Решение Московского областного суда от 22 ноября 2016 г. по делу N 3а-324/2016

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Коньшиной А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-324/16 по административному исковому заявлению Сергеева А. В., Ярошенко А.а Казимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Сергеев А.В., Ярошенко А.К. (далее-административные истцы) обратились в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка и просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 9771 кв.м., расположенного по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, застройки объектами культурно-бытового и торгового назначения, застройки административными, общественно-деловыми зданиями, объектами образовательного и социального назначения, равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представители административных истцов поддержали административный иск, полагали, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы повторной судебной оценочной экспертизы, содержащиеся в экспертном заключении эксперта Мозгового И.В., о несоответствии отчета оценщика требованиям нормативно-правового регулирования об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости являются ошибочными, и не могут быть положены в основу судебного решения. Экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объекта оценки, что повлекло за собой значительное увеличение рыночной стоимости земельного участка. Представлены письменные возражения.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что имеются основания для удовлетворения иска, а установленная повторной судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость земельного участка соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся представителей, объяснения эксперта Мозгового И.В., поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившего, что в результате устранения допущенной математической ошибки, им определена итоговая стоимость земельного участка в размере 44 687 600 рублей, и пояснившего, что при составлении заключения им были учтены все ценообразующие факторы, на которые ссылались представители административных истцов в возражениях на экспертное заключение, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административные истцы являются сособственниками указанного выше земельного участка, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административных истцов, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на них обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административные истцы представили отчет N Н-1509231 от 8 октября 2015 года об установлении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком "данные изъяты"" и положительное экспертное заключение о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленный "данные изъяты"".

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, а затем и повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету N Н-1509231, составленному оценщиком "данные изъяты"", заключению судебной оценочной экспертизы от 27 апреля 2016 года, составленному экспертом Балашовым В.П. и заключению повторной судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Мозговым И.В.

Суд соглашается с выводами эксперта Мозгового И.В., поддержанными им в судебном заседании, о том, что установленная отчетом оценщика "данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости земельного участка.

Мотивы несогласия эксперта Мозгового И.В. с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении, в письменных разъяснениях к нему и пояснениях в судебном заседании.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Часть данных в отчете, как это следует из выводов эксперта, противоречат друг другу, что не позволяет суду понять логику оценщика.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам представителей административных истцов, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости земельного участка.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом установленная отчетом, составленным оценщиком "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка не является достоверной и не может быть принята судом в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Оценивая заключение, составленное на основании определения суда о назначении судебной оценочной экспертизы экспертом Балашовым В.П., суд полагает необходимым, не соглашаясь с выводами эксперта, также указать, что данное экспертное заключение является субъективным и не может быть положено в основу судебного решения.

Как следует из заявления административных истцов в Комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, Балашов В.П. представлял интересы административных истцов в Комиссии, а затем, не поставив суд в известность об указанных обстоятельствах, препятствовавших, по мнению суда, поручению проведения Балашову В.П. судебной оценочной экспертизы, выполнил судебную оценочную экспертизу. В судебном заседании 3 августа 2016года Балашов В.П., поддерживая экспертное заключение, на вопрос суда пояснил, что оценщик, составивший отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, а также он ( Балашов В.П.) состоят в трудовых отношениях с одним и тем же работодателем ( л.д. 250 т.1, 68-137 т.2, 160-171 т.2).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, с учетом уточнения размера рыночной стоимости земельного участка, составленной экспертом Мозговым И.В., суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь земельного участка, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м земельного участка, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, определенная повторной судебной оценочной экспертизой N 059/09/2016 от 9 сентября 2016 года, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Мозговой И.В. поддержал экспертное заключение N 059/09/2016 от 9 сентября 2016 года в полном объеме.

Возражения представителей административных истцов относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителей административных истцов экспертом Мозговым И.В., с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. Как следует из таблицы сравнения, один кВ.м.м объекта-аналога N 1, имея одинаковые с объектом оценки основные характеристики: адрес места положения, категорию земель, вид разрешенного использования, на рынке предложений представлен в размере стоимости 5666 руб. 88 коп. При этом экспертом Мозговым И.В. стоимость одного кВ. м. оцениваемого земельного участка, с учетом примененных корректировок, в том числе на площадь, определена в размере 4573 руб.49 коп.(л.д. 204-229 т.2).

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

С учетом выводов, содержащихся в настоящем решении, суд не усмотрел оснований для целей проверки доводов представителей административных истцов для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением N 059/09/2016 от 9 сентября 2016 года установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административным истцам на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2015 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Сергеева А. В., Ярошенко А.а Казимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 28 декабря 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 9771 кв.м., расположенного по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, застройки объектами культурно-бытового и торгового назначения, застройки административными, общественно-деловыми зданиями, объектами образовательного и социального назначения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 44 687 600 (сорок четыре миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч шестьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 25 ноября 2016 года.