05.2016 года в связи с заключением договора купли-продажи, либо в связи с неисполнением сторонами принятых на себя обязательств по его заключению. Этим же пунктом договора стороны пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры 12.05.2016 года в 12 часов в офисе агентства недвижимости "Золотой ключ" по адресу: "адрес"

Факт передачи истцом и получения ответчиком суммы задатка в размере 100 000 рублей установлен судом первой инстанции и не отрицался сторонами в ходе судебного разбирательства.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что договор купли-продажи квартиры стороны не заключили.

Из материалов дела также видно и не оспаривалось ответчиком, что квартира на момент заключения договора задатка, который являлся также предварительным договором купли-продажи данной квартиры, находилась в перепланированном состоянии. Сведения о перепланировке в технический паспорт внесены не были, согласование на перепланировку квартиры у ответчика отсутствовало. Так судом установлено, в том числе и из осмотра квартиры "адрес" в порядке, установленном ст. 58 ГПК РФ, что ответчиком в квартире произведена самовольная перепланировка: кроме совмещения туалета и ванной комнаты демонтирована стена между кухней и кладовкой, вместо нее выполнена перегородка из гипсокартона, в коридоре демонтированы выступающие части стен. При этом решение о согласовании перепланировки и переустройства вышеуказанного жилого помещения уполномоченным органом не принималось. Данное обстоятельство также подтверждается ответом администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 16.06.2016 года (л.д.68, 80-82).

Так же судом первой инстанции установлено, что после повторного осмотра квартиры (перед заключением договора купли-продажи квартиры), истцом обнаружен ряд недостатков (в том числе неузаконенная перепланировка квартиры и ряд иных), которые, по мнению истца, являлись существенными условиями, препятствующими заключению договора купли-продажи квартиры. В связи с этим, истец пытался вручить ответчику претензию, в которой просил предоставить ему 12.05.2016 года в 13 часов 00 минут в многофункциональном центре, расположенном в "адрес", следующие документы: паспорт собственника, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, документ-основание, кадастровый паспорт квартиры, технический паспорт квартиры, согласие супруга, выписку из ЕГРП на помещение, справку о состоянии лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей (л.д.10-20). В связи с отсутствием возможности вручения претензии ответчику нарочно, претензия была направлена истцом в адрес ответчика посредством почтовой связи. Запрашиваемые документы ответчик истцу не представила, в связи с чем истец отказался от заключения договора купли-продажи квартиры и обратился в суд с требованием о взыскании уплаченного им задатка.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 329, 380, 381, 416 ГК РФ, ст.ст. 25, 26, 29 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с тем, что квартира была перепланирована ответчиком в отсутствие необходимых согласований, перепланировка узаконена не была, о чем истец при подписании договора не был поставлен в известность продавцом. К моменту заключения основного договора купли-продажи документы о перепланировке истцу также не представлены, в связи с чем вины истца в незаключении основного договора купли-продажи квартиры не имелось.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия принимает во внимание, что бесспорных доказательств того, что соглашаясь приобрести квартиру и подписывая договор задатка, истец знал о произведенной ответчиком перепланировке и согласился приобрести квартиру в таком состоянии без соответствующих документов, стороной ответчика не представлено. В договоре задатка от 12.02.2016 года данное существенное условие не нашло отражения.

В силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Тот факт, что квартира продавалась в перепланированном состоянии без получения соответствующих документов, является существенным обстоятельством при заключении договора купли-продажи, поскольку изменяется площадь находящихся в квартире помещений и их конфигурация, а незаконная перепланировка возлагает на покупателя дополнительные расходы по ее оформлению либо приведению квартиры в первоначальное состояние.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец при осмотре квартиры до подписания договора о задатке видел имеющуюся перепланировку в вышеуказанной квартире и был согласен нести расходы по оформлению перепланировки самостоятельно после приобретения квартиры, не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку доказательств того, что была достигнута договоренность о приобретении квартиры именно в перепланированном состоянии не представлено, дополнительных соглашений по этому вопросу не заключалось, в договоре задатка от 12.02.2016 года данное условие отсутствует.

Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не содержится. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, постановилобоснованное решение по существу спора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 20.07.2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Иванцовой Т.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи