Решение Московского областного суда от 27 октября 2016 г. по делу N 3а-428/2016

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Петровой Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-428/16 по административному исковому заявлению Котова В. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Котов В.А. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, расположенных примерно в 500 м по направлению на юго-восток от ориентира: д. "данные изъяты" категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство с правом возведения жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, с кадастровыми номерами: "данные изъяты", общей площадью 650 кв.м.

В судебном заседании административный истец требования поддержал и просил установить рыночную стоимость земельных участков в размере, установленном отчетом оценщика "данные изъяты" подтвержденным положительным экспертным заключением о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленным "данные изъяты". Полагая, что определенная судебной и дополнительной судебной оценочной экспертизой стоимость земельных участков не соответствует сложившемуся рынку цен на аналогичные земельные участки, заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области полагал, что установленная дополнительным заключением эксперта рыночная стоимость земельных участков соответствует сложившемуся рынку цен на аналогичные объекты недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав объяснения эксперта Бушкова А.Ю., поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении и пояснившего, что при составлении дополнительного заключения им были учтены все ценообразующие факторы, на которые ссылался административный истец в возражениях на экспертное заключение, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанных выше земельных участков, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования заявитель представил отчет N 160209, составленный оценщиком "данные изъяты"", и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное "данные изъяты"" (л.д. 11-537 т.1, 1-20 т.2).

Определением Московского областного суда по ходатайству административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты"

Заключением эксперта N 60/08/2016 от 31 августа 2016 года определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года.

Административный истец возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой. Представлены письменные пояснения (л.д. 2 т.6).

Эксперт Бушков А.Ю. полагал, что имеются основания для поручения проведения ему дополнительной экспертизы в части уточнения размера стоимости указанных выше земельных участков.

В судебном заседании от 11 октября 2016 года разрешен вопрос о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты"

Дополнительным заключением эксперта N 79/10/2016 от 21 октября 2016 года определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года, в отношений которой административный истец также возражает.

Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету N 160209, составленному оценщиком "данные изъяты"", заключению эксперта N 60/08/2016 от 31 августа 2016 года, дополнительному заключению N 79/10/2016 от 21 октября 2016 года.

Суд соглашается с выводами эксперта Бушкова А.Ю., поддержанными им в судебном заседании о том, что установленная отчетом оценщика ООО "ТБК" рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости каждого из земельных участков.

В экспертном заключении Бушков А.Ю. указал, что на странице 53 отчета об оценке, при расчете стоимости оцениваемых участков методом прямого сравнительного анализа продаж, оценщик ко всем четырем объектам- аналогам применяет понижающую корректировку (-17,5%) на наличие дороги. Применение данной корректировки необоснованно, поскольку в объявлениях о продаже объектов-аналогов N1-3 нет информации о наличии подъездных путей к земельным участкам, а среди оцениваемых участков, земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020393:1064 выделен под поселковые дороги, что свидетельствует о наличии подъездных путей к оцениваемым земельным участкам.

Эксперт также указал, что на странице 58 отчета об оценке оценщик рассчитывает корректировку на площадь на основе "условного деления" всех земельных участков по площади на группы до 1000 кв.м, 1000-2000 кв.м, 2000-3000 кв.м, свыше 3000 кв.м, и, как следствие, корректировка на площадь для объектов-аналогов N2 и N4 площадью 600 кв.м (оцениваемый участок 907 кв.м) составила 0%; а при расчете стоимости земельного участка площадью 1003 кв.м, корректировка на площадь составит -13%. Условное деление участков на группы искажает расчет стоимости оцениваемых участков в рамках сравнительного подхода.

На странице 66 отчета об оценке оценщик указывает, что доля внутриплощадочных дорог составляет 10-20% от общей площади массива (http: //www.zemer.ru/info/articles/18726/). По указанной ссылке информация,

подтверждающая значение указанной доли, отсутствует. Кроме того, данная статья датирована 12.11.2013г.; использование информации после даты оценки является нарушением п. 8 Федерального стандарта оценки N1.

Также эксперт указывает, что при расчете затрат на внутриплощадочные дороги, оценщиком не учтена стоимость материалов, превышающих стоимость работ. По приведенной оценщиком ссылке (стр. 66 отчета об оценке) стоимость песка 325-475 руб. за куб.м; стоимость щебня

925-1125 куб.м. Таким образом, оценщик не учел часть расходов, что оказало влияние на расчет итоговой стоимости земельных участков.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете оценщика информацию по объектам-аналогам N 1-3 в части транспортной доступности, по мнению суда, не представляется возможным проверить, поскольку эти характеристики объектов-аналогов не подтверждены документально (л.д.229-231 т.6).

Часть данных в отчете, как это следует из выводов эксперта, противоречат друг другу, что не позволяет суду понять логику оценщика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно указано, по мнению суда, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная отчетом N 160209, составленным оценщиком "данные изъяты"", рыночная стоимость земельных участков не является достоверной и не может быть принята судом в качестве новой кадастровой стоимости земельных участков.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы N60/08/2016 от 31 августа 2016 года и дополнительному заключению N79/10/2016 от 21 октября 2016 года, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельных участков должна быть установлена на основании дополнительного заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь земельного участка, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м земельного участка, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельных участков, определенная судебной оценочной экспертизой N 79/10/2016 от 21 октября 2016 года, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. поддержал экспертное заключение N 79/10/2016 от 21 октября 2016 года в полном объеме.

Возражения административного истца относительно заключения и дополнительного заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

Довод административного истца о том, что экспертом не обоснованно определена удаленность всех оцениваемых земельных участков от МКАД на расстоянии около 50 км., не влияет на выводы экспертного заключения, так как в судебном заседании установлено, что к земельным участкам дороги не проложены, проезды не организованы. Определение расстояния от МКАД как средней величины, по мнению суда в данном конкретном случае является обоснованным

Доказательств тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В судебном заседании административный истец заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, в удовлетворении которого суд отказал, поскольку по основаниям изложенным выше, у суда не возникли сомнения в обоснованности заключений эксперта Бушкова А.Ю. как по вопросу о проверке отчета, так и по вопросу определения итоговой рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением N 79/10/2016 от 21 октября 2016 года установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из их размера, установленного дополнительным экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 31 декабря 2015 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с ч.3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судам разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст. 77 КАС РФ).

Согласно ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч. 1 ст. 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета (ч.2).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела с целью проверки отчета оценщика на соответствие требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности и установления достоверной рыночной стоимости земельных участков было удовлетворено ходатайство Министерства имущественных отношений Московской области о назначении судебной оценочной экспертизы. Обязанность по оплате экспертизы согласно определению суда от 3 августа 2016 года была возложена на Министерство имущественных отношений Московской области. Указанная обязанность не исполнена.

Определение о проведении экспертизы Бушковым А.Ю. исполнено. Экспертное заключение составлено и вместе с материалами дела возвращено в суд. Одновременно с экспертным заключением "данные изъяты"" представлен счет N 207 от 31 августа 2016 года на оплату работы эксперта Бушкова А.Ю. в размере 70 000 рублей (л.д. 199 т. 5).

Заключение судебной оценочной экспертизы явилось новым доказательством по административному делу, на основании которого суд обосновал свои выводы об установлении рыночной стоимости земельных участков.

Административный ответчик возражений против выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, не представил.

При таких обстоятельствах расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 рублей подлежат взысканию с административного истца.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Котова В. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 31 декабря 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенную по состоянию 1 января 2013 года, расположенных примерно в 500 м по направлению на юго-восток от ориентира: д. "данные изъяты", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство с правом возведения жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, с кадастровыми номерами:

"данные изъяты"

"данные изъяты", общей площадью 650 кв.м., в размере 328 900 (триста двадцать восемь тысяч девятьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельных участков.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Взыскать с Котова В. А. в пользу "данные изъяты"" расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 31 октября 2016 года

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.