Решение Московского городского суда от 20 июня 2016 г. N 3а-260/16

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре Яресько В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-260/2016 по административному исковому заявлению Акционерного общества "Аптека "Оффицина" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество "Аптека "Оффицина" (далее - АО "Аптека "Оффицина", Общество) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, уточнив исковые требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:7, общей площадью 1552 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, вл. 4, корп.6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 45 944 000 рублей.

В обоснование заявленных административных исковых требований истец ссылается на то, что является арендатором данного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2014 г. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:7 составила 67 079 317,92 рублей. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как арендатора, поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, уплачиваемой по договору аренды.

Законный представитель административного истца АО "Аптека "Оффицина" генеральный директор Басмаджян Е.Н. в судебном заседании поддержал уточненные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований по доводам письменных пояснений, полагала, что, обращаясь с настоящим иском в суд, административный истец фактически пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды земельного участка.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования АО "Аптека "Оффицина" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что АО "Аптека "Оффицина" на основании договора долгосрочной аренды N М-05-030448 от 07 июля 2008 года владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером: 77:05:0011004:7, общей площадью 1552 кв.м, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, вл.4, корп.6.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 31 августа 2006 года.

Постановлением Правительства Москвы 21 ноября 2014 года N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель в городе Москве по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам данного тура государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка была утверждена в размере 67 079 317,92 рублей.

Сведения о таком размере кадастровой стоимости земельного участка внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В городе Москве размер арендной платы за землю устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Абзацем 4 преамбулы Постановления N 273 установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.

АО "Аптека "Оффицина", будучи арендатором спорного земельного участка, уплачивает арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

В этой связи доводы письменных возражений административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи, а также право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Более того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

При этом выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, а установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Статья 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 сентября 2015 года N 51-4346/2015 отклонено заявление АО "Аптека "Оффицина" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, АО "Аптека "Оффицина" представило отчет об оценке N И-150617 от 25 августа 2015 года, подготовленный ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз", в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 38 200 000 рублей.

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение N814/07-15 от 28 августа 2015 года, подготовленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков".

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, в которых указали на несоответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям федеральных стандартов оценки.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом письменных замечаний Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, и в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности по ходатайству административного истца определением суда от 09 февраля 2016 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Экспертно-правовое бюро" Жеглову А.В.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 27 мая 2016 года отчет NИ-150617/1 от 25 августа 2015 года, подготовленный ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается, поскольку оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 45 944 000 рублей.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, достаточный стаж экспертной работы в области оценочной деятельности.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения; выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.

Таким образом, определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Кроме того, заключение судебной оценочной экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки.

Суд приходит к выводу, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Административные ответчики возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, не представили. Более того, на наличие таких недостатков экспертного заключения представители административных ответчиков не ссылались.

Доводы административных ответчиков о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость земельного участка, основаны на предположениях, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Административный истец выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривал, на основании результатов экспертизы уточнил исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:7, общей площадью 1552 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, вл.4, корп.6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 45 944 000 рублей.

При этом выводы отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка NИ-150617/1 от 25 августа 2015 года, подготовленного ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз", опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд считает, что административное исковое заявление АО "Аптека "Оффицина" об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 45 944 000 рублей, подлежит удовлетворению.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка АО "Аптека "Оффицина" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 08 сентября 2015 года.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Административный истец просит взыскать с Правительства Москвы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

В силу положений части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относится государственная пошлина.

Согласно части 5 статьи 247 и статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, обращаясь с настоящим административным исковым заявлением, именно АО "Аптека "Оффицина" обязано было доказать обоснованность размера рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве его кадастровой стоимости.

Руководствуясь правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает, что в настоящем деле удовлетворение исковых требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Настоящее решение суда не является принятым против административных ответчиков, а потому расходы по уплате государственной пошлины относятся на счет административного истца и не подлежат возмещению за счет административных ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества "Аптека "Оффицина" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:7, общей площадью 1552 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, вл.4, корпус 6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 45 944 000 (сорок пять миллионов девятьсот серок четыре тысячи) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0011004:7, общей площадью 1552 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, вл.4, корпус 6, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения акционерного общества "Аптека "Оффицина в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 08 сентября 2015 года.

В удовлетворении ходатайства акционерного общества "Аптека "Оффицина" о возмещении расходов по уплате государственной пошлины отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2016 года.