Решение Московского областного суда от 22 ноября 2016 г. по делу N 3а-673/2016

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Коньшиной А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-673/16 по административному исковому заявлению Кадушина П. Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Кадушин П.Н. (далее-административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка и просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 78 500 кв.м., расположенного по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представители административного истца, уточнив соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) требования в части указания даты определения кадастровой стоимости земельного участка, поддержали административный иск, полагали, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы судебной оценочной экспертизы, содержащиеся в экспертном заключении о несоответствии отчета оценщика требованиям нормативно-правового регулирования об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости являются ошибочными, и не могут быть положены в основу судебного решения. Экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объекта оценки, что повлекло за собой значительное увеличение рыночной стоимости земельного участка. Представлены письменные возражения.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что имеются основания для удовлетворения иска, а установленная повторной судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость земельного участка соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся представителей, объяснения эксперта Титова С.Б,, поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившего, что при составлении заключения им были учтены все ценообразующие факторы, на которые ссылались представители административных истцов в возражениях на экспертное заключение, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является сособственником указанного выше земельного участка, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком "данные изъяты" и положительное экспертное заключение о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленный "данные изъяты"

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы.

Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком "данные изъяты" и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Титовым С.Б.

Суд соглашается с выводами эксперта Титова С. Б., поддержанными им в судебном заседании, о том, что установленная отчетом оценщика "данные изъяты"" рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости земельного участка.

Мотивы несогласия эксперта Титова С.Б. с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении, в письменных разъяснениях к нему и пояснениях в судебном заседании.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Часть данных в отчете, как это следует из выводов эксперта, противоречат друг другу, что не позволяет суду понять логику оценщика.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам представителей административного истца, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости земельного участка.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком "данные изъяты"" рыночная стоимость земельного участка не является достоверной и не может быть принята судом в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом Титовым С.Б., суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение N 062/09/2016-ЭЗ содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь земельного участка, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м. земельного участка, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, определенная судебной оценочной экспертизой N 062/09/2016-ЭЗ, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Титов С.Б. поддержал экспертное заключение N 062/09/2016-ЭЗ в полном объеме.

Возражения представителей административных истцов относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителей административных истцов экспертом Титовым С.Б. с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности.

Так, из пояснения эксперта следует, что им применена корректировка на площадь для сегмента рынка, соответствующего оцениваемому, к экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки. Касательно актуальности информации, эксперт отметил, что 2-3 года для существенных изменений тенденции рынка неоправданного короткий срок. Как указал эксперт, в частности, в статье "Рекомендации по оценке земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости" рекомендуется для выявления влияния стоимости от площади земельного участка использовать корректировки на основе степенных зависимостей по большим выборкам. В связи с инертностью рынка недвижимости подобные зависимости меняются медленно, поэтому исследования прошлых лет имеют актуальность очень долго. Проведенный экспертом анализ показал, что выявленные тенденции во влиянии фактора масштаба на удельную стоимость земельного участка, подтверждаются более актуальными данными и исследованиями.

Также эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указал, что аналоги подобраны им корректно, отличия по ценообразующим факторам, существенно влияющие на стоимость учтены при помощи корректировок. Факторы наличия рядом с объектом оценки ж/д ветки и автодороги, по мнению эксперта, не могут однозначно трактоваться как уменьшающие его стоимость, поскольку повышают транспортную доступность: так наличие ж/д ветки рядом с участком должно рассматриваться в совокупности с наличием в 1,5 км. от участка ж/д станции.

Все существующие в окрестностях объекта оценки населенные пункты схожим образом расположены относительно ж/д и автодороги. Существенные улучшения используемых в расчетах участков-аналогов не выявлены - наличие охраны, ограждения и т.п. не является бесспорным преимуществом для земельного участка, требующего внесения корректировки. Наличие подъездных путей к участкам-аналогам нивелируется примыканием ЗУ торцом к трассе. Указание на "элитность" района в тексте объявления, по мнению эксперта, следует отнести к маркетинговому ходу продавца.

Экспертом, вопреки доводам представителей административного истца, определена путем экспертного опроса корректировка на приближенность к кладбищу в размере 6%..(л.д. 168-169).

В отчете оценщика "данные изъяты"", как следует из его содержания, отсутствуют сведения о размере корректировки на приближенность к кладбищу. Вместе с тем, представители административного истца полагают, что оценщиком в полном объеме и в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности проведено исследование, учтены все ценообразующие факторы и установлена достоверная рыночная стоимость земельного участка.

Согласно свидетельству о регистрации права земельный участок административным истцом был приобретен на основании договора купли-продажи 20 февраля 2012 год( л.д. 72), и имел те же характеристики, что и на дату определения его кадастровой стоимости- т.е. на 1 января 2013 года.

Приближенность кладбищ являлась для административного истца известным фактом на дату совершения сделки по приобретению земельного участка с видом разрешенного использования: под малоэтажное жилищное строительство. Имея ввиду, что участок не используется по виду разрешенного использования, строительство малоэтажных жилых помещений не ведется, у суда нет оснований согласится с доводами представителей административного истца, что данное обстоятельство существенно влияло на ценообразование земельного участка на рынке земельных участков, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства на дату определения его кадастровой стоимости- 1 января 2016 года.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертиз, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

С учетом выводов, содержащихся в настоящем решении, суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства представителей административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением N 062/09/2016-ЭЗ установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административным истцам на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2015 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Кадушина П. Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 декабря 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 78 500 кв.м., расположенного по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 158 884 000 (сто пятьдесят восемь миллионов восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 25 декабря 2016 года.