Решение Московского городского суда от 31 октября 2016 г. N 3а-1081/16

Именем Российской Федерации

31 октября 2016 г. г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Кривич Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1081/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" обратилось 2 июня 2016 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере * руб. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 марта 2016 г. за NО-02-2016, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 30 марта 2016 г. N782/2016. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 10 мая 2016 г. N51-2759/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости (л.д.61-66 том 1).

В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" - Мазуренко Е.А., действующая по доверенности, поддержала заявленные административные исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. С выводами оценочной судебной экспертизы не согласна, считает их недостоверными по основаниям, изложенным в письменных возражениях на заключение эксперта. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., как это определено в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 марта 2016 г. за NО-02-2016, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга".

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы - Васнева С.А., действующая по доверенности, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, с выводами оценочной судебной экспертизы не согласна в части определения величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., считает правильной и достоверной кадастровую стоимость земельного участка.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчиков, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником земельного участка общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства складских помещений, расположено по адресу: *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 30 декабря 2013 г. серии 77-АР 140104, запись о государственной регистрации права собственности за N50-50-27/020/2012-139 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 апреля 2012 г. (л.д.69 том 1).

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является собственником указанного земельного участка и оплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, административный истец, будучи плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. (л.д.70 том 1). Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 20 апреля 2016 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве Москве от 10 мая 2016 г. N51-2759/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.78-80 том 1).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение общества с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 10 марта 2016 года за NО-02-2016, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.99-187 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 30 марта 2016 г. N782/2016 (л.д.188-206 том 1).

В ходе рассмотрения дела административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке от 10 марта 2016 года за NО-02-2016, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Представитель административного истца Мазуренко Е.А. заявила ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы. При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 26 августа 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" Ильинской И.С. (л.д.101-102 том 2).

По заключению оценочной судебной экспертизы от 27 сентября 2016 г. N04/09/2016-ЭЗ, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" Ильинской И.С.:

- отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10 марта 2016 г. за NО-02-2016, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет округленно * руб. (л.д.110-202 том 2).

Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их недостоверными по основаниям, изложенным в письменных возражениях, а само заключение оценочной судебной экспертизы противоречащим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)".

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - Васнева С.А. не оспаривала вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный административным истцом отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Однако не согласилась с выводом эксперта по определению величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г., считает правильной установленную кадастровую стоимость земельного участка. При этом представитель административных ответчиков не привела суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N611.

Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы административные истец и ответчики суду не заявили. Вместе с тем, положения статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на лиц, участвующих в деле, обязанность предоставлять доказательства в обоснование своих требований или возражений.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 27 сентября 2016 г. N04/09/2016-ЭЗ, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" Ильинской И.С., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца на заключение эксперта, суд приходит к выводу о их необоснованности по следующим основаниям:

1). При даче ответа на первый вопрос, эксперт проанализировал отчет оценщика на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов и установил в отчете наличие существенных недостатков, повлиявших на итоговый результат стоимости, в частности:

- в отчете оценщика некорректно выполнена поправка на торг, поскольку оценщик использовал неактуальные рыночные данные на 2011 г., изложенные в устаревшем справочнике: "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты".- Н.Новгород, 2012, под редакцией кандидата технических наук Лейфера Л.А. Указанный справочник содержит рыночные данные на 2011 г., тогда как величина спорного земельного участка подлежит оценке по состоянию на 1 января 2014 г. Тем самым оценщиком допущено нарушение положений пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)" и пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", согласно которым в отчете должна быть использована полная и достоверная исходная информация, содержание отчета не должно вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц. При таких обстоятельствах суд считает несостоятельными возражения административного истца в указанной части. Вывод эксперта о необходимости применения при проведении оценки справочника: "Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков". - Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др., Н. Новгород, 2014 г., является правомерным, поскольку в данном справочнике приведены рыночные данные на 2013 г., что соответствует дате оценки спорного земельного участка по состоянию 1 января 2014 года и не нарушает положения пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)";

- в отчете оценщиком некорректно выполнена поправка на площадь. Так, оценщик указывает, что в применяемом им справочнике: "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты".- Н.Новгород, 2012 г., под редакцией кандидата технических наук Лейфера Л.А., значения на поправку на площадь отсутствуют. Однако в актуальном на дату оценки справочнике: "Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков". - Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др., Н. Новгород, 2014 г., на странице 147 в разделе "Корректирующие коэффициенты для земельных участков под индивидуальную застройку" содержатся все необходимые данные для выполнения корректировок на площадь земельных участков. Кроме того, в отчете некорректно применен прием расчета корректировки на площадь с использованием коэффициента торможения, который чаще всего используется при оценке машин и оборудования, а не объектов недвижимого имущества (в частности земельного участка). Указанное свидетельствует о нарушении оценщиком требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)" и необоснованности возражений административного истца в данной части выводов эксперта;

- в отчете при применении сравнительного подхода оценщик использовал объект-аналог N2, расположенный в д.Есипово Солнечногорского района Московской области (направление: Ленинградское шоссе). При этом оценщик не учел важный ценообразующий фактор для земельных участков - изменение стоимости земельных участков в зависимости от направления от МКАД, и не ввел корректировку на различие в расположении объекта оценки и объекта-аналога по направлению, не обосновал отсутствие этой корректировки. Тем самым оценщиком допущено нарушение положений пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", согласно которому объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При этом являются необоснованными доводы административного истца о том, что объект-аналог N2 и объект оценки подпадают по средней стоимости в одну ценовую категорию и поэтому не требуется введение корректировки на местоположение. Как следует из материалов дела, объект оценки расположен в городе Москве, тогда как объект-аналог N2 расположен в Московской области и в другом направлении от МКАД, что уже само по себе является основанием для введения корректировки на местоположение, чего не было сделано оценщиком;

- при определении величины рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал только сравнительный подход, обосновав отсутствие возможности применения доходного подхода, в частности метода капитализации земельной ренты. Вместе с тем, как правомерно указал эксперт, доходный подход не состоит только из одного метода капитализации земельной ренты. В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" к методам доходного подхода также отнесены: метод остатка; метод предполагаемого использования. При таких обстоятельствах в отчете без должных обоснований оценщиком отклонено применение доходного подхода при определении величины рыночной стоимости земельного участка. Тем самым допущено нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", согласно которому: "Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор походов, используемых оценщиком".

При таких обстоятельствах вывод эксперта о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10 марта 2016 г. за NО-02-2016, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является правильным и достоверным, возражения административного истца на указанное заключение эксперта являются необоснованными.

2). При даче ответа на второй вопрос и определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка, экспертом 6 сентября 2016 г. произведен осмотр объекта исследования с фотофиксацией. В заключении приведено описание земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики, а также описание здания - складского помещения со встроенными помещениями административно-бытового назначения, сооружений - склад хранения сжиженных газов и газопровод для газоснабжения складского комплекса, расположенных на земельном участке, наличие всех коммуникаций (л.д.123-132 том 2). Эксперт провел анализ рынка земельных участков Московского региона, в нем приведены все необходимые и достаточные сведения для проведения исследования и определения рыночной стоимости земельного участка: диапазоны стоимости предложений коммерческой недвижимости, операционных и эксплуатационных расходов, диапазоны ставок аренды, ставки доходности (капитализации), уровень вакантных площадей (л.д.133-145 том 2), элементы сравнения и диапазоны корректировок приведены экспертом в рамках каждого из подходов при введении корректировок. При таких обстоятельствах суд считает необоснованными доводы административного истца о нарушении экспертом положений пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)";

- применение экспертом справочника: "Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков". - Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др., Н. Новгород, 2014 г., а также данных ООО "РусБизнесПрайсИнформ", 2014 г., является правомерным, поскольку в них приведены рыночные данные на 2013 г., что соответствует дате оценки спорного земельного участка по состоянию 1 января 2014 г. и не нарушает положения пунктов 1 и 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", вследствие этого доводы административного истца в указанной части несостоятельные;

- расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. При расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертом принято пять объектов-аналогов, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято восемь ценообразующих факторов. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведены в заключение экспертизы. Суд считает несостоятельным довод административного истца о том, что экспертом неправомерно принят объект-аналог N3. Действительно, данный объект-аналог имеет площадь 256400 кв.м., однако эксперт ввел корректировку на площадь, поскольку большие по площади земельные участки, как правило, стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки. Расчет и обоснование корректировки на площадь наглядно приведены в таблице 22 (л.д.157 том 2);

- согласно кадастровому паспорту спорный земельный участок имеет разрешенное использование: для строительства складских помещений, что соответствует виду разрешенного использования: "пункт 1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", в соответствии Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N39. С учетом изложенного эксперт правомерно указал вид разрешенного использования объекта оценки как: "участок промышленного назначения", и обоснованно принял в качестве объектов-аналогов земельные участки с таким же видом разрешенного использования как: "участок промышленного назначения", и не применил к ним корректировку на вид разрешенного использования. Необходимо отметить, что в отчете оценщика также спорный земельный участок принят как: "участок промышленного назначения". При таких обстоятельствах являются необоснованными доводы административного истца о том, что эксперт выбрал объекты-аналоги не соответствующие объекту оценки и не применил к объектам-аналогам корректировку на вид разрешенного использования;

- суд считает правомерным применение экспертом доходного подхода методом остатка для определения величины рыночной стоимости спорного земельного участка. В основе этого метода лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который производится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки капитализации. Из полученной рыночной стоимости единого объекта недвижимости - складского комплекса на земельном участке - вычитается стоимость улучшений объекта исследования. Действительно, земельный участок не весь застроен, на нем расположены: здание - складское помещение со встроенными помещениями административно-бытового назначения, сооружения - склад хранения сжиженных газов и газопровод для газоснабжения складского комплекса. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности административного истца использовать всю площадь земельного участка под застройку в соответствии с разрешенным использованием: для строительства складских помещений. Вследствие этого суд считает несостоятельными доводы административного истца о неправомерности учета экспертом всей площади спорного земельного участка при применении доходного подхода методом остатка.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 27 сентября 2016 г. N04/09/2016-ЭЗ соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Ассоциация Российских Магистров оценки", регистрационный номер 984 от 16 января 2008 г.; является членом некоммерческого партнерства "Деловой союз судебных экспертов, свидетельство от 14 октября 2015 г., регистрационный номер 150; имеет высшее образование по специальности "Экономика и управление в строительстве" квалификация "Инженер-экономист", что подтверждается дипломом серии АВС N0515657 от 24 июня 1997 г.; прошла профессиональную переподготовку в Московском государственном строительном университета по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом серии ПП N116899 от 18 сентября 2002 г.; прошла профессиональную переподготовку в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования "Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет" по программе "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости", подтверждается дипломом серии АА-1 N002038 от 31 мая 2016 г.; ответственность эксперта застрахована в ЗАО Страховая компания "Инвестиции и финансы", страховой полис NГО-ОЦ-2263/16 от 17 мая 2016 г., со сроком действия с 1 июля 2016 г. по 30 июня 2017 г.; эксперт состоит в трудовых отношениях с организацией, имеет стаж работы в оценочной деятельности 13 лет.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 27 сентября 2016 г. N04/09/2016-ЭЗ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 10 марта 2016 г. за NО-02-2016, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб., что ниже его кадастровой стоимости в размере * руб., установленной постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., определенной оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр бизнес-консалтинга" в отчете об оценке от 10 марта 2016 г. за NО-02-2016, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 20 апреля 2016 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" для подачи административного искового заявления уплатило государственную пошлину в размере * руб. по платежному поручению N144 от 27 мая 2016 г. (л.д.68 том 1). Поскольку в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины для подачи юридическим лицом административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет * руб., суд на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ считает необходимым возвратить административному истцу излишне уплаченную государственною пошлину для подачи административного искового заявления в размере * руб. по платежному поручению N144 от 27 мая 2016 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 20 апреля 2016 г.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Отказать обществу с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" в удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "РТО Лтд" излишне уплаченную государственную пошлину для подачи административного искового заявления в размере * руб. по платежному поручению N144 от 27 мая 2016 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 3 ноября 2016 г.